匿名さん
[更新日時] 2011-09-01 23:18:06
駅まで徒歩1分、スーパーも徒歩一分という生活に便利な立地で、学校区も常盤小学校と人気校、再開発が周囲の発展が望まれるという点ではいい物件だと思いますが・・・
購入を検討中の方はいらっしゃいますか?
物件データ:
所在地:大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋2-37-12
交通:大阪市営谷町線 「阿倍野」駅 徒歩1分
大阪市営御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩5分
大阪環状線 「天王寺」駅 徒歩6分
価格:2738万円-5168万円
間取:1LDK・2LDK ・3LDK
面積:42.16平米-71.58平米
売主:丸紅株式会社、近鉄不動産株式会社
施工会社:東急建設株式会社 大阪支店
管理会社:丸紅コミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2009-08-05 23:34:00
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物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市阿倍野区阿倍野筋2丁目37番12(地番) |
交通 |
大阪市営谷町線 「阿倍野」駅 徒歩1分 大阪市営御堂筋線 「天王寺」駅 徒歩5分 大阪環状線 「天王寺」駅 徒歩6分 近鉄南大阪線 「大阪阿部野橋」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
67戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2011年03月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]丸紅株式会社 [売主・事業主]近鉄不動産株式会社 [販売代理]丸紅不動産販売株式会社 [販売代理]ハイネスコーポレーション株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
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335
元、デベにお勤めさん
↑やっぱり同業でしたか。どうりで…。
そうですね。透明性と平等性をはかるためには消費者が価格を決めるオークションがいいかもしれませんね。
今は現役ではないので、消費者の気持ちもよく分かるようになりました。
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336
匿名さん
あと1邸らしいですね?どれくらいの価格帯になるんでしょうか?
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337
入居済みさん
今日、発見がありました!
間取りにもよるのでしょうが、システムキッチンに一ケ所、気付かなかった収納場所が!
コンロの下部分に小さいパネルがあり、はめ込みパーツだと思い込んでいたのですが、何かの拍子にぶつかったら、箸などを入れられる細長い引き出しがありました。
皆さんお気付きでしたか?
私だけですかね(笑)。
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338
全くの素人です。
334さん
ご返答ありがとうございます。
早速、覗いてみましたが新築物件の見方がわからなくて…後でゆっくり見てみます。
本当に、ありがとうございます。
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339
匿名さん
くだらないのも多いので、読む時間の無駄というのがほとんど。
そんな中で貴重な情報頂戴しました。たまに読んでみるものですね。
一読者として御礼申し上げます。
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340
購入検討中さん
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341
匿名さん
グランドゥール
新築時結局買わなくて、昨年中古をみたくなって行きましたが、
エントランスホールに足を踏み入れた途端、やはり年代を感じました。
超高層といえば、松崎町のシティタワーも。1度見たいと思っています。
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342
匿名さん
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343
元、デベにお勤めさん
国交省のページでは過去に取引された実勢価格が閲覧できます。
現在売り出し中のものはレインズの会員しか見ることができません。
不動産業者が査定をする時や売り出し物件を即座に検索する時、またおっしゃっているような成約価格なども登録後、すぐに確認ができます。
レインズの検索も一般公開されないと本当の透明性は望めないというのが現状です。
しかし、毎年1月に発表される公示地価は、かなり有力な資料になりますので、こちらを参考にされるのがいいかと思います。価格の推移も掲載されますので、資産価値の高い土地かどうかというのもこれで一目で分かります。
公示地価というのが、正常価格であるということを覚えておいていただければよいかと思います。
公示価格+内装(内枠)+人件費×1.2ぐらいが良心的な価格というのが私流の判断基準になっています。
長くなりましたが、ご参考までに。
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344
購入経験者さん
>> 336 様へ、13階の1邸になりましたね。売り出し価格は4068ぐらいでしたか?
おそらくですが、3400万~3500万円ぐらいまでは落とせると思うので、3300万円代まで交渉ができれば買いだと思いますがねえ。勿論家具付きにはなりますが。
これだけは好き嫌いもありますけどね。引っ越しは楽ですよね。
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345
匿名さん
もっと安くなるんじゃないんですか?1千万とか書き込みあったぐらいなので。でもそんな高層階だったんですね?もー売れてるんじゃないんですか?1千万引きなら2千万後半ぐらいの可能性のあったと思いますが。
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346
購入経験者さん
1ldkの部屋は窓から隣の建物までが近接していたため1千万円落として売れたようですが、意外と早めに完売ができそうということで、最後の1邸はそれほどの値引きをしなくても売れそうです。
北西角なので、見晴らしがよく、早い者勝ちの状態ですので、あとは駆引きになりますね。
キャッシュで買うのなら、1千万は落とすでしょうね。
すぐに拠金を入れるので、なんとか…と迫れば、3300万円代までいけるかどうかかな?
楽しみですね。より安く買えるように頑張ってください。
あと、1ヶ月も残れば、もう少し下がるか、調整をしてくるんでしょうけど、それまでに買い手は出るはずですから、この掲示板の皆様ともそろそろお別れですね。
いろいろとありがとうございました。
消費者が得をする物件選びができるように、今後もあちらこちらでホットな情報提供をしていきたいと思っています。
今までお世話になってきた皆様への恩返しだと思っています。
最後のアドバイスです。
市内で探されるのなら、北・福島・都島よりも、天王寺・阿倍野が今後の資産価値を見ても、ランニングコスト等の面でも、総合的にお得だと思います。
ただし、基準にするのは、ブランドイメージ(メジャー7)ということだけではなく、公示地価と設備・構造などをしっかりと確認し、かけ離れた実勢価格に騙されて飛びつかないことです。今は待って待って、それこそ1千万円ほど落としてきてから買ったとしても、正常価格よりは上というのが現状であるということを肝に銘じておいてください。
そして、客観的な目で見れるように、たくさんの物件を比較し、お得な買い物をしてください。
間違いなく、供給が過剰になっていますから、買い急がなければ、価格を下げるしかない状態にあります。
今後の景気は下降気味ですので、無理なローンは自殺行為です。余裕をもって返済計画を立ててください。
その金額まで落ちるのをじっと待つことが大切です。メニュープランに踊らされてはいけません。そんなものは後からでもどうにでもなりますので…。
これ以上は控えておきます。
また、どこかでお会いいたしましょう。ありがとうございました。
長文誠に失礼いたしました。皆様お元気で。楽しい住まい探しをしてくださいね。
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347
元、デベにお勤めさん
↑、元同業のデベさん。こちらこそありがとうございました。
稀少性が高い物件というのは、そうなかなかないものですが、長い目で見ると、阿倍野グラントゥールのような超お得な稀少物件もありますからね。
空が出たら、買う気がなくても是非見学に行ってください。私達から見ても、全て完璧に近い物件です。廊下幅やトイレの広さなど、分かりやすいところでも違いがはっきりと出ています。
詳細に知れば知るほど、その綿密な設計に驚かされるはずです。
ここのグラントゥールは別ですが、最近、売り出される中古物件は実勢価格をいいことに公示価格と大きく開きがある、強気な売り出しになっていることにも注意してください。中古物件の成約価格は公表されませんので、売主と買主との合議のみで売買されると言ってもよいでしょう。
中古物件こそ、最初は強気で1千万円ほど上乗せして出してくることも往々にあります。
現状、新築の方がより良いものをより安く買えると思っていて間違いないでしょう。中古のお得物件は、業者がレインズで先に押さえてしまいますから、一般消費者にはお得物件はまずまわってきません。
中古は値下がりを待っていても、頃よいところで業者が買い取ってしまいます。
売る再も同様のことがいえます。業者が買い取るといった場合は、ほとんどが公示地価に限りなく近い安値であるということがいえます。売りも買いも急がないことが大切ですが、土地価格の推移は常にチェックしておきましょう。
私からも最後のアドバイスです。
ll値、例えばll45などの軽量衝撃音の等級はよく耳にすると思いますが、それよりも大切なのが、lh等級(重量衝撃音)です。例えばlh50などです。
ll45・lh50で、遮音性能は5という最高ランクになります。llが40であっても、lhが60などであれば、上下階で騒音のトラブルの原因ともなります。llやlhは数が少ないほど性能は上がります。
そして、d値(デシベル)はd-40やd-50などと表現され、減衰量を表しますので、こちらは数値が高い方が性能が良いということになります。
隣室との戸境壁の厚さでほとんど決まりますので、戸境壁の厚さは必ず確かめてください。
他にもいろんなチェックポイントがありますので、ご自身で調べられたり、専門家にきいてみながら、後悔しない住まい探しをしてください。
営業マンに尋ねても答えられないことがほとんどですので、設計会社にきいておいて後日教えてくださいと言っておきましょう。
それでは私もこの辺で失礼いたします。
また、どこかのスレッドでお会いしましょう。皆さんありがとうございました。
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348
入居済み住民さん
>>337さん
良い情報ありがとうございます。
押さえると開くんですね・・・。知りませんでした。
私は調味料などを入れることにしました。
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349
仲介業者
347さん、音は上下に住む人の生活に左右されるほうが大きい。データにこだわる人ほど期待過剰で失敗しますよ。
今のマンションのつくりなんて調べたところで、どこも大差ありませんよ。コスト至上主義業界ですからね。
私ごとですが、最近上の方が引っ越して別の方になりました。無音の数年間がしょっちゅう音のする毎日にかわりました。
将来価値も運ですが、音も運ですよ。それがマンションだと思います。
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350
匿名さん
マンションの生活は上下左右の住民の生活行動で変化しますね。
普通に生活していたら、上階などの音も気になりませんが
ちょっとイレギュラーな生活形態の家族だと気になる事は多々あります。
当たり外れかなぁと思います。
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351
入居済みさん
昼は仕事に出ているので分かりませんが、うちの部屋は夜はとても静かです。
上階や隣りも入居されていますが、音は全くといっていいほど聞こえません。
全邸角部屋であることや、ちょっと変わった間取り(田の字ではないのでリビング同士が隣り合わないなど)なのも良かったのかな?と思います。
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352
入居済み住民さん
うちも静かです。上下左右からの音は全くしませんね。
建物自体は大したこと無いと覚悟していましたが、思った以上に静かで満足しています。
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353
匿名さん
グラントゥール
売却成功。乾杯!!
ファハハハ。
かなりミエミエだったんだけど。
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354
匿名さん
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355
匿名
納得して買われたのならそれでよいのでは?
実際作りは良いでしょうしね。
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356
購入経験者さん
349 さんの書き込み驚きました。仲介業者の方らしいのですが、こういう方ばかりではないと思いますが、仲介の際にこういった重要なポイントを伝えずに売買しているのが現実なんでしょうねえ。
それならば、なんのためのjis規格であり、性能評価が定められていると思われているのでしょうか。
それは、上下階や隣室でのトラブルが非常に多く、それが物件によるものなのか、音源となる側の責任なのかという問題が多いからです。
ここのマンションはきっちりと造られていると以前見せていただいた時に分かりました。
入居者さん、ご安心ください。
建築資材や工法も日に日に進歩しています。
しっかりと確認をして購入してください。
グラントゥールの売買価格の話題もありましたが、決して高い買い物ではないと思います。
グラントゥールの良さが分からない人が多すぎると思います。
ここの物件ももうそろそろ売れるのではないですか。
もう売れたのでしょうか。
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357
ご近所さん
353 さんは、売主ではないでしょうから、仲介業者の人なんだろうね。
人格疑うなあ。
354 さんの言っている意味も全く分かりませんし。
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358
匿名さん
マンションで全く何の生活音も響かないって事も無いとは思いますが
気にならない人にとっては、少しの騒音も問題ないと思えるのでは?
又少々神経質だったら、気になって仕方ないかもしれません。
騒音って人によってかなり感覚が違ってきますからね。
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359
周辺住民さん
ここの物件は完売したようなので、上にも書かれていたあべのグラントゥールのあまり他では見られない特徴を紹介します。
あべのグラントゥール
階数:地上40階、地下1階
建物高さ:最高部144.07m
総戸数 :401戸
建築主:大阪市
施工者:竹中工務店、東急建設、長谷工コーポレーション、松村組JV
階高3500cm以上(平均)これが凄い!スケルトン・インフィル(si)設計。
歩道からエントランス(管理人室まで)点字ブロックを敷設。
メールボックスはプッシュボタンで暗証番号を押して開くタイプのものを採用。
等々、なかなかこんな物件はないと思います。
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360
匿名はん
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361
住まいに詳しい人
住まいの相談を受ける仕事をしてます。
上下階や隣室のトラブルは多いです。
最近の新築では驚くことに、上下階の騒音よりも隣室のピアノなどが意外と増えています。
遮音等級の話も出ていますが、新築物件なら、ll45、lh55ぐらいはクリアしていると思われますが、d値(戸境壁)厚さ)が薄いことが分かり、相談に来られることが増えています。
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362
ご近所さん
この2週間で5邸かな。あとはローンの審査と金消契約・登記までがスムーズにいけば、9月半ばで販売終了ってとこですか。
キャンセル待ちと言っても3邸ぐらいでは?
ローン審査も1週間ほどあれば十分だろうし、10日前後にはほぼはっきりしますね。
最後の3邸ぐらいはどれほどの値引きがあったのでしょうか?
ご存知の方おられませんか?
以前のデベさん達、もう見られてないんですかねえ。
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363
匿名さん
グラントゥール売れたようなので
(遅ればせながら)率直な個人的感想。
一昔前という感じで、さすがに築年数を感じました。
エントランスホールは今となってはちょっと公団のような感じで、古びています。
ぐるりと囲む一応内部の階段?から上下すべて見渡せ、実質外階段のような。
囚人監視に便利なアメリカ映画の刑務所デザインを一瞬思い浮かべてしまいました。
人それぞれ感じ方は違うというだけのことです。入居者の方ご容赦のほど。
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364
匿名さん
駐車場どうしてんの?ここ。
近くにいくらぐらいの月極があるの?
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365
入居済み住民さん
私は自転車で2分の所に2万3千円で借りてます。
タワーパーキングです。
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366
匿名さん
グラントゥールの話をする人は何なんでしょうか?まーそれはおいといて。DMではラスト1邸で2LDKと書いていたのに電話で確認すると3LDKでした.他に部屋はないと行っていました。でも電話の対応がすごく良かったです。早く完売するといいですね。
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367
匿名さん
ここは購入希望のかたは多かったですが、なかなか審査が通らなかったと知人から聞きました。
立地が便利なだけに自営業のかたの入居希望が多かったそうで、このご時世、ローン審査が厳しかったようです。
個人商店なら少なからず借入金があるでしょうし。
そういった事情でDMやチラシの内容と実際とでは誤差が出たのではと思います。
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368
匿名さん
Thanks.
自転車で2分の駐車場…ちょっと遠いな。
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369
入居済み住民さん
駐車場が無いので将来的な修繕積み立て金が安くなると割り切っています。
私は週に一回車を使うかどうかなので問題ありません。立地が良いので買い物などの日常生活では車はコーナンに行く以外は使っていないのが現状です。
すぐ近くにレンタカー屋があるので車を手放すことも検討中です。
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370
匿名さん
近くにレンタカーが車が無い家庭は便利ですね。
これぐらい便利な立地だと実際車は必要ないですものね。
車を持っている一年間の経費は結構かかりますからね。
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371
物件比較中さん
何回かdmや問い合わせをしていますが、最後に残っていたのは間違いなく2ldk(62.5)の部屋です。9階と13階。ということは、それ以前に入っていた契約がローン審査か何かで商談介助が出かけているのかもしれませんね。
情報ありがとうございます。
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372
匿名さん
資料請求をしたけど、全く送ってこないのでもう完売したと思っていましたが、まだ残っているんですね!
でも先日、近所のタワーマンションのMRを見て、ここと価格があまり変わらないのに設備などが良かったし、
資料やDMが届かないのは縁がないと思い、タワーマンションにすることにしました。
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373
匿名
グランスィートとプラウドだったら、総合的にはプラウドのほうがいいかもね。
(人それぞれのニーズがあると思うけど)
まあ、私はアートアルテールを買ったけどね。
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374
購入検討中さん
プラウドの21階以上が難無く買えるのであれば、広さ・設備も含めてもちろんプラウドでしょうね。
それ以外の階では広さもほぼ一緒ですし、好みが分かれますね。
高いランニングコストをかけて設備・外観がよく見栄を張れるプラウドに住むか、そこそこのコストで地味で質素に暮らすか・・・。
将来的にはマンションの価値はほとんど立地のみになるので、永住しないのであればグランスイートですね。何が何でもタワーと言う人はプラウドでしょう。
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375
匿名さん
374さん
プラウドの管理費等ですが、意外とグランスイートより安価でしたよ!
それと私がプラウドの方がいいな~と思ったのは、ディスポーザーと全ての窓が複層ガラスだったのと、各階に24時間ゴミ出しOKのゴミステーションがあった点です。三井さんも同じ設備だと思うけど。
共働きの忙しい主婦には、嬉しい設備だと思いました。最近のディスポーザーは故障も少ないそうで、中古で購入する方もディスポーザーがある方を選ぶ傾向にあるそうです。
もし高額な値引きがあるので慌てて購入を検討されているのなら、冷静さを取り戻すために他の物件も見られた方がいいのではないかな~とお節介ですがコメントさせて頂きました。
高い買い物ですので、後悔はしたくありませんものね。
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376
購入検討中さん
問題は修繕費ですよ。タワーマンションの場合。
管理費は大した違いはありません。
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377
匿名さん
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378
物件比較中さん
修繕費が安くて、必要な大規模修繕ができますか?数千万かかりますよ。百年近く大規模修繕なしということですか?
または、突然、まとまった修繕費を調達されるということもままありますからね。計画的なプランか否かということになります。
ですから、盤上マンションよりタワーの方が修繕費は高くないとおかしいんですよ。安いからいいってもんじゃありません。
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379
購入検討中さん
タワーは修繕費がこれからドンドン上がって来ますよー。安いのは最初だけですよ。免震やディスポーザー、駐車場なども将来的にお金がかかる要因です。
モデルルームに行って修繕計画を見せてもらってはいかがですか?タワーの場合は最終的に数万円必要になりますよ。
グランスイートは修繕計画書みせてもらいましたが、二回目の大規修繕が終わった後でも、高めに見積もった場合で月一万いかないくらいでした。将来的には月数万の修繕費の差がでてきます。
タワーは古くなると飛躍的に修繕費が上がるので、永住するのは老後疲れますよ。中古も敬遠されますし。
お金に余裕があればもちろん便利で良いのですが。
もう少し将来のコストについて調べることをお勧めします。
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380
購入検討中さん
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381
購入検討中さん
ええ?!本当に。完売ですか?
キャンセル待ち登録も受け付けてくれないようですか?
最近、ここの存在を知って、いいなあと思いました。
駅からすぐですね。タワーよりも天王寺よりですし。
高速からも離れていますし。
二つタワーが立ちますが、どちらも高速道路の真ん前ですよね。
その辺が気になっていたので、よく探してみるとこんな分かりにくい便利な場所に!
とても残念です。
高かったんでしょうねえ。
上にグラントゥールの話が出ていましたが、南側にグランエアーというタワーが27階建てで建つようですし、離れてはいますが、このマンション沿いに25階のタワーですと、28階以上でないとグラントゥールの南面の価値は若干下がるのでは?
今も一戸、9階でしたか?売りに出ていますね。どちら向きの物件かは忘れましたが。
グラントゥールの28階以上はなかなか出ませんねえ。
地権者の方が多いのかもしれませんねえ。
ご存知の方おられませんか?
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382
匿名さん
完売したならさっさと看板おろせ。
掲示板は住民版に移行しなさい。
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383
購入検討中さん
あと、グラントゥールに関しては、上に書かれているような修繕積立金のアンバランスは心配ないとききました。
大阪市が売主で、管理もきちんとしているそうです。
阿倍野クオレやベルタも直営ではありませんが、大阪市の住宅供給公社が管理している物件だそうですね。
グラントゥールの28階以上が出たとしたら80m2ぐらいでいくらぐらいが相場なんですか?
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384
匿名さん
ここはグラントゥールのスレですか?
このままグラントゥールについて語り合うつもり?
余談ですが、28階以上だったら、5千万ぐらいじゃないの。
だとしたら新築買えますね。
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