2LDK スムラボ派出所スレ

グランドメゾン国立富士見通り

一橋大学のすぐ近く、富士見通り沿いに位置します。国立駅から徒歩10分です。
総戸数が18戸と規模は小さいですが、グランドメゾンらしく、細部に拘った仕上がりになることに期待です。
グランドメゾンの小規模マンションと言えば「グランドメゾン新宿戸山」が最近だと価格と立地のバランスが良かった印象です。スケールメリットが出しづらい小規模でも魅力あるマンションに仕上げてくる積水ハウスの企画力はさすがです。本マンションも楽しみです。
中央線沿線は根強いファンが多く、地元需要であっという間に売れてしまいそうな気がします。広域派の方は早めの動き出しをおすすめします。

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リビオ森下リバーテラス

森下駅と清澄白河駅の間に位置し、2駅3路線が使える便利な立地です。隅田川沿いになるため、一部住戸では隅田川ビューを楽しめそうなのはストロングポイントです。
清澄白河のおしゃれカフェ開拓をするも良し、清澄庭園でのんびりするも良し、ちょっと足を伸ばして人形町あたりの飲食店開拓をするも良し、休日の過ごし方を色々楽しめそうな立地ですね。個人的にかなり気になります。
清澄白川駅徒歩圏内の新築マンションは最近出てないと思うので待望の新築マンションになりそうです。外観デザインは南條設計室が監修しているようで、デザインにも期待できますね。
戸数も少ないので争奪戦の予感です！

＜周辺中古＞
パークハウス清澄白河タワー　竣工2010年　清澄白河駅徒歩6分　坪400万前後
ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前　竣工2013年　清澄白河駅徒歩8分　坪380万前後
シティハウス森下ステーションコート　竣工2016年　森下駅徒歩4分　坪360万前後
ル・サンク東京森下　竣工2017年　森下駅徒歩3分　坪355万前後

＜周辺新築＞
MJR深川住吉　竣工2024年　東陽町駅徒歩15分　坪300万前後
プラウドタワー平井　竣工2024年　平井駅徒歩1分　坪420万前後

詳しくは別途記事化していますので合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/79605/

現地から森下駅

清澄白河駅から現地


現地周辺


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リビオシティ船橋北習志野

表記上は北習志野駅から徒歩2分ですが、現地を歩いてみると2分もかからず到着します。信号もなく便利な駅近立地です。
周辺環境としては全体的に街に歴史が感じられるもののマンション周辺にはスーパー、飲食店、パン屋など日常使いしたい施設がバランスよく揃っています。小学校や公園が近い点も子育て世帯的にはプラス評価です。
東葉高速線は運賃が高いことがネックですが、裏を返せばきちんと交通費が出る会社に勤める方が集まってきそうな気もするので、「似たような環境の家庭」が集まることの安心感や居心地の良さもありそうです。また日本橋まで直通45分で到着します。職場までドアドア1時間であれば許容範囲の方も多いのではないでしょうか。
周辺中古もさほど高価格で動いておらず、4,000万円台の3LDKも出てきそうな気がします。予算4,000万前後で大手町・日本橋周辺に通勤している子育て世帯の方は要チェックなマンションです。

北習志野駅から現地

現地周辺


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パークホームズ東陽町

＜周辺中古＞
シティテラス東陽町　竣工2016年　東陽町駅徒歩5分　坪360万前後
プラウド東陽町サウス　竣工2018年　東陽町駅徒歩4分　坪350万前後
ザ・パークハウス東陽町翠賓閣　竣工2019年　東陽町駅徒歩8分　坪390万前後

＜周辺新築＞
MJR深川住吉　竣工2024年　東陽町駅徒歩15分　坪300万前後
プラウドタワー平井　竣工2024年　平井駅徒歩1分　坪420万前後

「ザ・パークハウス東陽町翠賓閣」は別格として、東陽町駅近×築浅の中古が坪350～360万程度で動いています。
新築だと東陽町駅から徒歩15分の「MJR深川住吉」が坪300万前後、総武線：平井駅目の前のタワマンである「プラウドタワー平井」が坪420万となっています。（「シティテラス南砂」が坪380万くらいという噂も…）

詳しくは別途記事化しています。合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/75284/


現地周辺

東陽町駅から現地


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パークホームズ南船橋

＜周辺中古＞
ワンダーベイシティサザン　竣工2007年　南船橋駅徒歩8分　坪190万前後
パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア　竣工2021年　南船橋駅徒歩3分　坪250万前後

＜周辺新築＞
ミッドスクエアタワー　竣工2024年　海浜幕張駅徒歩11分　坪230万前後

すぐ近くにある「パークホームズ南船橋LaLaステーションプレミア」が坪250万程度で動いている中で後発かつ駅前再開発と一体の新築マンションが坪270万は割安感があります。（直近の成約事例が値上がりしており、前回記事より中古の価格が上がっています）
築16年の「ワンダーベイシティサザン」が坪190万程度で動いている点からも今の相場前提であれば10～15年住んで残債割れとなる可能性が低い点もおすすめしやすいです。（転売で利益を上げるような方には向かないですが、お子様が独り立ちするまでは南船橋に住んで、その後住み替える選択肢などが取りやすい）

とてもバランスが良い新築マンションです。今の市況で坪300万以下の新築マンションは希少性があります。
単に価格が安いだけでなく、駅距離も近い上に駅周辺は三井不動産による再開発も合わせて実施されます。40店舗ほどのテナントの中にはスーパーも入る予定で、日常の買い物が少々不便だったデメリットが解消されます。街の開発とセットという点が住んでからの満足度を高めてくれそうです。
元々ららぽーとやIKEAといった大型商業施設があり集客力のある街ですが、LaLaアリーナができることでさらに人の賑わいが加速します。広域から人が来ること＝多くの人の目に触れることになりますので、遊びに来たことをきっかけに「南船橋に住みたい」と思う人がきっと出てきます。街の魅力向上×集客力UPは本マンションのリセールにおいてもポジティブな要素になると考えます。
この市況ですので買って即転売で利益が出るようなことは期待できないですし推奨しないですが、10～20年住んで終の棲家に住み替えるような選択肢も検討できる立地と価格かと思います。（＊売却はそのタイミングの市況に左右されますので、残債割れなく売却できることをお約束できるものではありません。）

詳しくは別途記事化しておりますので、合わせてご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/78485/

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現地から南船橋

現地周辺

アトラス北千住

公式HPを見ての第一印象は「気合入ってるな～」でした。
エントランスホールは約7mの吹き抜けとなっており、開放感があります。各階に宅配ボックスを配置、ホテルライクな内廊下、ディスポーザーも採用されています。
各住戸の開口部をしっかり確保できており、間取りがとても綺麗です。柱も外だしできていますし、ワイドスパンのお陰で行灯部屋のある間取りが見当たりません。効率的かつ満足度も高そうな間取りばかりです。
立地については北千住駅から徒歩5分と駅近で便利です。先日このマンションが気になって現地に行ってみましたが、わちゃわちゃ感はあるもののとても便利そうな駅でした。駅前にはマルイがあって、駅周辺にはこれでもかと飲食店が立ち並んでました。
そんな飲食店が立ち並ぶ中にできるマンションなので、静かで穏やかに暮らしたいという人にはあわないですが、外食大好き！飲み歩き大好き！賑やかな街ウェルカム！といった方にはあってくると思います。
北千住駅は5つの路線が通る駅なので都心アクセスも良好ですし、シングル・DINKSの方には特にハマりやすそうです。
価格が気になるところですが、「千住ザ・タワー」の坪450万がベンチマークになりそうですね。

＜周辺中古＞
ブランズタワー南千住　2010年築　南千住駅徒歩1分　坪400万前後
ブランズ北千住　2020年築　北千住駅徒歩7分　坪380万前後
千住ザ・タワー　2021年築　北千住駅徒歩3分　坪450万前後

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現地から北千住駅

現地周辺

グランドメゾン上野毛

上野毛にグランドメゾンが！これは注目です。
まず立地が良いですね。上野毛駅から徒歩6分という距離だけでなく、駅からの動線にオオゼキがあるので買い物も便利ですし、駅東側になるのでハザード面でも二子玉川方面と比べて安心感があります。
南向き住戸が中心になりそうですが、目の前は畑？のため低層階でも眺望や日当たりが期待できそうです。（将来的な開発可能性はありそうですが）
設計にIAO竹田設計が入っています。IAO竹田設計はホテルライクで高級感のあるデザインが得意なので、上野毛にピッタリの高級感あるマンションに仕上がることに期待・期待・期待しています。
内廊下・全戸70㎡超・ZEH-M認証＆低炭素建築物認定など意気込みを感じますね～その分価格も…と思ったりしてしまいますが、ちょっと前に完売した「ピアース上野毛レジデンス」と同じ位の坪400万中盤でお願いしたいところです。

＜周辺中古＞
パークハウス上野毛コートレジデンス　2007年築　上野毛駅徒歩6分　坪360万前後
ピアース二子玉川　2009年築　上野毛駅徒歩7分　坪350万前後
グランスイート瀬田　2012年築　上野毛駅徒歩9分　坪340万前後

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プラウド光が丘四季の香公園

子育てファミリーには是非チェックいただきたいマンションです。
駅前に大きな商業施設があって、大きな公園もあって、道は綺麗に整備されて、大規模なマンションもあって、計画的に作られた街です。
そんな街のなかでも、本マンションは四季の香公園と小学校に隣接するという希少性のある立地です。公園を向く南向きと小学校を向く東向きが中心となっており、日当たり・眺望が十分に確保される点もポジティブな要素です。
外観デザインにも拘りを感じます。軒天は木調の素材となっており高級感があります。多くの住戸でバルコニーの手摺はクリアガラスが採用されており、特に公園ビューの南向きは部屋からの眺望も楽しめそうです。
ディスポーザー・タッチレス水栓・ミストサウナ・玄関電子錠と専有部の設備仕様も上々ですし、AIR TESという換気システムが採用されています。換気時の外気温と室内温度の差を小さくすることができる上に外からのホコリや花粉などの侵入を抑えるということで住んでからの満足度も高まりそうです。
公式HPを見てもなかなかの気合の入れようで価格がどうなるのか不安ですが、光が丘で駅徒歩10分圏内かつ築浅の中古マンションは数もかなり少ない（現状ほぼない）ので、光が丘で探されている人にとっては待望の新築マンションになりそうですね。出遅れないようにしたいところです。

＜周辺中古＞
プラウド光が丘　2009年築　光が丘駅徒歩9分　坪270万前後
ライオンズ光が丘グランフォート　2015年築　光が丘駅徒歩9分　坪280万前後
シティインデックス光が丘　2020年築　光が丘駅徒歩9分　坪320万前後

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グランドメゾン武蔵小杉の杜

まだまだ公式HPの情報は少ないですが、5階建てながら271戸と戸数も多く、スケールメリットをどのように活かしてくるか注目です。中央に中庭を配置しコの字に囲む配棟計画となっています。
武蔵小杉駅からは徒歩12分と駅距離はありますが、小中学校に隣接しており通学面では安心です。
「ガーデンズコート武蔵小杉」の真北に隣り合わせになりますので、ガーデンズコートの価格は参考になりそうです。築17年経っても坪290万で動いているのは安心材料ですね。
一方で武蔵小杉駅周辺のタワマンはグングン価格が上がっているので、どこを意識して値付けをするのか気になるところです。「プラウドタワー武蔵小杉」の価格あたり（坪410万）で収まってくれると検討しやすいなという印象です。

＜周辺中古＞
パークスクエア武蔵小杉　2005年築　武蔵小杉駅徒歩15分　坪250万前後
ガーデンズコート武蔵小杉　2006年築　武蔵小杉駅徒歩12分　坪290万前後
プラウドタワー武蔵小杉　2014年築　武蔵小杉駅徒歩4分　坪410万前後
シティタワー武蔵小杉　2015年築　武蔵小杉駅徒歩4分　坪450万前後

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サンウッド浜田山

ウェビナーにて販売予定価格が発表されました。
平均の坪単価は500万後半になってきそうですね。

＜販売予定価格＞＊1,000万単位
・3LDK/64.2㎡　11,000万～/坪565万～
・2LDK/55.67㎡　9,000万～/坪533万～
・1LDK/35.04㎡　5,500万～/坪517万～

現地から浜田山駅

パークシティ高田馬場

ウェビナーが開催されましたので情報更新します。

＜販売予定価格＞＊1,000万円単位
・2LDK/58.04㎡　10,000万～/坪568万～
・3LDK/66.34㎡　12,000万～/坪596万～
・3LDK/70.83㎡　12,000万～/坪559万～
・3LDK/73.24㎡　13,000万～/坪585万～
・3LDK/82.82㎡　19,000万～/坪757万～

＜共用部＞
・中庭（グランドガーデン）には5,000本の植栽
・サウス/ウエストレジデンスの屋上にルーフトップガーデン
・ルーフトップガーデンはパーカーズがデザイン監修
・マンション内学童保育の導入（明光キッズ）
・GOKINJYOの導入
・エントランスは2層吹き抜け
・機械式地下駐車場
・各階ゴミ置き場
・宅配食配達ステーション

＜共用施設＞
・スタディブース
・マルチスタジオ
・ミーティングスペース
・ゲストルーム2つ（内1つは昼シアタルーム利用）
・パーティルーム
・キッズルーム
・共用施設混雑状況をwebで確認可能

ジオ板橋大山

約70年の定期借地権となります。定期借地権であること自体はネガティブ要素ですが、その分価格は抑えめにしてきそうですね。
周辺中古の価格を見る限り坪320万くらいであれば妥当感ありますがどうなるか。
規模感もあって気になるマンションですね！

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後　
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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プラウドタワー相模大野クロス

伊勢丹跡地に野村不動産のタワマンが建設されます。
駅からペデストリアンデッキ直結＆ボーノ（商業施設）と一体開発のプラウドタワー相模大野がベンチマークになるかと思います。

周辺中古を下回る価格になることは考えづらいですが、坪400万を超えてくると都内のマンションも比較対象になってくるため価格設定は気になるところです。
野村不動産ですし安易な安売りをしなさそうですが、687戸とかなり規模感のあるマンションですので、ある程度価格勝負をしないと売り切れない面もあることから価格にはメリハリを付けてきそうです。
1期に価格弱気な部屋が出てくればチャンスですね。

＜周辺中古＞
・プラウドタワー相模大野　2013年築　相模大野駅徒歩4分　坪360万前後
・ザ・パークハウス相模大野　2019年築　相模大野駅徒歩3分　坪320万前後

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プラウドタワー相模大野クロス

相模大野駅徒歩4分、伊勢丹跡地に建設される687戸の大規模タワマンです。
駅からはペデストリアンデッキを経由し、屋根付きのコリドー街を通る動線になりますので、ほぼ雨に濡れることなく駅までアクセスできることになるはずです。

特徴の一つは、全区画EV充電対応の自走式駐車場があることです。
地上1階の一部～地下3階までを駐車場（恐らく伊勢丹時代の駐車場を流用）としており、駅前のタワマンとしてはかなり珍しい全区画自走式の地下駐車場を実現しています。地下のため雨に濡れることはありませんし、自走式のため出し入れしやすく、機械式に比べて維持コストも抑えられるなどメリットが大きいです。
時代に合わせて全区画EV充電対応としています。今後世界的にEVの販売比率は上がっていく流れですので、「駐車場の有無」と合わせて「EV充電設備の有無」がチェックされる時代がいずれ来ると予想しています。その点で入居タイミングで車に乗らない・ガソリン車に乗っている、という人も将来的に売却や賃貸に出すことを検討する際に全区画EV対応の駐車場があることはプラスに働くでしょう。（設置率が約30%なので空きがない可能性もある点は注意です）

1,2階には商業施設が入る予定ですし、駅前にはボーノ相模大野があるので、日常の買い物は十分に事足ります。
HPを見る限り、設備仕様や外観デザインは気合が入っています。免震構造です。
周辺中古の価格を見ると坪400万は超えてしまいそうなのですが、坪400万となると「プラウドシティ小竹向原」も見えてくる価格になります。687戸と戸数も多く、地元需要だけでは捌ききれないでしょうから、坪380～400万くらいだと現実的ですが…どこまで価格を調整してくるかは注目です。

＜周辺中古＞
プラウドタワー相模大野　2013年築　相模大野駅徒歩4分　坪360万前後
ザ・パークハウス相模大野　2019年築　相模大野駅徒歩3分　坪320万前後

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パークホームズ南池袋

表記上は池袋駅徒歩5分という好立地です。「南池袋」というくらいなので池袋駅を出て目白方面に歩きますので、徒歩分数以上に落ち着いた住環境だと感じる人が多いと思います。
高層階と低層階で設備仕様が異なりますが、低層階でも全熱交換換気が採用されていたり52戸という規模感ながらもディスポーザーがあったりと全体的に設備仕様は充実しています。日建ハウジングシステムが設計監修しており、外観デザインにも高級感があります。
池袋駅周辺だと東池袋駅直結の「グランドシティタワー池袋」や池袋駅西口にある「パークホームズ西池袋」など池袋駅周辺には複数の新築マンションが販売中ですが、それぞれ特徴が異なります。池袋東口側の飲食・商業に気軽にアクセスできる点と池袋駅を日常利用できる鉄道利便性に魅力を感じるなら本マンションはおすすめできます。
低層階と高層階で価格差が大きくなりそうですが、均すと坪630～650万くらいに収まると予想します。

＜周辺中古＞
グランドミレーニア　2015年築　池袋駅徒歩6分　坪590万前後

池袋駅から現地

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ジオ板橋大山

大山駅徒歩6分、全285戸、約70年の定期借地権マンションになります。
現在開発が進んでいるハッピーロード商店街のすぐ近くながら、商店街から中に入った第一種住居地域に位置しますので、生活利便性と住環境のバランスが高いです。
そこそこ規模感がありますので、共用施設もそれなりに充実していますが、全体的にシンプルな造り込みです。

注目しているのが価格です。HPには予定販売価格「3LDK5,900万円台～」という表記があります。
マンションの公式HPにおいて「自信があるものは載せる」「自信がないものは載せない」という特徴があります。例えば公式HPにエレベーターホールの写真があるマンションは実際の仕上がりも素晴らしいものが多いです。自身がないもの、コストカットしているものをHPに大々的に載せる必要性がありませんので、HPの記載内容はそのマンションのアピールポイントを図る指標になります。
そして「価格」がHP公開当初から出てくるマンションは珍しいです。デベロッパーからすると一度見せた価格から価格を上げることは難しい（割高感を与えてしまう）ですし、検討者の反応を見ながらできるだけ高く売りたいため、極力価格を公開するのは販売直前になりがちです。そんな中で価格をHPに公開しているのは、売主としても価格に自信があるのだと推測します。最近だと私もおすすめしていた「パークホームズ南船橋」がHPに価格を掲載していましたが、価格面でも魅力のあるマンションで順調に販売が進んでいます。
3LDKが5,900万円台ということは全体の平均は坪290～310万くらいでしょうか。坪300万を切ってくれば周辺相場と比較してもお値打ち感があります。

定期借地権ということで、注意が必要な点はありますが、それが価格に反映されているかと思いますので、価格を抑えたい子育てファミリーにはマッチしてきそうです。

＜周辺中古＞
パークハウス大山　2009年築　大山駅徒歩6分　270万前後
ブリリア大山　2013年築　大山駅徒歩3分　坪330万前後
アデニウム大山町　2014年築　大山駅徒歩5分　坪310万前後
イニシア板橋大山　2015年　大山駅徒歩5分　坪280万前後（普通借地権）

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プラウド新浦安パークマリーナ

新浦安というエリアは開放感があって、道も広くて大きな木々が立ち並んでいて南国のリゾート感があります。東京駅まで電車で20分の駅とは思えない街の雰囲気です。一方で駅からはとても遠く、車やバス無しで生活することがなかなか考えづらい街でもあります。
この記事をご覧になられている方の多くは都内にアクセスしやすい駅近のマンション/エリアを探しているでしょうから、真逆の価値観の街です。私も現地をしっかり歩いたのは初めてでしたが、「南国リゾートみたい！」っていうミーハー心がときめく一方で今までの価値観と違いすぎて実際に生活するイメージが湧きづらかったのも事実です。「新浦安に住みたい」という人にとってはおすすめできるマンションだと思います。

新浦安には中古で探せば他にも大規模なマンションが沢山ありますが、本マンションの強みは「日の出おひさま公園に隣接していること」と「徒歩でも生活が完結すること」だと感じました。
利用者の少ない公園に隣接しているので、低層階でも外の視線を気にしなくていい住戸が多いです。さらに公園を挟んでベルクというスーパーがあるため、日常の買い物は徒歩で完結します。車社会で駐車場設置率100％とはいえ、ちょっとした買い物の都度車を出すのは少々めんどくさいので近くにスーパーがあるのは便利だと感じました。

部屋も80㎡～ということで、最近の新築では見ないゆとり（それでも新浦安の中では普通）ですし、曲線を描いた外観デザインも素敵です。
小学校も近くにありますし、大江戸温泉も徒歩圏内にある点も加点要素です。
建設地周辺動画を参考までに添付しますが、是非現地に足を運んでいだき、街の空気を感じ取っていただきたいです。

徐々に中古の価格も上がってきている感じで、築浅中古は坪260万くらいで動いています。土地勘がないのでざっくり予想ですが、坪280～300万程度になりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
パークシティ新浦安　2002年築　新浦安駅徒歩23分　坪220万前後（明海5丁目）
プラウド新浦安　2008年築　新浦安駅バス便　坪175万前後（高須4丁目）
プラウド新浦安マリナテラス　2009年築　新浦安駅徒歩19分　坪230万前後（日の出4丁目）
クオン新浦安　2018年築　新浦安駅徒歩15分　坪260万前後（明海2丁目）
ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ　2022年築　新浦安駅バス便　坪260万前後（高須6丁目）

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ブリリア東中野

上野駅徒歩4分の好立地、お近くのザ・パークハウス上野レジデンスが坪450万くらいで動いていますので、坪460～480万程度になりそうでしょうか。
住んでいて楽しそうな立地ですね。

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス上野レジデンス　2016年築　上野駅徒歩5分　405万
ブリリア上野ザ・レジデンス　2017年築　上野駅徒歩8分　坪415万
ブリリア上野プレイス　2020年築　上野駅5分　坪400万
ルフォン上野公園ザ・レジデンス　2021年築　上野駅徒歩9分　坪420万

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ザ・パークハウスひばりヶ丘

駅南口の好立地、高さではお隣のヒバリタワーに負けますが、立地の良さなど考慮するとエリアを代表するマンションになりそうです。
坪350～370万くらいになりそうでしょうか。

＜周辺中古＞
ヒバリタワー　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩2分　坪290万
ブリリアひばりヶ丘　2009年築　ひばりヶ丘駅徒歩5分　坪250万
ブリリアシティひばりヶ丘　2010年築　ひばりヶ丘駅徒歩10分　坪160万

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プレミスト昭島モリパークレジデンス

昭島駅徒歩5分、モリタウンのほぼ真後ろと利便性の高い立地です。
総戸数は481戸、規模を生かした豊富な共用施設があります。

駅反対側のシティテラスが築14年で坪200で動いています。
3LDKが5000万円台（坪250万）程度であれば、価格は妥当に感じます。
駐車場設置率も約80％と高いので車マストな方にとっても選びやすいマンションですね！

＜周辺中古＞
シティテラス昭島　2009年築　昭島駅徒歩5分　坪200万

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シティタワー千住大橋

千住大橋駅まで徒歩5分、すぐ近くにポンテポルタがあり日常の買い物は徒歩で事足ります。
さくら公園、小学校も近く、子育てファミリーでもとっつきやすい立地です。駅から現地まで綺麗に整備されているので印象は良かったです。
北と東は既存のマンション有、西は後発の開発が予定されているため、隅田川向きの南が特に開放感があります。（周辺マンションを超えてくる高さになれば眺望は抜けます）

価格は坪400万前後でしょうか。
周辺の中古が坪250万で動いている中少々強気な印象も受けますが、お隣の北千住はマンション価格が上がってきておりこれから販売開始の「アトラス北千住」は坪450万前後になりそうですし、綾瀬駅目の前の「シティタワー綾瀬」も同様に坪400万を超えてきそうです。
周辺相場と比べると強気ですが、近隣エリアと比べると大きな違和感はなく、価格の妥当性判断が難しいというのが正直な印象です。
周辺の中古と比較検討した上で、「シティタワー千住大橋」に住みたい！と思えるかどうかがポイントになるかと思います。

＜周辺中古＞
シティハウス千住大橋ステーションコート　2014年築　千住大橋駅徒歩1分　坪280万
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ　2014年築　千住大橋駅徒歩4分　坪250万
アクアヴィスタ 2015年築　千住大橋駅徒歩3分　坪240万

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千住大橋駅から現地

現地周辺

グランドシティタワー月島

1期1次の販売予定住戸の平均価格は約坪730万円でした。
1期1次は36階～49階の一部住戸のみ販売予定ということです。住友不動産らしいブロック価格となっており、階が変わっても価格が同じという不思議な価格設定です。
現在価格が出ているところは高層階の好条件住戸が中心なので、今の価格前提だと全体の平均は坪670万くらいになりそうですが、「グランドシティタワー池袋」の倍近い反響があるとのことで、今後の値上げ可能性は十分にありえると思います。（なんとなくですが南は上がりそう）
地権者との調整に時間を要しており、販売が9月から10月に後ろ倒しになるため、販売予定住戸をもう少し増やす予定とのことでした。

値付けとしては眺望が価格に反映されています。本マンションの目玉となる東京タワービューの西向きが最も高く、次いで目の前が運河で前建てリスクが低い北向き、最も安いのはすぐ目の前に「サンシティ銀座EAST」があり、その隣に後発の再開発タワマン（月島三丁目南地区開発：三井・野村・大成）が建つ予定の南向きとなっています。個人的には南向きの高層階は狙い目だなと思いました。
既に申込希望住戸の受付を開始しており、2億を超える角住戸はほぼ全てに購入希望が入っていました。外国の方も多く検討しているようで、少々の価格差（数千万が少々？？？）よりも条件の良い住戸を希望しているようでした。

モデルルーム訪問レポートは以下でまとめております。
https://www.sumu-lab.com/archives/81717/

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パークホームズ東陽町

1期1次平均坪単価438万

1. 

ブリリア月島四丁目

月島駅徒歩３分、月島第一児童公園に隣接する好立地です。
北東向きの住戸はパークビューとなるため半永久的に眺望や日当たりが確保できるのはいいですね。
公園や小学校も近く、子育てファミリーにもウケが良さそうですが、1LDKと2LDKのみの供給となります。
約70年の定期借地権物件となりますので、毎月の地代が発生する点は注意です。

周辺中古の価格を見る限りだと所有権なら坪500万、定期借地権であることを考慮して坪450～470万程度かなと思いましたが、同エリアには「グランドシティタワー月島」が坪700万を超える価格で販売中です。
「グランドシティタワー月島」の値付けが本マンションの値付けにどう影響するかは気になるところです。

早期エントリーで倍率優遇有りなのでご興味ある方は早めのエントリーをおすすめします！

＜周辺中古＞
シティハウス月島ステーションコート　2008年築　月島駅徒歩3分　坪400万
ブリリアウェルス月島　2013年築　月島駅徒歩4分　坪490万　
ザ・パークハウス月島ディアスタ　2017年築　月島駅徒歩3分　坪400万
リビオレゾン月島ステーションプレミア　2020年築　月島駅徒歩2分　坪455万


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パークホームズ市川真間

希少な市川一丁目アドレスの新築マンションです。デザイン監修がIAO竹田なので外観デザインには期待。
広めな部屋が多めなので単価は伸びづらいと仮定して坪360～380万と予想。隣に三井のマンション計画が進行中かつ時期的にもバッティングしそうなのでどう差別化してくるのかは気になります。

＜周辺中古＞
パークシティ市川　2002年築　市川駅徒歩10分　坪235万
ウィルローズ市川　2014年築　市川駅徒歩6分　坪310万
プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪310万
エクセレントシティ市川駅南　2018年築　市川駅徒歩4分　坪280万
ルフォン市川一丁目ザ・タワー＆レジデンス　2020年築　市川駅徒歩4分　坪340万
エクセレントシティ市川マスタリー　2021年築　市川駅徒歩8分　坪350万


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ライズゲートタワー

幕張ベイパークのタワマン（分譲）4棟目になります！
海浜幕張駅まで徒歩16分（新改札完成後は14分予定）と駅距離が少し伸びる点と駐車場が一部機械式が混在（先行の3棟は全て自走式）という点はマイナス要素ですが、街区内でも最も南東に位置するポジションのため、東・南方向については他の建物との被りがなく眺望が楽しめる点はプラス要素になるでしょう。
新設される小学校が学区になる（クロスタワーとスカイグランドタワーは打瀬小）点もポジティブに感じる方が多いと思います。
周辺の中古の成約事例を見る限り、一般的な新築マンションの値付けであれば坪300万は超えてしまいそうなのですが、大型開発かつ複数デベのJVであることも影響して新築価格が抑えめになっていた過去のトレンドを引き継いでくれるのか、価格には注目です。

過去の販売だと条件の良い高層は早いタイミングで売出しがちなので、マンション内でも良い住戸を確保できるよう遅れないように準備をいただくことが重要かと思います！


＜周辺中古＞
・スカイグランドタワー　2020年築　海浜幕張駅徒歩13分
坪273万　30階台　東向き
坪269万　30階台　北向き
坪288万　30階台　南向き
坪262万　10階台　西向き

・クロスタワー＆レジデンス　2019年築　海浜幕張駅徒歩15分
坪270万　30階台　東向き


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アトラスシティ千歳烏山グランスイート

京王線千歳烏山駅徒歩9分、仙川駅徒歩10分、総戸数248戸とそこそこ規模感のあるプロジェクトです。
建て替え×旭化成×ネクストアーキテクトアソシエイツ、来ましたね！最近の新築だと「プラウドシティ小竹向原」、中古だと「アトラス池尻レジデンス」や「アトラス調布」などがこの組み合わせになります。どれもデザインが素敵すぎるので、本マンションにも期待です。既にHPのイメージから素敵さがにじみ出ています…
現地歩きましたが、駅からマンションまでの動線で歩道が確保されており、車を気にしなくていいのは広域検討者目線だと良かったです。
東西に長い敷地なので南向き住戸が多そうですし、第一種低層住居専用地域に囲まれているので、日当たりに期待できそうな住戸が多い点は日当たり重視派の方にとってはポジティブな要素となりそうです。
線路沿いなので電車の音が心配でしたが、現地を歩いた印象としては想像以上に静かでした（個人差あるので気になる方は現地要確認）。
価格については近くの「ブリリア仙川ザレジデンス」がベンチマークになりそうです。坪380～400万くらいかなと予想します。

＜周辺中古＞
グローリオ蘆花公園　2009年築　芦花公園駅徒歩7分　坪300万前後
クレヴィア蘆花公園　2013年築　千歳烏山駅徒歩13分　坪305万前後
ブリリア仙川ザレジデンス　2015年築　仙川駅徒歩10分　坪320万前後

千歳烏山駅から現地

現地周辺


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パークシティ中野ザタワー

ついにきました！！！中野駅徒歩6～8分（ペデストリアンデッキ完成後は4～5分）、総戸数807戸の大規模プロジェクトです。
2棟のタワマンとオフィス棟からなる開発となりますが、中野駅からペデストリアンデッキが整備されるなど完成後はエリア内でも注目されるマンションになることは間違いありません。
三井不動産×大規模マンション×ペデストリアンデッキ直結というだけで大注目なのですが、中野駅周辺は本開発以外にも多くの開発計画が控えていることも注目すべきポイントです。マンション自体も魅力がある×周辺に大規模開発が進むという鉄板of鉄板プロジェクトです。再開発規模は約20ha、晴海フラッグと同等規模の開発が中野駅前で進んでいくインパクトは相当に大きいと感じています。
すぐ裏には綺麗に整備された中野四季の森公園があり、駅近ながら緑も豊かです。サンモール中野を始め商店街や飲食店も大変賑わっており、外食の充実度も高いなど、不動産としての伸びしろだけでなく、住んでからの満足度にも期待できる点も「住まい」としての魅力を感じます。
線路沿いかつ囲まれ感のある立地ですので、価格もメリハリが付いてきそうです。お祭り大好きな三井不動産がどのような値付けをしてくるのか大変楽しみです。

中野駅近のタワマンである「中野ツインマークタワー」と「ザ・パークハウス中野タワー」が坪640～650万程度で動いているので、坪740～760万程度になりそうかなと予想します。
すぐ真裏の賃貸マンションである「ブリリアイスト中野セントラルパーク」の賃料（約6,000円/㎡）を考えると少々割高感を感じるのですが、南口に新たにできた住友不動産の賃貸マンションである、「プラティーヌ中野」の賃料も気になるところです。

＜周辺中古＞
中野ツインマークタワー　2012年築　中野駅徒歩3分　坪650万前後
ザ・パークハウス中野タワー　2017年築　中野駅徒歩6分　坪640万前後

現地から中野駅

現地周辺


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ブリリアタワー千葉

千葉駅徒歩6分、総戸数491戸、三越跡地の再開発タワマンです！ずっと注目していた方も多いのではないでしょうか？
デザイン監修は「晴海フラッグ」や「白金ザ・スカイ」や「パークシティ武蔵小山ザタワー」も担当した光井純アンドアソシエーツが担当します。御影石を使った基壇部のデザインがカッコいいですね～完成するとより評価が高まりそうです。
千葉駅も綺麗に生まれ変わりましたし、周辺は買い物・飲食の便利な環境です。駅前大通沿いなので駅からの動線も歩きやすくていいですね。地元需要も十分にありそうですし、（価格次第ですが）販売スピードは早そうです。

千葉駅周辺は私も推している「エクセレントザタワー」や「プレミスト千葉公園」を始めとして、新築マンション供給ラッシュです。その影響もあって全体的に新築マンションの値付けが弱気で結果的に周辺中古の値上がりも控え目となっている印象があります。結果的に坪300万が壁となっています（坪300万を超えたのは「ソルティア千葉セントラル」くらいでしょうか…）。
千葉駅新記録更新は間違いないかと思いますので、坪340～360万程度でしょうか。販売時点では周辺新築/中古と比べて少々高いと言われるものの周辺物件も釣られて上がっていくことで評価が高まっていくパターンになりそうです。

＜周辺中古＞
千葉セントラルタワー　2009年築　千葉駅徒歩12分　坪215万前後
クレアホームズ千葉センタークロス　2019年築　千葉駅徒歩8分　坪230万前後
パークホームズ千葉　2022年築　千葉中央駅徒歩2分　坪250万前後

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プラウドシティ方南町

方南町駅徒歩5分、総戸数371戸、大規模な建て替えプロジェクトです！
駅徒歩5分と駅近にも関わらず、大通りから1本奥に入っており、住環境と利便性のバランスが良い立地です。スーパーも小中学校も程々に近いのは好印象ですね。

周辺築浅中古は坪400万を超える価格で動いています。近隣の新築だと方南町駅徒歩8分の「ピアース方南町レジデンス」がありますが、こちらは坪450万前後です。これらを上回る価格になるかと思いますので、坪470～490万程度と予想します。

＜周辺中古＞
ライオンズプラザ方南町　1987年築　方南町駅徒歩2分　坪280万前後
パークシティ杉並セントラルタワー　2000年築　方南町駅徒歩9分　坪330万前後
ルフォン杉並方南町　2013年築　方南町駅徒歩4分　坪355万前後
プラウド杉並方南町　2021年築　方南町駅徒歩7分　坪410万前後
シティテラス杉並方南町サウス　2017年築　方南町駅徒歩2分　坪440万前後

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パークタワー向ヶ丘遊園

向ヶ丘遊園駅徒歩2分、総戸数241戸、駅前再開発プロジェクトです！
向ヶ丘遊園駅前と言えば「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が駅前にありますがそのすぐ隣です。
本マンションが位置する駅北口側は今は開発ラッシュで少々殺風景ですが、開発が終わると綺麗で便利に生まれ変わりそうです。登戸駅も徒歩7分ということで2駅を使い分けることができるのも便利ですね。すぐ近くに多摩区役所やオーケーがあるのも個人的にはプラス要素です。
駅前の利便性を享受しつつ、少し歩けば生田緑地があって緑が豊かなのは特に子育て世帯にはハマるポイントになりそうです。
デザインはIAO竹田設計が監修しており素敵です。最近なかなか見なくなった逆梁アウトフレーム工法のタワマンということも相まって重厚感があります。逆梁のメリットを上手く活かし、サッシ高が確保されていると嬉しいのですが…

すぐ目の前の「アトラスタワー向ヶ丘遊園」が坪330万程度で動いていますが、昨年の売却事例かつ3階だったので今の価格としてはもう少し価格が上がってもおかしくはありません。新築だと駅反対側に「プラウド向ヶ丘遊園」が坪380～390万程度で販売中ですが、ここを下回る価格になるとは思えませんので、坪420～440万程度と予想します。

＜周辺中古＞
アトラスタワー向ヶ丘遊園　2008年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪330万前後
イニシア向ヶ丘遊園駅前　2013年築　向ヶ丘遊園駅徒歩2分　坪290万前後
ブリリア向ヶ丘遊園　2018年築　向ヶ丘遊園駅徒歩6分　坪290万前後

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ルフォン船堀ザ・タワーレジデンス

船堀駅徒歩3分、駅・スーパー・小学校いずれも近いのは便利そうです。
本マンション逆側の駅北口には江戸川区役所移転と絡めた再開発計画有。再開発が完成すると駅周辺の雰囲気はガラッと変わりそうです。
周辺中古の価格を踏まえると坪370～390万くらいになりそうかと予想します。

＜周辺中古＞
・プラウド船堀ファースト　2011年築　船堀駅徒歩1分　坪300万前後
・プラウドシティ船堀　2012年築　船堀駅徒歩4分　坪300万前後
・ザ・パークハウス船堀　2016年築　船堀駅徒歩3分　坪330万前後

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ザ豊海タワーマリン＆スカイ

ついに発表になりました！総戸数2,046戸の大規模再開発プロジェクトです。注目すべきは抜群の眺望と個性的な外観デザインですね。
南西方向はレインボーブリッジと東京タワーと富士山がまとめて見えることに加えて眼の前に背の高い建物がないため、開放感がエグいです。52階がスカイラウンジになりますが、そこからの眺望は最高ですね。これだけで買う理由になります。
外観デザインについては、おれたちのホシノアーキテクツが監修です！ホシノアーキテクツ×三井不動産と言えば、最近だとパークタワー勝どきが有名？ですね。あとはパークコート北参道ザタワー、パークコート渋谷ザタワー、ミッドタワーグランドなどどれも曲線が美しい芸術的なマンションばかりです。商業施設だと東京ミッドタウン日比谷もホシノアーキテクツがデザイン監修です。
ホシノアーキテクツ×三井不動産は私が最も好きなペアです。このペアである時点で私はすでに購入意欲が高まっています！笑
イメージパースの時点で言葉を失うクオリティなのですが、完成したらどうなってしまうのか…完成が楽しみすぎるマンションです。

一方で眺望×価格の手頃さであれば「晴海フラッグスカイデュオ」がありますし、駅距離を重視するなら駅直結の「パークタワー勝どき」があります。勝どき駅徒歩10分という両者の中間的なポジションというのは良く言えばバランスが良いですが、悪く言えば尖った個性がありません。街の中に商業施設がある晴海フラッグと比べて周辺の買い物環境も少々弱いなど懸念要素もあります。ただそれを埋めるためにデザインや共用施設には気合を入れてきていると感じます。
「パークタワー勝どき」と「晴海フラッグ」で約6,000戸の供給をした後の1,509戸（本マンション販売戸数）です。並行して月島には「グランドシティタワー月島」ともう1棟のタワマンも控えています。需給のバランスを考えると1期1次は少々慎重な値付けにしてほしいぞ…と密かに期待していますがどうなるか。
おそらく本マンションは当面モデルルームの予約すら困難になることが予想されます。まだ未エントリーの人は即エントリーをおすすめします。エントリーするかを悩んでいるマンションではなく、何とかモデルルームまでこぎつけてそこから買うか買わないかを判断するようなマンションになると予想します。

「スカイデュオ（坪420万）」と「パークタワー勝どき（坪700万）」の間だとすると坪560万なのですが、周辺中古の動きを見ていると坪560万だと抽選会になりそうです…何とか坪600万切ってくれると嬉しいのですがどうなるか…方角や階で価格差が大きくなりそうですし、戸数も多いので狙い目住戸はほぼ間違いなく出てくると思います。

＜周辺中古＞
・ザトウキョウタワー　2008年築　勝どき駅徒歩8分　坪440万前後
・ドゥ・トゥール　2015年築　勝どき駅徒歩8分　坪520万前後
・勝どきザタワー　2016年築　勝どき駅徒歩7分　坪490万前後
・パークタワー勝どき　2024年築　勝どき駅徒歩1分　坪700万前後

勝どき駅から現地

現地周辺①


現地周辺②


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ザ・パークハウス横浜港南台

港南台駅から徒歩8分、総戸数163戸の団地建て替えプロジェクトです。港南台駅周辺は築浅かつ駅近のマンションが少ないエリアなので、注目している地元の方は多そうです。
東西南北それぞれの向きの棟があり4棟構成になっています。少々詰め込み感はありますが、どの方角でもそこそこの開放感はありそうです。
デザインはザ・パークハウスらしく落ち着いた雰囲気です。ギラギラした雰囲気がウケるエリアでもありませんので、ちょうど良いバランスだという印象です。
ザ・パークハウスは価格面でもチャレンジしないイメージがあります。団地建て替えということで土地取得費も抑えられてそうですし、目に優しい価格に期待…ということで坪330～350万予想とします。北向きの3LDK低層階はギリギリ6,000万円台の住戸があるかもしれません。

＜周辺中古＞
・ブランズシティ港南台うぐいすの杜　2011年築　港南台駅徒歩2分　坪260万前後
・プライム港南台　2019年築　港南台駅徒歩8分　坪280万前後

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プラウド元住吉ウエスト

元住吉駅から徒歩6分、総戸数84戸です。元住吉のプラウドと言えば「プラウド元住吉ガーデンズ」が117戸とそこそこの規模感がありながらもサクッと完売したことは記憶に新しいです。本マンションは反対側の駅西側になります。
元住吉と言えば駅西口から伸びているブレーメン商店街！活気がありとても良い雰囲気です。元住吉なら駅西側派という方も多くいることでしょう。そんな人気の駅西側物件になりますので、注目度は高いです。
戸数の割にディスポーザーがあったり、最上階にテレワークラウンジを配置したりと気合いが入っています。テレワークラウンジは個室ブースを複数設けたりなど便利そうです。

周辺中古は坪350万まで上がってきています。お隣の武蔵小杉のタワマンもグングン価格が上がってきているので「プラウド元住吉ガーデンズ」を超える価格になるのは間違いないでしょう。周辺中古の価格を踏まえて坪410万～430万になると予想します。
最近の野村不動産は販売状況見合いで価格を微調整している印象があるので反応次第では少し価格を下げてくるかもしれないですね。

＜周辺中古＞
・プラウドシティ元住吉　2013年築　元住吉駅徒歩10分　坪350万前後
・プラウド元住吉アベニュー　2013年築　元住吉駅徒歩9分　坪340万前後
・グランドメゾン元住吉　2017年築　元住吉駅徒歩8分　坪350万

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パークタワー西新宿

第三期販売住戸の平均価格は坪680万でした。
坪550万前後の住戸もあり、割安感が高まってきている印象です。

1. 

ザ豊海タワーマリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY）

勝どき・晴海エリアの中古マンションはグングン値上がりしています。
ドゥトゥールなんて今年の年始あたりは坪430万くらいだったのにこの半年くらいで坪100万近く価格が上がってきています。パークタワー勝どきもかなり高値で動いています。
ザ東京タワーズや勝どきザタワーの価格からの逆算だと坪550万、パークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪420万）の間だと坪560万なので坪550～560万程度の価格で落ち着いてくれれば価格の妥当性はあります…がこの仕上がりでこの価格だと抽選は避けられないでしょう。
ドゥ・トゥールの価格からの逆算だと坪610万、スカイデュオの価格を坪500万とするとパークタワー勝どき（坪700万）とスカイデュオ（坪500万）の間が坪600万になります。坪600万前後だと大抽選会は避けられそうですが、何でもかんでもおすすめ！とは言いづらくなります。1期1次から坪650万を超えるようであれば個人的には検討を諦める展開になりそうです。
平均の価格については上記の通りですが、本マンションは住戸による眺望差が非常に大きいことから向きや階による価格差をかなり大きく付けてきそうです。
近隣のザ東京タワーズの成約事例を見ていても「広くて眺望の良い住戸」は坪単価もグロスも高値で動いており、細かい価格の妥当性はともかくいい部屋が欲しいというニーズが高い印象があります。好条件住戸の価格設定には注目です。

上記以外の内容も含めて詳細をブログでまとめておりますので、ご興味ある方は是非ご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/88452/

ライズゲートタワー

幕張ベイパーク内の中古が現在坪270万前後で動いているので、ここより安くなることはなさそうですが、先行して販売された3棟のタワマンの値付けがかなり保守的だったので、その傾向を踏襲するなら今回も保守的な値付けとなるのでは？と期待しています。
坪300万の壁は突破しないで…ということで坪280～290万だと嬉しいですね。

幕張ベイパークの今後の相場とライズゲートタワーについてブログでまとめておりますので、ご興味ある方はぜひご覧ください！
https://www.sumu-lab.com/archives/88653/