プラウドタワー目黒MARC

相場の先の事を断定的に語る奴を信用する必要なし。
ただし、バフェットは除く。

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>>2799 匿名さん
おまえみたいな禿鷹みたいな雑魚は買えないでしょ。口だけなくせに調子のるなよ。

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これからの話でなく、これまでの話ですが、ここ7、8年内の新築マンションで値下がりしたのってあるんですか？

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>>2800 検討板ユーザーさん
金なくそんなの不安に思うような奴は買わない方がいいよ。後悔するから。投資用で金ある人が結構ここは買ってると聞いてます。余裕ない人は東中野とかみればいいのでは？

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>>2805 マンション検討中さん
投資用でここ買ってるとしたら相当センスないでしょ。少なくとも私の周りの投資家や海外勢の食指は動いていません。もし本当にここに殺到してるようなら相場が天井つけた可能性もあるね。暴落の予兆。
ここは実需が居住性を追求する物件。キャピタルゲインやインカムゲインを取りに行くならもっといい物件沢山あるよ、希少性を考えないと。

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>>2806 さん

相場の事を断定的に語る例。
言外にマウンティング満載の子供じみた悪例。

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あまり賃貸が増えても嫌なので、是非投資家さんにはご遠慮いただきたい。
それはさておき、実際、過去にも話題になったとおり、立地の優位性が高い物件ではないので素人投資家は手を出さない方がいい様に思いますね。
ただし、下がり幅がどうなるのか、もしくは上がるのかは、インフレ率というか、為替レートによるところも大きいのでは無いでしょかね。

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2806のような暴落説は戯言なんでみんな気にせず。何の根拠もないので。

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結局下がるというのも、上がるというのも誰も確証なんてない。いろんな情勢が複雑に絡み合ってるからそれを完璧に予想できる人なんていないです。

ただし>>2806さんのおっしゃる、「投資家がここに殺到するなら相場は天井」の意味はちょっとわからないので、是非教えてほしいです。もし投資家がそんなに殺到するならまだ天井じゃないと読んでる人が多いということになりませんかね？
とは言え自分自身はここに投資家は殺到してないと思ってますが…。

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>>2793 匿名さん

結局また資産価値の話をするから同じことの繰り返しでこの結果。こんな意見聞いてなんの参考にもならないでしょ？
結局はこんなところで聞くんじゃなくて自分で考えましょ。

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ここは高いお金を出してでも新築で高スペックの住宅に住みたい人向けのマンション。
竹中施工で設備仕様は港区タワマンと互角以上（スカイよりは上）。
しかしアドレス的にはかなりの高単価、駅近トレンドからも外れており、投資的妙味は皆無かと。
リセール重視ならブリリアやパークタワー目黒買った方が手堅い。

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>>2811 通りがかりさん
資産価値について他の人の意見を聞きたいというのは普通の発想と思うけどね。
少なくともオマエのようなスレ汚しにしかならない薄っぺらい講釈は邪魔なんだが。

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>>2812 匿名さん

ブリリアやパークタワーとのことなんですが、新築当時買ってたら今上がってるのは理解できるんですが、この価格上がった状態の今からでもリセールでこの2件中古の方が手堅いってことでしょうか？
それとも買っておけば手堅かったって過去形の話なのか、
ブリリア見てても今からの上がり幅はそんなに期待できない気はしてるんですが、意見参考にしたくよろしくお願いします。

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>>2814 マンション検討中さん
仰る通りです。即ち今ここをつかむのは天井でつかむのと同義。

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>>2815 マンション比較中さん
駅前のブリリアタワーが目黒駅のランドマークになるので、ここの比較対象は徒歩数がほぼ同じシティタワー目黒でしょうね。ここが500後半で動いていて、600台は成約がほとんど無いことを考えると、プラウドマークが700超える可能性は現時点ではきついでしょうね。マンション全体の相場が上がれば上がるかもしれませんが個別要因では今が天井に近いチャレンジ価格で出している気がします。

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＞キャピタルゲインやインカムゲインを取りに行くならもっといい物件沢山あるよ、希少性を考えないと


具体的には、どの物件でしょう。

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坂、川沿いの西五反田東急ビルの敷地も何かしら変わってくんでしょうかね。

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>>2814 マンション検討中さん
不動産市場全体で価格が上がっている現在の傾向がまだまだ続くと考えている人であればここもあがると考えるかもしれませんが、立地として目黒No1のブリリアがもう上がらないと思うなら、目黒の物件でキャピタルゲインはないと考えてるってことでいいんじゃないでしょうか。
ということはあなたの考え（予想）を尊重すると、「不動産物件の全体的な価格押し上げはもうない」ということなので、もしキャピタルゲインを狙うのであれば、「これから急激に人気が増える地域（例えば新路線開業とか）」か、「周辺に比べびっくりするくらい安く売られているマンション」を狙う必要がありますね。

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同じ価格ならブリリア買うのじゃ無いの？
細かい事知らないけど
そもそも目黒に拘らなくてもという意見もありそう

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はい、変わると思います。いつかの将来は。

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>>2821 マンション検討中さん

目黒駅から下る部分のエリアも築古が多く、上大崎4丁目の第一種中高層用途は商業的な大きな開発はないと思いますが、上大崎四丁目と隣り合わせの第二種住居地域一角エリアの開発の可能性は考えられるかと。（またマンションの可能性もありますけどね、、）この10年で不動前までのこの導線にこれだけのマンションが建ったこともあり、この先10年この導線に何かしらの開発かかれば面白いことになりますよね。
まだまだ発展する土地に囲まれてると私は思いますので、マンションの評価とそう言う目線で申し込みさせていただきます。

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トヨタの株は明日上がりますか？

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>>2814 マンション検討中さん
一般的にデベは周辺中古相場を参考にしながら新築プレミアムを含めて値付けします。
ですので、ここよりはブリリアやパークタワーの適正価格の中古を買った方が手堅いのは確かです。
やはり、不動産というくらいですので一にも二にも立地ですから。
一部のパンダ部屋を除いて、ここがブリリア中古の資産価値を上回ることはほぼあり得ないかと。
仰る通り天井感ある相場ですので、より下落耐性があるのはどんな物件か、とシンプルに考えると自ずと答えは出てくるのではないかと思います。

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>>2824 匿名さん
ではあなたは何故上がらないと予想してるマンションの掲示板まで来て意見まで述べるのでしょうか？
自分だったらそこまで言い切れるネガティブなところの掲示板も見なければ意見も言わないですが…

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>>2825 マンション掲示板さん
ここは意見交換の場なのでは？
購入検討者でなければ参加してはいけないといったルールはないはずです。
なぜあなたは本質ではない論点で他者に質問してくるのでしょうか？

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>>2825 マンション掲示板さん
資産価値が全てではないからね。専有部の間取りは最近の新築の中では良い方だと思いますよ。リセールは良くないかもしれないけど、長く住むことを前提に買うなら悪くない選択肢かと。

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>>2816 匿名さん

2828投稿者です。失礼いたしました、600台の成約がないところが目黒MARCのことだと間違いました。

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>>2826 匿名さん

意見は全然良いですし参考になれば良いです。
ただ良いところもない、立地命とおっしゃってるので、それだとするとここは検討する余地もないと思いました。だから逆にここにきて何かおっっしゃってるのであれば、どこか良いところがあるのでは？と思った次第です。
検討者でなければくるな、とも言ってません。
本質かどうか？は人それぞれですし、こんな質問、論点でもなんでもないです。

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>>2830 マンション検討中さん
私のこの物件に対する個人的見解は>>2812に集約されています。
それに対して質問を頂いたので、お答えしたまでのことです。
一般的に物件スレにおける「本質」とは当該物件に関する話題を指すのだと思いますが。

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>>2831 匿名さん

この>>2812は本当良く捉えてるとおもいますね。ここスペックはすごくいいんですよね。ただし、投資的「妙味」は無いんですよ。
自分が住んで残債割れしなきゃいいやってことであればいいと思いますけどね…。（個人の予想としては不動産市場に打撃がなければ残債は割れないとおもっています。ここが残債割れるときは、ごく一部を除いた都内ほとんどの物件がそうなるとおもいます。）

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>>2832 匿名さん

概ね同意なんですが、そもそも残債割れを気にするような人が買うマンションじゃないのでは？
仕様を気にいった人の永住か、地方富裕層のセカンドのイメージ。
まあ、私には縁がありませんでした。

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白金高輪は割と即死レベルだけど、こっちはなんとかなるんじゃないかな
資産価値気にするなら皇居周りで東京駅近くですよ

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>>2834 通りがかりさん
即死レベルとは？

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>>2834 通りがかりさん

どこの田舎もんさんかな。
東京駅周辺は富裕層が見向きもしない資産価値絶望エリア。投機なら白金高輪だが、古川沿い低地なので実需層は敬遠。実需なら武蔵小山がここでの結論。

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>>2835 匿名さん

そうか分からないか

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まあいろんな意見ありますが、白金高輪のマンションでもよかったのですが、不便なのでこちらにしました。少し予算を抑えることができてよかったと思ってます。一生住む気はないのですが、交通便利で飲食店も多く、子供の小学校の学区も悪くはないと言う視点で選んでます。白金小学校学区で今出てくるものがあれば別のものを買っていたかもしれませんが。。。でも白金台駅もめちゃくちゃ不便ですよね？

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線路ワキ風俗街の西五反田アドレスと高級住宅街の元祖の小山アドレス。比較するまでもなく西五反田が格下なわけだが。失笑

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武蔵小山は完売しないと思うのだけどな
10年は需要が溜まるのを待たないとな

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>>2851 通りがかりさん

武蔵小山の相場は坪700万です。
なんとしてでも武蔵小山を貶めたい意気込みは結構ですが、地元富裕層やエリサラしか買えない現実を直視しましょう。あまり興奮なさると西五反田アドレスはやっぱり人気がないんだと思われてしまいますよ。

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武蔵小山に清水湯っていう天然温泉の銭湯があるので、友人と飲みがてらよく行くのですが、まあ、ガラは悪いよね。刺青した兄さんやヤンチャな坊やがたくさんいるし。大衆居酒屋も荒っぽい雰囲気です。
でも、それが武蔵小山の良さです。目黒区にしては珍しく野郎系のカラーで私は好きですが、ここで子育てはしたいとは思いません。

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何やら武蔵小山下げ投稿連発ですが何かありましたかな。立地では東急各駅停車の不動前徒歩7分と急行停車の武蔵小山徒歩5分圏内では勝負は明らかだと思うのですが。それ以外の要素は分かりませんが趣味の問題では？電車の金切り音大好きな人はここ買えば良いと思うし。

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ここを掴まされた連中が怒涛の武蔵小山下げをして蜂の巣を突いたような騒ぎとなっていますね。西五反田アドレスについて痛いところを突かれて興奮なさっているようです。そろそろ金切り音もおさまる時間ですし、ゆっくりお休み下さい。

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>>2859 マンション掲示板さん

稚拙すぎて目も当てられない。引き渡しではなく契約はすんでるだろうて。失笑
西五反田アドレスにコンプレックスあるようだから手付け放棄してでも別の物件にしたら？笑

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>>2861 マンション掲示板さん

そもそも自分が皮肉られてるのに気づいてない。痛すぎる。チミはこれ以上喋べらん方がよかろうて。

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武蔵小山を使って釣りをする武蔵小金井老人を相手すると疲れるよ。
暖かくなると色んな人が増えるから。

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>>2844 デベにお勤めさん

だから静かで治安がいいんですよ。高級住宅街の条件です。高台、治安、緑、屋敷とブラタモリで言ってましたよ。

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>>2863 匿名さん

武蔵小山は出入り禁止です。
ここの掲示板に書き込みしないで下さい。
本当に興味ありませんので。

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まあ確かに武蔵小山がなんと言おうと、興味があればこっちからスレに行くわな
前から思うけど、武蔵小山、WCT、スカイは頭がおかしい

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武蔵小山も良い街だと思いますよ。ここの住民だって天気の良い日はお子さんを連れて林試の森公園に行くでしょうし。五反田で肉食べてばっかりでなく、たまにはパルム商店街のパフェでも食べに行くでしょうし。

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>>2867 通りがかりさん

行かないよ。

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そうですよね。
ここに住むことになる人も武蔵小山にはお世話になるわけですから批判するなんてとんでもないことだと思います。

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オフィスのコンビニは予想通りnewdaysみたいですね、、、
https://www.baitoru.com/kanto/jlist/tokyo/23ku/shinagawaku/job70660727...
newdays以外を少ない希望で期待してましたが、やはり無理でしたか(>_<)

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>>2855 マンション検討中さん
単純に目黒より安ければ買うし高ければ目黒を選ぶ。それだけでしょ。駅近だろうが目黒でて乗り換える時間考えたら歩いて目黒で10分で行ける方がよほど良い。電車の待つ時間もないし。なんもない駅の駅近は必要だけど徒歩10分圏内に周りにある程度なんでもある環境であれば在宅ワークで会社行く必要もないので快適なんです。その点武蔵小山も商店街とかあるのでいいとは思うけれど、渋谷、恵比寿、麻布十番行く機会が多いのでそう考えると目黒の方が便利。まあ、東横線の渋谷寄りの駅でもいいんだねどね。今売ってるマンションないし。。。

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>>2870 匿名さん

え。
newdaysですか。
うーん。
メジャーコンビニ3社じゃないと使い物にならない。

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陸の孤島にニューデイズはないわ

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>>2872 eマンションさん

階段降りてローソン行くことが多くなりそうですね。

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街づくりなんだからスーパーくらい準備しておいて欲しかったわ。分譲棟にスタジオとホールて…

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newdays言うほど悪いか？弁当安くて好きなんだが。
セブンは弁当値上げしすぎ。

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newdays使い勝手良いですよ。
普通のコンビニと違って、多くのサラリーマンに求められている定番商品を継続して置いてくれる。お気に入りが翌週行ったらもうないなんてことがない。
せわしない時に助かるオールインワンおにぎりとかもユニークだし。

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せわしないサラリーマン…

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私もnewdaysファンです。コーヒーはコンビニの中で一番美味しいと思います。おにぎりも美味しい。

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>>2879 匿名さん
ATMとかあります？セブンがよかったなあ

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newdaysが使い勝手良いとかファンとかどんだけお慰みなんすか。そんなもの使い物にならない不要なテナントですよ。メジャー3社以外いらないす。

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第1期3次
登録期間は、4月23～24日

23戸
お値段据え置き
最多価格帯14900万円は75G1（南東角）かな？

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昨今スタグフレーションですね。
金利に関して日本は上げたくても上げれないこの現状、
八方塞がりで政府も日銀も祈るしかない出口が見えない
辛い状況ですね。
不動産の三極化はより一層促進され、これから開発のマンションはさらに価格が高騰するか、数年はコスト減のためにチープな仕様が主流になるか双方の可能性がありますね。
そんな中この目黒MARCが竣工して周りのマンションと比べてどういう評価を受けていくことになるのか。
というところまでを考えて購入の判断をしたいと思います。

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>>2881 検討板ユーザーさん
「決めつけ発言」ありがとうございます。あなたは、神様ですか？

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>>2883 マンション検討中さん

ほぼ同意見です。八方塞がりで不安しかないこの国の未来。今後ますます自分でしっかり資産運用していかないといけませんね。おっしゃる通りここ数年チープな仕様が主流になってきていて、この流れはこの先しばらく続きそうですよね。このマンションは立地の弱点を補うべく箱を作り込んでくれているので選択肢に入れてはいますが、金切り音のラウンドバルコニーよりもダイレクトウィンドウ採用してくれたら良かったと、個人的には突っ込みたくなる部分も多々あり決めかねています。

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>>2885 マンション検討中さん
分かります。DWだったら私も即決したと思います。
また一見仕様が高そうですが、バルコニーはペラボーなのもコスカだなと思いました。MRではデザイン性の問題と言われましたが。ラウンドバルコニーがウリならこだわって欲しかったです。

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>>2886 匿名さん

ペラボーはさておき線路ワキの金切り音は受け入れられないですね。

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>>2886 匿名さん
デザイン性にこだわったと言ったましたねw 高さは気になりませんでしたが、ペラボーとキッチンはコストカット感ありますね。原価が上がってるので仕方がないのかもしれませんが、、、DWだと二重サッシにできないという遮音性の関係もあったのかもしれませんね。

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>>2881 検討板ユーザーさん
何様ですか？調子乗りすぎていて痛いですよ。

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NewDaysなんて旅行の時に周りにコンビニが何もなくて仕方なく駅で使うイメージ

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>>2886 匿名さん
私はDWよりラウンドバルコニーに魅力を感じます。人それぞれなんですね。

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みなさんがnew daysに落ち込んでるので自分なりの意見を。

new daysには大手にはない独自商品もあってたまにいいこともある。
お弁当はセブンがいいけれど、そこまで家の近くのコンビニで弁当買う機会はない。もしチケットサービスや住民票もらうのができなかったとしても（できるのかもしれないが…）、それもそこまで回数が多いわけではないので崖下のローソンに行けば済む。
結局どんなコンビニも同じところばかりだと、明らかに飽きる。仕事場がファミマの時はファミマに飽きたし、今は仕事の関係でセブン・ローソンに飽きて、むしろファミマを選ぶ時もある。

なのでコンビニがあれ会社はどこでもいいと思っている。ただし、強いて家の近くにできるのにどこがいいかを聞かれれば、確かにセブンだ（中華まんとおでんもセブンがいい）。でもnew daysだからといって不満はない。

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来年金利上がりそうですね。今の予測では最低2回くらい？みなさんどう見てますか？購入のタイミングが10月18日と聞いているのでその時点の金利はどうなんだろう？変動金利は5年間は維持されるものの6年目でまたあがったらきついですね。。。このマンションができるタイミングで金利上がって値下がりする中古を狙った方が内装のグレードもよくていいのかな...?

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建築コストも土地の仕入れも上がって新築は下がらないという予想が多いから、中古も引き摺られて上がるでしょう。
普通のサラリーマンが買う郊外か築古なら月の支払い上限があるから下がるかもしれないけど都心は常に金持ち需要があるからね。二極化。

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今、ここと白金高輪のアトラスタワーと比較検討中です。

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>>2895 匿名さん
比較検討するのもいいですが、ここも白金もどちらにしてもはやくモデルルーム行かないと選択肢がなくなっちゃいませんかね？
ここの３次は今週末、白金はどのくらい残っているんだろか？

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渋谷～品川の山手線最寄駅の新築ハイグレードマンションは基本的には三極化のアッパー部類にノミネート確定だと思います。

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>>2897 マンション検討中さん
三極化ってどの辺がそれぞれはいります？

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５極化の
二番目くらい？

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>>2891 eマンションさん

ラウンドバルコニーによって熱が躯体に直接伝わりづらくすることで建物の膨張伸縮による層間変形角を少なくしてる構造にしてるのでしょう。建物の長期品質の工夫の一つですね。

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new daysとBECK'S初の融合店が入るみたいですね。
楽しみです。
開業は5末らしいです。

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>>2901 eマンションさん

購入を検討していて、自分もちょうど今日張り紙見ました。ガラス張りでオシャレな感じで素敵でしたね！
いい意味でコンビニ感なく、オフィス棟とマッチしそうだなーと思いました。

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目黒にBECKS来た！

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なんだかなあ。NewDaysだろうがベックスだろうが、それこそ23区どころかそれ以外の街にもあるレベル感だよね。

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ベックスね。30分に1本しか電車来ない俺の田舎の駅にもあるわ。

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相当数が関係者なんですかね。最低1億数千万円出して、敷地内にはしょぼいコンビニとしょぼいファストフード。それでいて最寄りは不動前、しかも金切り音とお友達。

まあ好みは人それぞれってことですね。
これ以上やると目黒線沿線住民を喜ばせそうだからやめるけど。

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>>2907 マンション検討中さん

ソウデスネ

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所詮はしょぼい再開発ですな

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日常使いはVELOCEだけなんだけど、目黒駅にカフェが増えるのは嬉しいんです(今はスタバ2つ、ドトール、サンマルク2つ、VELOCE、タリーズ、ガーデンプレイスのカフェ・ド・クリエ)。ちなみにコンビニも日常使いはマイバスケットだけです。

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東口のスタバ入れると3つでした。

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>>2906 名無しさん
あなた自身もしょぼい人生送ってそうですけどね。参考にどのマンションならしょぼくないんですか？

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本日第1期第3次登録ですね。
先日現地を見てきましたが、とても良い緑が楽しめそうで、完成が楽しみです。
野村もJRも残るので、メンテナンスもしっかりとされると思ってます。

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>>2906 名無しさん
それでも楽しみ。
おっしゃる通り価値観は多様ですね。
だからこそ揺らぎない本人の納得感が大事ですね。
やっぱり楽しみだわ。

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>>2910 通りがかりさん

目黒駅の括りにするには遠すぎると思う

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今日から登録が始まるからここ数日狂ったようにアゲとネが潰しの投稿が氾濫していたわけだ。なるほど。

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小石川くんと小山くんのステルス荒らしが効いてるな

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多分この倍率なら落選だろうなと思ってましたが無事当選しました！入居の皆さんよろしくお願いします。これから盛り上げていきましょう。完成が楽しみですね！！

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>>2918 マンション検討中さん

おめでとうございます！
私も購入できました！
これから色々と整ってくると思うので楽しみですね！

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>>2918 マンション検討中さん
当選おめでとうございます！倍率はどのくらいでしたか？

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何言っても目黒は強いよ。これからの街だしね。
敷地内に何があるか気にするのは周りに選択肢が少ない郊外だけ。
僻みが増えるのは良い物件の証拠。

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>>2921 匿名さん
再開発は終わってるし、いい街だと思いますが、これからって何があるんでしょう？？

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目黒は日本で一番いい街でしょ。リーズナブルな判断ができる方ならわかるはずです！

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>>2922 匿名さん

西口駅前は目黒区の再開発指定エリア。東口は駅ビル建て替え予定。
目黒は大規模開発というより恵比寿のように面で発展するんじゃないかな。地権者多いからね。
コロナが落ち着いたらお洒落な店増えるよ。

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>>2879 匿名さん
そう、あまり知られてないかもですが、コーヒー一番美味しいんですよね。

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>>2924 匿名さん

恵比寿みたいにメンエスだらけになるの？それは嫌だな。

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>>2926 匿名さん

はい、そうですよね嫌ですよね。勝どきにお帰り下さい。

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3LDKの部屋はだいぶ減ってきましたね。1、2LDKの部屋はこれからだけど勢いよくこのまま行きそうですね。

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>>2928 マンション検討中さん
1LDKはいつ頃なんでしょうね。いくらくらいで出てくるかなぁ。7000万～とかですかね。

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>>2924 匿名さん TOCとその手前の大崎広小路エリアの再開発も気になりますね。TOC跡地もオフィスビルと分譲タワーですが、こちらの目黒マークよりどれだけ安くなるのか？五反田駅徒歩10分以内とはなりそうですが。

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1LDKの間取り綺麗ですね。全室床暖房、デットスペースもないです。
売るのは最終期ですかね

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楽しみしかないロケーションですね！ここに決めてよかった！！！

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今後国の方針としては環境やエコが最重要になるので、長期優良住宅や低炭素認定住宅は金利優遇やローン控除期間の優遇の面でそうでない建物とより待遇の差が出ると思います。
目黒マークはこの2点取ってることは今は実感なくとも今後資産価値には影響出てくると思います。
これから新築のマンションはイニシャルコストかかってでもここは取りに行く流れになってますね。

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>>2933 マンション検討中さん

おっしゃられる通りですね。
野村さん以外のIRを見ても、環境に配慮した建物が今後の主流になりそうなのがよく分かりますし、その中でも本物件の魅力度は高いと感じています。ガーデン含めて地域の皆さんの憩いの場になってくれたら、良いですね。

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駅までの道にスケボー施設ができたみたいですね

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>>2935 匿名さん
不要。
少なくともマンションの資産価値向上には寄与しないね。そもそも桐ヶ谷斎場最寄りの不動前徒歩7分西五反田物件に資産価値は無いが。

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>>2935 匿名さん
E-PARKのことですか？
ここはスケートやボルタリングにキッチンカーも出るみたいですね。休日に子供と遊んだら楽しそうですね。

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>>2936 匿名さん
？？？？？？？？

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>>2936 匿名さん

直線距離だと武蔵小山の方が斎場に近いけどな。

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それにしても良いマンションだよ。うん。
駅にも商店街にも濡れずに行けるし、林試公園も近い。子育てでここ以上の環境は見つからなかった。再開発がまだまだ続くのでポテンシャルが高いとともにマンション価格が上がってしまうのが難点ですね。

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タワマンでも大規模なのになるとただの団地みたいなフォルムになり、ありきたりな見た目、デザインで飽きますが、この目黒マークは多過ぎず、少な過ぎずちょうどいい気がして好きです。
またラウンドバルコニーを下から見上げた時に白いバルコニースラブが見えるのがいいですよね～。建物デザインとしては今のところ類似はないんじゃないですかね？
グッドデザイン賞取ってほしいですね！

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アトラスタワー五反田が発表されましたね！
価格次第だとは思いますがこちらと競合かと。

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>>2933 マンション検討中さん

これって野村の営業が総出でポチってるのかな。
資産価値ってまず取得金額ありきでしょ。ここは今のピークアウト寸前の市況で適正～割高水準の分譲価格なので将来的にキャピゲは出づらいよ。

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そうだね～いいマンションだね～
@100万安ければ

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三田ガーデンヒルズ1000世帯が坪1000～1200万円だって。もう超富裕層しか買えないな。そこから比べればここは安い。

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>>2945 匿名さん

もっと安いぞ。掲示板の戯れ言真に受けるからこんな物件掴んじゃうんだよ。

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>>2945 匿名さん

嫁が出産の時に広尾のガーデンヒルズ通って日赤に通ってましたが、広尾みたいなのが出来るんですかね。。。

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>>2943 匿名さん

そう言って2年前に買わなかった奴が今泣いてる。
預言者達の末路。

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何をどうやれば短期間に10数名もポチるんだろうね。もう少し目立たないようにすればいいのに。

それだけ賛同する人が多いんです、とか返ってきそう。

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ここから150mと超至近で同じ西五反田３丁目アドレスのドレッセ目黒インプレスタワーの14階 南西角部屋82.1㎡が1億1,000万円で売りに出ていますね。坪443万。
2004年と築はやや古いですが目黒駅徒歩５分とこちらほうが駅に近い。目黒駅５分圏内に入ると検索でもかなり引っかかってきますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_98384804/

環境もアドレスも同じなので、占有部の状態次第ですが多少リノベすればこちらのほうが良いかもしれません。坪443万で出ていることは検討者に参考になるかと。

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>>2950 マンション検討中さん

築古ですが、良さげな物件ですね。
他の同地域物件よりも坪単価安く、リフォームがどのくらいかかるのか、中見てみたいです。

ほぼ同じ場所で目黒まで5分だと、実質目黒マークもその位かなと感じましたが、天井高や二重窓、ベランダ、ガーデンなどが違いでしょうか。

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>>2951 マンション検討中さん
今の市況が維持出来たとしても、15年後にはこちらも今の販売価格より坪マイナス200万円くらいになってもおかしくないということですね。キャピタルは無理だけど、残債割れは回避出来そう

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>>2950 マンション検討中さん
リノベはリノベなのでゆとりある検討者には地域相場の参考になっても、購入のための比較検討の参考にはならないかな。ここをギリ買えない人には検討の選択肢にはなるかもしれませんね。
ちなみに、投資用としてもあと5年で買い手がつきにくく価格が下がると言われる築20年のマンションを今買うのはどうかなと個人的には思いますが。

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インプレスタワーて坪400弱だったよね。

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>>2951 マンション検討中さん
コスパや安さ重視ならドレッセ選んだ方がいいですよ。
目黒マーク買う人はそもそもドレッセは比較対象でないと、、

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ドレッセか目黒マークかというブランド差はもちろんあるし、築年数も違うのはもちろん分かるのだけど、
それ以上に誰でも分かっていることは、不動産は場所な９割ということ。
そういう意味では資産価値という意味で比較にはなる、というより比較せざるを得ないというのは間違いないのですよ。
ドレッセには住みたくないという個人の感情の話ではなく。

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>>2957 マンション検討中さん
なんで？設備や間取りや天井の高さで全然価値違うでしょ。人の受け売りばかりにとらわれず自分で物の価値を判断しましょうよ。情けないですよ。笑

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>>2942 マンション検討中さん
山手線一強時代に入りそうですね！
このエリアの発展楽しみしかないです！

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>>2958 通りがかりさん

設備や間取りで価値は違うのはそうだけど、資産価値を形成する構成比の話では場所が９割だよ、という話ね。
個人の判断する価値ではなく客観的な資産価値の話しね。
西五反田アドレスの客観的価値すら分からないなら、不動産を少しは勉強しような、
そんなことも知らないのは恥ずかしいよ笑

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駅からの近さに関しては、例えば広尾ガーデンヒルズなんかも、坂もあり駅から近い方が人気ですが、周辺のマンションで同じ距離、あるいは近い距離のマンションの中でも坪単価が同じものもあれば、違うものもあるので、近さだけが資産価値を決めるということではないかもしれません。

目黒マークに関しては、構造や部屋の間取りは昨今の物件の中ではかなりなものだと思いますし、何より野村とJRが一体となって環境にも配慮している開発コンセプトは将来性があると思っています。

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マンション自体の設備仕様は素晴らしいですから、それを知ってもらえれば価値は理解いただけるのかも知れませんが、実際売るとなったら集客して内見まで漕ぎつけないといけませんからね。

実際に占有部を見てもらった際には高仕様は有効だと思いますが、そもそもデベのように目黒推しのプロモーションが個人でできるわけでもないので。一般論としては、立地に加えて、広さ、間取り、階層/眺望、日当たりは資産性に影響しますが、設備仕様はそうでもなかったはず。市況が上がればさらに価値が上がる可能性はもちろんありますし、環境配慮と一体開発が評価される可能性ももちろんあると思いますが。

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>>2963 匿名さん
そうですね、設備仕様や天井高は資産価値にはほとんど影響しません。ここは永住者向けの物件かなと思いますね。

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実需の話と投資の場合、新築と中古で話はかわってきそうです。

マンションを実需で中古購入する方は、検索するので、駅からの距離でフィルタリングされる可能性はありますね。一方で目黒周辺で探し出すと、ブリリア目黒、目黒マーク、シティータワーなどと有名どころのマンションはとりあえず見ることになると思います。その中で設備仕様や間取り、階数、眺望など総合判断されるのだと思います。

投資での中古購入の場合、ランドマーク的な物件を頭に入っている方が多いので、目黒マークがそうなれるのかどうかは、開発コンセプトが実現出来るかだと思います。

投資で新築購入の場合の方は、リスクが低くキャピタルゲインの大きな駅近の大規模再開発で坪単価の低い部屋を狙うのだと思います。

本物件は表示距離よりはかなり近いと思いますし、目黒という山手線、南北線が使え、天井高の高さ、梁のない間取りなど良いので実需受けすると思いますし、キャピタルゲインの可能性のある坪単価の低い低層階が残っているので、投資の方もどうしようかと悩むのだと思います。

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要はバランスがめちゃくちゃいい物件ってことだな

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投資の方はどうしようかとか悩まない。低層が残ってるのは単純に単価が上との比較で安くてもそんなに住みたいと思わないからでは？実需メインということでしょう。需要はあると思いますが、アップサイドとか投資と考えるのはちょっと無理があるのではないかなと。

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恐らくこの5年位は厳しい相場だと思いますし、投資需要の高い物件ほどボラが大きく値下がりリスクも高くなるので、実需受けするマンションでダウンサイドリスクを回避する事も考えていらっしゃると思います。

投資金額に余裕があれば、三田のガーデンとか狙いたいですね。あそこも駅近ではないですし、転売できるかどうかは買い手が限られるので難しいかもですけど。

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>>2968 匿名さん

低層階が残っているというのは、まだ売り出しをしていない区画だからで、売り出された区画は抽選になったようです。

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>>2970 マンション検討中さん
抽選になった部屋もあるというだけでしょ。
売り出されてないのは要望が入らなかったということではないですか？それとも低層だけ丸ごと売り出してないんですか？

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そもそもまだ第一期なので、全区画を売り出してる訳ではないです。

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>>2960 マンション検討中さん

いやあなた正論言ってるようで間違ってるよ。笑
不動産の仕事してますが、場所は大事だけど流石に
築20年近くも離れたところと（これだけの新築スペック）
比較すること絶対ないから笑
中古がリノベされてないなら尚更。

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>>2973 マンション検討中さん
出た、自分不動産やってる虚言笑
「比較されること絶対ない」わけないだろ。
自分でリノベすることも普通に検討して比較するし
リノベされてないとも書いてないし。
情弱丸出しで恥ずかしいですよ苦笑
資産価値がかなり厳しいという話で、君が気に入ったなら資産的には高値掴みでも実需なんだからいいんじゃない？
買って後悔しているのか営業かが透けて見えて痛いなー笑

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マンションだと鉄筋コンクリート造の建物だから耐用年数は４７年、しかもタワマンだと価格に占める建物部分の割合が高いから、それを20年減価償却したら、価値は相当減りますもんね。一方は竹中の最新式の新築タワーで。。。

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投資家は安ければ低層階を買いますね。スカイも低層階は投資家が買いあさっていましたよ。

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でも港区でも目黒区でも場所良いとこは築20年以内のマンションも余裕で新築に近い相場維持してるんだよね。タワーならなおさら。
だから償却レベルの比率で値下がりしてるということは、資産価値がない場所だという証明になっちゃってるんだけどこれ、、
だから資産価値と実需としての満足度は決してイコールではない。
ただ資産価値としては厳しいということは理解して購入したほうが良いよね、という話では。

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投資の場合は、麻布台、三田、白金東急など比較して、資金の範囲内でキャピタルゲインの狙えるものを買えば良いですよね。

実需では、築古のドレッセと比べるなら、ブリリア目黒との比較もありますよね。坪単価凄そうですけど。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB4Y4013/

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>>2957 マンション検討中さん

不動産は場所9割というのはわかりますが、一方で前時代的価値観になりつつあるかな、とも思いますね。特にタワーマンションにいたっては、管理状態、主に修繕積立金などが十分に確保されているかどうかはかなり重要になってきていると思いますよ。

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また預言者がうろうろしてるな。
未来の資産価値が見えてるなんて神か。

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>>2977 マンション掲示板さん

港区でも目黒区でも場所良いとこの築20年以内のマンションは、例えばその隣の土地に新築マンションが立ったとしてもその新築金額に近いといってます？それとも、場所が劣るところに出来る新築と同程度を維持していると言ってます？

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>>2976 匿名さん
スカイはそうかもしれないけど、ここの低層は投資家が買い漁ったと言えるほどは売れてないよ。なぜ必死に投資家を持ち出すのか理解できない。実需にとって良いマンションでいいじゃない。

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論点そんなにない感じがしますが、それぞれポジショントークなのが面白いですね。
1.不動前駅最寄りという指摘があるが、目黒駅、五反田駅に歩いて行けるのかしか検討者は誰もみていない
2.この立地でないといけない人はほとんどいないので、ドレッセタワーを比較対象とする人はいない
3.市況のピークかどうかは全てのマンション共通なので、今マンション買うかどうかは別の論点
4.近隣の比較はブリリアタワーズ目黒とシティタワー目黒の中古で何処がいいかは価格と立地、設備のバランスで人それぞれ
5.広域検討が多く、白金高輪群やもうほとんどないがブリリアタワー浜離宮などが比較対象(MRより)
6.キャピタルゲインが最重視なら買わなければいい
ちなみに、私は近隣住民で、広域検討で別のマンション買いました。好みの問題です。

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まさに仰られる通り立場で判断は違うだけなんですよね。個人的には黒田さんがこれから変な事言わないことだけを願ってますし、次の人も緩和継続でお願いしたいです。

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>>2983 通りがかりさん
広域はどちらまで見て、どの辺に決めたんです？

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パークタワーもあるよ。徒歩1分。202戸。築15年だけどここと同じくらいの価格。新しさや設備と立地のトレードオフをどう判断するかは人それぞれですかね。

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>>2985 マンション検討中さん
恵比寿から浜松町辺りまでの山手線10分圏内と、内側に行きすぎない手の届く範囲の物件です。新築中古はいいませんが、東寄りの港区物件にしました。
今近隣に住んでるので意外に静かでいいとこですが、これは本当に好みの問題だと思います。
割高かどうかは売れ行きと未来のリセールをみないとただの妄想にすぎないと思います。それぞれコスパの話なので異なるエリアで坪単価とグロスだけをみても何も意味はないのかと。ただの素人ですが。。。

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>>2986 匿名さん
そうですね！個人的には興味でませんが、駅近最重視の方は比較対象なのでしょうね。(ただそのような方は目黒MARC検討しない気もしますが。。。)

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>>2988 通りがかりさん
ブリリアが同じ価格でも同じ意見ですか？仕様や間取りは目黒マークの方がいいと思いますが、何を基準に検討されているのかなと思って。

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プラウドタワーMARCに名称変えてくれないかなー。五反田と目黒の間なのに目黒ってつくだけで萎える。まぁこの一帯が目黒MARCだからしゃーないんだけどさ

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>>2990 マンション検討中さん
MARCのMはMegroですけどね…。

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すみません。
u抜けちゃった。

誤　Megro
正　Meguro

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MARCはMEGURO AROUND CITYの略やぞ！まちづくりで作られるまちの名称や。

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>>2989 匿名さん
興味ないのはパークタワーの話ですよ？ブリリアが同じ金額なら車しか使わない人以外は、目黒MARCよりブリリアを買うような気がします。

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>>2993 マンション検討中さん
知ってらしたんですね！

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>>2993 マンション検討中さん

そうなんですね。でもそれだとプラウドタワー目黒MEGURO AROUND CITYになっちゃいますよね。なんだかなぁ泣

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不動産は立地が9割なんて言ったら、オペンホウセの駅近狭小戸建の圧勝ということになってしまうけど、それで良いんですか？

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>>2987 通りがかりさん
ごちゃごちゃ言ってますが要するに流行りの白金高輪ってことね。
確かに駅徒歩5分以内で（ホームまでの距離は出口によって差が大きいが）、坪単価とグロスがこっち同じなら白金高輪に行くのは間違ってないんじゃないの？

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>>2998 ご近所 to be さん
山手線10分圏内って書いてあるだろw

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>>2998 ご近所 to be さん
流行ってねーよ

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