プラウドタワー目黒MARC

今度はハルフラから…。
出張お疲れ様です。

西小山ね。お化粧はしてるけど、どうせ三種換気のいつもの三井だからなぁ。換気にもっと力いれて欲しいわ。壁穴止めて全熱入れたらだいぶ省エネになるだろ。

>>6949 マンション検討中さん

ここ考えてる人は近隣からの住み替えとかも多そう
うちはアトラスとここを検討

>>6952 検討板ユーザーさん
狭い部屋に全熱いれても、ぎゃくにランニングも含めたコストアップになることもある

>>6945 匿名さん

違います。擁壁は分譲棟の全体共用部分でも住宅共用部分でも施設共用部分でも施設専有部分でも全体共用施設専用使用部分でも全体共用施設特定管理部分でも全体共用住宅特定管理部分でもありません。MRでもらえる図面を見ればすぐ分かることですよ。

シティタワー大崎ステーションフロントより臨む

これだけ温暖化される中でロスナイがあるかどうかは今より数年後、数十年後は大事になるだろうね。
快適性には欠かせないよ。

>>6957 マンション検討中さん
ロスナイってなに？

>>6958 口コミ知りたいさん

全熱交換器だよ。

目黒川が心配です。

>>6959 マンコミュファンさん
普通のエアコンより高性能のエアコンですか

>>6961 マンコミュファンさん
狭い部屋だったら、エアコンでも全熱でも大して変わらん。

>>6962 匿名さん
100㎡以下の部屋が殆どな中で全熱交換入れるのはコスパ悪い。またダイレクトウィンドウのタワマンならともかく、ここはラウンドバルコニー押しだから、本来換気は窓開ければそこまで問題ないはず。
危惧するとすれば二重窓、ロスナイといい、窓を開けると電車の騒音が聞こえることをJRやゼネコンが想定しているということか。
ちなみに名古屋のJRゲートタワーホテルはここと同様に線路横にあるが、二重窓でも高層階では夜通し電車の通過音が聞こえることで有名。それだけ電車の騒音はよく響く

ロスナイコスパ悪いってどういうこと？イニシャルなんて購入者には関係ないし消費電力も扇風機程度、交換費用もエアコンより安いけどｗ

論理的に説明してくれよｗ

>>6963 通りがかりさん
貴重な情報ありがとうございます。仕様は良いと思いましたが、線路横立地であることがどうしても引っ掛かって、購入に踏み切れていません。MRでも電車音については二重窓だからとはぐらかされました。それって窓閉めてないとかなり音が響くってこと？と逆に思ってしまいます。
過去コメントに賃貸棟等で音が遮られて気にならないとのコメントがありましたが、分譲棟の賃料(＝資産価値)は賃貸棟に連動するので、賃貸棟がうるさくて賃料下落や空室率上昇に繋がるのなら、分譲棟も運命共同体ですよね。それでも駅近なら割り切りますが、ここは目黒まで上り坂の駅遠立地。居住性と資産価値に難ある気がします

>>6964 匿名さん
高い管理費の説明要因の1つだろ。最近だとプレミスト白金高輪もロスナイだけど、あそこも管理費バカ高い。
まぁ向こうは完売してるけど

>>6966 口コミ知りたいさん
それが駅徒歩1分と9分の差でしょう。徒歩3分のアトラス白金高輪も早々に完売してたな。
徒歩5分の五反田と目黒マーク、どっちが早く完売するんだろ。向こうの方が高いからさすがにマークかな。

>>6966 口コミ知りたいさん

さすがに草ｗ。このマンション、専有部の設備に対して管理費ぶんどってくるのか？エアコンとか床暖、トイレ、食洗器、ディスポーザの分も計上されてるって事？　笑

>>6965 マンション掲示板さん
なら断念される方がいいと思います。
全熱交換器がコスパが悪いというのはよく分からないネガキャンの類ですし、また線路が近い中で窓を開ければ当然電車の音は聞こえます。それはこの物件に限らず線路沿いの物件なら当たり前のことです。MRでの説明の通り、二重窓を閉めている限りほとんど気にならないでしょうが、窓を開ける生活を求めているなら、当然にこの物件は向いていません。
賃貸棟についても、賃貸に回すなら大きく影響を受けるものの、リセールバリューという面で完全に連動するとは考えにくいでしょう。また、賃貸棟が線路沿いでうるさいという理由で賃料が大幅に低下するということも同様に考えにくい。
ただ、納得できない物件を買ってもしょうがないので、別の物件を検討される方が良さそうですね。

コメント見てたらロスナイの理解できてない人多すぎw
ロスナイがネガになるはずがない、浅はかな知識でコメントしない方がいいよ。見てて笑った。

>>6963 通りがかりさん
そりゃ窓開ければ電車の音は聞こえるでしょ…この立地で聞こえない訳がない
それにJRゲートタワーホテルって名古屋駅の真横にあると同時に、横のJR線だけじゃなく建物下に名鉄線が走ってますよね。
比較対象としてめちゃくちゃです。

>>6971 マンション掲示板さん

めちゃくちゃですね。
ちゃんと理解してない人の素人コメント多すぎて何を言いたいのかよくわからん議論になってる。笑

>>6972 通りがかりさん
熱交換の話と、換気の話と、騒音の話を切り分けて話さないから、ゴチャゴチャになる。

お金がある人は第1種換気の高仕様マンションに住めばいい。お金がない人は第3種換気で外の音、気温を楽しみながら節約すればいい。

ロスナイ付き一種換気と三種換気って施工費30万も違わないんだけどね。全熱交換器自体は10万もしないし。三井の都心マンションで使われてる建材全部積算したことあるけどマジでやっすいものも多かった。

>>6969 マンション検討中さん
窓を開ける生活を望まないなら何の為のラウンドバルコニーなの？このマンションのHPでもでかでかと推されてるけど、実際は電車音が気になって外に出れないということ？

>>6975 匿名さん

30万の設備３つ無くせば100万ですからね。第3種換気でコストカットするマンションが増えるのはしょうがないかと思います。

>>6976 通りがかりさん

ダイレクトウィンドウにすべき眺望が無いですからね。プライバシー性への配慮でしょうか。外出る人はいないと思います。

>>6976 通りがかりさん
窓を普段から開けることと、バルコニーを有効利用することとは全く別物な気がしますが。
普段部屋の中にいるときに窓を開けない生活をしているからと言って、ラウンドバルコニーを有効活用できないことにはならないでしょう。
天気の良い日などに多少の騒音はあっても外で何かしたいときもあるでしょうし。
>>6976 さんの言う通りダイレクトウインドウにしたところで大したメリットないですし。バルコニーには視線や直射日光を遮るメリットがあります。
（まあ角住戸はダイレクトウインドウで良かった気もしますが）。

台風影響の合間の晴れ間

>>6979 eマンションさん
なるほど。それなら目黒マークに死角なしということで、抽選必死で早期完売間違いなしですね。契約者ですが、少し買ったことを後悔しかけていましたが、完売楽しみにしています。

>>6981 検討板ユーザーさん
死角なしなわけがないでしょ笑笑
ダイレクトウインドウがいい人は買うわけないし、線路の影響を気にする人もいるのも当然。他にもデメリットは色々あります。その中でもこの物件に価値を見出す人が買うだけの話です（この物件に限らず当たり前ですが…）。
抽選必死で早期完売間違いなしってどうしたらそういう話になるんでしょう…笑

>>6980 周辺住民さん

いつもありがとうございます。中々現地に行けないのでありがたいです。

>>6982 名無しさん
釣りでしょ。本当に死角なかったらとっくに完売してるよ。ここは好みが別れるマンションだから、販売はゆっくり。アメリカの景気後退に巻き込まれる前に完売出来るといいね

ペット飼育委員会があるのが目黒マークの特徴。

ww 絶え間ないネガキャンペーンお疲れ様です。荒らし屋はあのブログをここに何回コピペするのでしょうか。これで既に5か6回目ぐらい。

ちなみにここはロスナイだけど全熱交換ではなく、顕熱交換よね。第1種換気なのは壁に穴が空いてなくていいけど、顕熱交換は湿度の高い日本の夏は大して使いものにならないよね。寒冷地ならわかるけど。

>>6985 口コミ知りたいさん
お疲れ様です

>>6988 匿名さん

ここはプレミアム住戸に全熱交換が標準仕様として付いて来るんじゃないんだっけ？

>>6974 口コミ知りたいさん
寒い冬も暑い夏も外気温が直接、室内に影響がないように換気するシステムがロスナイ（全熱交換器）
30万程度で天井裏に設置し、年1回のフィルター交換くらいのメンテで15年程度もつ設備
引き渡し時についてないと、換気を窓を開けて行う必要が生じ、冬や夏は寒い空気や暑い空気が入ってきたり、外の音が聞こえるデメリットがある
なのでたいしたコストでないので、ロスナイくらい全戸につけて然るべき
むしろついていないマンションはコストカットマンションだ

この理解であってる？

>>6991 評判気になるさん
間違ってます

>>6991 評判気になるさん

はい、その通りです。

花房山通り 雨の止み間

>>6993 名無しさん
換気を窓を開けて行う必要が生じ
↑
間違ってるだろ

>>6995 匿名さん
横槍ですが、良く気がつきましたね。
たしかにロスナイなしは24時間換気扇＋壁ポコ吸気ですね。

>>6994 周辺住民さん
素晴らしい！いいですね。投稿ありがとうございます。

先日住民スレで契約者の方が現地の写真を共有してくれたんだけど、マークの敷地は意外と格好良く見えます。アプローチの写真をお借りしてこのスレにもシェア致します。

ブリリアでも敷地が結構広く感じますが、ここはブリリアよりも敷地空地面積が4,500㎡位大きいため、やはりそれなりにゆとりを感じますね。植栽が全部入るとどんな感じになるんだろう。

>>6998 マンション検討中さん
これはかなり雰囲気いいですね～

野村頑張ってるな。
最近細かいところの仕上げは住友＞野村＞三菱＞三井って感じやな。

シェアしてくださってありがとうございます。植えたばかりでこれなら、数年後はとっても楽しみですね。

>>7000 匿名さん
住友が1番上はないでしょ、コストカットの雄で、タイル張りを吹付にしたり、中の造作を賃貸と同じ仕様にしたりしてるのに

>>7000 匿名さん
住友は吹き付けとかコスカ多いよ。野村三菱三井の方が良いでしょう。

コスカコスカ言ってるけど最初のプランはもっとやっててVEをそんなにしてるってこと？

住友は内装がいつも同じで、コストカットしてるんだろうなぁと思います。
三井の高級ラインが1番センスいいような。
次は野村か三菱か…。

>>6998 マンション検討中さん

植栽が育って何年か後には広尾ガーデンヒルズのような鬱蒼とした緑に囲まれるといいなぁ。

20階が低層、高層両方EVが止まるから楽なんだろなぁ～！

>>7007 マンション検討中さん

なるほど！気がつきませんでした。

アーリーイブニング@アフターザレイン

住友はシティタワー目黒でやらかしたばかりじゃん。一事が万事で他も不安に感じるよ。

>>7010 匿名さん

え？

>>7012 匿名さん

分譲棟に？今年の11月？それとも来年？どこで聞いた？

>>7010 匿名さん

シティタワー恵比寿は結果的に分譲マンション史上最高峰の仕様になったんだからいいじゃん。乾式壁２枚張り、住戸内の壁にもすべてグラスウール入ってるタワマンなんて俺の知る限りシティタワー恵比寿改めグランドヒルズ恵比寿だけだよ

>>6911 匿名さん
私も自宅用として買いますがすぐ賃貸に出して自分は引き続きラトゥールに住み続けます。

>>7014 匿名さん
シティタワー恵比寿ってそんなのありましたか？普通に見えましたけど。

https://ebisu-fudousan.com/m/rent/4155/
https://www.m-standard.co.jp/buildings/8038/

シティタワー恵比寿は施工不良を隠してて週刊誌にすっぱ抜かれたんじゃなかったっけ。

>>7017 匿名さん
探してみたら、こんなのがありました。

https://friday.kodansha.co.jp/article/173091

この頃はまだマンション探ししていなかったので、全然知りませんでした。
大手でもこういう事はあるんですね…。
勉強になりました。

>>7014 匿名さん

目黒マークの方が仕様いいと思うが、シティータワー恵比寿のどこの仕様がそんなにいいの？乾式壁二枚貼りってLGSにPB2層貼りでガラスウール入れてるってことを言ってる？
それがそれが最高峰？笑
グラスウールの平米単価知ってて言ってる？

目黒MARCが素敵なの間違いないけど
他所を腐さなくてもいいのにね

>>7019 匿名さん

どこの大手もこういう話たまに聞きますよ。

野村だとプラウドタワー武蔵小金井クロスとか

三井だとパークシティＬａＬａ横浜やパークタワー新川崎等（前者は実際に建て替えなければいけない程の欠陥でした）

三菱地所だとザ・パークハウスグラン南青山高樹町とか（これも建て替えが必要となった物件）

積水ハウスだとグランドメゾン白金の杜　ザ・タワーとか

とは言え、今回面白かったのは、最高峰であると主張していたタワマンはまさに欠陥物件であったことです。

まぁ元々お隣のどレッセインプレスタワーが坪350、川向こうのシティタワーが坪450の立地でしたので必死なのでしょう．

>>7022 マンコミュファンさん

参考になりました。本当にどこの大手にもあるんですね。
今までブランドマンションで、スーパーゼネコンの作ったマンションがいいと聞いていたのですが、こればかりは運ですね…。
内部の欠陥などわかりようがないですもの。

>>7023 マンコミュファンさん

まぁ、マークが入ることでドレッセも徐々に上がっていますけどね。坪350だったのが今では坪450～530となっています。マークが完成するともっと上がっても不思議はありません。緑地や公園、また小店舗が隣に入ったり、そしてマークの賃貸棟及び目黒駅に行く途中にも保育園ができこの辺での生活がより豊かになります。

グーグルマップのストリートビューで過去に遡って街の風景を確認できますが、それを見るとドレッセが坪350だった理由が分かります。今までのこの周辺の風景・雰囲気と、6998さんが共有してくれた写真に写っている風景・雰囲気とは雲泥の差と言っても過言ではありません。

https://www.google.com/maps/@35.6293786,139.7174421,3a,75y,123.73h,92.87t/data=!3m6!1e1!3m4!1sVjqzyyA18ZaDjkIP3KRWPA!2e0!7i13312!8i6656

その一方で、川向こうのシティタワーは不動前駅に2分くらい近いのに山手線の駅からその分離れていますし、標高4ｍしかなくハザードゾーンのド真ん中にあります（浸水実績地です）。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/hpg000020939_1.pdf

>>7025 マンコミュファンさん

社宅跡、こんなに殺風景だったのですね。
あとはJRの金網フェンスが綺麗になればいいなぁ。

>>7025 マンコミュファンさん

餅つきさんブログより

目黒マークの建設地の標高は16mとのことですが、標高は確保されていても地震の際は揺れやすく、液状化しやすいという特質は変わりません。

一方で西五反田三丁目で検索すると表示される標高は5mです。さらに目を凝らして確認するとその位置は当物件の南側道路を挟んだ隣地です。

つまり当物件は高さ11mの断崖絶壁の端に建設されていることがわかります。同じ町内でこれだけの標高差があるのは異様です。ブラタモリなら高評価ですが、居住地としての評価は異なります。

この衝撃はぜひとも地盤サポートマップや地理院地図で確認してみてください。ここはアルプス山脈ではありません。山手線の線路沿いという東京のど真ん中なのです。

マンションの建設地周辺エリアの地盤とマンションの建設地の地盤が異なるケースがあります。もちろん建設地周辺エリアの地盤に問題があれば落第であることは容易にお分かりいただけるはずです。

不動産だから完璧な物件はない

目黒マークのいいところ
・天井高高い
・設備仕様が良い

悪いところ
・線路隣でうるさい
・駅から遠い
・地盤が心配
・眺望が悪い

ハマる人が買えば良い

>>7028 マンション検討中さん
都心や都心近郊エリアのある程度知名度あるブランドタワマンなら基本どれ買っても安パイだからねぇ
ここに限らず琴線に触れた物件買えばいいだけなんよな

>>7027 マンション検討中さん
引用する場合は、事実に基づいたソースからお願いします。よろしく。

>>7030 匿名さん
そのとおりですね。それに、
７０２７毎晩この時間に書き込みして気味悪いわ。

>>7030 匿名さん
というより、他人のブログをコピペする行為に問題がある。
そういう問題行動をするような投稿者の主張は、誰も耳を貸さない

>>7027 マンション検討中さん

また餅つき名人の引用か。ネガさんは必死かつシツコいですね。

現地調査済みとか言いながら擁壁のことをコメントで指摘されるまでは知らなかった餅つき名人のブログは間違いだらけ。三田ガーデンヒルズの現地を確認しましたけど擁壁に気が付かなかったと言った様なものです。恐らくは現地調査をせずに書いた記事です。

また、以前にもこのスレで話し合われた様に、ここは液状化の可能性が低い地域と指定されています。誰でも簡単にインターネットで調べられる情報なのにそこも餅つき名人の記事が間違っています。
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

土砂崩れの心配についてですが、ここの高台はずっと前からあり、何回も地震が来ていますが問題はありませんでした。7025さんが共有してくれた写真から分かりますが、ここは昔はショボい擁壁となっていました。そのショボい擁壁でも問題なかったのに、今の作り替えられ強化された擁壁が心配だと言っている人達はもはやただの荒らし屋。

検討者ですが、階数で迷ってます。三階差で３００万出す価値はあるでしょうか。例えば7階と10階とか

ここは階差100万円なんだ
うちのマンションも同じだったよ
私は33階にしたから高層の方なのだけど、眺望のあるマンションだったから正解でしたよ
低層に住んだことないけど、眺望のないマンション、例えば雑居ビルビューなら高層の意味はないと考えています
ただし、低層過ぎてお見合いはだめですよ

>>7033 匿名さん
擁壁を見て標高がわからなかったら、現地調査してないことになるんですか？

>>7034 マンション検討中さん

低層階を買う人は眺望の優先順位が低い人が多い。
だから7階が10階になったからといってたいした差はない。（目の前の建物が7階建て相当なら差は出てくるが）
むしろ避難経路、健康面（高層階の妊婦や小児への影響）、地震時の揺れを気にする人は、より低い方を好む傾向もある。
眺望や資産価値を気にするならなるべく高層階を、気にしないならなるべく低層階を。中途半端な階で300万も上がるとリセールで不利なだけでは。

>>7036 マンション検討中さん

はい、そうなりますね。目黒川のすぐ隣にある道は既に標高5mのところにありますので、マークはそれと同じ標高であると思っていたってことはその辺を全然見ていないと言うことになります。現地に行かなくてもインターネットでも直ぐに調べられる情報でもありますので色んな意味で適当に書いたネガ記事です。

https://maps.gsi.go.jp/index_m.html#17/35.629012/139.716976/&base=...

最寄りスーパーは徒歩4分の東急ストアではなく、徒歩9分のオオゼキと書いていたのもその明かしです。彼は恐らくその辺を全然歩いていないし調べてもいないです。

東向きは7階と10階では朝の陽の入り方が全然違うのでその誤差なら10階の方が絶対いいですよ。

>>7034 マンション検討中さん

日当たりに影響ないようだったら、私なら浮いた300万でオプションや家具をいい物にするかも！

階数の件、皆さんご回答ありがとうございます。

眺望の優先順位が低い低層階の場合は、3階程度の差なら中途半端に階数を上げたりせず、リセールバリューを意識してイニシャルコストの低い階で割り切る。

一方で方角で日照条件が変わるので、東向きの場合などは3階差でも階数を優先した方が良いということですね。

逆に南向きの場合は、ある程度日照条件にも恵まれているので、300万の差なら7階でも10階でもといった認識でしょうか。

>>7034 マンション検討中さん
あとは戦略的にどちらにするのがいいのか。
というのは、営業さんに聞けば申し込み人数教えてくれると思うので絶対に欲しければ、抽選にならない方、倍率の低い方に申し込むという方法もありだと思います。

ただ、もしかしたら南側だと眺望の印象、だいぶ変わる可能性ありますね。西五反田３丁目アパート抜けるのって、11階くらいでしたっけ？？？

>>7038 匿名さん
ネタを理解できないとこういう考えになるのか。

>>7043 eマンションさん
つまりネガ記事じゃなくて、ネタ記事ってことですね。

>>7042 匿名さん

ご所望の向きでないかもしれませんが、エントランス側10階の眺望とJR側16階のお写真載せますね

>>7045 口コミ知りたいさん

えっ何それ？！どうやってアクセスするんですか？

>>7044 eマンションさん
ネガ記事って言ってるのは、読んで気に食わない契約者だけ。文句があるなら、ここでグチグチ言わずに直接執筆者に言えばいい。内容は役に立つ部分があると思いましたが、それは読者が個々に判断すればいいこと。

>>7046 マンション検討中さん

MRの時に拝見させていただいたものです！

>>7047 評判気になるさん

その記事には役立つ部分もありましたが、デメリットと言いながら間違った情報を堂々と載せていました。そして、このスレにその記事の間違っているネガの部分だけを抜粋し毎日の様にコピペするネガさんがいるので、あえてここでその間違いを指摘しているだけ。

はい、ナイストライでした。

>>7045 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。エントランス側写真の左端に見えているのが、ローソンのある建物（西五反田３丁目アパートでなくてさくらハイツ西五反田でしたね、すいません）。この写真見る限り10階でほぼ同じ高っぽいので、南側7階だとさくらハイツとお見合いになりそうですね。>>7034さんが考えている方向が南側（さくらハイツ側）だと、3階の差は意外とあるかもしれません。お考えなのはどっち側でしょうか？