南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

昨日朝　テレビ番組で　mujicom東池袋　開店のニュースをやっていたけど
C地区北1Fに　mujicom東池袋とプチマルエツをたして２でわったような店舗が入居すると　便利だろうな

むしろmujicom東池袋とマルエツプチは両方近くにあるから別のが欲しい。笑

副都心線の東池袋駅は、区制100年の2032年を目指したいとのことｂｙ区長
https://www.tokyoheadline.com/594609/

>>503 周辺住民さん
10年後ですか。ちと先ですが、楽しみですね。いくつかご指摘のあったアウルの中古ですが、本気で売る気なら、相場から少し安い水準にすれば、すぐに売れるのに。残念な対応ですね。

>>503 周辺住民さん
隈研吾氏と高野区長とのショットいいですね！
今後の脱「駅ぶくろ」に向けての　再開発計画推進に期待大です
この記事の後半に　副都心線東池袋駅の設置　を載せているてえことは
区長の本腰度が高くなっているのかな
１０年後といわずC地区完成までに設置ねがいたいな
なにせ　ステアリ　東京国際大学　C地区とエリアの人口増が決まっているので

>>503 周辺住民さん

ちょうどB地区が竣工する時期ですかね。

東口の駅前道路を歩行者広場にしてしまうと、環5の1だったり東通りだったり、グリーン大通りの交通量が増えて東池袋は住みづらくなってしまいそうな気が、、、、

ここの建設予定地、1軒だけ立ち退いてないんですね...

となると計画に遅れが出るんでしょうか？
22年4月着工となってますが、明らかに無理なような…

私が見た際は２軒が反対の上り建ててましたが減ったんですかね。
どちらにせよ、反対されている方が住まわれてるとのことですが。。

>>509 マンション検討中さん
元々全ての解体が終わるのは7月中旬完了予定
パームス東池袋が最後まで残ってる計画
一軒家の解体なんて周りが空き地なら2週間でできる

黄色い旗の反対している方々の賛成を
獲られない場合は
その間は着工できない訳ですよね？

>>512 デベにお勤めさん

強制執行って無理なんでしたっけ？

>>513 匿名さん
第一種市街地再開発事業なので都市計画法に基づく行政代執行か民事裁判に基づく明け渡し請求が可能。元々、こうなったら所有者の立ち退きはほぼ確定だけど、東京都の街並み再生地区の指定と政府の国家戦略特区のプロジェクトで極めて公益性が高いと判断される地区なのでなおさらのこと。

この前現地に行ったけど、解体工事で物凄い音が四方からしてて、あの状況で住んでるの凄い根性だと思ったわ、、

北棟と南棟は同時に販売開始なんですかね？

ここの売り出しっていつ頃から始まりますかね？
うまくいけば2025春とか？

この規模だし今年か来年では？

まあでも反対されている方がいるので販売開始が遅れるというのもあるのかな...

本日、池袋westの予定価格と仕様が判明し、流石に東池袋ステアリよりも低価格の
プレミア100㎡クラスでも坪670万～と判ったけど、共用部の充実度や専有部の
設備仕様が、所謂タワマンスペックでは無いと判ったので
やはりC地区ツインタワーを待つ事にした。

ブリリアの億超え中古はなかなか決まらないですね。皆さん、どうみてますか？

>>521 検討者さん
繁忙期なのに在庫が積み上がってるのでこの後は下がるだけじゃないでしょうか？
C地区も販売されるので今後数年は上がる要素はないです。

C地区までまだ時間があるからそれまでに売れればラッキー価格だよねきっと
だからこれ以上の上がりは無さそうだけど、逆に他に目ぼしいのもないからここから下がりようもない
結論は横ばい

>>522 匿名さん
値段次第でしょうが、少し高いかな、と。

まだ価格情報の漏洩はないの？

C地区って良くて入居2026年でしょ
気にはなるけど、あと４年は長いぜ・・

C地区は住友主体だから金額はとても高くなるにきまってますよね（公費投入だから値段抑えめにするなんていう的はずれな意見はなしで。）。そう考えるとここを買っておくのはありかと。

>>527 マンション検討中さん

なんか文章破綻してません？
分譲価格が高くなるから買っとけば間違いないってどういう理論ですか？

たぶん目黒マークに迫る値段で出してくると思うゾ

>>529 匿名さん

坪600近いってことですか？
それはまずい…

目黒marcの平均はマンションマニアさんによると坪670万です。
ブリリアの成約事例から言って600万超えは既定路線じゃないですかね。
あとは戸数が多いので価格にメリハリ付けるかですが、住友棟だとそれすら期待しずらいような。

>>512 デベにお勤めさん
50坪くらいの土地に新しい白い80坪ぐらいの建物のお家のことかな
「断固反対」って黄色い旗に書いてあるけど、本音は「高く買い取れ」ってことなのかもしれないよ
分譲価格は坪600万超間違いなしのタワーマンション用地だから条件にちょっと色をつけてあげて気分よく立ち退いてもらってもよい気がするが。。。

周辺住民の住み替え予定だけど

黄色い旗の家の
今後が気になる

東側の道路も閉鎖されて
不便だろうなぁ

のぼりの地権者さんには立ち退きに断固合意せずC地区と東池袋のバブルぶっ潰して欲しい

>>534 匿名さん
無理です。

>>534 匿名さん
のぼり地権者さんの権利を買えば再開発タワーマンションの最上の部屋に権利変換できますか？

>>536 匿名さん
転出組は権利変換しないので無理です。

>>512 デベにお勤めさん
他の地権者と同補償で権利が守られるはずという判断で、裁判所が差押え。

>>537 匿名さん
強制転出ではなく、強制権利変換でタワマンの一室が割り当てられてんじゃないの！

早くデザインくらい出してほしいなあ
角部屋でも窓が小さいようならさっさと他探したいし

>>538 匿名さん
権利変換とそれに伴う補償なんて去年の夏に終わってる
今更権利床なんて付与されるわけ無いと思うけど
供託された補償金が支払われて、行政代執行か仮処分による解体になるだけ

>>540 周辺住民さん
私もその通りだと思います。

>>540 周辺住民さん
既に転出を選択した権利者ですか。
「再開発反対」を段幕に掲げてるので、てっきり強制権利変換で再開発タワマンの部屋を割り当てられて、その部屋を高く再開発組合に買い取らせるために工事の邪魔をしているのかと勘違いしてしまいました。
再開発組合は補償金を供託した上で粛々と行政代執行の手続きをすすめているわけですね。

>>539 eマンションさん

パースによると野村棟の南面角は窓面豊富そうですね。

>>542 匿名さん
転出を希望というよりも、反対し希望を出さなかったので、強制的に転出させられる方なのではないでしょうか。ちなみに再開発組合に高く買わせるなどというシステムは、どこにも存在しませんよ。市場で売却した方がよっぽど高く売れますから。

>>538 匿名さん
>>542 匿名さん
権利変換は、再開発計画に賛同した上で変換契約をするものなので、
「強制権利変換」でなく「権利変換しなかった転出組」と思います。

それと、行政代執行ではなく、供託の上、民事による明け渡し要求です。
裁判費用は自腹だし、もし全体工程に影響が出たら損害賠償も発生します。

>>542 匿名さん
この地域は2004年に東京都からしゃれ街条例によって街区再編からの再開発の話が出ていた場所。環5の1の工法や副都心線建設、区役所移転など色々あったけど、その後もまちづくり懇親会などで共同建替の方向性が強くなってたのに、そんな状況下で新しく凝った一軒家を作ってしまって、移転は反対。組合に代替地をよこせって言ってる人たちだからね
今時無理矢理何かを再開発組合がさせるなんてことはあり得ないし、法律に従って粛々と立ち退きして貰うっていうだけの話でしょ

計画時点で賛否があるのは当然だし、その時点で建設的な提案をしあうのはもちろん大事だけど、ここまできて反対！裁判！って言われても、そうですかとしか言いようがない

>>546 周辺住民さん
つまり従前評価で追加負担なしで取れる上層階200平米くらいの部屋を取得しておけば、市場で3億くらいで簡単に売却できたのに、反対し続けてることで1億5000万で強制的に買い取られて終了ということか。
哀れな話ですね。

もし私だったら、高度利用による地域の発展のため、災害対策のため、国家戦略特区のため、最大多数の最大幸福のため、喜んで計画に賛同したうえで、権利変換したあとに高値で売り抜くか、駅直結になる喜びを享受しつつ増資し増床します。

例のお宅の解体はじまりましたね

>>547 匿名さん
もしかしたら、今は3億の価値だけど、完成する数年後に2億に値下がたりって可能性もないわけではないので、そんなことを願うしかないですね、

>>540 周辺住民さん
再開発って組合が設立されてしまうと賛成にまわらないとえらいことになっちゃうんですねー

>>549 マンション検討中さん
549です。伝聞で書き込みしたのですがさっき自分で確認したら偽情報でした。すいません。
ただ、垂れ幕はなくなっているように見えました。

2/3の権利者が再開発賛成だと、仮に今の建物の60%の面積のマンションに等価交換される条件でも再開発組合が設立され、そのまま押し切られて、黄色段幕のお家の権利者のようにまわりを重機で取り壊されちゃうって、ある意味、かなり開発業者有利の法律になってるんですねー

>>553 匿名さん
開発をしたほうが社会全体にとっては得だからでしょう。

勿論ですが、黄色い垂れ幕を掲げていた方のように、されたくない人もいるでしょう。

そういう少数者の意見だったり、思いだったりを公共性の錦の御旗のもとにローラーで踏みつぶして進めるのが再開発です。

だからこそ再開発マンションは安いですし、安くなければならないんです。
買う側の意見ですけどね。

>>554 マンション検討中さん
ということは最後には、この白いお家は中に住人がいるままブルドーザーで取り壊されていくのか、その前に玄関扉がこじ開けられて、中から住人が引き摺り出されてそのあと重機で潰されるという運命が待っているんですね

>>554 マンション検討中さん

＞だからこそ再開発マンションは安いですし、安くなければならないんです

ここだけイミフ。

>>555 匿名さん
行政による強制退去業務を妨害すれば公務執行妨害だし、立ち退き反対とかいつまで意固地になってても自分の首を絞めるだけなんだよね
多分今さら引かなくなったんだろうけど、人間引き際を誤ると良いことない

>>556 匿名さん

自分も同感。
むしろ高い方が地権者は嬉しいと思うが。
買う側がそんな思いにはなれない。

>>551 匿名さん
市街地再開発にもいろいろありますが、特にこのC地区は都条例による町並み再生と国家戦略特区による都市再生プロジェクトの両方がかかっているものなので、特に公益性が高いとされる開発になっています。

まちづくり協議会や検討会の段階で反対する意見を述べるのはもちろん自由ですが、再開発組合が認可され権利変換計画認可された後で文句を言っても自分が不利益になると言うことです。

>>559 周辺住民さん
再開発だから返還率100%は保証されてるんだろうから、共同住宅になるとはいえ数億円の200平米クラスの住戸を貰った方が明らかに得なのにね

>>557 匿名さん
こういうことですね

https://news.yahoo.co.jp/articles/2984fcb8068c8ab3828579656b10fa94a0ee...

そばを通りかかったらこのようになっていました

ここって北棟、南棟どちらにも25㎡前後のワンルームから100㎡前後の4LDKサイズまで幅広く用意されている感じでしょうか？

>>561 匿名さん
そうそう、最後は公共の福祉が勝つんですよ
そしてその公共性を妨げたことに対するコストは当事者持ち

ここは防災機能強化も兼ねてますからね、最初からあそこの家の人は負け戦確定です

まだ南側の方は黄色い旗たってるね

>>565 デベにお勤めさん
赤でなくて黄色の旗なのが意味深でいいですね
ついでにいくらだったら売るのかついでに旗に書いてくれればわかりやすいのに

今の家を手放すのと等価交換でパワポ世界一と考えれば納得というか腹落ちするかなって思う気はする。
土地に固執せず、公共の福祉や次の世代のことを考えないとね。

>>563 評判気になるさん

北棟はそんな感じで小さい部屋から広い部屋まであった気がします。南はそんな小さい部屋あったかな？？あった気もします。

>>568 名無しさん
ただでもらえる権利床に追加して有償で増し床する際、従前資産評価の◯倍までといった地権者の増し床を制限するルールはありましたか？

ブリリア坪650未満のは全て売れちゃいましたかね。1.7億～しかない。

これに引っ張られた値段にならないといいけど...耐震とか災害への強さ、立地等は負けるにせよ築年数差もあるし一定は近い相場になりますよね

>>570 評判気になるさん
あがりどまった感じもしますけどね。
坪650以上だとなかなか動かない印象です。
一時期はほとんど売り手の言い値で瞬間蒸発してましたから。
来年まで今の相場なら坪650-680ぐらいでしょうか？

>>571 匿名さん
ヨーロッパの戦争は長引きそうだから建築工事費はますます値上がりしてさらなるマンション価格高騰の引き金になりますな

坪680だとすると75m2で1.5億ですね...ブリリアと同じくらいだと考えたらそんなものかなあ。住友はもう少し無茶な値段で来るかもですね

>>573 評判気になるさん
住友はお得意の坪単価高くて狭い3LDKを作ってくるのでは？
68M2、3LDKで坪650だと13300万ぐらい。坪680だと14000万ぐらい。
75M2とかは角部屋だけだと思います。

40平米を地権者戸や金余りの未婚者用に割と多く配し、
50平米で9,980万の戸は若いパワーカップルが喜ぶのでこれも多数用意、
60平米で1.2億の戸は一人っ子の中年パワカに丁度良く中心帯、
70平米で1.5億の戸は経費家事案分できる士業が狙いをつけ、
100平米2.4憶のプレミアムは、投資目的やラグジュアリー好きが注目。

75平米前後の角部屋2Lと90平米~の4Lが欲しいんですけど数出なさそうですかね

>>575 匿名さん
ブクロで100平米2.4億円ですかー
時代がかわりましたね

ここは、山手線内側の、駅直結エリア。

・賑わい環境の整備
・ウォーカブル空間と緑の創出
・公共施設と都市型住宅の整備

を、早急にお願いします。


石原都知事も言ってたけど、
山手線内側は高層化を徹底的に進めてほしいわけで。
マンハッタンに木造密集地が無いように。

>>578 匿名さん
黄色い段幕の白い一戸建ての地権者はこのまま強制排除されてしまう運命なのだろうか、、
マリウポリだな

直結とは言うけど、実際に改札にたどり着くまでは大分遠いよね。
直結経路で語ると
南棟2階エントランスから改札までなら10分近くはかかるんじゃない？
北棟の地下エントランスからでも4-5分はかかりそう。

勿論、雨を避けられるとか熱い寒いを避けられるというメリットはあるにしても。

副都心線の新駅がグリーン大通り直下からここまでの地下動線に繋がることも想定しての造りなのかもね。

ここ、南棟の話が出てこないのはなぜ？

南棟も含めての話題が進行しているわけで、北棟と南棟を別々に語るほどの情報もない。

販売開始
いつからですか？

>>584 マンション検討中さん

来年の今頃。

今年中に来るかと思ったけどそうでもないですかねー

スケールメリットで戸割の管理費と修繕積立が抑えられる分、
本体価格はステアリ(完売後、今は坪750万？)より坪5０万UPでも
何も問題ない感じ。
坪850万でも驚かない。
スミフだから、小出しにして、B地区や造幣南の動きを見ながら、
段々と値上げしていくでしょう。

ステアリはプレミアムタイプ除けば600～660位じゃないですかね？
800超えるかは分からないけど、平均600万未満とかはとてもじゃないけど期待出来なそうです。

ステアリは自身の無印プラウドを高く売りたい某マンマニさんのおかげでメッキまみれだけどいざ竣工したらおもちゃみたいな外観だし共用も貧弱だし維持管理費激高だし。Ｃ地区安めに出てきたら頭抑えられて終わると思うけど。区役所下駄履きのブリリアにも逆立ちしても勝てないし。

C地区はテナントからも管理費入るし、駐車場収入もかなりだし、安く出るとか無いでしょ。
そして、ドル高の今、ドル建資産がある人からしたら非常に安く感じられる。

>>588 マンション検討中さん
いや、坪719万円で売れた模様だし、上がる傾向にある。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664794/res/829-831/

>>591 匿名さん
いや、だからそれプレミアムタイプね。
しかもレインズ成約載ってないからその金額で売れたからも分からない。
プレミアムタイプ以外坪660万前後で売り出してるけど、どれもまだ売れてないよ。

>>592 検討板ユーザーさん
本当にそうかな？w

>>545 匿名さん
黄色い旗の戸建ては周りがどんどんとり壊れていく中で依然頑張ってるね
でも相当新しい建物のようだから再開発の話が進んでるのを分かった上で家を新築した可能性もあるかもね

しかし、C地区できたら、豊島区役所の事務は破綻するな。

>>594 匿名さん
強制執行当日も部屋の中に立てこもりされたりしたらどうなるのでしょう？

ちけんしゃさんファイトっ！札束でぶったたかれても公権力に立ち向かう姿素敵すぎる

>>596 マンション検討中さん
裁判所の担当者が鍵屋を連れてって玄関開けて、毛布でくるんで中の人を運び出すって聞いたことあるよ

>>598 匿名さん


マジかよ。。ウクライナ侵攻より恐ろしいな。

>>594 匿名さん
街並み再生地区の指定が2004年
まちづくり全体連絡会が立ち上がったのが2010年
賛否はあったけどその時点で既に開発賛成の方が多く、
それを横目に家建ててるんだから、可能性もなにもないよ