2LDK スムラボ派出所スレ

デュオヒルズ蘇我ザ・スカイ

千葉寺駅徒歩2分/蘇我駅徒歩11分、総戸数263戸。
3LDK3,900万台～、4,000万以下で3LDKが買えるのはこのご時世でとても貴重です！
スケールメリットを活かしディスポーザーもついていて、マンションならではの付加価値もあります！
高さのある坂の上ありますが、水害ハザードリスク減、眺望抜ける住戸が増える点はポジティブ、蘇我駅まで歩くのが大変な点はネガティブでしょうか。個人的にはポジティブ要素の方が強い感じがしており現地を歩いてみたいなと思わせるマンションです。

最安が坪187万～？になるのであれば、全体の平均は坪220～230万程度でしょうか。この水準であれば周辺中古の価格を踏まえても適正価格だと思いますので、新築派で予算4,000万前後のご家庭は積極的に検討されても良いかと思います。


＜周辺中古＞
ライオンズ千葉寺ステーションフロントレジデンス　2009年築　千葉寺駅徒歩3分　坪140万前後
ライオンズ蘇我フォレストマークス　2007年築　蘇我駅徒歩9分　坪150万前後
ウィザースレジデンス蘇我　2019年築　蘇我駅徒歩9分　坪180万前後
エクセレントシティ蘇我　2021年築　蘇我駅徒歩9分　坪200万前後


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ディアナコート小石川播磨坂レジデンス

茗荷谷駅徒歩7分、総戸数23戸。デザイン監修は未来アーキテクツstudio。モリモトの最上級ブランド「ディアナコート」きました！
リビオシティ文京小石川に近い立地なのが販売戦略にどう影響するか。リビオ下のスーパーが日常使いできそうな距離にある点は良いですね。

立地もいいのでこれはかなり人気でそうですね～

＜周辺中古＞
・アトラスタワー茗荷谷　2011年築　茗荷谷駅徒歩1分　坪710万前後
・シティハウス文京茗荷谷　2013年築　茗荷谷駅徒歩9分　坪530万前後
・ディアナコート小石川播磨坂　2014年築　茗荷谷駅徒歩6分　坪600万前後

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ディアナコート東北沢リビオ

東北沢駅徒歩1分、総戸数23戸。デザイン監修アーキサイトメビウス。
駅目の前の好立地、規模的にピアースかなと思いましたが、ディアナコートできました。売主も自信があるのでしょう。
モリモト×アーキサイトメビウスの安定コンビなので仕上がりには期待したいです。

＜周辺中古＞
・東北沢ハウス　1983年築　東北沢駅徒歩2分　坪400万前後
・東急ドエルアルス下北沢　1995年築　下北沢駅徒歩9分　坪410万前後
・プレシス北沢公園　2018年築　東北沢駅徒歩2分　坪540万前後

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ピアース銀座レジデンス

汐留駅徒歩5分/銀座駅徒歩10分、総戸数46戸。デザイン監修A.A.E.。
独特の外観デザインに希少な銀座アドレス。GINZA SIXに歩いていけるのはすごい！
万人にハマる立地ではないですが、ハマる人にはとことんハマりそうです。銀座アドレスの分譲マンションは数が少ないので一定の需要もありそうです。

ピアース麻布EASTやピアース渋谷を担当していたA.A.Eがデザイン監修しています。
どちらも素敵なデザインのマンションでしたが、本マンションも外観デザインが特徴的で周囲から見ても目立つ存在になりそうです！

＜周辺中古＞
・菱和パレス銀座八丁目　1999年築　新橋駅徒歩6分　坪420万前後
・ファミールグラン銀座4丁目　2002年築　銀座駅徒歩6分　坪680万前後
・ＶＯＲＴ銀座ｒｅｓｉｄｅｎｃｅ　2006年築　銀座一丁目駅徒歩3分　坪950万前後


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リーフシティ市川ザ・タワー

元々は京葉ガスの工場だった場所ですが、タワマンだけでなく、商業施設・シニア住宅・賃貸住宅・地域貢献施設・広場などの複合開発が行われます。開発の事業者の中にイオンリテールが入っているので、商業施設はイオン系列になりそうです。イオン隣接のタワマンとなれば生活はとても便利そうですね。
約70年の定期借地権なので、土地は所有ではなく借りる形になります。土地部分の固定資産税がかからないメリットはありますが、約70年後には更地にして地主に土地を返却する必要があるため永年住むことができない点はデメリットになるでしょう。

東西に長い形状なので南向きが多く確保されている点はいいですね。目の前に背の高い建物もない上に江戸川を挟むので眺望・採光には期待できる住戸が多くなりそうです。カップボードがなかったりと一部コストカットは見られますが、免震構造を採用しています。
注目すべきは価格でしょう。公式HP公開時点で「最多販売価格帯7,700万円台」の記載があります。最近の大規模タワマンは価格をクローズドにし、直前まで検討者の反応を伺いつつ極限まで高値追求をしているマンションが多くなりつつある中で販売価格をHPに公開してくれるのは安心感があります。最近だと「パークホームズ南船橋」がそうでしたが三井がHP公開時に価格掲載するマンションはある程度価格勝負しがちな傾向があるので、定期借地権ということもあり価格は現実的なものになりそうです。南向きに価格を乗せてくるでしょうから北向きの値付けには注目です。

定期借地権のマンションの場合、将来的な銀行の融資姿勢にリセールが影響されるなど不確定要素があるため、そこをどう評価するかにもよりますが、都内アクセスが良く、駅前が比較的落ち着いた雰囲気である市川駅の商業一体大規模開発の新築タワマンをこの価格で買えることは一定のバリューがあると思います。地代がいくらになるのかによってもトータルのランニングコストが変わってくるので要注意ですね。あとマンションから商業施設まで屋根がなさそうなのですが、屋根あり接続であればもっとテンション上がったのにな…という感じがします。パークシティ豊洲みたいに各階までららぽーとのカートを持っていけたりなど、商業一体開発の恩恵を受けられるとQOLがグッと上がるので続報が楽しみです。

＜周辺中古＞
・ザ・タワーズウエスト　2009年築　市川駅徒歩2分　坪390万前後
・プラウド市川　2016年築　市川駅徒歩7分　坪310万前後
・ザ・パークハウス市川二丁目　2021年築　市川駅徒歩7分　坪320万前後

＜沿線中古＞
・津田沼ザ・タワー　2020年築　津田沼駅徒歩4分　坪360万前後
・プラウドタワー亀戸クロス　2021年築　亀戸駅徒歩2分　坪530万前後
・プラウドタワー小岩ファースト　2022年築　小岩駅徒歩2分　坪410万前後

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オープンレジデンシア新宿ザ・ハウス

新宿駅徒歩4分というつよつよ立地です。これはオープンハウスの土地仕入れ力を感じるマンションですね。
クセはあるため万人ハマる立地ではないですが新宿駅西側はこれから開発も進んで来るため、楽しめる立地です。

＜周辺中古＞
・カテリナ代々木プレイス　2005年築　新宿駅徒歩6分　坪510万前後
・ブランズ代々木　2016年築　代々木駅徒歩1分　坪720万前後
・サンウッド代々木西参道　2017年築　新宿駅徒歩9分　坪600万前後

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パークホームズ城北中央公園

上板橋駅まで徒歩9分。
川越街道を渡る点があること、駅距離が伸びることは先発して販売が進んでいる「パークホームズ上板橋」と比べた際のネガティブ要素になりますが、売主の三井不動産もしっかりと差別化を図ってきています。
一つは城北中央公園が日常使いできる立地です。特にお子様やペットのいる家庭にはハマりそうです。
もう一つは拘った外観デザイン。外装に天然木を使ったりなど拘りが伺えます。また最近は珍しくなった逆梁構造を採用したことによって2,400mmのハイサッシを実現しているのはポジティブポイントです。全体的にナロースパンの間取りが多いのは少し残念ですが、高い開放感を感じることができると思います。
価格的にはどちらも似たような水準坪360～390万程度になってきそうなので、それぞれの個性を比べてどちらがハマるかをご検討いただくと良いかと思います。
上板橋駅前には再開発が進んでいますし、ご近所の大山駅の再開発タワマンはとんでもない価格になってきています。今の市況の坪300万円台の新築マンションとしては満足度の高い部類に入ると思いますので、立地や雰囲気がハマるのであればおすすめしやすい新築マンションになりそうです。

＜周辺中古＞
・クアトロウーノ城北公園　2000年築　上板橋駅徒歩10分　坪190万前後
・パークホームズ上板橋ヒルトップレジデンス　2003年築　上板橋駅徒歩9分　坪240万前後
・レジデンシャル上板橋パークゲート　2020年築　上板橋駅徒歩4分　坪350万前後

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ヴェレーナ大泉学園

大泉学園駅徒歩13分、ヴェレーナシリーズらしくそこそこ駅距離はありますが外観デザインには拘っています。
周囲は戸建ても多く、戸建てとも競合するエリアになってきそうなので、戸建てと比べた際にマンションにしかない魅力を感じることができるかどうかがポイントになりそうです。
大和地所のヴェレーナシリーズは外観デザインに力を入れていて所有欲が満たされるマンションが多いのは良いですね。

＜周辺中古＞
・日神デュオステージ大泉学園　2007年築　大泉学園駅徒歩10分　坪220万前後　
・プラウドシティ大泉学園　2005年築　大泉学園駅徒歩12分　坪260万前後
・ライオンズ大泉学園マスターレジデンス　2009年築　大泉学園駅徒歩10分　坪290万前後
・プラウドタワー大泉学園　2015年築　大泉学園駅徒歩1分　坪460万前後

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グランドパレス船橋ミッドガーデン

船橋駅から徒歩13分と駅距離はありますが、ららぽーとも徒歩圏内なのはストロングポイントになります。
このエリアで駐車場設置率50%で足りるのか（車があった方が生活がより便利になりそう）という点は気になりますので、車マストの人は周辺の月極駐車場のキャパを要確認ですね。

＜周辺中古＞
・ライオンズマンション船橋シティ　2005年築　船橋駅徒歩9分　坪180万前後
・Ｄ’クラディア船橋　2007年築　船橋駅徒歩13分　坪190万前後
・パークハウスプレシアタワー　2009年築　船橋駅徒歩10分　坪150万前後（定期借地権物件）　
・リビオ船橋夏見　2021年築　船橋駅徒歩11分　坪240万前後

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レーベン和光 THE GRANDE

地下鉄成増駅から徒歩10分、総戸数304戸の大規模プロジェクトです。レーベンブレンドですが、タカラレーベン・東京建物・日鉄興和の3社JVになります。
駅前再開発を除いて「100戸以上」の規模感あるマンションが「徒歩10分以内」で供給されるのは最近だと珍しく、バランスが良いと思います。駅まではアップダウンがあるので、毎日の通勤通学が問題ないかは現地要確認です。
お向かいにあるイニシア和光が坪230万程度なので、坪270万くらいだと手が出しやすい価格かなという印象ですが、レーベンは強気な値付けしがちなので価格がどうなるかは気になるところです。
大通り沿いの立地が気にならなければ希少な坪200万円台新築マンションになってくると思うので、3LDK7,000万以内で探している人は要チェックですね。

＜周辺中古＞
・ライオンズガーデン成増ヴィスタヒル　2005年築　地下鉄成増駅徒歩12分　坪190万前後
・イニシア和光　2021年築　地下鉄成増駅徒歩10分　坪230万前後

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プレシス蓮田ステーションフロント

蓮田駅の目の前、ブランズシティ蓮田と反対側の駅反対側の東側にできるマンションです。
駅東側にあることでマインが直ぐ目の前にあるのは便利なポイントです。
またバスロータリーの屋根を使えば改札までほぼ傘なしアプローチが実現する点も地味じ嬉しいポイントになるかと思います。
東京駅・新宿駅双方に乗換なしで50分以内で到着します。価格に対する利便性という観点ではバランスの良いマンションになるのではと思います。
ちょっと歩けば戸建てが広がるエリアなので、戸建てにはないマンションの魅力が腹落ちするかは重要なポイントになるかと思います。
ブランズシティ蓮田が坪200万程度で動いているので、坪240万くらいだと納得感ある価格になりそうです。


＜周辺中古＞
・ライオンズ蓮田レスティアコート　2008年築　蓮田駅徒歩2分　坪130万前後
・ブランズシティ蓮田　2020年築　蓮田駅徒歩2分　坪200万前後

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シティテラス下丸子

駅まで7～8分、オリンピック目の前、公園・河川敷も近いと子育てファミリーにはハマりそうな立地です。
周辺中古が坪300万前後の中で住友不動産はいくらで売り出してくるのか気になりますが…
リバープレイスは相場なりの売り出しもいくつかあるので、周辺中古と比べた上で、中古にはない新築の良さを感じられるかどうかは重要なポイントになるかと思います。


＜周辺中古＞
・ブラウトリエ　2002年築　下丸子駅徒歩9分　坪260万前後
・シエルズガーデン　2003年築　下丸子駅徒歩10分　坪300万前後
・ザ・リバープレイス　2004年築　下丸子駅徒歩10分　坪280万前後
・ブリリア下丸子　2014年築　下丸子駅徒歩10分　坪290万前後
・ディアスタ下丸子ステーションアリーナ　2018年築　下丸子駅徒歩3分　坪330万前後

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ザ・ライオンズ世田谷八幡山

落ち着いた住環境かつ駅までの距離も近く好立地ですね。地元需要も多く人気が出そうです。また外観デザインもかなり気合が入っていますので、魅力に感じる人も多そうです。
八幡山駅の新築マンションだと「プラウド八幡山」もあります。あちらは八幡山駅と芦花公園駅の間に位置し、環八沿いなので雰囲気は大きく異なります。同じ八幡山駅の新築マンションと言っても個人によって好みは分かれてくるかと思います。

＜周辺中古＞
・ザ・パークハウス上北沢　2013年築　八幡山駅徒歩9分　坪330万
・リビオレゾン八幡山　2013年築　八幡山駅徒歩2分　坪320万（1階事例）
・オーベル芦花公園　2013年築　八幡山駅徒歩10分　坪320万

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プラウド八幡山

環八沿いに位置する立地で八幡山駅と芦花公園駅の2駅利用が可能です。
八幡山駅から歩くと環八を超える際に歩道橋を渡る必要があり、結構手間なので要注意です。現地を歩いた印象としては芦花公園駅の方が日常使いとしては使いやすそうだなと思いました。
ザ・ライオンズ世田谷八幡山も同エリアの新築マンションになるため、比較検討をされることをおすすめします。


＜周辺中古＞
・ザ・パークハウス上北沢　2013年築　八幡山駅徒歩9分　坪330万
・リビオレゾン八幡山　2013年築　八幡山駅徒歩2分　坪320万（1階事例）
・オーベル芦花公園　2013年築　八幡山駅徒歩10分　坪320万

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パークタワー渋谷笹塚

本マンションが所有権であった場合の価格はお隣駅で販売中の「パークホームズ渋谷西原」を超えることはないかと思います。低層外廊下ですが代々木上原も徒歩圏内の強みがあります。
眺望が抜ける部屋が多く単価を盛りやすそうであることを踏まえても所有権で坪700万くらいでしょうか？そこから定期借地権のディスカウントが入ります。本マンションは70年の定期借地権なので、9掛けと考えると坪630万前後が一つの目安になってきそうです。ランニングコストにもよりますが、坪650万を超えてくると強気、坪600万を切ってくることがあれば急げ！の展開になりそうです。

定期借地権についてまとめた記事はこちらをご覧ください。
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

＜周辺中古＞
笹塚パーク・ホームズ　1997年築　笹塚駅徒歩3分　坪500万前後
リビオレゾン笹塚　2018年築　笹塚駅徒歩10分　坪440万前後
ザ・パークハウス渋谷笹塚　笹塚駅徒歩9分　坪480万前後
アトラス笹塚駅前　2022年築　笹塚駅徒歩2分　坪520万前後
パークホームズ初台ザレジデンス　2022年築　初台駅徒歩2分　坪650万前後

＜周辺新築＞
パークホームズ渋谷西原　2025年竣工　幡ヶ谷駅徒歩5分　坪725万前後
ディアナコート東北沢リビオ　2025年竣工　東北沢駅徒歩1分　坪850万前後

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アトラスタワー小平小川

小川駅とデッキ直結で徒歩1分、小川駅のランドマークとなるタワマンです。
1～5階は商業施設・図書館・公益施設などが入ります。下駄部分はガラス張りのデザインでカッコいいですね。内廊下ですし、売主の気合を感じます。

駅前・大規模タワマンは鉄板！なのですが、本マンションに限って言うと「駅近大規模タワマン」というキーワードだけで安易に飛びついていいのか、という不安もあります。
周辺は戸建てが多く、周辺マンションの成約事例もかなり価格は抑えめです。周辺中古の価格に合わせた価格設定ならおすすめしやすいのですが、HPを見る限り並々ならぬ気合を感じますので、小川駅価格というよりは中央線沿線価格になっちゃいそうな感じも…（小川駅価格なら外廊下にするだろうなという印象です）

モノは良さそうなので、モデルルームが楽しみなマンションですね。
駅近にも戸建てがたくさんあるエリアの場合、戸建てとの比較も重要になります。なぜこのエリアでマンションを選ぶのか、その値段なりの満足感があるのかはポイントになりそうです

＜周辺中古＞
・オーベル小川レジデンス　2015年築　小川駅徒歩10分　坪170万
・武蔵野富士見ザ・レジデンス　2017年築　小川駅徒歩9分　坪170万

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パークコート青山高樹町ザタワー

約70年の定期借地権かつ85戸の小規模タワマンと多少のクセはありますが、「表参道駅が最寄り駅の新築マンション」というだけで十分過ぎる魅力があるでしょう。
一般販売住戸はわずか53戸なので、サクッと売れちゃいそうです。小ぶりながら外観デザインは素敵ですね。

定期借地権については以下noteでまとめていますので、ご興味ある方はこちらも合わせてご覧ください。
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

＜周辺中古＞
・レグノ・レフィネ南青山　2002年築　表参道駅徒歩10分　坪540万
・青山パークタワー　2003年築　渋谷駅徒歩8分　坪1,050万
・青山ザ・タワー　2004年築　外苑前駅徒歩3分　坪750万　　
・プレミスト南青山　2014年築　表参道駅徒歩6分　坪1,050万
・ザ・パークハウスグラン南青山四丁目　2019年築　表参道駅徒歩7分　坪1,050万

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ザ・パークワンズ日本橋人形町

人形町駅と水天宮前駅と浜町駅がいずれも徒歩5分以内で複数駅/複数路線が使える点はポイントです。
日本橋勤務の方であれば運動がてら歩いてオフィスまでいけちゃう距離ですし、どこに行くにも便利なので共働きで双方通勤利便性重視のご家庭にはハマりそうです。

このあたりはまいばすけっと中心でスーパーのラインナップが薄いエリアもあるのですが、最近新たにできたオーケーとピーコックストアが使える点も自炊派には加点要素ですね。周辺飲食も充実しているので、自炊派・外食派どちらも満足できるはずです。

駅近の好立地ながら、小学校も公園も近く子育てファミリーもとっつきやすいですね。浜町公園には中央区のスポーツセンターが併設しているのも良き。

「ザ・パークワンズ」って聞き慣れないブランドだなという方はこちら↓
「 “住む”を、さらに新しく築く“資産”へ。」をコンセプトにした一人暮らし・二人暮らし中心の資産形成コンパクトマンションです。都心へのアクセスが良い立地での【自己居住・セカンドハウス】のご所有のほか、マンションへの投資・運用による【ストック資金の有益活用】【相続対策】など、様々な用途でご利用いただけます。三菱地所レジデンスHPより引用

コンパクトマンションと言いつつ、45戸中8戸も3LDKがあるのは良いですね。（ザ・パークハウスで良かったんじゃ…って感じもしますが）

中央区も湾岸エリア側（月島・勝どき）は新築のタワマンがボコボコ建って供給がたくさんあるのですが、内陸側になると新築の数はグッと限られます。「新築3LDK」は数も少ないので、ニーズは十分にありそうです。
周辺の中古成約事例を見てみても、中央区湾岸エリアに比べると価格上昇もマイルドな印象があります。普通は都心に近づけば近づくほど価格が上がるはずなのに中央区においては都心から離れる湾岸エリアのタワマンの方が高値で動いている状況です。

便利だけど価格も周辺エリア比でこなれているので、狙い目感あるエリアだなという印象を持ちました。

＜周辺中古＞
・グランシティ日本橋人形町　2002年築　人形町駅徒歩4分　坪600万
・グラウス日本橋人形町　2013年築　人形町駅徒歩3分　坪730万
・ザ・パークハウス日本橋人形町　2013年築　人形町駅徒歩3分　坪600万

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ジオ板橋浮間舟渡

21,600㎡もの広大な敷地に建設される大規模マンションです。
「池袋・新宿・渋谷・東京駅まで30分以内でアクセス可能」、「東京都23区アドレス」、「築10年以内・駅徒歩10分以内」この条件で中古が坪250万程度で買えるエリアってかなり限られてきています。

ハザードが真っ赤だったりなど価格が安いことには理由もありますが、そのリスクを許容できるなら都心距離に対する価格は安いエリアです。一次取得のサラリーマンが東京都23区にマンションを買える場所は限られてきていますので、希少な新築マンションになりそうで気になっています。

公園とスーパーがあるくらいで駅前が盛り上がっている雰囲気もないですが、赤羽駅がすぐ近くなので赤羽駅を使い倒せるタイプの方だと楽しめそうですね。
周辺中古を踏まえると坪330万（100万/㎡）くらいかなって感じです。ハザードリスクの高い2階以下は価格を抑えてくるとは思いますが、選べるうちは3階以上を選びたいところです

＜周辺中古＞
・ディアステージ浮間公園リバーシア　2004年築　浮間舟渡駅徒歩9分　坪200万
・ベリスタ板橋浮間舟渡　2011年築　浮間舟渡駅徒歩8分　坪220万
・イニシア板橋浮間公園　2016年築　浮間舟渡駅徒歩6分　坪250万
・メイツ浮間舟渡　2018年築　浮間舟渡駅徒歩9分　坪240万（1階事例）

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ルネ柏ディアパーク

＜周辺中古＞
・ルピアグランデ柏　2021年築　柏駅徒歩15分　坪170万
・オーベル柏パークフロント　2016年築　柏駅徒歩17分　坪170万
・シティテラス柏　2023年築　柏駅徒歩15分　坪240万

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