プラウドシティ小竹向原ってどうですか？

>>1918 名無しさん

ないない、金利は爆上げだな

>>1913 マンション検討中さん
危険だと思うならおやめなさいおやめなさい

わかりやすい自演ネガ
どこでも一緒w

>>1922 検討板ユーザーさん

また出てきたな。

価格高騰にあやかろうと販売を遅くしたのが仇となったね。一日にして上がる要素より、下がる要素の方が多くなった。適正価格じゃないと売れなくなってくるだろう。

十条の契約者が嫉妬で荒らしてるってマジ？？？

荒してるのはどっちかというとあなたのようなネガじゃないですかね

夢を見てから現実を知る。
予定価格は100万下がれば良い方やわ。
変動金利は1％いかないわよ。

>>1928 匿名さん
予定価格から下がるかねー
変動1%でカツカツならやめた方がいいですね

プラウドシティ小竹向原、安い部屋で坪400万ぐらいだそうだ。
近隣物件では

「ピアース練馬」
練馬駅6分、区役所・図書館に隣接、デベモリモト　が坪400万超え

「ジオ石神井公園」
石神井公園駅8分、地下1階地上7階建て、デベ阪急不動産が

（階 / 向き / 部屋数 / 広さ / 総額 / 坪単価）

4F - 南 2LDK 53.73平米 6630万円 　407万円
4F - 南 3LDK 65.09平米 7930万円 　402万円
4F - 南 3LDK 65.41平米 7940万円 　401万円
4F - 西 3LDK 65.54平米 7720万円 389万円
4F - 西 3LDK 67.23平米 8330万円 　409万円
5F - 南 3LDK 65.41平米 8040万円 　406万円
5F - 南 3LDK 71.07平米 8880万円 　413万円
5F - 西 3LDK 67.23平米 8630万円 424万円
6F - 南 3LDK 71.07平米 9040万円 　420万円
7F - 南 1LDK 50.23平米 6080万円 　400万円
7F - 南 3LDK 65.09平米 8520万円 　432万円
7F - 南 3LDK 71.07平米 9200万円 　427万円
第１期１次
完成時期：2024年02月下旬

↑
これを見ると、プラウドシティ小竹向原は安い！
（当然上の階は坪450とか500とかするんだろうけど）

現地を見るとフロント棟と今回販売棟の間に道路があるし、向きも南・南西・南東なので、低層階でも日当たりはバッチリだと思う。

これは人気殺到で抽選になりそう。
こんな安い値付けをして株主総会で訴えられないかな。
なので一点でも不安や不満がある人は申し込みご遠慮ください。
真に欲しいと思っている者の取得を妨害しないでください。よろしく。

>>1930 マンション検討中さん
心配しなくて大丈夫だよ。長期金利上がったから。
変動には影響ないというだろうけどファンダメンタルは不動産価格下落。円高に行くし資材価格も落ち着くよ。コロナバブル終了。

つまりここをこの値段で買いたい人は減るから安心しな？よろしく。

ヨガ教室や料理教室必要？
管理費重くなりそうだわー

>>1932 マンション掲示板さん

金利高くなるから、そんな余裕ないだろ

地権者がヨガ大好き。

>>1930 マンション検討中さん
ここの安い部屋と他の高めの部屋を比較してここは安い！って印象を与えるのはどうかと思いますよ

先高感はなくなった今、どれくらいのスピードで相場が下がるのか。購入するにはここ数年で一番リスクのあるタイミングになった。

もう資材は調達済み
着工済みのマンションは売れない限り下げないでしょ
それでいて海外投資家は買うし

>>1932 マンション掲示板さん
ここは今話題の男女共同参画事業の国予算活用でいくんでは？

都心ならまだしも、板橋区の小茂根は海外投資家が買うような立地ではないでしょう。

>>1937 検討板ユーザーさん
資材価格は決まっても、その他は色々決まってないと思うよ。

購入者側の事情は変わるし、マンション作るためのコストとしては資材費以外に労働力もあって、株式会社はそれらの物的&人的資本を保持するためにファイナンスを組むが、このファイナンスの金利が変わってくる。
なので購入者側にとっては今回の長期金利アップの動向は、マンション価格下げ圧力になるが、デベ側からすると上げの圧力になる。
ただ結局そのインパクトがそれぞれどのくらいなのか、それが周り回ってこの物件価格にどんな影響を及ぼすのか、については俺は分からん。

ということで誰か意味あるツッコミしてくれ

>>1939 マンション検討中さん
その認識は古い笑
元楽天役員だった中国人が開発した、中華圏用日本の不動産売買アプリ「神居秒算」によると、都心部は確かに人気が高いが、安定した家賃収入が見込める板橋区練馬区杉並区も取引が多い…とのことである（https://www3.nhk.or.jp/lnews/yokohama/20221121/1050018159.html）
実際に契約が成立した物件を見ても、普通の日本人が住む数千万円台の普通のマンションが多数ある
彼らはネットだけで購入を決め、現地には見に来ないそうだ
買いたい日本人が買えることを祈ってます！

中国人と地権者が蔓延る大規模マンションは嫌だな。適正価格に落ち着いて未来ある日本の若者が買えるようになると良いな。

海外勢は、円安是正で旨味無くなったらサーッと引いていくよ

>>1941 匿名さん
現地見ないとなると交通利便性が目立つこの物件は人気出そうだね
地権者たくさんとかも中国人なら気にしないだろうし
あと円安だったのここ最近だけで、それ以前から海外投資家はかなり買ってますよね？
円安是正されたとしてどこまで元に戻るか知りませんが

>>1941 匿名さん

実需は別として海外投資家が買うのは安定した賃貸収入が期待できる物件だよ。
この価格で買って小竹向原でいくらで貸せると思ってるの？

>>1945 マンコミュファンさん
間違いないですね。海外投資家は訳もなく買いません。今後値上がりはもう期待できないし、小竹向原の賃貸相場から見ても賃貸収入も期待できない。投資家こそ実需層よりシビアですよ。

皆さんはそのような物件を買うんですか？
住むためだから高くても仕方なし？

海外投資家がここを直接買わなくても池袋辺りを買うことで弾き出された日本人のパワカが周辺に向かう事で周辺の相場も上がってきたんだよな。
だから、論点は海外投資家がここを買うかどうかではなくて、日本のマンションを買うかどうか？

株価は来年以降の不動産市況の悪化を先取りした動きになっている。バブルは崩壊。バブル絶頂期の価格設定のここはどうなるか注目。
業種別ランキング。不動産は33業種中最下位。
https://www.traders.co.jp/market_j...

この物件の価格はどうなるのか
興味あるのはそれだけです

>>1950 マンション検討中さん
この物件の価格には今の情勢は関係ないですからね。でてきた価格で納得して購入を決められるか見送るかだけ。
結局市況もすぐに動くわけでもないし、直接的に価格に影響が出るのはまだまだ先で、方向としてそうなることは誰もがわかってた話ですから。円安云々を議論すると直近の瞬間最大風速を見て騒ぐ方もいますがぬるりと円安方向の流れは今もまだ継続のまま。
購買側のすべきことは何も変わらずなので余計なノイズは気にせず気に入ったら買い、気に入らなければ見送りですよ。

コーシャハイム向原　686戸
3LDK（62.22㎡）
家賃(月額)：148,700 ～ 158,800円
コーシャハイム向原ガーデンコート　333戸
3LDK（67.27㎡）
家賃(月額)：167,100 ～ 178,600円

目の前に築4年のこの大規模賃貸マンションがある限りインカムゲインには期待できないし、トンネルに挟まれた準工の駅前は再開発の可能性はほぼゼロでキャピタルゲインも期待できなさそう。
そうなると購入者は日本人の実需層のみということになる。
死ぬまでここで暮らす覚悟がある人なら悪いことばかりではないかもね。

ガーデンコートは賃貸だけど結構仕様いいんだよね
公社住宅だから賃料も多少割安なところはあるけど

8000万で買って月の賃料20万だとすると……

ここ、書き込みは多いけど実際ウェビナーにまで参加した人は多く無い？

コーシャハイムはなかなか借りられないけどな
クレヴィアはもう少し高い水準で賃貸出てたはず
かといって投資にうまみがあるレベルではないかも知れないが

>>1954 マンション検討中さん
参加したよ

>>1955 マンション掲示板さん
クレヴィア小竹向原
階数 4階
参考賃料 18.7万円～20.4万円
参考価格 -
面積 66.00m2
間取り 3LDK

ガーデンコートとそこまで差は無いよ

>>1957 口コミ知りたいさん
分譲価格換算すると5000万円くらいか。
なんかそんな安い物件があるのに9000万出すのはもったいなく思ってしまうのは俺だけか？

ぶっちゃけこんな場所だし
市況が落ち込んだら物件価格も大幅な揺り戻しが来るわけで
坪400万なんてとてもじゃないけど出せないわ

バブル価格過ぎて賃貸相場とあっていないから利回りは全くないし、利上げ、増税の方針で今後値上がりも期待できなくなったからキャピタルゲインもない。本当に小竹向原が好きな人が実需で割高で買う物件となった。地検討者側からすると販売が遅れて契約する前で助かったね。

賃金がろくに上がらない中
実需マンションの価格もどんどん上がってきたのは
今後も超低金利が維持され、円安や株高がどんどん進んで
いよいよマンションが全く手に届かなくなるかもしれないという恐怖にかられてというのもあったかと

その懸念が完全に消えたわけではないけど
先高感がかなり薄まったし、マーケットの雰囲気も変わって来た
今この物件に高値で突っ込むリスクは負わない人が多いのでは

逆に400万超で売り切ったら野村の販売力すごいわ

>>1950 マンション検討中さん
オレ的予測
第一次　このマンションの顔となる場所
真南、南東、南西向き

1階の小さい部屋で少し陰る位置　坪400
2～中層　坪430～450
中層～高層　坪450～480
最上階　坪480～500
（しかし最上階の売り物件は少ししかない）

>>1958 名無しさん

酷い利回りですね。この辺地価も安いし駐車場も安い。
交通の便はいいけど、何もないからね。

坪500とか
池袋徒歩圏の物件買うやろ…

利上げ確定前のバブル相場絶頂の値付けですからね。欲張って販売を引っ張るからとんでもないことになりましたね。誰にも想像できなかったから仕方ないけど。

よく知らないので教えてください。
このような建替事業だと地権者と新規で価値観や年齢、資金力がかなり違ったりしません？
特に管理費が高そうなマンションだと思ったのですが、修繕計画で揉めたりしないんでしょうか。

揉めるよ
だから地権者多めのマンションは一般的に敬遠される

>>1966 検討板ユーザーさん
修繕費や管理費の値上げを検討するのはまだ少し先だから、その頃には一代目（この団地を買った当事者）の地権者はお亡くなりになっているでしょう。
二代目以降の経済状況は一般購入者とあまり違わないのでは？　その証拠に最上階や角部屋など良い部屋はかなりの数地権者に抑えられている。
小さい50平米の部屋は孫世代が住むか、賃貸になるか。

>>1963 通りがかりさん
へえ～この辺地価が安いのか？
駅歩7分以内で40～50坪、接道北以外の土地で坪250万以内の土地あったら教えてくれ
オレ買うわ　賃貸併用住宅を建てる！

>>1969 通りがかりさん

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1030z2ncz170985666....

>>1969 通りがかりさん

https://suumo.jp/tochi/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1030z2ncz197011862....

駅歩８分３０坪、惜しい

>>1966 さん

地権者はローンない
例えば高齢者で年金生活者としても、
ある意味
安定収入あるファイヤーだ
例えば都内板橋で賃貸に住んでも
木造ワンルームでも5万円以上はする
同じような金額で
オートロックのブランドマンションに住める

派手な生活はしないかも知れないが
カツカツのローン組んだ人より安定感あり

また床増やしたり、最上階選んだ人たちはそれだけ資力ある

まあただの妄想だがね

大規模マンションだから管理費は小規模に比べ、
それほどでないと思われ

希望的観測だが

リスクはチャンス！フルローンでぶっこみだ！！

>>1973 検討板ユーザーさん
高齢者はファイヤーとは言わん。敢えて言うならファイな。

>>1975 口コミ知りたいさん
ヤー！

もし金利↑で価格下がるとして、金利負担分以上に大きく下がるのかな？現金一括組だけ得する感じ？

>>1970 通りがかりさん
坪250万かあ　安いなあ
小茂根2丁目というと、環七を超えたとこ
なんか見たことのある景色笑
夜は少し淋しい　道によっては車通りが多いし、この辺はプラウドシティと違い、歩道の整備もイマイチ　しかし野村の都心型邸宅を考えている層は検討の余地がある

バブル絶頂の価格で販売予定で、これから販売という時に利上げ、増税のニュース。市場を支えてたペアローン勢も流石に高額ローン組まなくなるでしょう。バブル時の価格で買うには怖すぎる状況。

近隣新築マンション（未完成）のプレミアム部屋が坪420くらいだったのに値上がりスピードやばいよー

>>1966 検討板ユーザーさん
それは私も疑問に思ってました。前の建物は幽霊出そうな位暗く陰鬱な雰囲気で、このマンション購入可能な資力をお持ちの人が住むような建物にはとてもじゃないけど見えなかったので。

>>1973 検討板ユーザーさん

ごめん
ヤーでなかったね
妄想だ笑ってくれ

>>1981 通りがかりさん
地権者は購入してないよ。
自分の所有していた土地持分と等価値の新築物件を取得している。　建物取り壊しー完成まで3年も待てないから、現金を得て転出する人もいる。　また増床した分は自己負担。　建て替え事業についてみんな分かっていないらしいね。
だから「分譲価格の70%に設定されてる」とか「地権者は貧乏なのでこの物件を買えない」とかデマを飛ばす者が出るのだ。
詳しく知りたい方はデベに聞いてください。

>>1977 マンション検討中さん
会社の福利厚生なんかにもによるのでは。補助が手厚かったり社宅入居ならば待てはするけど家賃負担が大きい場合は買ってしまったほうが結果安い可能性が高いと思われ。
金利アップも価格への反映もまだまだ先のはなしだから。
あと現状で現金一括はそもそも損。

>>1983 名無しさん

説明うまいね

約18000㎡を約250世帯で持っていたとして
一件あたり72㎡位の土地の持ち分がある
地権者171の他は今は野村の持ち分だが

地権者は50年前ここを購入して住んでいたり
この物件を気に入った中古購入者
普通の人
資力がなくてただ古い団地に住んでいた人ではない
自宅を購入出来ない都営などの賃貸に住んでいた人ではない
地権者の資力は気にしなくていい
と思うが

>>1986 検討板ユーザーさん

わからん
でも単純に割ってみた
どうなの?

ただ平米数の数字とかでなく
持ち分で権利を得てると認識した

>>1987 マンション検討中さん
戸建てなら敷地で良いけどマンションだと持分比率で割るだろうから全然少ないんじゃない？

香ばしい人がまた大量に書いてますが、価格は下がりませんw

>>1988 マンション掲示板さん

うん
でも敷地の上に建物が立ってるのは変わりないから
以前は皆同じ部屋の大きさだったわけだから
単純に等分してみたが
違うのか?

団地の部屋は50平米くらいだったっけ

マンションバブル言う人いますが、確かに数年価格が上がってきたのも事実。
しかし、諸外国と比較するとまだまだ割安。
東京オリンピックの後は、マンション価格が暴落するぞと騒いでいましたがね。
平米により違いますが、今のところ固定金利で30年ローンで200万前後でしょう。

オープンにした価格をすぐに下げる事はないだろうけど、日銀の方向転換は販売には影響するだろうね。
固定金利は1、2ヶ月で上がるだろうし、変動もそのうち必ず上がるよ。

長期金利の上げは多少はメンタル的には影響はあるかもしれません。
しかしローンを組む人は20年から30年ローンを組むのでしょう。
その間変動の利上げが無いなんて、ありえないですよね。
そんなに騒ぐほどのことですか、ローン組むならいずれ有ると織り込み済みです。

僅かな上昇なんて全く影響ないのにwどうしたんだろう？この人

金利が上がってマンション価格暴落するって、ただの願望をあたかも事実かのように発信している人たち本当にかわいそう。
またどうせ数ヵ月後には、結局金利も大して上がらず価格は上がってる未来が見える。

いい加減マンション安くなれよ！！

>>1983 名無しさん
ん？もしそれが本当なら地権者の支払うお金は「分譲価格の70%」よりも少ない、若しくはゼロ、ということで、余計に購入者側にその皺寄せが行くってことにならないか？
つまりそういうことなのか？

>>1983 名無しさん
ん？もしそれが本当なら地権者の支払うお金は「分譲価格の70%」よりも少ない、若しくはゼロ、ということで、余計に購入者側にその皺寄せが行くってことにならないか？
つまりそういうことなのか？

そもそも地権者が同意して土地を提供しなきゃ事業自体存在しないだろ

このマンション敷地が仮に100億で地権者が２５０人いたとして、それを売却した場合は、平均して一人4000万円を受け取れることになります。（実際は専有面積割合による）
新しく建て替え後はその4000万を基準に、4000万で入居できる部屋にする、より広い(高い)部屋を希望する場合は差額を負担するという考え方ではないのでしょうか。
売却して別の所に住むのもありです。
地権者が持ち出しが多いと立替えに賛成してくれないと思いますので、土地売却価格で元々住んでした広さ位を確保できるように提案するのではないでしょうか。
地権者のほとんどはフロントコートに住むような気がします。

>>1996 マンション検討中さん
金利が上がったらマンション価格は下がるよ。
上がるかもしれないというプレッシャーだけでも売れ行きは落ちるし。
ただ、ここの1期には間に合わないし、下がり方も大した下がり方はしないと思うよ。

>>2001 匿名さん
勝手に決めんなや。事実でもないこと願望でずらずら書くな

>>2000 マンション検討中さん

>>地権者のほとんどはフロントコートに住むような気がします。
私もそう思ってましたが実際には全ての棟満遍なく地権者が買ってます。

地権者下に見過ぎw

建て替えを見越して中古が出たら即購入希望出してた投資目的の人や相続して自分は住まずにに安く賃貸に出してた人も多い

>>2000 マンション検討中さん
［地権者の好む物件］
南向き（できれば真南）
負担金のない（少ない）50平米
最上階、角部屋（資力ある地権者）
後ろ側日当たりや眺望に難があるが単価安めの部屋（賃貸物件として運用）
そういうところをゲットしてる

>>1998 名無しさん
そう思うなら、買うのをおやめなさい
建て替え事業を理解できない人が入ってきてそういう放言をしまくったら、元地権者と新規購入者が分断されて雰囲気が悪くなり、管理組合活動も上手くいかなくなる
わざわざこんな物件=あなたの価値観では「いわくつきの物件」、を買わず普通のマンションを購入したらどうですか

>>2006 マンション掲示板さん
いや、分かんないから聞いてんじゃん。あなたみたいに感情的になって建設的議論を阻害する人こそここの検討者になるべきではないよ

>>1998 名無しさん
土地の取得代金を相殺してるだけでしょ

金利が上がると不動産価格は下落方向に行くという定説のコメントに対して異常に攻撃的になる人はどういう人？

>>2008 通りがかりさん
そうですよね。

>>2007 坪単価比較中さん
すでに複数の投稿で説明されてるのに、ずーっと自説に執着して聞く耳を持たないから「検討対象から外したらいかが」と提案しているだけです

>>2011 通りがかりさん
そもそも全員が最初からすべて丁寧に見ている人だという妄想がそもそもずれてるよ。
そして自分の思い通りにならないからって感情的になるな。な。

>>2012
自分は>>2011ではないが、読んでてそういう方向に結論持っていって広めたい感じなのかなあ？とは一瞬よぎったよ、正直なところ。人によって差はあるだろうが言外にそれを匂わせてると勘ぐられる書き方じゃない？
後に丁寧に説明してくれる人がいて、ありがたいことだ。

>>1983 名無しさん
1997だが、悪いが誰か、頭悪いとかディする前に、マジで教えてくれ。
まずおれが、1997のように発言した意図を説明する。

1983と1985の理屈からすると、例えば72m2（約22坪＝約9200万円）の部屋までだったら地権者は、実質、追加費用無しで新たな部屋を取得できると理解した。その場合、デベの立場からすると、土地購入金額（デベ支出）もゼロ、地権者への物件販売金額（デベ収入）もゼロってことと理解。

一方で、別の人が言ってた「地権者には分譲価格の70%に設定されてる。そこから土地販売価格が差し引かれる」って考え方なら、デベの立場からすると、土地購入金額（デベ支出）は坪250くらいで22坪なら5500万円/世帯、地権者への物件販売金額（デベ収入）は9200万円×0.7=6440円で、デベ収支は＋1000万円/世帯になる。

まあつまり、デベ立場でデベ収支上有利に働くのは「地権者には分譲価格の70%に設定」の方だろうと考えたわけ。
逆に言うと、1983と1985の理屈のような仕組みになっている場合は、やはり新規購入者に地権者のしわ寄せがより行くことになる、と考えたわけ。

だが、よくわからんが2006は感情的に否定するので、なんか大きな勘違いしているんだったら、教えてちょんまげってわけよ。

誰かおしえろください。

>>2011 通りがかりさん

どの立場で提案してんの？貴女の提案なんてだれも望んでないと思うよ。

地権者と事業協力者の合意は事業ごとに個別に形成される。簡単にどっちということはない。
ここの建替は地権者と一定の合意が成立して進んでいる。
もし地権者がいなければ？この事業自体存在し得ない。なので、地権者のせいで高くなってるとかではそもそも話が成り立たない。
皺寄せって何だろ？地権者をより安く買い叩けということ？ここは中国じゃないぞ。

>>2016 マンション検討中さん
「皺寄せって何だろ？」って件だが、要するに利益率の観点だ。
どんな事業でも投資評価はあり、IRRがハードルレートを超えたらGOするだろ。
たとえば地権者部分だけの収支でIRRを計算したとき、それがハードルレートを大きく下回るようであれば、購入者側のIRRを高く設定するしかない、つまり購入者側にしわ寄せが構造上いくのでは、って話だよ。

あと、ここは中国ではないとかいう前に深?見てこい。お前が知っているCHINAはもはやないぞ。このままいくと我々日本人はCHINAにどの分野でも負け、属国化する可能性まであることが分からないのか。

>>2014 口コミ知りたいさん

1983さんの話が全てですよ。
デベロッパーは地権者が持っている土地の権利を単純に買い上げるだけです。その支払いを現金とするか新しい建物の中で当価値分の部屋にしてもらうか地権者が選べると。
もちろん土地がないと事業が始まらないので多少の色がつく場合はありますが基本は等価交換です。
デベロッパーは土地を入手したら床を増やしたりより豪華な建物にすることで付加価値をつけて儲けます。
地権者は土地を売って、その後優先的に新しい部屋を買える人と考えた方が分かりが良いかもしれません。貰うとか交換で得をするというイメージがそもそもずれているのです。

>>2018 匿名さん
ん－、等価交換という言葉がそもそもミスリーディングな気がするんだよな。
ここでいう等価交換の価の部分って、金額ではなく、土地の広さだよな。

70m2で9000万円するのがこの物件だろ？
もし地権者が地権者となった前の物件を70m2・9000万円で購入していたら、これは等価交換、ってしっくりくるが、同じ土地の広さをもって、等価交換って言われると、やっぱり地権者は坪単価あたりめちゃ安い金額でゲットしてるんじゃね？

そしたらデベ側はハードルレート超えようと、not地権者側に坪単価を重くのせるって構造じゃね？

いやそれはどこの物件でもそうでしょ、というのであれば、
やっぱりつまりはしわ寄せは購入者側に言ってるよね、ってことなんじゃね？

>>2017
深センがどうとかじゃなくて、個人の所有権の重みの話よ。
事業側はキャッシュを持ち出さず、自らがこれからつくる建物を対価として土地を得ることができる。その他もろもろの条件の結果として、結果割高になったり割安になったりするだろうが一概には言えない。隣に同じ広さの、単独所有者の土地があれば比べられるかもしれないけど。