すごろく スムラボ派出所スレ

遂にモデルルームオープンしましたね！

非常に素晴らしい立地ですし、デザイン・間取りも洗練されているため価格だけが気になる所でしたが、定期借地物件でありながらも結構高かったです。

全体平均：425万円
39階までの平均坪単価：380万円
角部屋や眺望が良い部屋に単価が乗っていて正直高いと感じましたが、中部屋などはお得な部屋もあります！

今はあくまで予定価格であり正式価格で価格改定もされるかもしれませんので引き続き注目していきましょう。

価格や方角別の価格差、オススメ住戸などの詳細はブログをご覧ください。

■ブログ
【前編】https://www.sumu-lab.com/archives/77302/
【後編】https://www.sumu-lab.com/archives/78161/

棟内モデルルームに行ってきましたので5月中旬時点の価格を元に簡単にレビューします。

販売中住戸の平均坪単価：471万円
最安坪単価：344万円

・専有部は住友不動産のシティタワーシリーズらしく使いやすくダイレクトウインドウで眺望も素敵
・内廊下は少し派手だと感じたが高級感のある造り
・エントランス、共用施設は小規模物件のためシンプルすぎて少々残念
・価格は住友不動産らしく眺望の差をかなり付けている
　→70Dのプランは9階と23階で5,000万円の差！！

眺望より利便性が良いという方は天王寺駅3分の便利な立地を考えると坪380万円未満の部屋は良さそうに思います。
特に55Aの東向き10階6,400万円（坪単価378万円）は道路側のため眺望も抜け感が出てくるので良いかと。
（高層階はこんなに高くして売れるの？と思ったりはしますが…これならシティタワー大阪本町の40階超の部屋の方が安い…）

交通利便性・商業利便性は良いので特にDINKSには見ていただきたい物件です。

GWに訪問してきましたので簡単にレビューをします。

■坪単価
約350万円
（坪単価334万円～368万円）

残戸数は約60戸。
（2LDKの部屋もまだあります）

■総評
外観デザインむちゃくちゃカッコいいです！
そして、中央区、谷町線沿線沿いの新築マンションとしては価格・仕様・駅距離・周辺環境ともに良いマンションです。

本物件も新築販売当初からすると値段は上がっておりますが、
それでも最近の新築マンションと比較すると7,000万円未満で中央区の人気の谷町四丁目駅近の新築マンションが購入できるのは魅力的です。
（既に新築未入居の中古物件が販売中ですが、価格的には新築で購入した方が良いかと）

間取りはよくある田の字ですが無難だからこそ使いやすいですし、設備仕様も価格なりに揃っています。

バルコニーは透明タイプなので部屋からでも外の景色を堪能することができますが、
10階前後だと道路挟んだマンションと一定は被るため、気になる場合は上層階を選択した方が満足度はかなり高くなります。
（私なら少し高くても18階くらいの部屋を狙いたい・・・）

■資産性
値上がりするマンションではないですが10年後に残債割れするかというと底は固いマンションかと思います。
谷町四丁目周辺のタワマン・板状マンションは中古マンションも高騰しているので、それらと比較すると新築マンションの本物件はまだ目に優しく感じます。

教育環境をはじめ住環境・交通利便性が良いエリアなので住み心地も良いでしょう！


谷町四丁目を最寄りとするマンションは多いですが見ておいて損はないマンションです！！

6月10日から詳細情報が出たためモデルルームに再訪問してブログにまとめましたのでご覧ください。

■最新版の価格、定借ランニングコストの考察
https://www.sumu-lab.com/archives/80031/


実際、販売予定価格とランニングコスト（定借＋管理費・修繕積立金）を見ると結構高いなと思いました・・・

とは言え、一番人気の堂島川viewの3LDKのCプランは7,399万円～の価格設定で、中古のザ・パークハウス中之島タワーの中古成約価格を見ると同じくらいの部屋の広さで7,000万円台後半のため立地が更に良くなり新築という点を踏まえると人気になるのは納得です。
4LDKのLプランも間取りの希少性から人気です。

ただ、74㎡弱のCプランでランニングコストが51,194円スタートはなかなかインパクトある数字です。
住宅ローン＋5.2万円なので毎月の支払い総額のシミュレーションはきちんとやっておきましょう。
（私はいつもだいたい大丈夫か～っとローン組んでいますが、流石にこのランニングコストだと慎重になります）

その他、自転車やバイクの利用料金は周辺のタワマンと同等の値付けで良心的。
駐車場は通常ハイルーフが3.4万円、大型ハイルーフが3.9万円とかなり高い金額なので車持ちの方はこの辺りのランニングコストも意識した方が良いですね。
（周辺の平置き駐車場の方が安いかと思いますが、このクラスのタワマンを買う人には誤差の範囲か？！）

まだ要望受付は開始したばっかりではあるものの、優先案内会に参加した方がある程度『この部屋買いたい』とアンケート募った集計結果もモデルルームで案内いただけるのですが、9人くらいが欲しいと言っている部屋もあり『これが全て要望入れば抽選祭りやん？！』と思うくらいの状況でした。
その中でもCプランは下から上までかなり購入検討者が多いので抽選は避けられないかと思います。

なお、具体的に決まっているわけではありませんが購入検討者が多いため、時期以降は値上げの可能性があるとのこと。
他の新築マンションもそうですし、シエリアタワー大阪堀江でも段階的値上げをしているため、購入検討されている方は1期で申込されることをオススメいたします！


定期借地で色々難しい物件ではありますが、希少性の高い物件であることは間違いないため引き続き注目していきたいと思います！

竣工して1年程経ち棟内モデルルームが始まってから売れるスピードは早くなりました。

実際の部屋を内見しましたが、靱公園viewは本当に素晴らしい景色で低層階でも永久的に眺望は確保されますので満足度は非常に高い物件です。

6月12日時点で1LDKは残り1部屋、3LDKも残り3部屋程度です。
3LDKはJタイプ81.28㎡の中住戸20階前後の部屋が9,000万円程度の価格で販売されますが、グロス価格は高いものの坪単価365万円は眺望の抜け感を考慮すると良い住戸だと思います。
間取りも非常に使いやすく、新築マンションを中心に検討されている方であれば一度見ていただきたい物件です。

また、2LDKのHタイプ55.22㎡が4,990万円（坪298万円）で再登録販売がありますが、新築マンションで坪300万円切っているのは眺望の抜け感がなくても非常にお得です。
シエリアタワー大阪堀江の低層階の2LDKパンダ部屋はかなりの抽選倍率ですが、本物件もこの価格であれば抽選になりそうですね。
※～6月16日まで登録受付

エリア的に本町というか阿波座駅が最寄りになりますが、大阪駅まで行くバス停(京町堀一丁目)が徒歩2分くらいのところにあるため、大阪駅までのんびりバスで行くのが徒歩距離が短く便利です。

派手なタワマンではないもののグランドエントランスは二層吹き抜け、2階のオーナーズラウンジも使い勝手も良いですし基本は抑えています。
エントランス出て靱公園までは10秒くらいなので、本当に素晴らしい環境ですし、周辺も車通りは多くなく静かな雰囲気です。

落ち着いて暮らしたい、でもタワマンに住みたいし眺望も欲しいという方にはオススメです。

ついにビッグプロジェクトの解禁ですね！

総戸数712戸の大規模タワマンは大阪では「グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCE」、「シティタワー大阪本町」に次ぐ5番目の規模感で非常に期待しています。

大規模タワマンらしいエントランスホール、共用施設（ワーキングブース、ゴルフレンジ・ゲストルーム・コミュニティルーム・オーナーズラウンジ等）は素晴らしいですし、複合開発でマンションの下にスーパーや保育・学童施設、図書館があるため単身・DINKS・ファミリー層など幅広い層で検討出来そうな物件です。

最寄りは十三駅、徒歩3分の駅近立地は魅力的ですね。
まぁ、十三にタワマンが出来るなんて数年前には考えられなかったですが、大阪だけでなく京都方面、神戸方面行くにも阪急で一本で行けるのはとても良い！

南向きは淀川、梅田viewで眺望はかなり素敵です。
淀川の河川敷に座るだけで素晴らしい梅田のタワマン・高層ビルviewを楽しめるので眺望はかなり楽しめます。
真南は大きめの建物があるため完全に抜ける眺望だと中層階以上となります。

一番人気になるのは南西角でしょうか、淀川花火大会かぶりつきの間取りは価格も早く知りたいですね。

ネックは「淀川区」、「定借」、「間取り」です。

定借はシエリアタワー中之島が平均坪単価425万円と高額だったので定借＝安いの都市伝説はほぼなくなりかけている気はしています。
ちなみに、シエリアタワー中之島は価格は高いですが間取りは最高でした。

今回のジオタワー大阪十三はジオシリーズに多い、柱の食い込みが激しいため正直残念です。
使い勝手も悪いし畳数ほどの広さは感じられないのはマイナスポイントです。

じゃあ価格はどうなの？
と感じなところですが、坪300万円は超えると思います。

正直十三で坪300万円はあり得ないと以前なら思っていましたが、大阪市内が坪400万円になっている中、駅近、梅田も近い大型タワマンが坪300万円であれば人気になると思います。

立地的には賛否両論はあるものの、普通に住むには利便性は良いですし、下にはスーパーあるしで魅力的な物件であるのは間違いないでしょう！
予算が潤沢にある方は本物件はスルーしたら良いと思いますが、大阪市内の新築マンションはもはや高嶺の花になりつつありますので、本物件は狙い目だと思います！

販売は2024年1月からとなりますが、資料請求をして最新情報を待ちましょう！！

パークホームズLaLa門真　最終期の販売が終わってしまったため今更感はありますが価格表をUPします。

最終期の価格は
・2期の価格より100万円程UP
・1期の価格より1,000万円程UP
と、かなりの値上げになりましたが、多くの住戸で抽選部屋が発生しました。

今回の最終期で完売して10月頃から転売住戸が一定数出てくるかと思いますので、中古市場の動向も要チェックですね。
大阪市内ではない板状マンションでここまで抽選多数になるのは非常に珍しくとても良いマンションだと思います。

8月24日はコストコがオープンしますし、今後の門真エリアの賑わいは注目ですね。


ここが完売したら価格的にもオススメのマンションはどこになるだろう…
やはり同じ三井不動産で大規模商業施設が近い「パークホームズ伊丹稲野」でしょうか。。

■最終期価格掲載のブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/81625/

大阪城東部地区の再開発を享受出来る期待の大規模マンションです。

2025年に「大阪公立大学森之宮新キャンパス」の開設、2028年春以降には「Osaka Metro森之宮新駅」の構想があるエリアです。

『いやいや、大学なんて出来ても行かないし・・・』
と思う方も多いと思いますが、新キャンパスには学生と教職員だけでも2万人を超える人が在籍することになるため、周辺エリアでは商業施設やスーパーの開業なども検討されているようなので、今後更に利便性が良くなる楽しみなエリアです。

新駅は地下鉄中央線の支線になるため、梅田に出るには使い勝手は悪いですが本町駅周辺で働く人には便利になりそうです。

新駅も大阪メトロのニュースリリースを見ると先進的な駅舎になりそうですし、ペデストリアンデッキが整備されJR環状線の大阪城公園駅までの動線が楽になりそうなので、交通利便性の向上も期待出来ます。

現在の最寄駅は鴫野駅、京橋駅などで7線6駅を使えるのは魅力的ですが、どの駅も徒歩8分以上となるため駅近思考の方にはネックポイントです。


気になる価格は予定価格ベースですが【坪250万円】。
最近出ているマンションとの価格比較だと兵庫県の「パークホームズ伊丹稲野」より少し高い価格帯ですが、大阪市内のマンション、特にタワマンと比較すると価格は安いです。
（パークホームズ伊丹稲野、予想より価格高かったですが結構な部屋が抽選になりそう・・・）

マンションは南向き、東向きタイプに分かれますが、どちらも低層階でも抜け感はあるため価格重視の方としては良いかと思います。

ただ、現在は最寄りの鴫野駅までの動線、鴫野駅自体の魅力はそこまで高くないので、2年～5年先の新キャンパス・新駅を見越して購入できるか？が大きなポイントになります。

現在は再開発エリアを見ても『結局街がどうなるかわからへん・・・』って私自身も思ってはいるのですが、だからこそ、価格が控えめであるのは事実。
この状態でチャレンジできるかが勝負ですね！
再開発を伴うマンションはほぼ例外なく完成後に値上げしているので、このエリアにポテンシャルを感じる方は狙うべきマンションだと思っています。

1期の申込締め切りは9月23日予定で意外と時間がないので、気になる方は資料請求してモデルルーム訪問しましょう！

いよいよJR尼崎で期待の住友不動産の大規模マンションの販売開始です。

2021年から住友不動産が販売することは決定していましたが、なかなか情報更新がなかったのは市況が高くなることを見込んで寝かしていたのか…

販売は2024年1月下旬から開始、入居は2026年5月下旬と今から約3年後は板状マンションにしては結構遅いですね。

JR尼崎駅まで徒歩3分の立地はとても魅力的です。
南口だと駅近で以下の物件が新築で販売中ですが、クラッシィハウス尼崎はいよいよ完売目前なので、
今から尼崎で選択すると、シティテラス尼崎はかなり注目になりそうですね。
・クラッシィハウス尼崎：坪260万円程（残戸数少ない）
・ジェイグラン尼崎駅前：坪260万円～　

2021年のクラッシィハウス尼崎の記事でクラッシィハウス尼崎は坪350万円の噂が・・・と書いていましたが、マンション市況の高騰により現実味を帯びてきたと思います。
低層階でも坪300万円くらいからの販売になりそうな感じでしょうか。

■当時のブログ記事
https://www.sumu-lab.com/archives/20152/

マンションの戸数は177戸と大阪市内で販売中のシティテラス谷町四丁目の規模感(182戸)とほぼ同じくらいです。
近くのクラッシィハウス尼崎が共用施設多いマンションなので、本物件も共用施設が充実していれば良いですが住友不動産であればスタディルーム、二層吹き抜けエントランスラウンジがあるくらいのシンプルな感じになりそう。

価格が一番気になるところですが、住友不動産であれば2期から値上げも余裕であり得るため1期購入が鉄板です。
ぜひ注目していきましょう！

大阪市内のマンションの高騰が止まらず、当初の価格とあまり変わらない価格帯で販売している新築マンションの売れ行きは好調ですね！
（今は新築の多くの物件が1期より値上げして販売していますが、好調な物件が多いです）

「シエリアタワー大阪福島」も来年2月入居にも関わらず、残り残戸数4～7部屋程度。
2021年にモデルルーム行った時にはここまで早く売れるとは思っていなくて、「シエリアタワー大阪天満橋」、「シエリア上町台パークタワー」のように、竣工後も棟内モデルルームで販売すると思っていましたが、そんなことはならなそうです…

当初は割安感はなかったですが、近くのグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEなどが軒並み坪400万円以上で成約している中、本物件の残っている部屋が坪350万円程は今の市況化ではオススメできます。
来年にはグラングリーン大阪の一部開業を控えていますし、JR大阪駅西側の再開発も進んでいますので、来年には中古物件で買うにも今の価格帯よりは値上がりしているのは確実です。

間取りは2LDKになりますので広い部屋を探している方は残念ではありますが、2LDK 60㎡超の部屋を探している方には、このラストチャンスで検討いただきたいですね。

竣工前完売どころか夏を終える頃には完売しそうな勢いなので、早めに検討をお願いします。

いよいよラスト5邸です！

2021年の売出開始直後は割安感はありませんでしたが、この2年でマンション市況が高騰した中で、価格据え置きで販売しているため割安感が出てきました。

本物件から8分程の距離にある「ザ・パークハウス中之島タワー」は3LDK70㎡で8,000万円を超えて成約している中、新築タワマンが7,000万円を切る価格帯で3LDKを販売中であるのは魅力的です。

立地としては鉄道アクセスは良くありませんが、歩いて30秒のところにバス停がありJR大阪駅までもすぐに行けます。
地下鉄を利用して地下に潜って電車に乗るより地上からバス乗って大阪駅行く方が近いのでは？と思っていますし、ベビーカーや荷物が多いときはバスは便利です（バス車内は狭いですが、この路線は無茶苦茶混むことはないです）。

3階ですが、角部屋３LDK64.97㎡5,710万円（坪単価290万円）はすごいですね！
眺望はありませんが、小学校・中学校も近く、靱公園も近い立地を考えるとファミリー層には良い物件です。

しかもモデルルーム住戸で家具家電（ダイニングセット・ソファセット・照明器具・カーテン等）が付いてくるため、抽選になるかもしれませんね！

ここが無くなると大阪市内で新築3LDKを6,000万円以下で購入できるタワマンはほぼ無くなるかと思いますので、ぜひチェックしてみてください。

対象住戸は先着順が1部屋、抽選は8月4日に2部屋、9月3日に1部屋なのでぜひお早めに！！

遂に第1期販売がスタートして8月25日（金）が登録締切となります。

抽選になる部屋も多いので、『少し妥協してでも抽選を回避する』とか『抽選倍率が高くても元々欲しかった部屋に申込する』等、色々な方がいると思いますが、なんとか1期で購入したいですね！

同じ大規模物件のクラッシィハウス尼崎も値上げしたものの最終期でそろそろ完売しますし、今後はシティテラス尼崎も価格が出てきますが、後発物件が出れば出るほどパークホームズ伊丹稲野はどんどん魅力的、お得に思えてくるかと思います。
抽選になると買えない方も出てくるわけですが、パークホームズLaLa門真のように次期から値上げするのか？落選者には優遇倍率がつくのか？等も気になりますので、その辺りも今後チェックしていきます。

詳細はブログにまとめていますのでご覧ください。

■1期の最新価格情報、考察に関するブログ
https://www.sumu-lab.com/archives/83812/

2023年3月に入居開始したザ・ファインタワー　ウエストコートですが、住んでいる方にご招待をいただく機会をいただきましたので行ってきました！

1階のオーナーズラウンジ、スカイランジの完成度は非常に良く、高級感もありました。
戸数が少ないタワマンですがエントランホールの二層吹き抜けは良かったですね、大規模タワマンくらいのソファの数、雰囲気がありました。
（スカイテラスは真夏だったこともあり非常に暑くて10秒ほどで退却）

高層階角部屋からの眺望もとても良く、梅田viewは方角的に高い建物がないため遠くまで綺麗な眺望が続くのは素晴らしかったです。

弁天町駅も以前より使いやすくなり、マンションから信号1つ渡れば激安スーパーロピア、薬局、ダイソー、ニトリデコホームなどがあり買い物に困りませんし、スーパー銭湯もあって商業利便性は非常に優れています。

■現在の価格
棟内モデルルームが開始してから販売スピードも早くなったようで約8割が成約済みとのこと。

で、今の販売価格ですが、2021年、2022年、2023年の価格表を見ていると少し値上がりしている部屋もありますが、売主的には売れ行きは良いようで『今後値上げも検討中』のようです。

いくつかの価格をご紹介すると、
・4階　76㎡角部屋　3LDK 6,370万円（坪単価274万円）
・4階　65㎡角部屋　2LDK 5,350万円（坪単価268万円）
・19階　78㎡中部屋　3LDK8,030万円（坪単価339万円）
・21階　52㎡中部屋　1LDK5,400万円（坪単価340万円）
・21階　68㎡角部屋　2LDK7,100万円（坪単価342万円）
・26階　90㎡角部屋　3LDK10,040万円（坪単価367万円）

17階以上はキッチン天板/洗面室の天板がフィオレストーン//食洗機付きなど仕様がランクアップします。
（16階以下は食洗機が標準装備ではない等、結構削られています）

価格は大阪市内の都心6区などと比べると安く感じますが、以前までの弁天町の価格よりは値上がりしたのは事実です。

しかし、JRの弁天町駅も改良工事が予定されており綺麗な駅舎に変わったりなど、今後の万博・IRなどで街が進化する可能性もあると思いますので、そういった意味では楽しみなエリアです。

実際の間取り見ると使いやすい、使いにくいなどもわかりますし、海が見える眺望などは大阪市内のタワマンでもそう多くはないので、気になっている方は値上げ前に一度訪問することをお勧めします。

モデルルーム訪問してきました！

結論、3LDKは高い！
1LDK、2LDKはお得な住戸あり！！

3LDKは高層階しか用意されていませんので最安でも16,000万円～とファミリー層にはかなりキツイ価格帯。
しかし2LDKは坪単価350万を下回っている住戸もあり中津、福島あたりの梅田近接エリアの中古タワマンより安価な部屋もあり抽選になりそうな部屋も複数あります。

うめきた2期のグラングリーン大阪までも徒歩ですぐの距離、御堂筋線の中津駅も徒歩2分と立地は本当に梅田に住む感覚に近いです。

南側は阪急電車が通っているため騒音は気になる方もいると思いますので、特に南向きに面している部屋を検討されている方は現地調査は必須で！

個人的には待っていたプロジェクトで正直値段は高いなぁと思う住戸も結構ありますが人気になるのは間違いないと考えています。
これから三菱地所は心斎橋・天王寺にもタワマンを建設するため、あまりダラダラ時間をかけて販売しないような気はしていますが、1期が終わったら2期で値上げするかもチェックしたいところです。
（坪単価が安い部屋は値上がりすると想定しています）

詳細は以下のブログにまとめておりますので併せてご確認ください。

①建物デザイン、共用施設、周辺中古タワマン成約相場から見る予想価格
https://www.sumu-lab.com/archives/85474/

②モデルルーム訪問1期予定価格と考察
https://www.sumu-lab.com/archives/85903/

③【11月20日追加】予定価格1期販売前にまさかの値上げ！考察
https://www.sumu-lab.com/archives/89220/

いよいよ1期販売がスタートします。
期間は9月22日～23日の2日間で23日は12時で締切のため、かなり短い販売期間となります。

1期の供給数は全体209戸のうち50戸となりますので約25％の販売となります。
戸数的には一般的な数値ですが、今後再開発の進捗状況により値上げしながら販売していくスタンスかもしれませんね。

森ノ宮の再開発はうめきた2期のように全容がまだ見えておりませんので、どのような街になるかわからない中での1期購入は不安にはなりますよね。
ただ、だからこそ値段は再開発を考慮した価格がそこまで乗っていないと思っており、鴫野エリアのマンションとしては値段は高めですが、大阪市内全般で見たら新築マンション価格としては目に優しい価格帯です。

大阪城公園にも近く、新駅も出来ますので非常に楽しみな物件。
みなさんもぜひご注目を！！

■1期販売価格、再開発に関する内容はブログにまとめておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/85145/

今年オープンした大阪のモデルルームの中で最大規模のタワマンで、今後も700戸を超えるタワマンは予定されていないため非常に注目度がある物件です。

モデルルームに行ったらわかるのですが、規模のメリットが働いておりエントランス、共用施設などは非常に素晴らしい設計です。
最上階南西角の一番高い部屋が3.6億円になるのですが、1億円を越す部屋も多くあるタワマンは共用施設などのクオリティも必然的に高くなるため、それらのタワマンの割安住戸を買うのはお得感があります。
（1LDKなどの狭い部屋でも共用施設などは1億円超の部屋の方と同じように使えますので、大きいタワマンほどグロスが安い部屋を購入するメリットはあると思っています）

定期借地という点はもちろん引っかかるし、角部屋などの眺望が良い部屋は北区・中央区・西区のタワマンと同等くらいの価格になっている部屋もあるのですが、眺望抜ける部屋でも向きを妥協すれば坪単価275万円程で購入することが可能です。
現在の大阪市内のタワマンで坪300万円を切るようなタワマンはあまりないですよね・・・
下手したら築浅の中古タワマンよりも安い水準なので、十三×定期借地であっても価格の安さから人気になると考えています。

まだ20階以上の価格しか見えておりませんが、低層階は更にお得な部屋、狙い目住戸もあるかと思いますので、みなさんもぜひチェックしてみてください。

私自身、かなり気になっているタワマンです！

■予定価格考察はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/86714/