幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー

ローンの借入先、金利上昇リスクについてのコメントがいくつもあるので、コメントします。掲示板でよく見かける嫌な反論に反応したくないので一度だけ。
まず、銀行による差はないでしょう。大事なことは
変動金利、元金均等返済、保証料方式で借りることです。そういう制度があるかどうかです。
金利の決まり方は短期プライムを基準とした変動金利とスワップレート等を基準としと固定金利とでは全く違います。変動の短期プライムをベースにしたものであれば、まず上がるリスクはほとんどありません。優遇幅（現在短P+1%の基準金利からマイナス2%優遇が下限）は少しは減るかもしれませんが、現段階で固定金利よりは低水準かつ上昇可能性が低いです。そして、万が一、金利上昇した時の対策は、その時にできる範囲で一部内入返済をすることです。この時、元利均等返済ではそれまでの返済がほとんど利払いのみで元金が減っていません。当初の毎月返済額が多くなる大変さがありますが、借入金額を抑える、期間を長く取るなどできる範囲のことをして元金均等にしておくと効果的です。
保証料方式は、繰上げ返済した時に保証料が戻ります。今一般的になっている手数料方式では、金利のみでは、見かけの上では低く見えますが、一部繰上げ返済や退職金による前倒し返済などをしても戻りはありません。

>>2480 口コミ知りたいさん
諸条件同じなら、一番金利安いところで借りればいいんじゃないかな。すぐ手放すつもりなら手数料も注意が必要かも。
とりあえず提携ローンを本審査までかけておき、引渡し近づいたらその時点でいくつか金利の安そうな他のところの審査もしてみて、1番安いとこと契約するのがいいかと。
適用される金利引下げ幅は審査しないとわからないから。

購入権利確定したらすぐにローン申込みするイメージだったのですが、本申込みは2年後でOKなのですかね？つまり、2年後の各行の条件みて決定できるのでしょうか？

>>2483 口コミ知りたいさん
本申込しても金消契約前であれば変更は可能かと。ただし、審査側にも相応の作業が発生しているので、その辺はある程度節度が必要かと。
まあ、2年後の融資実行に対して本審査を求める方もどうかと思いますが。

>>2481 検討中さん
すみませんが反論します。
「上昇可能性が低いです」
→ここ、いちばん大事なところだと思いますが、なぜそう思われるのですか？
「保証料方式は、繰上げ返済した時に保証料が戻ります。」
→保証料方式って繰り上げ返済しても対して戻ってこないと思ってたんですが、違うんですかね？（借入金額の半額を返済しても、保証料が半分帰ってくるわけではない）

>>2483 口コミ知りたいさん
契約時は住宅ローン特約の対象となる銀行を決めるようなイメージだと思います。
銀行側としても二年前に最終審査はできないと思うので。
2023年夏頃から改めて本審査になると思いますので、その際に最終的な借入先を決めるんじゃないですかね。

西向き最上階キャンセル出たってね。手付金払えない貧乏人は最初から申し込むな。

同じ若葉ですが、上の人とは別人です。スカイ住人です。
参考までに、私も元金均等がいいと思いましたが問題がいくつかありまして、、
1.元金対応銀行が少ない
2.対応銀行で金利が安い所は、買い戻し特約に対応してない
という点です。
例えば楽天銀行やauじぶん銀行は、今はわかりませんが当時は買い戻し特約付きの物件として受け入れてもらえませんでした。
現状は違う可能性があるので確認されるのはいいかもしれません。
というより、もし受け入れて貰えたら借り換え候補として私も教えて欲しいくらいです。
皆様がmidに来る事、楽しみに待っています！

変動金利の基準となる短期プライムレートは、固定金利の基準となる市場金利と比べて上昇可能性が低いとは言われていますね。35年ローンで保証料を60万円払って、もし住宅ローン減税の終わる10年目で一括返済しても、戻り保証料は20万円くらい。たいして戻ってこないということは言えます。

>>2487 検討板ユーザーさん
W8４かな？

>>2487 検討板ユーザーさん
人気の部屋でショートするような人の申込を通すとは考えにくいから戦略的撤退な気がするけど。あるいは倍率上げのサクラとか

ローンについて、2481さん、2488さん、2489さん、大変参考になります。
丁寧な説明、ありがとうございました。
保証料にしても、その戻る水準はともかくとして、戻らないよりはマシですし、中途返済の機動性も増しますね。

>>2491 匿名さん
戦略的な撤退ってなんですか？

>>2487 検討板ユーザーさん
そうみたいですね。。私も担当から電話ありましたが角部屋希望なので辞退しました。最上階には興味ないので…

>>2493 検討板ユーザーさん
投資目的の人がとりあえず抽選は応募しておいて儲からないと判断して辞退するとかですかね

>>2495 匿名さん
そんな方々もいるのですね。本当に住みたい人が落選して住めないとかあるのですね。今のところ辞退はあまりないようですね。皆さん手付払って完了しているみたいです。

>>2494 検討板ユーザーさん
希望していないのに電話かけてくるんですね。
営業さんと懇意にしてたから電話かけてきたのだろうか。

>>2495 匿名さん

今回の人気の無さをみて投資目的の人はみんな撤退してるようです。
良かったですね

角部屋以外田の字間取りだし人気ないのかな

>>2498 マンション検討中さん

キャンセルも出てるのですか？

投資向きの物件ではないから、市場価格から剥離した割安感がない限り投資だけを目的とした投資家はあまり興味ないかと。

まあ実需メインで初回150戸、1期で計200戸は超えると思うので、
残り2年で500戸なので十分順調かと。
初回高層は、階数よりも列の価格差によって人気のバラつきがあったので、
中～低層はその辺を修正してくると思います。

>>2501 匿名さん

ベイパークを投資目的で買う人なんているんですねｗｗｗ永住なら良いと思いますが

落ちた人のコメント聞いていると最終日に登録してくる人ってどんな人なんでしょ？お金持ち？　ローン審査も事前にしていた人なんで、倍率確認してからどれにしようかと選ぶのでしょうか？

>>2503 スカイ住民さん
いるんじゃないですかね。草生やさなくても大丈夫ですよ。
スカイ住民なのに書き込みお疲れさまでした。

>>2505 マンション掲示板さん
これからの10年はマンション投資は厳しいでしょうね。
バブル期を超えて最高値ですし。
投資目的で買うと地獄を見そうです。

>>2504 マンション検討中さん
投資する人がいるかいないかはわからないけど、素人感覚でもリスクリターンが合わないと思うな。ただ投資する人が少ないからと言ってだからなんだという話。タワマンに永住したくないといっても、2-30年すれば残債引いてもお金は残るんだからその間貯金してまた新しいマンション買えばいいのでは？

イオン銀行の金利0.39ってマジか。定額型なら楽天銀行の代替にいいね。

このところベイパークのあまり条件が宜しくない中古が坪250位ですか？

投資というのは必ずしもキャピタルゲイン狙いだけとは限らない。
特に幕張ペイパークの場合にはキャピタルゲイン（値上がり益）だけでなくインカムゲイン（家賃収入）狙いの人も複数いると思う。
都内は物件価格が高すぎて家賃収入が追いついておらず利回り（Cap Rate)狙いでは採算性が低く、投資はキャピタルゲイン狙いしか妙味が少ない。一方郊外で賃貸需要が見込める地域ならある程度の利回りが期待できるので、都内だけでなく千葉市内や成田方面勤務者もいる海浜幕張でのインカムゲイン狙いの投資は合理性があると思う。

>>2508 匿名さん
そんな金利で案内中なのですか？
もし定額でそれならかなり候補に入りそうです。

>>2511 匿名さん
定額は+0.2なので0.59ですね。
優遇内容の一覧あるなら先に教えてほしかったですね。

海浜幕張から改札増設で、徒歩13分や別ルート16分ですが、どう歩いても20分かかるような距離でした。
海からの眺望もいい、閑静な住宅街、目の前公園、(でも、京葉線の線路が目の前にあり)という一部の条件を求めてる方の物件でしょうか。
将来は別の場所に住み替えるつもりなので、永住物件ならありかなと思うのですが、将来性も千葉県企業局が公表してる情報から進展もないでしょうし、売買価格については駅近物件では無い分、資産性を保つのは難しいでしょうか。
往復30分から40分毎日かかる時間というところで引っかかってます。

>>2513 購入検討中さん
10年後目安に住み替え予定のミッド購入者です。資産性をどう捉えるかかと思います。小学生になる前の子どもが居る、あくまで我が家の個人的な見解として聞いていただきたいですが、
学区や街並みなどの子育て環境
車を所有出来る価格帯と広さ
数年続く予定の大手デベの開発
官民連携の区域
以上より、他のエリアよりも資産性が高いので下落率も低くなると判断しました。
もちろん今後日本全体の不動産価格が下落傾向なのは想定してますが、残債負けはしないかなーと。
長くなりましたが、ミッドで儲けようとは思っていない。かつ家族として良い生活が望める。と判断しました。ご参考になれば幸いです。

今の改札でも12-3分で着いたけど。。。

スカイの低中層居住者ですが、14分前に玄関出れば電車乗れますね。ミッドはプラス2分かな。

実際歩いたときの所要時間を議論することはあまり意味がないと分かっているが、どう歩いても20分かかるような距離というのは言い過ぎ。

下落率は千葉で言えばましなのかもしれないですが千葉にしてはもともとの金額が高いので１０００万安い物件を探した方が圧倒的に得
いい生活が望めるかは個人によるのでノーコメント

>>2517 匿名さん

私も２０分かかりました(笑)そんなに足が遅い自覚なかったのですが、そう聞くとやはり遅いのですかね…　北口から出て真っ直ぐ進む道ですよね？

北口を出てまっすぐ進むって？出てすぐ右に行くってことですよね…？線路を右手にして。

>>2512 匿名さん
仮審査の時は(-1.85%の0.52%)だったのですが、
さらに優遇がされるって事ですか？

>>2521 マンション検討中さん
イオン銀行に直接審査出すと0.52が基本ですね。
三井の提携ローンだと0.39まで下がります。
どこまで優遇されるかは属性によりますが。

>>2522 匿名さん
有難うございます。
三井経由で仮審査しましたが、(-1.85%)と記載されていました。
属性低いのかな。。

>>2523 マンション検討中さん
すみません。仮審査見返したら(-1.85%)は書いてませんでした。
0.39になるんですね。有難うございました。

>>2524 マンション検討中さん
レジデンシャルLiFEにログインしたら各銀行の条件を一覧で見れますよ。
他ソニー銀行が優遇内容良さそうです。
頭金10%条件なしで-0.1%。手数料も-0.55%ですね。

こちらのマンション、資産性とは無縁と思っていたのですが、マンションマニアさんのブログ、スムラボのとりさんのブログを読むと、スカイなど新築時より値上がりしていると書いてあります。開発が進み町が出来てきて、この先、価格が下がる事はないのかなあ。

>>2519 住民板ユーザーさん3さん
コーチエントランス付近の道路から出て線路に沿って歩いて新改札付近で10分でしたね。速度は営業で外回りする時のスピードです。子連れで妻と一緒なら15分かかるかもですが…。新改札に合わせて道がより直線になればもう少し短縮するかな？ﾄﾞｱtoﾄﾞｱで15分くらいみとけばいいのかなって思いました。

今回の販売状況みて値下がりしないなんて夢見ちゃダメだよ
プアマンズベンツ乗って幸せと自己暗示かけていきましょ

>>2514 マンション検討中さん

貴方のような判断をお持ちの方がベイパークに来ていただけると最高ですね

>>2519 住民板ユーザーさん3さん

20分もかかったなんてよほど歩きが遅いのですね　私普通に歩いて11分です

>>2527 通りがかりさん
事前審査通したところで変更ならできると思います。

>>2531 スカイ住民さん
差がすごいですね(笑)おおよそ線路沿いですよね？走っても１１分は絶対無理な気がします(笑)また次回測って検証してみます！

私は13分でしたよ。
公園のところで歩道と横断歩道がずれているのは改善してほしいところ。

もしかして、近いといってる人はコーチエントランスまで、遠いといってる人はMRまでではかってるんじゃない？

>>2535 匿名さん

遠いといっている私、MRまではかってましたー！コーチエントランスってどこでしたっけ…？

>>2517 匿名さん

全然、かかりますよ！
子供や妻と歩いたり、友人と一緒に動く時間では全然超えます。朝通勤で急げば、同じくらいの時間に着く程度、ゆっくりは決して歩けなかったです！?
歩くのが遅いのかもしれませんが、、、

>>2537 購入検討中さん
ルートや歩くペースによって20分以上かかるのは理解。でもそれは「どう歩いても」とは表現しないのでは？と言いたいだけです。

モデルルーム予約再開いつからなんだー

駅からの距離は人によって感じ方それぞれだと思いますし、実際に歩いてみて許容出来るかどうか、個々人が判断されるのがいいかなと思います。
毎日通勤になったとしても、「いい運動だ」くらいに思って歩いちゃおうかなと個人的には思います。

>>2539 匿名さん

早く北東角の値段をしりたい。

>>2514 マンション検討中さん
凄く共感できます。同じような価値観の方が住まわれると嬉しいな。

ある意味、晴海フラッグよりも予約が取りにくい。

スムラボのとりさんの定点観測から、クロス坪250スカイ坪300で売買成立のような。条件はいろいろだが、周辺中古からみると、ミッドタワーは三井の値付けが少し弱気かな。

三井は完成在庫嫌うデベですし、郊外駅遠である代わりに値ごろ感が売りのマンションですからね。
ウッて思われる価格じゃこの戸数は捌けません。

千葉駅前も高い値付けとなり、次期の予定価格が気になるところ…　新規予約がまだ案内されませんね。

>>2546 匿名さん

そうなんですね。クロス北東角24階中古が坪250で売買されたようですので、ミッドの北東角高層階に注目しております。ミッド北西角が坪240だったので、それよりお安く出る気がするのですが。

>>2548 マンション検討中さん

グロスも押さえ目ですね。

>>2548 マンション検討中さん
北西角は、思わね価格だったので平均倍率4倍だったとか、
北東角は、同じぐらいなら6000万前半と行ったところでしょうか。

>>2550 匿名さん

自分もそうみています。もしかしたら、6000切るのではないかと期待しています。

>>2550 匿名さん

クロス中古価格7500から勘案すると、ミッド北西角購入者又はミッド北東角が買えたら1000位の含みができるって事でしょうか。

>>2552 マンション検討中さん
今、引き渡しならば、それに近い感じになりますが、
2年後は、どうなるのか分からないのでリスクもありです。

>>2543 検討板ユーザーさん
資産価値に対する考え方が似た人と同じマンションに住みたいっていう考え方ちょっと怖いなと思ってしまいました。

>>2554 マンション掲示板さん
それも一つの考え方だね。まぁタワマンなんて求めなければ人付き合いなんてほとんどない。千葉は知らんけど。

千葉だと新築７０平米で２０００万円代でてきてるからバブルおわったんじゃない。

>>2544 匿名さん
いま予約余裕ありますよー。

２４階の東向きの部屋で＠215切ってる！！と思ったら
もう参戦がギリギリのスケジュールだ。。。

>>2559 匿名さん

そうなんですよ。スカイ中古物件が東向き、2階坪240、30階くらい坪260で出てるようなので、ミッドはお安く思えてしまいます。

打瀬在住です。
このあたりは地震で一発アウトなんですが10年前だから皆さん知らずに検討しているのでしょうか？

>>2561 通りがかりさん
知ってはいるけれど、もう地震はないだろうと思ってるのではないでしょうか。人間は未来の不確実な災害には楽観的に考える思考回路がありますから。
もし、発生したらタワマン自体は傾かないと思いますが、駐車場はかなりの被害を受けるでしょう、またエントランス付近は液状化で大きな段差ができるでしょう。
修繕費積立金がその時から残念ながら倍増します。

地震。。。確かにですね。
津波は内湾でどうなのかわかりませんが、液状化を
言われると湾岸は皆、、、ですね。
そこは三井さんも濁されていました。
誰にもわからない、でも被害なしでは終わらなく、それをどう考えるかでしょうか。

ベイタウンにしてもベイパークにしてもこの地域に住まわれている方は
液状化うんぬんは理解の上で住まわれている方がほとんどだと思いますよ。
個人的に、最後の最後に優先されるのは資産より命ではないかと考えていますが
液状化では人は死なないということは実証されてますし。
(又、液状化しても地域の資産価値はいずれ適当な水準までもどることも過去の地震で実証されたのではないかと思います)
地盤がしっかりしていても、繁華街なようなところでは命を落とす確率も高いのではないかと思います。
まあ何を信じて何を優先するのかということではないでしょうか。

>>2562 周辺住民さん
地震はないと思ってはいないけど、妥協ポイントではありますね。火災の方が怖いですから。

2次販売分が完売となれば、20階以上の高層階の半分が販売済になっちゃいますね。
引き渡しまでにまだ2年以上あるのに、購入者が動くのが早すぎる。

建築資材、設備品軒並価格変更余儀なくされているので売り出し物件から購入しておかないと坪単上がる。

液状化のリスクを正しく把握しておくことが大事なのでしょうね。
要は生命に対するリスクではなく、受容できないリスクは沈下修復でしょう。その復旧作業にかかる金銭的損失です。何故かというと沈下修復工事に要する費用が非常に高額だからです。公共地や公道は市が負担しますが、マンション敷地については住民が負担しなければなりません。東日本大震災時もこの修復費用に積立金が足りない場合は住民が一時金で大金を徴収されたケースもありました。

スムログのちゅんちゅん言ってる人、まだ住んでないのによくベイパークの良さを語ってるなあと思う。
有料相談もはじめたみたいで、、、

↑スムラボの間違い。
まあ、別にいいですけどね。

東日本震災の液状化で死んだ人はいません。
津波のリスクは東京湾内の水深分布を見れば一目瞭然です。

>>2561 通りがかりさん
ベイタウンは比較的被害は少なかったと記憶していますが、「一発アウト」とはどういうことですか？

ただ、ベイタウンの場合は借地権ですので土地に被害があっても行政に修復してもらえるのでしょうか？
そうであれば普通借地のメリットになりそうな気もしました。認識してませんでしたが。

>>2570 周辺住民さん
仰る通りでしょうね。
ミッドは前の２棟と比べて価格が高いので、願わくば住民も比較的高所得＆生活にゆとりがあり、もしもの時には一時金くらい問題なく支払える世帯が入居してくれることを願います。

>>2571 匿名さん

まあ多めにみてやって下さい。幕張ベイパークの情報発信をしてくれています。かくゆうわたしも、マンションマニアさん、チュンチュンさんのブログなどに背中をおされ、ミッド購入を決めました。

あの時液状化したのは駅前と海浜公園、メッセとマリンがある沿岸部が大半で住宅があるベイタウンはそれほどなかったよ。ベイパークとベイタウンの場所は開発初期の段階(30年前)であらかじめ地盤強化してる。海浜幕張の津波は南海トラフの想定で最大1mから3mと予想されてるから影響はほぼないとされる。

>>2574 マンション掲示板さん

https://smtrc.jp/toushi/landlord/sokochi-syakuchi/sokochi-syakuchi_04....

提携ローンとは別に、メインバンクで使ってるメガバンクに個人で事前審査出したところ提携よりいい条件になりそうです
提携ローンとは全く別の部署だそうで、提携より個別に見てくれていい提案がきました