2LDK スムラボ派出所スレ

ブランズシティ千葉ニュータウン中央

千葉ニュータウン中央駅徒歩6分。総戸数401戸。自走式駐車場100%。
共用施設にサウナあるのはアツいです。サウナがやけに本格的だと思ってHP見てたらTTNE監修！ロウリュウできるし外気浴スペースまで有！これはアツい！（サウナだけに）惣菜が美味しいヤオコーが近いのも嬉しいポイントです。
ハザードが気になる方にはピッタリの安定した地盤です。

＜周辺中古＞
・ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央　2010年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩5分　坪140万
・ガーデンゲート千葉ニュータウン中央　2015年築　千葉ニュータウン中央駅徒歩8分　坪120万
・ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央Ⅱ　201Ⅵ年築　千葉ニュータウン中央駅徒5分　坪150万


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グレーシアウエリス横浜ゆめが丘

公式HPリリースはずいぶん前なのですが、気になるマンションで取り上げそびれていたのでこのタイミングでのピックアップになります。
ゆめが丘駅を中心とした大規模な開発の一ピースとして建設される本マンション。ゆめが丘ソラトスという大規模商業施設・総合病院・駅舎リニューアルと周辺の環境がガラッと変わります。

ゆめが丘ソラトスは2024/7/25に開業予定です。
ユニクロ・ジーユー・無印・TSUTAYA書店・ヤマダデンキ・眼科歯科・シネコン・スタバ・マクドナルド・ミスド・ビアードパパ・31・カルディとざっとあげるだけでもかなり使い勝手の良いテナントが揃っています。

駅までデッキ・屋根有り接続でないのが大変惜しいですが、マンションは駅の目の前に建設されるので、駅までのアクセスは大変便利です。
外観デザインはシンプルで普通の板マンって感じですが、共用部デザインは乃村工藝社ということで仕上がりが楽しみです。

「近隣にマンションの成約事例がない・大規模マンション・大規模開発で完成イメージがつきづらい、売主JV」と強気の価格設定をしづらい条件が比較的揃っているので価格にも期待したいところです。HPを見る限り、高値追求をしそうな雰囲気は感じませんでした。
とは言っても1期の売れ行きによって価格が変わってしまう（ほぼ上がる）のが今の新築マンションの売り方なので、1期の販売に遅れないように準備を進めておくことが重要です。

同沿線のいずみ野駅にある「ブランズ横浜いずみ野」が坪270万くらいなのでベンチマークになりそうです。平均坪250万くらいだとありがたいですね～
線路沿い住戸の3LDKが5,000万を切ってくるととっつきやすさはあるのですが価格が気になるところです。

＜周辺中古＞
・ソラシア湘南台アクトテラス　2012年築　湘南台駅徒歩3分　坪200万
・ブランズ湘南台　2021年築　湘南台駅徒歩8分　坪240万
・ブランズシティ湘南台　2022年築　湘南台駅徒歩8分　坪240万

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ザ・パークハウス 板橋本町

板橋本町駅徒歩7分、総戸数78戸。
実需の一次取得者にとってバランス良さそうなマンションです。個人的に三菱地所レジデンスは100戸前後のマンションを規模以上に素敵見せるのが上手で、総戸数78戸は地所レジお得意の規模なので期待できます。
デザイン監修はインタープラン・デザインセンター、同じ地所レジだと「ザ・パークハウス板橋大山」を手掛けています。同マンションも小規模ながら素敵なマンションでした。エントランスアプローチも素敵ですし、完成が楽しみです。
駅徒歩7分ですが、駅からマンションまでの道中にはオーケーがあり、板橋区役所駅方向に少し歩けばライフ、目の前にはまいばすけっとがあるなど買い物利便性は高いです。中山道から一本中に入っているので想像以上に静かなのも好印象でした。近くの石神井川はとても水が綺麗で春には桜が咲くそうなので、桜の季節も楽しみですね。
周辺中古の価格を見ていると坪400万前後くらいかなという感じです。板橋本町駅は築浅駅近の中古が坪330万前後であるので、中古も検討できる方は周辺中古も合わせてチェックされると良いかと思います。

＜周辺中古＞
・パークホームズ板橋本町ステーションコンフォート　2015年築　板橋本町駅徒歩3分　坪330万前後
・リビオレゾン板橋ステーションサイド　2019年築　板橋本町駅徒歩2分　坪360万
・オーベル板橋本町　2019年築　板橋本町駅徒歩9分　坪310万

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プラウド神田

神田駅徒歩3分、総戸数89戸。
神田駅から淡路町駅方面に歩く立地です。3分ではありますが駅から歩くことで神田駅前のわちゃわちゃ感はだいぶ薄れる点は好印象です。神田の利便性を享受しつつも、駅前と比べて少し落ち着いた雰囲気があります。飲食店充実しすぎて毎日外食しても開拓できそうにないレベルです。
また高い鉄道利便性も特徴の1つです。公式HPの交通情報欄もぎっしりです。複数駅複数路線使えますので都内の多くの駅に乗換なしでアクセス可能です。
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東京メトロ銀座線 「神田」駅 徒歩3分
JR山手線、京浜東北・根岸線、中央線快速 「神田」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線、東西線、千代田線、半蔵門線、都営三田線 「大手町」駅 徒歩12分
東京メトロ丸ノ内線 「淡路町」駅 徒歩4分
都営新宿線 「小川町」駅 徒歩4分
ＪＲ山手線、中央・総武線各駅停車、京浜東北・根岸線 「秋葉原」駅 徒歩10分
東京メトロ千代田線「新御茶ノ水」駅徒歩6分　 JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩9分 東京メトロ銀座線、半蔵門線「三越前」駅徒歩12分　 JR中央線快速「御茶ノ水」駅徒歩12分
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規模が大きいわけではないですが、基壇部のデザインも特徴的で歩いていると目を引く存在になりそうです。またエントランスは二層吹き抜けになっており分譲マンションに住んでいる感を満喫できそうなのもいいです。
周辺中古の価格から逆算するとざっくりですが、坪670万くらいになりそうかなという感じです。

＜周辺中古＞
プラウド千代田淡路町　2016年築　淡路町駅徒歩2分　坪580万
アルファグランデ千桜タワー　2018年築　岩本町駅徒歩2分　坪500万（定期借地権）
パークホームズ千代田淡路町　2018年築　神田駅徒歩2分　坪590万

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ブランズ津田沼奏の杜二丁目

津田沼駅徒歩11分、総戸数49戸。
約70年の定期借地権マンションです。駅徒歩10分超かつ定期借地権というネガがありますが、貴重な奏の杜アドレスの新築かつ人気の谷津小学校区となれば、一定の需要はありそうです。「奏の杜」は津田沼駅南口の大規模再開発エリアで、電柱地中化や歩車分離された綺麗な歩道、大きな公園（谷津奏の杜公園）などが整備されて広域検討者にとってもとっつきやすい街です。
徒歩圏内にイオン・モリシア・フォルテ・Loharu・ビート・ミーナなど多くの商業施設があり、スーパーもたくさんあります。モリシアの地下には人気の角上魚類もあります。飲食店も全国チェーンの店はないものを探すのが難しいくらい充実しています。
また駅北口のパルコ跡地は三井不動産レジデンシャルが取得、駅南口のモリシアは野村不動産が取得し、再開発計画が進んでいます。特に南口はかなり大規模な開発になりますので、完成後は街の雰囲気が一変しそうです。
街の再開発と同時に建設された「ザ・パークハウス津田沼奏の杜」や「ザ・レジデンス津田沼奏の杜」などの大規模マンションは所有権になります。規模感ありますし、フォルテや谷津奏の杜公園へのアクセスもいいので、特にお子様のいるご家庭は比較検討されることをおすすめします。両マンションは都内に比べると価格上昇のスピードが遅いので価格に対する満足度は高いと思います。竣工後販売ですし、公式HPを見ても外観デザインには拘ってそうで自信が伺えます。
周辺中古の価格を元に所有権だった時の価格を考えると坪400万前後、定期借地権であることを考慮すると坪360～370万程度でしょうか。

定期借地権については以下noteでまとめていますので、ご興味ある方はこちらも合わせてご覧ください。

定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d?sub_rt=share_pw

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス津田沼奏の杜　2013年築　津田沼駅徒歩7分　坪340万
ザ・レジデンス津田沼奏の杜　2015年築　津田沼駅徒歩8分　坪340万
津田沼ザタワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪360万

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ブランズシティ品川ルネキャナル

＜周辺中古＞
ワールドシティタワーズ　2005年築　天王洲アイル駅徒歩8分　坪540万＊港区アドレス
シティテラス品川イースト　2016年築　天王洲アイル駅徒歩3分　坪470万＊品川区アドレス
品川イーストシティタワー　2018年築　天王洲アイル駅徒歩5分　坪470万＊品川区アドレス

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クレヴィア文京千石

千石駅徒歩4分、総戸数29戸。
巣鴨駅も徒歩7分と日常使いできるのは便利。
文京区×JR駅アクセスが良いエリアは限られているので2路線使えて縦横移動しやすいのはいい。逆梁で重厚感あるデザインもカッコいい。3LDKは間取りもいいのでサクッと売れそうです。

＜周辺中古＞
インペリアルガーデン　2015年築　千石駅徒歩9分　坪650万
ディアナコート千石丸山町　2016年築　千石駅徒歩8分　坪470万前後
ザ・パークハウス文京千石一丁目　2019年築　千石駅徒歩3分　坪520万
ジオ文京千石　2019年築　千石駅徒歩3分　坪450万

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ザ・パークハウス川和町フロント

川和町駅徒歩2分、総戸数146戸。
川和町の再開発最終章！最も駅近のレジデンスになります。
フォルテもOPEN、開発もだいぶ進んでいるので生活イメージしやすいのは良いですね。ザ・パークハウスらしく廊下側の柱もしっかり外に出せているので洋室も使いやすそう。

＜周辺中古＞
ザ・パークハウス川和町ガーデン　2022年築　川和駅徒歩5分　坪250万前後
ザ・パークハウス川和町テラス　2024年築　川和駅徒歩4分　坪250万前後

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パークタワー川口本町

川口駅徒歩6分、総戸数225戸。
シュッとしてカッコいいデザインだなと思っていたら日建ハウジングシステムがデザイン監修していて納得。
エントランスの雰囲気も素敵です。しっかり造り込んだエントランスアプローチって「分譲マンションに帰ってきた感」があって所有欲が満たされるので個人的には好きです。
埼玉県のタワマンでは比較的珍しい内廊下ですし、スパンも全体的に広めで綺麗な間取りが多いです。
駅から現地までの動線も絶妙で日常はわちゃわちゃ感抑えめですが、ちょっとずれれば便利な商業・飲食を利用できるという立地も広域検討者には魅力に映るポイントになるかと思います。
現地を歩いた印象としては、川口って都心アクセスの良さと駅周りの商業・飲食充実に対してまだまだ過小評価されているなと感じました。
駅前の旧そごうのリニューアル計画も三井不動産から発表されました。開業は2025年春とのことですが、ららブランドになるでしょうか。上野東京ラインの停車に向けたホーム新設も動いており、都心アクセスに更に磨きがかかる点も期待大ですね。

＜周辺中古＞
リビオタワー川口ミドリノ　2006年築　川口駅徒歩5分　坪300万前後
オーベルタワー川口コラージュ　2006年築　川口駅徒歩4分　坪300万
ザ・パークハウス川口本町　2020年築　川口駅徒歩5分　坪360万
プラウドタワー川口クロス　2023年築　川口駅徒歩4分　坪440万

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ザ・パークハウス品川荏原中延

荏原中延駅徒歩2分、総戸数63戸。
荏原中延駅（東急池上線）以外にも、中延駅（東急大井町線）徒歩6分、中延駅（都営浅草線）徒歩7分と複数駅・複数路線が利用可能です。
五反田駅、大井町駅、日本橋駅へのアクセスの良さは魅力です。高輪ゲートウェイ駅の開発が完了すると泉岳寺駅へ1本という魅力も再評価されそうです。
ブログ等でも何度か発信していますが、三菱地所レジデンスは100戸満たないような規模のマンションでも雰囲気良くいい感じに造るのが得意に感じます。本マンションも63戸と決して規模のあるマンションではないですが、完成すると評価が高まるマンションになると思います。
現地調査もしてみたのですが、東急池上線・大井町線沿線の街は至る所に商店街があって良かったです。背の高い建物がなく空が広いからなのか、時間がゆったり流れている感じも素敵だなと思いました。バキバキに再開発されてビルタワマンビルビルタワマン！みたいな街も私は好きですが、そういった街が合わない人はぜひ東急池上線・大井町線沿線をチェックしてみていただきたいです。
新築で3LDKタイプの間取りが供給されるのは久しぶりのはずなので、地元需要でサクッと売れそうです。気になる方はお早めに要チェックです。

坪500万円台だと嬉しいな、という感じですが3LDKは南向きのいい場所にあるので、マンション内他住戸との価格差は気になるところです。

＜周辺中古＞
ドレッセ戸越公園プレディ　2010年築　戸越公園駅徒歩2分　坪420万
レジデンシャル品川中延グランクラス　2015年築　荏原中延駅徒歩2分　坪460万前後
アトラス品川中延　2019年築　荏原中延駅徒歩4分　坪530万
ピアース品川中延　2020年築　中延駅徒歩4分　坪520万

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プラウド京王聖蹟桜ヶ丘

聖蹟桜ヶ丘駅徒歩3分、総戸数134戸。
京王電鉄がメジャーなのに「プラウド」ブランドと少々珍しいパターンです。
曲線系の外観も好きなのですが、シュッとしたデザインはやっぱりカッコいいですね。京王電鉄がやる気なのでしょうか。気合入っています。
最近では珍しくなった逆梁ハイサッシを採用しています。梁をバルコニー側に持っていくことで室内の梁をなくしハイサッシを実現させています。板状マンションながら天井高2,600mm、サッシ高2,200mmはかなり高いです。

＜周辺中古＞
エクセレントシティ聖蹟桜ヶ丘　2021年築　聖蹟桜ヶ丘駅徒歩4分　坪290万
サンクレイドル聖蹟桜ヶ丘レジデンス　2022年築　聖蹟桜ヶ丘駅徒歩6分　坪260万
ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘ブルーミングレジデンス　2022年築　聖蹟桜ヶ丘駅徒歩4分　坪320万前後

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