プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

サイト更新に合わせてか、当サイトのランキング2位になってます。瞬間風速的な記録かもしれませんが、首位の三田ガーデンヒルズに次ぎ、十条晴海より上です。
物件を上げる落とすではなく、これが関心の集まり方の指標の一つではあるかと思います。もちろんその中に、坪300なら買うよと言う人も、1億越え上等・抽選無し希望という人もいらっしゃるわけですが、何にせよ注目度が高いのは明らかかと。
ここの書き込みの内容や盛り上がりとはあまり関係無さそうです。

>>680 マンション掲示板さん

あちらを検討している人は金持ちが多いから坪500でも検討してるし、足りない人は東横線じゃなく他の東急を検討してるんじゃないの。
東急沿線の住民の趣向性は他の調査で出てると言うなら見てみたら？
あなたのコメントも根拠がある訳じゃないでしょ？

本当に物件検討してて競争率下げるためのネガキャンならこのスレにいるのもまだ分かるけど交通利便性にケチつけたり東横線ユーザーは見向きもしないとか閑静じゃなく閑散とか本当に検討してる人にとって何の利益にもならないただの悪口みたいな書き込みする人は何なのだろう

長文の現場近辺に住んでる人の声は地元を愛してるんだなと温かい目で見られるけどそれを貶す様な書き込みは気分が悪いですね

>>675
洪水ハザードがついているのは、このあたりはエンガ堀と言われるかつて石神井川の支流域で谷地に位置しているからでしょう。
重要事項説明で契約間際に知って狼狽えるより、検討者は予めよく織り込んでおくべき点ですね。
万が一浸水するとムサコみたいになっちゃいますから。地元の人によく聞くのも有益だと思います。
https://tokyoriver.exblog.jp/19454254/

>>683 口コミ知りたいさん
ほんとにそうですね。
気持ち悪い。
単なるヒマ人なのか、ネトウヨネトサポ統一工作員なのか……何のために？
でもここに限らず、自由書き込み型のコメント欄にはこういう人たちが必ず現れ、真面目な意見に粘着して否定したり揶揄したりと、気分の悪い現象が起こりがちです。
よほど恵まれない現実を生きているのでしょうか。

ここで右翼左翼とかそれに類する発言やめてもらえますか？スレがさらに荒れそうなので
他者の批判をするより有意義で建設的な意見を積み上げて気持ちよくいきましょう
以降はスルーで

ちょくちょく書き込みしてくださってる近隣の方、内水氾濫についてよかったら教えてください。
予定地の近くに、土嚢ステーションがあるのは知ってるので、浸水の危険はあるんですよね、きっと。
ここ最近の豪雨ではどんな状況ですか？

>>687
それは気になるところですよね。
武蔵小杉とは海抜が違うので、あちらの場合は敷地を堤防で囲わないと解決しないでしょうけど、ここは広い敷地の中で一時的に雨水を取り回しできれば大事には至らない気もするんですけどね。
専門ではありませんが、毎時150ミリの雨が累積600とか700になると、敷地の一部に数十センチの水が溜まります、ということですよね。このリスクが近年具現化したことがあるのかどうか。
出入り口用に止水板と土嚢を用意すれば済むレベルなんですかね。

この頃の豪雨は「今までに経験したことのない」降り方をしますから、近年具現化したことがなければ安心とはいません。ハザードマップで色がつけば対策をしてほしいと思います。

>>686 マンション検討中さん
スルーしてると、いつまでも来てかき回しますよね。
これからはあなたにお任せしますので、そういう人を戒めてください。よろしく。

687～689さん
この団地内や近隣に水がたまって床下浸水したという話は聞いたことがないです。ただ今後も絶対ないとは保証できませんが、武蔵小杉の件を考慮して対策は打ってあるのでは。
マンションギャラリー開設もまだだし、早く説明聞ける状態にしてほしいですね。

この辺は四方が上り坂の窪地だから水が集まりやすいのは確か。
でも武蔵小杉の様にあふれる川が近くにない（石神井川は一山超える)から
同じようにはならない。
少なくともここ20年は浸水するほど水がたまったことはないです。

>>686 マンション検討中さん
メリデリちゃんと議論できないと掲示板の意味がなくなるよ。

ほぼ完成してるオープンレジデンシア小竹向原の地下住戸が通りからみえるけどあの立地であれは結構チャレンジングだなと思った

この物件周辺のコーシャハイムや戸建ては冠水した話も聞かないので大丈夫では？

プラウドシティ予定地は上二中や身障者センターから比べると低地だけど、あそこからさらに大谷口（石神井川のほう）に向かって低くなっているので、豪雨でも滞留せずに水は流れていく。

モデルやwebなどは、いつからですか?

>>691
ありがとうございます。他の方も。

1月発売なのに随分のんびりしてますよね

>>693 eマンションさん

メリデリちゃんと議論

「メリデリちゃん」なんか可愛い

メリちゃん、デリちゃん、お互い認め合い冷静に仲良く議論出来るといいな

マンションのメリデリ議論はありがたいですが、
その議論に、右翼も左翼も関係ないので、荒れる元だしやめて欲しいと思います

>>695 評判気になるさん
それは本当ですか？

>>700 マンション検討中さん
ほんこれ

>>701
敢えて問うくらいなら、そこは根拠当たれる資料なり自分のフットワークなり使って確認して固めた方がよくない？余計なお世話だけどさ。

>>703 マンション掲示板さん
豪雨でも滞留せずに水は流れていく
こんなこと言い切るべきではないと言うことだろ。

石神井川は城北公園に調節池を作っていて、2年後完成予定です。
あとは区の防災メールは役立ちます。

>>704 eマンションさん
数十年間住んでてそうなんだけど？
いちいち人の意見に粘着して反論するのなら、ではその反論の根拠を示されよ。

>>704
現地でのここ数年の豪雨ではそうということでは？
過去の事実はある程度確定的に言えるでしょ。
解釈の違いかな？

>>700 マンション検討中さん
右翼左翼って何ですか？
なぜそこに政治的な思想性が入ってくるのか、言っていることが不明です。
他人の書き込みに執着し、根拠も示さずに否定したり混ぜっ返したりする輩を放置していると掲示板が荒むし、その歪んだ発言が既成事実化されかねないので、スルーせず訂正したほうが良いのではないでしょうか。
だいたい自ら労を取るでもない一投稿者が「荒れるからスルーしよう」なんて仕切るのは僭越だと思います。

>>708 マンション掲示板さん
つ685

既成事実化なんてしないので、スルーでいいです

プラウドシティの標高が約27m程度
周りを囲む上ニ中方向や身障者センター方向の高台が29～35m
まいばすけっとからファミマへ向かう通りが元々川のラインで大谷口通りまで27～25m弱

下流へ向かうこのラインは両側から突き出している高台に挟まれて周りが狭く、また大谷口通りまでの勾配が緩くて逆に登っている箇所もあるようにも見えます。万が一昨今の集中豪雨で流量が増大してしまった際はこの辺がボトルネックになるというのがハザードマップの趣旨かもしれません。（誰か役所で聞いて来て下さい。）

この川筋は今でも水が流れていると>>295の方がコメントしておられます。

大谷口通りの先は郵便局あたりからが下がっていて、大谷口北町地域は石神井川の河川敷状に広い範囲で標高約22m程度

標高ソースは誰でもスマホで見れる国土地理院図を見てください。

晴海フラッグのタワー棟の坪平均350万円より安かったらこっち買いたい。

>>707 マンション掲示板さん

過去と未来が一緒なのかよ？過去になかった災害があちこちで起きてることぐらいわかるよな？

少しでもマイナスの情報が出ると異常に粘着して全否定してくる輩がいるね。
なにがしたいのやら？

>>713 匿名さん
ある程度のリスクはどこでもあるに決まってますな
そんな当たり前の事を書かれても｢この人は小学生なのか？｣と思われるだけですな

>>715 検討板ユーザーさん

このあたりハザードマップに色がついてるからではないですか？板橋区は色がついていないところが多いですから。他と比べてリスクがあるのでは？
気にしている人は多いと思いますよ。

>>716 名無しさん
では、ハザードのついていない所を買うことですな
当然価格は上がると思うけど

ここであーだこーだ言ったところで、実際どのような水害対策がなされてるかは、聞いてみないとわかりませんね。

近所の方の床下浸水は無かったとの情報と、これから起こるかもしれないリスクと合わせて、ご自分で判断するだけですよね。

>>713
現地の人に聞けることは、これまでどうでしたかということであって、将来の保証を求める相手じゃないでしょ？自分と違うからといって揚げ足取りで粘着してくるのは気持ち悪いよ。

>>719 検討板ユーザーさん

過去はどうでもいいのだが、将来的に豪雨、洪水の危険度が比較的高いということでいいのでは？
それだけだよ。

>>720
それでいいあなたはハザードマップ以外の情報不要でしょ。なんで絡んでくるの？
こちらは検討してるマンション敷地の一部に色がついてるのがどの程度のリスクかもう少し知りたくて、現地の状況分かってる人がいるから教えてもらってる。
自然災害について過去を知るのは津波や地震と同じでしょ？ごく当たり前のやり取りになんで変な横槍入れてくるの。
自分の趣向に合わないのが気に入らないだけに見える。

地元の不動産屋さんからこの辺は大企業などの借上社宅住まいの方も多く潜在的購買力は高い地域と聞きました。
武蔵、城北など子供たちの学校の選択肢も多い。
さらに駅周辺の素朴な雰囲気も会社帰りの勤め人にはホッと出来る環境だと感じます。

>>721 マンション掲示板さん

横槍？揚げ足？？気持ちが悪い。
失礼では？
ここは将来的に豪雨、洪水の危険度が比較的高いということ。検討するにあたり注意が必要。
私が書いているのは、それだけですよ。

>>723
失礼。言い過ぎました。
どの人とどの人が同じかも厳密には分かりません。

色のないところよりリスクがあるのは確かなので、
その度合いをイメージしたかったのです。
ハザードマップでは一番軽度な扱いと見えますが、
それだけだとここ数年で水に浸かったことがある
のかどうかの事実は見えないので。

かなり丁寧に教えていただけたので、あとは現地見て
先々売主に聞くべきことを考えます。
教えてくれた方、ありがとうございました。

将来的に豪雨、洪水の可能性が高いって連呼してる人はどういう意味で言ってるんですか？
気候変動で近年はこれまでにない豪雨が降るからこれからもっと酷くなるだろうってこと？

この地域はハザードマップ的に水害の危険性は少なからずある。が、近年は個々のマンションの対策また地域の治水レベル（城北中央公園の石神井川調整池等）も上がってきて床下浸水する事はほぼ無くなってきている。2、30年くらい前は豪雨の時元エンガ堀の緑道が川みたいになる事があったと聞きましたが今は全くないですね。
たまに浸水してるのは地下があるところ

>>723 口コミ知りたいさん
本気でここを検討してる人は、言われなくてもきちんと考えてますよ

>>722 マンション検討中さん
そういう人が買える物件になると良いですな

中庭に霧、、高級感装うためなら何でもしますね。
そんなん10年後には絶対動かしてないでしょう。数多のバブマンの水景のように。

これは…高い予感

緑道（暗渠）付近ってだけで湿度高そうなのに、
霧やら流水やら水滴やら中庭のネーミングがそれ以上に湿度高め。

71㎡　3LDK
2階　7,900万円台
7階　8,200万円台
12階　8,600万円台

かなり人気出そうだな

>>731 マンション検討中さん
何それ？予想価格？

>>731 マンション検討中さん

12階安すぎる気がします。

坪400万いきそうですな

>>731 マンション検討中さん
いまのマーケットが高すぎるという説はありますが、この金額ででたらかなり安いですねマーケット的には

埋立地、湾岸付近ならまだ分かるけど、ここで水害は大袈裟すぎる。
頑張って見つけた必死なネガは語弊を生むだけです。

敷地の半分以上に洪水ハザードマップで色が付いているという事実をどう捉えますか？というディスカッションですよ。

>>739 通りがかりさん
ほんの少しなのでどういう対策しているか売主に聞いて納得できるか、住戸としては浸水しない部屋であれば納得できるのか、でできる人とできない人に分かれてできる人だけ買えばいい以上終了では？

>>737 eマンションさん
十条で1億とかが異常。
十条程度の立地でパワカも躊躇する価格はやりすぎと思われ。

>>740 マンコミュファンさん
そのとおりですね
人それぞれの考えで。

どうしても許容できないのでしたら候補から外し、地域の対策やマンションの対策等で納得許容できれば前向きに考えるで、いいのでは?

ハザードがかかっている部分をぬり変えることは出来ないのだから。

739さんも、ほしいと思っているけど、その部分とても気になるので他の方の意見も聞きたい気持ちはわかります。

過去の状況の情報は掲示板で教えていただいているので、将来の不安については販売者に確認するほうが正確なのではないでしょうか?

>>741 eマンションさん
感想の話ではなくて、現在そのマーケットで出ていて一定数の購入される方がいるのが事実（十条以外の価格も含めて）。このマーケットが正しいかどうかの評価はできないが、現在のマーケットのなかの相対評価で小竹向原で坪350とか坪380は安いと評価される

>>725 通りがかりさん

色がついているから、この分を割り引いて検討する。
それでいいのでは？

>>743 マンコミュファンさん

板橋区小茂根で380は安くないと思う。まあ高くもなく妥当な線では？
団地の建替事業だから350で出してもデベは利益が出ると思う。

>>741 eマンションさん
ここはさすがに1億はいかないよ
近くの先行プラウドの1割高ってとこだろ

>>746 マンション検討中さん

階数と広さ等条件によりありえないともいえないかも

この規模感、設備、駅距離でプラウド小竹向原の一割高な訳がない
むしろそっちと差別化する為に思いっきり仕様上げて高級売り路線だろこれは
小竹向原でリゾートゲストルームってw

こうしてデベの利益は右肩上がりを続けるのである

中村橋のプラウドも広めのところは億越えでしたよ

>>745 マンション掲示板さん
デベの利益の話ではなくてマーケットの話です。板橋区小茂根町とかピン立地の話ではなくて、池袋距離近く多路線使える駅の徒歩5分大規模大手ブランドマンションで設備仕様共用部サービスもグレードをあげてるいるマンションが現在の都内マーケットで見て「平均」坪350-380なら安い部類という話をしてます(平均なのでこの坪単価以下の住戸もある想定だと)。

名前優良誤認（最寄り 緑が丘、住所大岡山）、田の字、外廊下、電磁波、屋外機械式、ハザードエリアのプラウド都立大学を坪600で出してきた野村さんだよ　ここが坪400以下なわけないよねww

販売まであと3ヶ月もあるのに、同じ話題をループして皆暇だな。これ書いてる俺もだけど。

共用施設を評価してみた。

フォレストラウンジ★☆☆
待ち合わせやちょっとした休憩場所として便利です。

パーティラウンジ☆☆☆
無用でしょう。特定の集団が頻繁に使って汚すだけの施設になりがちです。

ワークラウンジ★★☆
アフターコロナの必須施設。受験生に占領されがちで数が足りるか心配。

プライベートブース（有料）★★☆
アフターコロナの必須施設。数が足りるか心配。

キッズライブラリー&キッズルーム★☆☆
子供がいない家庭に益がないように思われますが、あると世帯年齢が下がりリセールでも有利です。

リゾートスイート（有料）☆☆☆
マンション一次取得者が一度だけ田舎の親を呼ぶために利用される。その後は利用率が下がり金食い虫に、デリヘルに利用されるのがオチ。
ただし、何らかの同情を誘うアクシデントで、居住者の部屋が利用できなくなった場合に、一次的な住みかとして利用されることがあるとか。

アーバンスイート（有料）☆☆☆
二部屋も要らん笑

コミュニティルーム★☆☆
管理組合の会議で利用するので、収益性に関係なく必要。無いとエントランスで会議になりかっこ悪い。

変な評価

>>751 検討板ユーザーさん

板橋区小茂根であることは事実。ここは豊島区ではないのよ。距離や時間だけではない、アドレスは大事だと思うよ。
また値付けとデベの利益は相関関係がある。

>>754 eマンションさん さん

まあ、自分が利用するかどうかは別にして、資産価値は上がるかと思います。

500戸もあるから管理費も潤沢。

>>756 名無しさん
豊島区ではないのは当たり前ですね。北区・板橋区など周辺区でみたマーケットの話で割安に見えるということを言っています。値付けとデベの利益の相関データを拝見したことがないのでここの言及は控えますが、仮に相関があるとして今後資材・土地・人材取得コスト高が見えているなかで利益率が下がることが見越されるなか、今稼がない・今安売りするなんて会社全体の利益維持として考えにくいとは思いますがね。また、本物件の土地仕入れ値が安いとしても建替に至るまでに10年以上かかったプロジェクトであり、仕入れ値以外のコストを相当かかっていると想定されます。500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。色々複合的な要素が絡む中で利益について把握されているのでしょうか？非常に視野の狭いコメントかと思いましたので付け足しておきます。

＞500戸あるのに200戸分は権利者住戸で稼げない。
団地建替えだからお買い得になるかと期待していましたが、そう考えるとちっともお得じゃなさそうですね

団地の建て替えって確か近隣相場と同じ位にしないと補助金もらえないんだよな。
ここが補助金もらうか知らんけど。
普通は予想より安めになると思うけどね。

>>754 eマンションさん さん
とりあえず君が子供もいないし、親を呼ぶという行動をしたことがない人だってだけはよく分かった

>>760 さん

石神井には
都心共同住宅供給事業という表記は有りますが、こちらにはありません。
なので補助金は入っていないと思われます。

立地的に補助金を入れなくてもそれなりの金額で売れるとみこしてるのではないでしょうか?

安く売るつもりだったら設備仕様高めにするはずないと思います。

まあ、憶測ですが。

購入する身の上としてはお安めのほうが有り難いですが、あまり安っぽいものを購入するのも何だかなと思います。

補助金事業じゃないの。それなら地権者が4割もいるデメの方が多いかも。残念。

価格なんて買える範囲ならいくらでもいいけど、修繕積立金の設定はまともにしてくれると嬉しいなあ。地権者も大勢いて合意形成なおさら面倒なんだし。
まぁどうせ野村さんはしてくれないだろうけど。管理組合で決めていくことですから、とか言って。

>>758 通りがかりさん

無駄な長文ありがとう！
豊島区と比較しても意味がないよね。
他の板橋区物件と比べてどう割安なのか説明してみて。

安定収入の無い地権者は大勢いるでしょうし、修繕積立金を安くすることはできても高くすることは難しいですからね。

変わったデザインだな。12階建て2棟ならともかく、12階と7階か。500戸制限でもあったのかね？眺望もイマイチそうだし駅から遠いし、自分には合わないな。本当にここが高額になるのか？

>>766 eマンションさん さん
５０年経つというので、年金生活者とか多いかもですが逆に地権者は残債ないですから。
以前より当然管理費修繕積立金は増えると思うので、どう考えるかですが、
安定収入なくて払えなそうと思っていたらきっとすでに残っていないだろうし、住んでいて払えないようなら手放なしてもっと経費かからないところに移ることもできる。

これからローンが何年も続くかもしれない身としては羨ましいです。

さっさと安く手放されちゃうと資産価値に影響します。

>>767 通りがかりさん

駅から遠い？

>>769 さん

さっさと安くは手放さないのでは?

ただ、第２住宅のできたときに購入した人は30才で購入していたら80才、すでに子供の世代になってるね。
年金生活者が多いかもというのは訂正いたします。

>>765 eマンションさん
マーケット価格は最近上がり続けここ1年でさらに上がっている前提で

・大山大楠ノ杜　坪360
新築。1年前に出た相場金額。早期完売。
・シティタワーズ板橋大山　坪未定
新築。大楠ノ杜より高額なの確定
・シティテラス加賀　坪350
築9年。駅9分でこの価格。
・加賀レジデンス　坪340
中古13年。駅8分でこの価格帯。
・プラウド王子本町　坪355
中古9年。駅4分でこの価格帯。
・ザタワー十条　坪480
北区、新築。この価格帯でも一定数売れている。
・他にも、プラウドタワー川口クロスなどの埼玉物件も坪340など。

この中で、新価格で登場するプラウドシティ小竹向原が坪350-380だったら割安に感じるのでは？

>>772 マンション掲示板さん
いつのまにかレンジになってたけど、坪350とか坪380安い　と書いていたね。
何度も同じ事言うけど板橋区小茂根の板マン380は安くないと思う。地価がだいぶ高い大山大楠が350。
仮に380なら高くも安くもない。普通では？

>>772 マンション掲示板さん
ここから4分位離れたところにある小茂根のブランズは坪単価270円でも売れないね。
王子とか十条と比較しても？

>>773 マンション掲示板さん
公示地価はマンション価格に直接的な関係はないかと。直近だと公示地価62万円／㎡くらいの要町立地のブリリアタワー池袋westが坪515、公示地価82万円／㎡くらいの大山立地のザパークハウス板橋大山大楠ノ杜が坪360ですね

>>774 名無しさん
そりゃ築13年徒歩10の50戸小規模のかさ2階住戸(最高階7階)で270はきついでしょう。築1年毎に2%価値が下がると言われていて、徒歩10分小規模と徒歩5分大規模だとその時点で15%は価格違っても違和感無し。さらに2階住戸なので平均坪より低い価格のはずの住戸なので平均より5%安い住戸と過程。割り戻したら新築坪平均420万円とかで売ってるようなものですからね。

1期1次は280くらいで出して売れ行き見て値上げすると予想。地権者もいるので仕様は低くなることは確定してるでしょ。

10年前からのタイムリーパー発見

>>777 eマンションさん さん
どこかとスレを間違ってるのか、それともホームページすら見れないのかどっちです？

金持ってない元住人は、前の小さな棟行きなのかね？