プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>773 マンション掲示板さん
公示地価はマンション価格に直接的な関係はないかと。直近だと公示地価62万円／㎡くらいの要町立地のブリリアタワー池袋westが坪515、公示地価82万円／㎡くらいの大山立地のザパークハウス板橋大山大楠ノ杜が坪360ですね

>>774 名無しさん
そりゃ築13年徒歩10の50戸小規模のかさ2階住戸(最高階7階)で270はきついでしょう。築1年毎に2%価値が下がると言われていて、徒歩10分小規模と徒歩5分大規模だとその時点で15%は価格違っても違和感無し。さらに2階住戸なので平均坪より低い価格のはずの住戸なので平均より5%安い住戸と過程。割り戻したら新築坪平均420万円とかで売ってるようなものですからね。

1期1次は280くらいで出して売れ行き見て値上げすると予想。地権者もいるので仕様は低くなることは確定してるでしょ。

10年前からのタイムリーパー発見

>>777 eマンションさん さん
どこかとスレを間違ってるのか、それともホームページすら見れないのかどっちです？

金持ってない元住人は、前の小さな棟行きなのかね？

そういえばフロントの間取りはまだＨＰに出てないですね

フロント棟が哀れなんだけど、こういう設計って普通なの？

>>775 eマンションさん

実勢価格も路線価も、ベースとなるのは国土交通省が算出している公示価格。よって関連性があるから無視できないのでは？
月極駐車場代なんかみても小茂根は安い。何も無いから実勢価格は安いのでは？

>>775 eマンションさん
売り出し価格の話しではなく、デベの仕入や原価、儲けの話しだったかと。すり替えないでね。

>>783 匿名さん
いや、デベは最高利益を目指すから、エントリー資料の予算や世帯年収、競合や予想需要から価格を出す。でも、たまに宝くじ価格で出す所もあるから、ここもそうかもね。倍率凄くて買えないけど。

少なくとも十条のわけわからん割高高層団地買うくらいなら、こっちのほうがいいよな。
普通に考えて、十条は残債割れ確定で不人気マンションなんだから買うやつなんていないしな。

>>786 eマンションさん
十条のターゲットは貴方ではないことは確か。他の物件のネガは外でお願いします。

十条の平均坪単価は450万前後になると思うので、やはり420万が妥当ですね。今のおかしな相場だと。。
本来の駅力を鑑みると320万かな？

>>784 マンション掲示板さん
ん？売り出し価格がマーケット上で割安かどうかの話をずっとしてたのでは？

>>787 匿名さん
そうですね、今の相場が正しいかどうかは評価できないですが、420万円が妥当（高すぎて全く売れないでもなく、安すぎて売れすぎるでもない値）な印象です

十条はそこそこ売れてるし、今後のマーケットを考えると残債割れすることもないと思います。これまで割高だ割高だと言われてきたマンションも、立地と商品が良ければ価値は上がってる。日本のスタグフレーションは辛いけど、世界情勢的にも物価が下が下がることは考えにくいので、シンプルに買える人が買いたいマンションを買えばいいと思います。この掲示板を見て悩んでる人へ。

>>788 eマンションさん

違うな。団地建替事業で地価も安いから坪350でも利益がでるのでは？と言った話し。

>>787 匿名さん
駅直結のタワマンと団地建替の板マン。ちょっと違うきがする。

>>791 匿名さん
本当に何の話と紐づけているのかわからないので、主張したい内容を一つの文章としてわかるように記載いただけますか？

クレヴィアも売り出し当初は高いと思っていたが、今では安かったと感じる。
それくらい今マンションの相場は高騰している。
高いとは思うが今の相場でここは坪400を下回らないでしょう。

>>790 マンション検討中さん

十条は不人気で1期の売り出し個数が80戸も減ったよ。
残債割れは間違いないよ。
なんで十条の宣伝してるの？

>>795 マンション検討中さん
それは十条信者がここを荒らしてるからですよ。

十条スレで、シティテラス赤羽、プラウドシティ小竹向原が良いと出た瞬間、それぞれのスレに荒らしが沸きましたからね。
シティテラス赤羽のスレでは、それを指摘してから荒らしの頻度が減ってます。

ちなみに、十条信者は、晴海フラッグやパークタワー勝どき、プラウドタワー亀戸のスレにも登場してたようです。

>>796 口コミ知りたいさん
ちなみに、荒らしまわってるのは十条の地権者疑惑の出てる人物です。
一般の契約者なら知ってるような内容も知らなかった人物なので。

>>795 マンション検討中さん
十条の宣伝をしてるんじゃなくて、残債割れとか売れてないとかに対しての意見なのでは？個人的には790さんの考えに賛成です。クソ高いと思いましたが、100戸近く供給して8割くらい？売れてると聞いて思ったより売れたなと思ったので。このマンションもそうなるだろうから買いたい人が買えばいいというメッセージに見えました。

>>798 匿名さん
宣伝だろうがなんだろうが、ここは十条スレではないので、どうでもいいです
レス内容の分析なんてもっとどうでもいいです

2LDKさんが坪単価400-420と予想されてましたね。
高い。笑

説明会の案内、まだ来てないですよね？
もしかして、予算によってすでにご案内されてる方がいらっしゃるんでしょうか（笑）

>>793 評判気になるさん
デベは380で売れば充分利益がでるのでは？
それだけ。

>>802 評判気になるさん
そうですね。充分の定義は不明ですが赤字ではないでしょうね。

>>803 マンコミュファンさん
つまんないな。デベよりのコメントをもっと出してくれよ。
10年前から手掛けているから、コストかかっているとか。

>>803 マンコミュファンさん

なんでわかるの。無知の憶測ですか？

>>804 口コミ知りたいさん
もともと利益が坪380で出るのか出ないのかは特に論じてないので。売り出し価格が坪350-380だと現在のマーケットで見て割安といっているだけです。土地仕入れが安いから安く出る・利益と売値は比例するというどなたかの持論に対しては証明はできない前提と断りをいれた上で、土地仕入れ以外の要素の経費とかそもそも考えられているのか指摘したまでです(もとの文章でご理解いただけてないようですが)

>>805 匿名さん
これは憶測に過ぎませんね。プラウド小竹向原が坪平均325で出ているので、直近の野村不動産の営業利益率14.1%と同様と仮定すると坪平均280で出してもギリギリ赤字にならない計算です。坪380は280の約1.357倍なのでさすがにこの金額で赤字にはならないのではという憶測です。

>>800 検討板ユーザーさん
まぁ420が妥当だろうね
もっと高いかもしれない

まぁ坪３００で出しても採算取れるんだと思うよ。
最近の市況鑑み坪４００超で売るのを目論んで商品力上げてきた感じかな
電子錠とかタッチレス水栓、突板建具全部含めてもコスト＋５０万もしないんだけどね。
で設備良いやんハアハア　とか言って数千万高値で契約しちゃうんだから消費者って雑魚だよね。

本物件が坪いくらになるか、という問いに対して、デベの利益が坪いくらなら出るか、という議論をしている方がいらっしゃるようですが、806さんのおっしゃる通りで、価格はマーケット（市場）で決まるもの、というのがすべてです。

各社デベの利益がでる供給価格の集合体が供給曲線。
各需要家側の意思（いくらなら買うか）の集合体が需要曲線。
その二つの曲線の交点が市場価格。
（ミクロ経済学の基本となる考え方ですので、ご存じない方は一度学ぶと今後の市場動向感度向上に役立つと思います）

そのため、供給曲線側の話だけして、この物件の価格を予想しても、それほど意味はないのかな、と思います。

>>800 検討板ユーザーさん
2ldkという人はレビュアーか何かなの？
検索しても出てこない

>>811 口コミ知りたいさん

このスレッドの下の方？にリンクついてるよ～

>>810 eマンションさん

え？意味あるでしょ。金利上がって不動産不況になったら奴ら既存契約者の事なんてお構いなしに平気で値下げするよ。で、その時は近い。なので、値下げ余地がどのくらいまであるのか。その変数が将来的な資産価値を推計するのに必要な情報。

>>812 マンコミュファンさん
ありがとう。そういう習慣はなかった。ググっても出るように改名してほしい。レビューは分かりやすくて良いね!

>>813 匿名さん
ならないよ。不動産価格は今後も上昇の一途なので、あと少なくとも5年は下がらない。夢見ないこと。

>>813 匿名さん
うーん。。
とりあえす一度金利が需要曲線と供給曲線に与える影響を学んだ方が良いと思いますよ。810の方は、今の供給曲線単体を考慮した坪単価だけみてもしょうがない、っていっててですね。あなたのいうとおり、金利で各曲線は影響を受けることも、ミクロ経済学の需給曲線の理屈には織り込み済みなんですよ。

おいおい、統一上昇党の信者とミクロ博士（中学生）しかいないのか？
話にならんな。金利上昇、不動産不況、浴びせ売り喰らって死なないよに気をつけなさいね。

>>817 匿名さん
ありがとうって伝えたくて

>>816 マンション比較中さん
マンションにそんな計算いらないw
買い手がいればデベはいくらでも利幅取る。ここも段々注目度が上がってるので、野村は相当な坪単にしてくると思う。420は余裕で超えるはず。
ごちゃごちゃ言わず頭金集めて速攻で買う。それだけ。

>>819 評判気になるさん
おっしゃる通りだと思っています。
コメ主のように、無意識的にでもミクロ経済学の原理や、需要家・供給家の心理を感覚的に分かったうえで、発言されていることに意味がある、と思います。

>>820 マンション比較中さん
816自分で書いてる？
マクロなんかいらないよ。値付けなんか評価しても意味ないからね。

>>821 マンション検討中さん
いるいらないの二元論での議論をしたいわけではないですよ？(笑)

>>806 検討板ユーザーさん

土地仕入れが安いから安く出る　って誰が書いたの？

>>810 eマンションさん
価格はマーケット（市場）で決まるのではなく、取引の集計結果がマーケットでは？
相場があるなかで，土地の仕入価格や販売期間などによって割安な物件があったりするのでは？