すごろく スムラボ派出所スレ

■総評
価格重視で大阪駅・梅田駅まで徒歩圏内の立地で新築マンションを探している方にオススメできます。
うめきた二期の再開発が進む北区の新築マンションでは今後、なかなか出ない水準だと思います。

ただ、梅田と言いながら寂しい立地のため、初期段階から現地周辺視察を行う方がベターです。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/18506/

■主なポイント
☆メリット
・メジャー7の新築タワーマンションでは大阪北区最安値レベル
・南側は120mに及ぶ公園viewで低層階でも眺望・日当たりはほぼ永久保証
・梅田1キロ圏内の都心立地
・大阪の大動脈である御堂筋線の中津駅まで徒歩7分、梅田まで1駅1分の利便性
・徒歩1分ちょっとのバス停から「大阪駅前」まで約7分でアクセス可能
・小学校も近く、公園を通って安心安全の楽々通学
・ZEH-M（ゼッチ・マンション）oriented採用でリビング天井カセットエアコン・Low-E複層ガラスなど仕様は良い

★デメリット
・大阪市北区であるものの、立地がかなり奥まった場所で周辺は寂しい立地（言い換えれば都心でも静か）
・JR京都線が近くを走っており、夜中は騒音が厳しい（後述します）
・コンパクトなタワーマンションであるためタワーマンションに期待される共用施設はない（その割に管理費が高い）
・近接中古タワーマンションが安価のためリセールは不安（買うなら長期・永住志向）

■管理費・修繕積立金は高いか？！
共用施設が少ない割に高いので、ランニングコストは少し意識していただきたいポイントです。

管理費・修繕積立金のみの参考比較です・・・
大規模物件はスケールメリットが活かせることが多いです。
・プラウドタワー梅田豊崎（126戸）：404円/平米
・ウエリスタワー京町堀（135戸）：341円/平米
・グランドメゾン新梅田タワー ザ・クラブ・レジデンス（871戸）：310円/平米

■最後に・・・
販売開始が10月からのため、割安な部屋を狙う方は抽選の可能性も高いので早めにモデルルームに行きましょう！

詳細はブログをご確認ください。

ようやく待ちに待ったプロジェクトが年内に販売開始となりますね！
私自身、購入検討者の1人なので一期購入に向けて、間取りを吟味中です。

■総評
川口駅の中では過去最高値の物件ですが、鉄板の駅近・大規模・商業一体開発でこれ以上の後発物件は出ることはありません。
東京都内が高騰しているため、埼玉県だけでなく東京などの広域からも集客出来るほどの物件で、既にエントリー者数4,000件以上(2021年9月17日時点)とかなり人気があります。
※全体で481戸（非分譲住戸が31戸あるため販売数は450戸）の物件ですよ！

マンション下に入る店舗数も多く、スーパーなどの商業施設だけでなくクリニック・保育施設など、マンション敷地内で生活が完結出来るレベルです。

気になる価格ですが、一期は17階以上の販売で眺望が抜ける3LDKが7,000万円を切る価格帯からあるので抽選は避けられません…
また、一期の売れ行き次第で二期以降の低層階は価格が上がる可能性もあるようなので、購入するなら眺望も抜けている一期がオススメです。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
第一弾：（主に川口駅周辺環境・都心部アクセス）https://www.sumu-lab.com/archives/16963/
第二弾：（主に価格・眺望イメージ）https://www.sumu-lab.com/archives/19097/

■予定目安価格
東京都内の物件を見ていると目に優しいですね、ただ広い部屋はグロスが厳しくなる他、27階28階のプレミアム住戸は全て億ションです。

・17階の目安価格の平均坪単価：約327万
（南向き平均：335万：西向き平均：314万）

・26階の目安価格の平均坪単価：約350万
（南向き平均：356万：西向き平均：342万）

■主なポイント
☆メリット
・481戸の大規模&商業施設複合開発&駅近タワーで間違いなく川口駅No１のタワマンになる
・駅まで信号なく3分の距離（ペデストリアンデッキを通るルートためベビーカーなどは少し遠回りが必要）
・マンション直結でスーパー・医療モール・保育施設・その他商業施設を利用可能　
・周辺にもスーパーや飲食店多数・商店街・アリオ等があり、どの世代にも楽しめる立地
・駅前の行政施設、図書館有り（しかも綺麗！）
・駅西口に大型の公園リリアパーク
・駅西口に子育て世代には嬉しい子育てサポートプラザ
・少し距離はあるものの、南北線に直通する川口元郷駅（埼玉高速鉄道）も利用可能

★残念ポイント
・荒川が近いためハザードマップ的にはNG（マンションとしての水害対策はあり）
・野村不動産のクロスシリーズなのに外廊下（この価格なら内廊下が望ましい）
・川口駅は利用者数に対して京浜東北線のみのため、電車遅延などがあると一瞬で入場規制となりパンクする（コロナ前は通常時でも電車は一本見送って乗るくらいの混雑度）
・広めの住戸がメインのためグロスは厳しい（DINKSより子供ありのファミリータイプが多い）

■最後に・・・
販売開始が11月からですが、最初はオンラインプロジェクト発表会などを受けないと個別の案内会・モデルルームには行けないため、早めの資料請求とプロジェクト発表会等のご予約をされることをオススメ致します。

詳細はブログをご確認ください。

■総評
今更感はありますが、入居開始まで4ヶ月程を残していよいよラスト1戸となり10月には完売になりそうなので、検討中の方は先着順のためお早めに！
既に870戸が販売済みであり、現在販売中の関西の物件ではTOPレベルの販売スピードです。

専有部の仕様も良いですし、特に共用部の完成度は他のタワマンからの住み替えでも十分満足出来るレベル感です。
（もちろん上を見ればキリはありませんし、同じ北区で販売開始するブリリアタワー堂島は価格が違いすぎるので比較対象するのは難しい…）

シーズンフォレストの完成度も良く気持ちの良い空間が広がっていますし、シーズンフォレストからの1階のスーパーoasisまでの導線も非常に良いです。

また、うめきた2期エリアまでは徒歩5分くらいとなるため、うめきた2期開業以降は更に便利&楽しめるマンションとなります。
既に後発物件は高値が続いていますし、将来的にも楽しみなマンションですね。

今後大阪市内で800戸を超えるタワマンは新規物件は予定されていないため少し寂しい気もしますが、いずれにしろ、ラスト1戸、検討される方は迅速に！

■残り1戸の住戸
4階北西角部屋の81平米8,060万（約328万/坪）。
※G-81Vタイプ

眺望的には西向きは建物がありますが、北向きは比較的抜け感はあると思います。

グロスは高いですが角部屋の坪単価的には大阪市内のタワマンとしては正直安価のため、予算がクリア出来るなら買いだと思います。
※もちろんここ以上に安価な物件もありますが、うめきた2期再開発の恩恵や物件自体のクオリティを考慮した評価と捉えてください。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
内覧会記事：https://www.sumu-lab.com/archives/11003/
物件レビュー記事：https://www.sumu-lab.com/archives/4173/

■主なポイント
☆メリット
【再開発】うめきた二期エリアまで徒歩5分程の場所に位置しており、今後の再開発の価格上昇の恩恵を受ける可能性が高い（うめきた二期は2024年一部開業、2027年度全面開業）
【再開発】うめきた二期エリアに完成する大阪駅の新駅うめきた(大阪)地下駅が2023年に開業してアクセス性向上、資産価値向上が期待される（梅田に住むような場所なので恐らく頻繁に使うことはないかと思いますが・・）
【再開発】大阪駅の西側に新改札口が完成することで大阪駅までの徒歩距離が更に縮まる。（一部供用開始が2023年、本格開始2024年）
【価格】周辺の新築マンション、中古マンションと比較すると割安さがあり、今後のうめきた二期完成に伴い、価格上昇が期待できる
【ランドマーク性】JR福島駅の北側にある30階建以上のタワーマンション4つの中でも一番規模が大きい（51階で最高層＆一番戸数が多い）
【買物利便性】マンション一階にスーパー併設（阪急オアシス）で便利。グランフロント、ルクア、ヨドバシカメラ、リンクス梅田なども徒歩圏内（自転車使えば5分もかかりません）
【事業者信頼性】大手の積水ハウスのフラッグシップ物件であり、スーパーゼネコンの竹中工務店が施工（積水ハウスの本社ビルから徒歩5分に位置しており積水ハウス気合の物件）

★デメリット
周辺は中古タワーマンションも多く売却時の競合も多い
駅徒歩8分であり、周辺の中古物件の中では駅遠となる
学区的には人気なエリアではない（学区重視の方は対象エリアにならない可能性あり）
淀川が近いことからハザードマップは良くない

■最後に
詳細はブログをご確認ください。

■総評
大阪駅まで電車で5分のJR尼崎駅までマンションから徒歩3分の利便性は大阪市内のタワーマンションより利便性は良いと思います。
仕様は高くはありませんが、大阪市内より1,000万円以上安い価格となれば検討すべきマンションです。

コロナ禍で追加１部屋ニーズやマイカー所有ニーズが高まっていることを考えると、大阪市内で予算ギリギリで狭い部屋に住むよりは満足度が高い生活ができるかもしれません。

また、大規模マンションならではの共用施設も充実しており、個人的には使い勝手が良いものばかりで、強くオススメできます。

最後は尼崎という地を愛せるか・・・
再開発により駅前は激変しましたので、気にする必要はない程良い街になりましたので気にせずGOすべきマンションです！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/20152/

■主なポイント
☆メリット
・マンションto大阪駅まで10分以内の高い利便性　※実際は駅から電車ホームまで行く時間などがかかります）
・三ノ宮/新大阪/京都/空港までも乗り換えなしでアクセス可能（空港には尼崎駅からリムジンバス）
・大阪都心より1,000万円以上安価のためプラスαの贅沢が可能（プラス1部屋、プラス車購入など）
・大型のキューズモールが徒歩6分（激安のスーパーであるマックスバリューまでは徒歩3分）
・450戸を超える大型マンションで充実した共用施設
・以前の尼崎とは違う、再開発で激変したJR尼崎駅は今後のポテンシャルも高い
・同じJR尼崎駅南口の徒歩2分～3分の場所に住友不動産が2024年竣工予定178戸のマンションを建設中で、かなり高額になる予定のため本物件の価格上昇が見込める可能性あり
（某モデルルームでの話によると坪350万になるとかならないとか…）

★デメリット
・この規模でディスポーザーがない、タンク有りトイレ、可動式ルーバー面格子なし等、専有部のコストカット有り
・駅までは徒歩3分であるが、再開発の北口ではなく南口の方に位置するため物件周辺は寂しい立地
・尼崎の評判がまだまだ低い（これはいわゆるポテンシャルでもあると思っています）

詳細はブログをご確認ください。

■残数(10月中旬時点)
2021年上半期　大阪府　即日完売戸数No1の告知から最新情報を追えておりませんでしたが、残数の確認をしましたので共有します。

93戸中、残り14戸です。

・Aタイプ：残2戸
・Bタイプ：残2戸
・Cタイプ：残1戸
・Dタイプ：残3戸
・Dタイプ（プレミア）：残1戸
・Eタイプ（プレミア）：残5戸

■総評
残り残数が少なく竣工前完売は確実なペースで販売されているため、迷われている方は早めの決断をお勧めします。
まだ目玉住戸のBタイプ4,900万円台も残っているため多少狭いですが３LDKを探している方は、大阪市内でこの価格は中々見つからないレベルのためお勧めできます。

本物件と必ず比較される「グランドメゾン上町一丁目タワー」も残数はかなり少なくなっていますが、グランドメゾン上町一丁目タワーは残り住戸が7,000万円からになっているため、ランニングコストも含めると本物件は目に優しいのは間違い無いかと思います。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/2900/

■主なポイント
・大阪市中央区物件の割には価格帯はまだ安価
・徒歩10分以内に３駅使える立地、梅田（東梅田）、本町、天王寺、心斎橋まで電車で7分以内のアクセス性
・高台に位置しており強固な地盤で水害にも強い上町台地
・名門校も多く教育環境も魅力的なエリア
・緑が多く自然が体感できるマンションに住みたい方には特にオススメ

■総評
今年販売の新築マンションの中では関西で一番の人気物件です。
予定価格より価格の見直しはありましたが、既に多くの部屋で相当数の倍率が付いています。
（梅田ガーデンレジデンスが本物件より更に高かったことから、ブリリアタワー堂島の人気が更に火がついたとも思えます）

今後のうめきた２期開発/2025年大阪・関西万博/大阪IR（予定）などの大型プロジェクトを見据えると、
本物件の価格は割安感もあるため、買うなら一期かと思います。
※二期以降値段が上がる可能性もありますし、Oceanは低層階の条件の悪い部屋が二期以降は多くなります。

第1期の申し込み期限が迫ってきていますので、検討されている方はお早めにモデルルームに！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
【まとめ記事】https://www.sumu-lab.com/archives/11451/
【一期の最新価格】https://www.sumu-lab.com/archives/23551/

■主なポイント
☆メリット

【立地】大阪駅や地下鉄梅田駅をはじめ徒歩13分圏内で16駅利用可能
【利便性】徒歩2分で地下街にアクセスでき、百貨店、駅、商業施設、飲食店まで地下移動可能
【ブランド】日本初[Four Seasons Hotel]とプライベートレジデンス[Brillia]の超高層複合タワー
【大規模】地上49階　約195ｍ　全465邸で周辺のランドマーク的存在
【ポテンシャル】うめきた２期開発/2025年大阪・関西万博/大阪IR（予定）などの大型プロジェクトを見据えると期待感が大きい
【価格】梅田ガーデンレジデンスよりは手が届きやすく、グランフロントの中古と比較すると違和感ない価格帯

★デメリット

・高層階と低層階で共用施設等の差別化がある
・低層階は囲まれ感はある(特に南向き)
・低層階はエレベーター3機と戸数の割に少ない
・周辺エリアはコンクリートジャングル（良くも悪くも都心物件）
・普段使い出来るスーパーが近隣にない
・近くにタバコ屋がありサラリーマンの憩いの場になっている（非喫煙者としては辛い）
・（未確定）すぐ南東側の古河大阪ビルが解体中で三井不動産が取得している噂あり。敷地面積は本物件より1割ほど広くマンションならパークコート？！

詳細はブログをご確認ください。

■総評
うめきた2期エリアまで徒歩10分圏内の新築タワーマンションでは最安であり、人気のJR福島駅まで徒歩5分とオススメの物件です。

入居開始の2024年にうめきた2期の街びらきがスタートするため、その頃には本物件周辺は更に人気&高騰すると思われますので、
買って損はしない物件です。
※先日、ラグジュアリーホテルのウォルドーフ・アストリア大阪のパースが発表されましたが、期待値は高まるばかりです。

北区・福島区周辺で新築タワーマンションの購入検討している方の悩みは、
数ヶ月前に完売したグランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEと比較してしまう可能性があることです。

しかし、あちらは新築未入居物件が既に1,300万円以上高く販売され始めたため、
本物件も最初は少し高いかと思いましたが、価格的には違和感ない水準かと思いますし、
大阪市内の後発のタワーマンションは軒並み本物件より高いため、買うなら今かと！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/24844/

■主なポイント
☆メリット
・JR福島駅まで徒歩5分(福島駅から大阪駅まで1駅2分)、8分以内にJR東西線/阪神線も利用可能な利便性
・うめきた2期エリアまで徒歩7分の2024年以降が非常に楽しみなエリア
・規模感の割に共用施設は充実
・徒歩5分圏内にスーパー/公園/幼稚園・小学校など、生活環境として便利な立地(道路渡ってすぐ小さなスーパー有り)

★デメリット
・3LDK検討層には特に厳しい価格帯
・周辺のタワーマンションと比べると小規模であり、全体的に魅力に欠けるためリセール観点は不安が残る
・価格の割に仕様は高くない（エレベーター高層低層分け無し・床暖房無し・タンク有りトイレ等）
・JR宝塚線/JR神戸線/阪神高速が真横のため南住戸を中心に騒音は厳しい（東のあみだ池筋の交通量も比較的多い）

詳細はブログをご確認ください。

■総評
北区・中央区・西区のタワーマンションと比べると安い割に、駅近・共用部クオリティ高くオススメです。
第1期の売れ行きも良く、大阪市内のマンションが高騰している中、価格的訴求力は抜群です。

弁天町駅No1のクロスタワー大阪ベイには立地的には勝てませんが、
既に築年数も15年超であることから、本物件は中古市場では強い競合はほぼ無いのでリセール観点も大きな心配はいらないかと思います。

大規模なタワーマンションでは無いものの、共用施設のクオリティはとても良く、
特にエントランスホールと29階最上階のスカイラウンジはこの価格帯のタワーマンションでは圧巻ですね。

大阪IRも確定すれば更に注目される弁天町エリア、売れ行きも良いため検討するならお早めに！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/26281/

■主なポイント
☆メリット
・JR弁天町駅3分、地下鉄中央線弁天町駅6分の利便性
・大阪駅/本町駅/天王寺駅などの主要エリアまで電車で10分以内
・駅までの導線は雨に濡れない通路も多く快適アクセス（一部アップダウンあり）
・クオリティ高い共用部デザイン
・スーパー/ホームセンターのコーナン/ダイソーなどの多数の商業施設があり買い物利便性が高い
・2025年大阪・関西万博、大阪IRなどの大規模プロジェクトによる今後のポテンシャルが高いエリア
・天井高は2.65mとゆとりある設計、17階以上はキッチンフィオレストーン等、仕様面で魅力的な部分有り

★デメリット
・駅直結のクロスタワー大阪ベイの中古が坪210万程度のため弁天町駅周辺としては厳しい価格帯（パンダ部屋除く）
・駅直結の高層マンション周辺と変わって、本物件の周辺は下町感溢れる街並み
・JR線/阪神高速が近いエリアのため東向きの住戸は騒音チェック必須
・トイレはタンク有りトイレ、低層階は食洗機無しなど、削る所は削っている

詳細はブログをご確認ください。

■総評
値段は高いが唯一無二のタワーマンションで尖ったコンセプトが好きな人にはオススメです。

本物件最大の特徴である最上階のスカイラウンジは大阪市内の数あるタワーマンションの中でもベスト3に入ると思います。
特にガラス面の多さや最上階フロアを贅沢に使っている空間の広さは圧巻です。

ただただ、思うことは『ちょっと高いです！』。
使いづらい間取りが多く、眺望が期待出来ない住戸でも価格はシティタワー大阪本町と同等価格のため非常に悩ましい・・・
（恐らくシティタワー大阪本町の価格はまた値上がりするのでは無いでしょうか。）

販売開始は2022年2月からのためもう少し価格調整が入ることを期待していますし、
モデルルームオープン前からかなり注目されていた物件だったので、価格の見直しが入れば更に人気は出ると思います。

タワーマンションを検討されている方はむしろ見るべき物件ではありますので、
特に本町駅周辺で新築タワーマンションを探している方は、一度モデルルームでアマテラスの感動を味わってください！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/26538/

■主なポイント
☆メリット
・タワーマンション競合エリアの本町駅最寄り物件の中でTOPクラスにカッコ良い最上階共用施設とデザイン
・ビジネス街エリアであるものの、神戸の旧居留地のように街並みが保全されている「三休橋筋沿い」に位置している
・堺筋本町駅/御堂筋線本町駅を両方4分以内にアクセス可能な欲張り立地

★デメリット
・供給過多エリアでも一番高い価格帯のためリセール観点でも不安が残る（シティタワー大阪本町と同等クラスの値段）
・本町駅周辺は駅直結/駅1分のタワーマンションが複数あるため、中古時の競合が強い
・管理費修繕積立金がブリリアタワー堂島に次ぐ高値（474円/平米）
・間取りや眺望が難ありの住戸が多い
・最大の売りである最上階共用施設もクローズ時間が20時半と早いため多様出来ない可能性あり

詳細はブログをご確認ください。

【2021年12月：販売価格アップデート】

★価格見直し
一期の販売開始が少し遅くなり1月中旬になったようで、価格も一部変更がありましたので更新します。
基本的には下がっている住戸が多く、Iタイプは大幅な値下がりです。

大阪市内の北区・中央区・西区のタワーマンションで見るとやはり安さは目立ちますが、
今後、中央区・西区を中心に更にタワーマンションの新規供給が増えるため、
まずは2022年1月の一期の販売状況の行方をウォッチしたいと思います。

■Bタイプ　78.15m2
3階：6,590万円(279万円/坪) 　←当初予定価格：6,500万円台
4階：6,660万円(282万円/坪)　
8階：6,880万円(291万円/坪)　
9階：6,930万円(294万円/坪)　←当初予定価格：6,900万円台　
10階：6990万円(296万円/坪)　
16階：7,190万円(305万円/坪)　　
17階：7,230万円(306万円/坪)　←当初予定価格：7,300万円台　

■Dタイプ　78.44m2
3階：6,810万円(287万円/坪)　←当初予定価格：6,900万円台　
4階：6,880万円(290万円/坪)
8階：7,170万円(303万円/坪)
11階：7,210万円(304万円/坪)　←当初予定価格：7,300万円台　
16階：7,380万円(311万円/坪)
17階：7,420万円(313万円/坪)　←当初予定価格：7,500万円台　

■Gタイプ　85.31m2
18階：7,990万円(310万円/坪)　←当初予定価格：8,100万円台　
24階：8,320万円(319万円/坪)
25階：8,380万円(322万円/坪)　←当初予定価格：8,400万円台　

■Iタイプ　100.00m2
18階：9,950万円(329万円/坪)　←当初予定価格：11,600万円台　
24階：10,980万円(363万円/坪)
25階：11,080万円(367万円/坪)　←当初予定価格：12,200万円台　

■Jタイプ　82.11m2
18階：7,680万円(310万円/坪)　←当初予定価格：7,800万円台　
24階：7,890万円(318万円/坪)
25階：7,950万円(320万円/坪)　←当初予定価格：8,000万円台　


詳細はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/18506/

■総評

人は選びますが、「梅田ガーデンレジデンス」より交通利便性、商業施設利便性は大阪No1の立地です。

お初天神商店街の入口に位置しており、周りは飲み屋/パチンコ屋など、24時間常に人が動いている場所なので、
ファミリー層にはオススメは出来ませんが、単身者/DINKS/リタイア世帯などには便利な場所であることは間違いありませんのでオススメできます。

定借期間も当初70年から75年に延期され、75年後には住友不動産にそもまま返還するため解体準備金が不要な点は
定借でありつつもメリットだと思います。

ただ、定借であれば本来はもっと安かったら良かったのに・・・
と誰もが思っているはずですが、第1期の販売は52戸中45戸程売れた様子なので販売は好調です（2021年12月11日時点で先着順が７戸）。

恐らく、この売れ行きを考慮すると次期以降は低層階でも値段が上がりそうですし、それでも販売状況が良ければ更に値上がりする可能性もあるかと思いますので、
購入検討するなら早い方がベターです。

同じような価格帯で大阪で超高級物件に入る「フリリアタワー堂島」と迷う方もいらっしゃるかもしれませんが…
・立地を最重要視する方：梅田ガーデンレジデンス
・高級感、ラグジュアリーを求める方：ブリリアタワー堂島

両物件とも大阪だけでなく全国的にも注目の物件なので、どちらもオススメは出来るマンションですし、正直私も欲しいです。
※広い部屋購入すると２億になるので流石に難しいですが…

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/27957/

来年販売開始の物件でかなりのオススメになるタワーマンションが出てきました。
現在販売中のリバーガーデン上町一丁目も注目物件で一年足らずで完売する勢いです。

本物件も例の如くパンダ部屋もあり人気が殺到することは間違いないので、資料請求の上、続報を待ちましょう！


最寄り駅は鶴橋駅となりますが、人気の天王寺区です。

専有部の情報は年明けに出てくると思いますが、リバー産業としては初のタワーを名乗る物件で
デザイン・共用部・仕様は非常に良いため、フラッグシップモデルに相応しい専有部になることが期待できます。
※リバー産業として過去一番高層の実績はリバーカントリーガーデン京橋は40階建て

■デザイン
リバーでは見ないスタイリッシュなデザインで、ガラス面が多く眺望にも期待が出来ます。
また、頂上は東京の超高級タワーマンションの「パークコート赤坂檜町ザ　タワー」に似てて、
ライトアップすることで、ランドマーク的なマンションになりそうです。

■共用部
圧巻はエントランスホール。
リーガロイヤルホテル大阪のメインラウンジを彷彿させるデザインで非常に洗練されています。
200戸弱のタワーマンションですが、ここまでの空間設計が出来るとは素晴らしいです。

またラウンジ・スタディルームのデザインもタワーマンションならではのクオリティで、非常に楽しみです。

リバー初の内廊下設計なのも嬉しいですね。
パースを見る限り高級感がある雰囲気です（電子錠もありそう）。

■注目の仕様
・全戸10ギガの超高速インターネット　※関西初
・ナノイーX搭載　除菌・抗菌エレベーター　※関西初
・5つ星ホテル採用　超高性能　遮音壁（高級ホテルの客室や音楽室・防音室にも採用される遮音壁を戸境壁に採用）
・各階に全戸分の個別宅配BOX（もちろん1階に集合宅配BOXあり）
・駐車場　最新パレット採用　（フルフラットパレットや電気自動車対応バレットなど）

■価格
以下はパンダ部屋になる価格帯で間違いなく抽選になりますが・・・お得ですね！
63㎡超：4,900万円台　　※坪257万円
87㎡超：6,900万円台　　※坪262万円
100㎡超：8,900万円台　 ※坪294万円

特に63㎡、87㎡はファインタワーウエストコートより安く、新築タワーマンションの中では大阪最安。
大阪都心6区の物件としては注目すべき価格帯です。

リバーガーデン上町一丁目もそうでしたが、管理費もかなり安いようで、
期待が出来そうです。

1月上旬にはHP情報も更新される予定なので、皆様、資料請求してモデルルームに早めに行きましょう！

【2022年1月：販売価格アップデート】

★価格見直し
またまた価格見直しが入りました。
また入るかもしれませんが…正直この価格は安いです。

大阪市北区の新築タワーマンションが坪269万円から購入出来るとなると価格訴求力はあります。
立地は駅から離れるものの、この価格帯なら検討者も徐々に増えてきそうですね。

個人的にはJタイプ　82.11m2　25階：7,260万円(293万円/坪) なんかは
高層階の割には安くてええなと思います。

■Bタイプ　78.15m2
3階：6,360万円(269万円/坪) ←2021年12月時点：6,590万円(279万円/坪) 　←当初予定価格：6,500万円台
9階：6,630万円(281万円/坪）←2021年12月時点：6,930万円(294万円/坪)　←当初予定価格：6,900万円台　　
17階：6,980万円(296万円/坪) ←2021年12月時点：7,230万円(306万円/坪)　←当初予定価格：7,300万円台　

■Dタイプ　78.44m2
4階：6,460万円(273万円/坪)　
17階：7,040万円(297万円/坪) ←2021年12月時点：7,420万円(313万円/坪)　←当初予定価格：7,500万円台　

■Gタイプ　85.31m2
18階：7,590万円(294万円/坪) ←2021年12月時点：7,990万円(310万円/坪)　←当初予定価格：8,100万円台　

■Iタイプ　100.00m2
25階：9,860万円(326万円/坪) ←2021年12月時点：11,080万円(367万円/坪)　←当初予定価格：12,200万円台　

■Jタイプ　82.11m2
25階：7,260万円(293万円/坪) ←7,950万円(320万円/坪)　←当初予定価格：8,000万円台　


2月上旬頃には販売開始になる見込みなので、大阪市内のタワーマンションに住みたいけど
予算が届かなった方などはぜひ、資料請求の上、お早めにモデルルームに！

詳細はブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/18506/

■総評
「ここまでコスパが良いマンションは正直ほとんどない！」
と思えるほど、駅近物件ではありませんが価格の割には住環境が良く、専有部・共用部共にクオリティが高いです。

間取りも非常に良く、個人的にここと同等レベルの間取りを探すなら大阪市内だとシティタワーシリーズくらい。
リビングも各部屋も綺麗な正方形に近い形で非常に使いやすいですし、80㎡以上だと浴室サイズも1618サイズになるのも地味に良いですね。

売れ行きも良く入居1年前で残り15％程度なので、ゴールデンウィーク頃には完売する可能性あり。
余裕で竣工前完売する人気物件です。
※直近のグランドメゾンシリーズだと規模感は違いますがグランドメゾン新梅田タワー　ザ・クラブレジデンスより販売スピードは早いですね。

一度見に行ったら、他の物件の間取りや設備が少し残念に思えてしまうほどのクオリティなので、
まだモデルルームに訪問したことがない方は、良い部屋が完売する前にぜひ見学を。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/32177/

■主なポイント
☆メリット
【環境】敷地内の豊かな植栽計画、近隣に多数の公園など緑豊かな住環境
【環境】教育環境が充実した文教地区
【環境】大阪のヒルトップである上町台地に位置するポジション
【仕様】エントランスホール、ラウンジ等、グランドメゾンらしい上品な共用施設
【仕様】全体を通して魅力的な間取り(プラン)が多い　※一部プランは完売済み
【仕様】ZEH-M Oriented取得など高品質な設備仕様
【価格】坪300万円以下の住戸有り、平均でも坪330万円の大阪市内では目に優しい価格帯
　　　（広い分グロスはそこそこいきますが）

★デメリット
・駅近物件ではない(一番近い駅で7分、利用者が多い谷町四丁目駅は徒歩10分）
・徒歩5分以内にスーパー無しのため徒歩のみの生活は少し厳しい印象（駐車場は抽選）
・ヒルトップのため坂道が多いエリア
・リセールで即利益が出る物件ではない（どちらか言うと長期居住を前提とした残債割れリスクは少ない物件）

詳細はブログをご確認ください。

↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

■本物件の売り
「一番のポイントは立地！」

梅田に近いエリアの駅近物件でありながら、大通りから一本入った場所なので比較的静かな立地。
それでいて、土佐堀の大型のスーパーライフや肥後橋駅のコーヨーなどのスーパーも近く、大型の靱公園にも近い。
更に、目の前の西船場小学校は校区としても人気であり住環境としては非常に良いマンションです。

■再開発の期待
だいぶ先ですが2031年完成予定のなにわ筋線の（仮称）中之島駅も徒歩圏内となりますので、10年スパンで見ても価値がある立地です。
京阪中之島駅よりは近くなるので徒歩5分～7分くらいで行けるかもしれません（改札ではなく駅出入り口）。
出張や旅行などで頻繁に関空を利用する方にも非常に良い立地と言えるかと思いますし、再開発により駅周辺が更に栄える可能性があることを考えると、期待値は益々高くなりますね。

■予想価格
平均坪単価：390万円　（私の予想です）
70㎡換算：約8,270万円

「ザ・ファインタワー大手前」が平均380万円で入居前完売しており、更には新築マンションが高騰しているので違和感ない水準かと思います。

この価格帯になれば、西区の新築マンションの最高値更新しますが、人気になるのは間違い無いでしょう。
※少し距離は離れますが本物件と同じ西船場小学校を学校区として選択可能な北区の「ザ・パークハウス中之島タワー」の中古は高層階70平米8,000万円越えで成約し始めています。

■ブログ記事
2022年販売開始の気になる新築マンションにもピックアップしておりますのでご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/31097/

新情報が待ち遠しいですね、まずは資料請求して一期の早い段階からモデルルーム行けるように準備しましょう！

■総評
「タワマン競合エリアの本町エリアでもお買い得物件」です。

本町駅ではなく堺筋本町駅ですが徒歩1分は魅力的です。
現在供給中の本町エリア新築タワーマンションの中ではスーパーが一番近く、大型スーパーのライフまでも徒歩2分と便利です。

更にはタワーマンションならではのエントランスホール、多数の共用施設は魅力的です。
ゲーテッドガーデン構想も都会の喧騒を忘れさせてくれる素晴らしい設計です。
（購入の決め手にはならないと思いますが、ゴルフレンジは今まで見たタワーマンションの中でも一番雰囲気良いです。）

価格は一期と比べると残念ながら値上がりしていますが、それだけ人気がある証拠です。
まだまだ値上げしないうちに早めにモデルルーム訪問することをお勧めします。

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/14072/

■主なポイント
☆メリット
中央区駅近タワーマンションとしては低層階は最安レベル
ゲーテッドガーデン構想による住民専用の四季を楽しめる癒しの空間
大規模タワーマンションならではの多数の共用施設
大型スーパー/薬局/コンビニなども普段の買い物利便性は良く、周辺は飲食店も多数
せんば心斎橋筋商店街を通り、心斎橋・難波まで徒歩圏内

★デメリット
間取りが微妙（リビングイン住戸多め、廊下が長く居住スペースが狭いなど）
仕様がタワーマンションとしては低い（タンク有りトイレから水が流れたり、浴室ブランケットライトなど）
三方道接で周辺の建物までの一定の距離感はあるものの、中層階前後まで囲まれ感あり
最寄り駅の堺筋本町駅の駅力が弱い（縦の移動は弱く梅田・難波方面には乗り換え必須）
賃貸相場は安めのため、投資目的や転勤時の買い出しなどには不安要素あり

詳細はブログをご確認ください。
↓資料請求はぜひ下のボタンからお願いします↓

■総評
「タワマン競合エリアの本町エリアの中でも住環境は一番」です。

四つ橋線本町駅まで徒歩1分＆都会のオアシス靱公園まで徒歩１分は大阪市内を見ても好条件の立地です。
単身・DINKS・ファミリー・リタイア世帯など・・・どの世帯にもオススメ出来る立地のため、
リセール・賃貸需要も見込みやすいので個人的には本町エリアの中では一番好きな物件です。

難点はスーパーまで少々遠いところですかね。
ネットスーパーと自転車をうまく活用すれば苦ではありませんが、悪天候の日は・・・

■価格
最初は高いかな？
と思いましたが、この1年で大阪市内のタワーマンションの価格上昇に伴い、検討しやすくなったと思います。
初動だけでなく販売は好調で、2021年上半期の大阪府内の販売数はNO1の売れ行きでした。

選択できる住戸もかなり減ってきているので大阪市内のタワーマンションを検討中の方はぜひ見学を！

■ブログ記事（詳細に内容を記載しておりますのでご覧ください）
https://www.sumu-lab.com/archives/4845/

■主なポイント
☆メリット
【駅近】四つ橋線本町駅徒歩1分の価値（御堂筋線より空いているため西梅田駅を使える方は特にオススメ）
【利便性】梅田、心斎橋/なんばまで電車で5分以内（自転車でも市内はアクティブ移動可能）
【資産性】高額な住戸を選ばなければリセールバリューも高い
【オアシス】靱公園まで徒歩1分（遊具がある場所までも近いため子供がいる方は特に良い）
【共用部】エントランスホール、ラウンジ、スカイラウンジなど豪華な造り（コンラッド大阪も手掛けた日建設計グループがデザイン）
【ZEH】エネルギー消費量削減に配慮

★デメリット
全体的に高額物件のため特にファミリー層にはグロスが高い
四つ橋筋真横で道路の騒音・排ガスなどは避けられない
北と南は隣接のビルに挟まれ圧迫感あり（低層階南は1LDK 、2LDK中心、北は中層階までタワーパーキング）
買い物利便性は悪い（大きめのスーパーライフまでは徒歩13分、荷物持って歩くにはキツイ距離）
価格割に専有部の仕様は普通（タンクトイレは残念。ベランダも狭いため洗濯物を干すとエアコン室外機に当たりそう）

詳細はブログをご確認ください。
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2020年2月に竣工済みですが、再販住戸として6戸販売開始です。

■販売住戸
プラン：61.31㎡、66.24㎡（いずれも2LDK)
販売価格：5,993万円～7,123万円
坪単価：323万円～355万円

■寸評
2年前の新築販売時の時より1,000万円程度高くなっていますが、グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンス完成後に周辺の不動産価格が高くなっていますので、今の市況的には妥当な価格かと思います。
※グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンスの新築未入居の転売価格が約375万円程度

うめきた2期の完成も近づいていますし、グランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンスの場所にスーパーoasisも完成しますので、利便性は今後益々良くなることを考慮すると真剣に検討した物件です。

■新築比較
新築であれば本物件とシエリアタワー大阪福島が比較検討になるかと思いますが、価格は同等です。
タワー＆駅近であれば、シエリアタワー大阪福島の方が人気になりそうですが入居が2年後というのが悩ましいですね。

その点、パークナード新梅田アーバンパレスは即入居可能は良いです。

■最後に
６戸がどれくらいの販売ペースで完売するかはわかりませんが、結構早く売れそうな気はしていますので、新築マンションを探している方は是非資料請求の上、早めにモデルルーム訪問しましょう！

【2期1次予定価格等の情報更新】

■1期の振り返り

★ニュースリリースより
第1期1次・2次販売戸数：185戸
申込数：982件
平均倍率：4.6倍
最高倍率：37倍

当ブログでもとてもオススメしていた物件でしたが、大阪の物件では恐らく過去一番の抽選倍率になるほど人気でした。
ここまで人気の物件は大阪では見たことがありませんし、次に本物件と同等くらいに人気になるのは「うめきた2期のタワーマンション」くらいかなと思っています。

■2期の予定価格

値上げ額：700万円から6,000万円
坪単価値上げ額：29万円から244万円

ここまでの値上げをするとは、というのが正直な感想ですが…
高層階のexecutive以上は残っているのはexecutiveの７戸のみ。
2期1次では1戸のみの販売のため、6,000万円の大幅値上げしても抽選になるのは間違いないかと。

2期1次の売れ行き次第では今後の販売住戸が値上がりすることも示唆しておりましたので、本当に欲しい方は待たずに申込した方が良いです。
特にOceanは梅田ガーデンレジデンスと比較するとまだ割安だと思います。

■詳細ブログ
1期と2期の価格比較や梅田ガーデンレジデンスとの比較等も記載しております。
ぜひブログをご覧ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/34576/

資料請求はぜひ以下のリンク先からどうぞ！

早速案内会に行ってきましたので簡単にレポートします。

■総評
2022年新規販売物件で1番オススメのマンションになりそうです。

・価格が安い
・仕様が良い（価格に対して良すぎるレベル）
・駅近
・共用施設クオリティが良い

まず価格が大阪都心6区（北区・中央区・西区・天王寺・福島区・浪速区）のタワーマンションとしては最安レベルです。
坪単価が控え目なため大阪市内で供給が少ない90㎡弱の広いでもグロス的には市内のタワーマンションの70㎡より安い価格で購入出来ます・・・

更に管理費・修繕積立金も安く210円/㎡と他のタワーマンションより150円以上安いので実需の方が長期的に住む場合も大きなメリットになりそうです。

投資・実需としても魅力的な価格帯であるのは間違いなく、既に
・人気殺到で3月の来場予約は難しそう（なんなら4月上旬も難しいかも？）
・要望書が入っている部屋が既に複数発生
という状況なので、4月末頃を予定している一期販売締め切りに間に合わせるなら早めに資料請求の上、来場予約をした方が良いです。

最寄りの鶴橋駅はゴミゴミしている駅ですが、梅田・難波・天王寺に出るには便利な鶴橋駅に徒歩３分～４分は魅力的だと思った方が良いです。
後はこれだけ人気状態なので正式価格が予定価格より値上げしそうな気もしますが、大阪市内のマンション価格が高騰する中では非常に魅力的な物件です。

■価格　※いずれも100万円台の予定価格のため、今後価格変更の可能性あり
・Aタイプ63㎡：4,900万円台（3階）、5,300万円台（10階）
・Bタイプ72㎡：5,400万円台（3階）、6,000万円台（10階）
・Cタイプ87㎡：6,900万円台（5階）、7,500万円台（10階）
・Eタイプ100㎡：8,900万円台（3階）、10,000万円台（10階）
・Hタイプ71㎡：6,700万円台(20階)
・・・

※リバーガーデン上町一丁目の残り住戸2つが70㎡6,488万円、6,498万円なので、如何にこの価格が安いか・・・

詳細はブログにてまとめる予定です。
　
■管理費・修繕積立金
210円/㎡！

先日MR訪問した「シエリアタワー大阪天満橋」が最近見たタワーマンションの中では最安で302円/㎡でしたが、それよりもかなり安い。
最近は市内のタワーマンションでは400円/㎡以上を設定しているケースも増えてきましたので非常に魅力的な価格です。

■専有部等仕様
この坪単価で攻めすぎでしょ？！と思うくらい良かったです！
ブリリアタワー堂島までは流石にいかないですが、大阪市内のタワーマンションで高仕様だったファインタワー大手前に並ぶレベルだと思います。
※最上階３フロアは更に仕様がランクアップします。

・フィオレストーンキッチン天板
・ディスポーザー
・食洗機
・ガラストップコンロ/ステンレスレンジフード
・浴室壁面全面パネル/ワイドミラー/LEDダウンライト
・タンクレストイレ・手洗いカウンター　（ローシルエットではなくタンクレス）
・Low-E複層ガラス
・床暖房
・玄関インターホンカメラ
・玄関電子錠
・内廊下
・各階ゴミ置き場
・専有部、洋室　天井高最大2.7m
・…

■ブログにて詳細を記載しておりますのでご確認ください。
https://www.sumu-lab.com/archives/44214/