パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

でも、価格とは逆に仕様は段々と落ちているのだろうな

>>956 匿名さん
コストダウンは分からないように施工と設計の両方でやります。共用部面積を1住民当たり1坪狭くすれば1住民500万のコストダウンです。バレずにやる方法はけっこうあります。

どこの誰とまでは言いたくないですが、
ここが高値だと嬉しい方たちが、
このスレに張り付いてますね。

検討者なら、真逆の考えなはずですが。

>>958 匿名さん

そんな事無いよ
坪400だと良いね

>>958 匿名さん
相場が上がって嬉しいのは、すでに近隣にポジションを持っている人。
特に、新築物件を契約した人でしょう。

ここは、割高になりやすい再開発タワマンではないですし、エリア相場の天井超えの値付けが常態化しているスミフさんより高値になることは、ないです。

スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

住友が小石川に坪500の値付けをしたなら、5年くらい頑張れば小石川坪500でも完売すると踏んでいるのだろうね。

三井は何時も竣工までの完売を目指しているよ
竣工販売してたのは武蔵小山ぐらいでしょ

＞スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

坂下低地の新築・パークタワー文京小石川タワーも
坪600超えたら全然売れてないみたいだしなぁ
立地が悪いとタワマンってだけじゃ売れないもんなんだね

>>960 匿名さん
周辺賃料と比較したら500でもかなり割高。南向は多少上としても他の方向の部屋は周りの他のマンションの価格を意識した価格付を希望。
理由書いて600?！！って書き込んでる人、中の人が反応見たい&値段正当化で書いてる可能性あると思ってる。

主に400前半から500後半で、平均500をやや超える程度でしょう。
平均600はない。

近くのクレヴィアの南向き中層階の中古価格を考えても、平均坪単価は500くらいが妥当でしょう

この辺が小石川の天井かな。

マンションコミュニティあるあるですが、価格発表前の坪単価予想より、実際の価格は上がることが多いですよね。買いたい人は価格が安い方が助かりますから、低めの金額で予想するものです。

実際の価格側出た後は、高い、これじゃ売れないって騒ぐんですが、実際は売れていくってことも多いです。

もちろん全ての物件がそうではありませんが、この掲示板を見てる購入希望者も多いと思うので、掲示板の意見≠他の購入希望者の意見という事に注意してください。
周りの意見も気になりますが、そこはあまり重視せず自分達が欲しいと思ったら購入してください。

高くなると嬉しい奴がいるみたいだけど一体何者？
↓
安いと倍率高くなって買えないから高い方がいい！


定期

>>968 マンコミュファンさん
そんなのみんな分かってますよ
安くなると必死で主張する人の異様な執念を見れば、ああ、この人はリアル世界では一笑に付されるような事を一生懸命まわりに信じさせようとしているんだな、とわかるもん。そのうち本当の価格に近いリアルな事を言う人に罵声をあびせたり、そういう値段に値しないということを証明しようとあることないこと言って地域やときに個人すら誹謗中傷し始める。怒った人が反論してカオスとなり、購入希望者の情報提供という目的から大きく離れ、ただスレだけが伸びていって、どうやらここは人気の物件らしいとレスの数で判断されるようになる。

一丁目が文京区最高のマンション街ということにでもなれば、周りの地域はたまったもんじゃない

なるほど。

やはりこのスレにずっと張り付いてるのは、
幹線道路ワキ騒音強震水没谷底低地の小石川一丁目にお住まいの方々ですねえ。

安くなると言う書き込みを最近は信じる人もいないと思うが、今検討している物件を見送って待つかどうかという判断材料ぐらいは正確なところを提供しようと思っているけどね。今までも坪400とかいうのを真に受けて待ったら希望の間取りは坪600台で抽選とかいうことが何度繰り返されたか。

>>968 マンコミュファンさん

パークコート小石川を貶めたいだけだけだよ
ここだけスポットで価格が安い街にしたいらしい

小石川ネガの見回りが激しすぎるな。
なぜそんな他スレでも活動するかな？
頼むからお金もらっていると言ってくれ。

>>949 周辺住民さん
> 2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、
> 中央大学理工学部の土地再編、
> タワー化計画があるようです。

この情報について三井はどのように説明するのでしょうか。

小石川含め、文京区民は文京区を都心だと勘違いしていることに、現実とプライドとの間にギャップが生じてしまっているのでしょうね。

都心に対して無駄に攻撃的であるにもかかわらず、自らの生活は都心の華やぎへのアクセスに依存する、それも文京区民の似たような拗らせ原因なのです。

>>978 匿名さん

長文どうでもいいわ
とりあえず削除依頼な

>>977 匿名さん

みんな白金高輪買っているよ
次は芝浦あたりまで広がるんじゃね

>>978 匿名さん

都心6区として数えられていますので、都心か都心じゃないなと言えば都心です。

文京区のよさを評価する人は都心かどうかで評価しているわけではないと思うよ

閑静な住環境を求める人にとってはこの物件は交通量の多い国道に面しているのが難点

ちょうどいいんだよね。文京区は。
港区は成金、千代田区はオフィス街、中央区は繁華街。
文京区は落ち着いていてすみやすい。
昔から武家屋敷が多かったことからも分かるよね。

>>976 匿名さん
眺望について。

再開発がほぼ終わった、東側以外は未確定だと考えます。

南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。

また、

東京ドームの建て替え、再開発（三井不動産が2021年TOB済み）

これにより、5年～10年後はガラッと変わる可能性はあります。

ただし、礫川公園の抜けは永久なので、

南面の価格は盛ってくると予想しています。

>>98
コンプレックスなのか知らないけど他の区を蔑む言い方やめなさいよ

>>975 匿名さん
ほんとですよね、他のエリアに比べると活動的すぎては？と思いました、、、

坪500なら相当人気って言ってるけど、文京区だからって住宅に1億かける人そんなにいるんですか？

>>988 匿名さん
会社員の人は借入限界までローン組むんだと思います。10年前ならタワマン上層階角部屋でも億いかなかったのに、どうかと思いますけどね。

> 南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
> ＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。
南西方向の眺望は期待できないですね。

S77の中層階で14,500程度とピンポイント予想。坪621万
S77のレンジが13,800-14,800位。

ここの物件名、なかなか出ないけど他のマンションも結構ギリギリまで決まらないものなのかしら。どのくらい前に公表されるのかご存じの方いたら教えて下さい。

パークコートにするかどうかでコネコネしてるんでしょ。本来の設計・企画はホームズだろうけど

>>988 匿名さん

どういう意味？
区民が？
立地？
まあ、情弱なんだからそんな事知らなくていいじゃん。

パークコートにして500で売ったら、低地タワマンの方があわあわするので事前に説明してるのでしょう。

パークホームズかパークホームズバウスにするかで悩んでいたのでは。
なぜかパークコートを名乗らされた物件もあるらしいですが、この立地でパークコートはないでしょ。

>>992 マンション比較中さん
個人的には「バウス」を付けるか否かで揉めていると思います。

>>985 周辺住民さん
中央大学の土地は、最高高さ規制22mの地区です。地区計画などを指定しない限り、高い建物は建てられません。いま建っている校舎も既存不適格になっていると思われます。

もっとも広い土地には最高高さ規制の例外があるので、小分けしなければ、60mくらいまでは建てられます。

>>991 マンション検討中さん
いろいろ予想するのは楽しいですが。
こういうのは業者の回し者なのか、PC文京小石川の購入者なのか、どうしても値段を吊り上げたい人がいるようですね。
S77なら坪500-550万で11,800-13,000くらいが適正では。東西なら中層階までは坪500万切るだろうけど。

高い価格を提示しているのは業者の回しものでしょう。挙げ句の果てには、周辺の中古取引価格や賃料から推測しているであろう人に対して低い価格を主張する必死な人とレッテルを貼って意見を言いにくい空気を作ろうとしてますし
近隣の中古物件や現在他の区で分譲している他のパークホームズの価格(この物件がホームズなら)を見れば、相場が掴めると思いますので、価格が気になる人はご自身で確認されると良いでしょう
強気で有名な住友価格ですが(住友さんごめんなさい)、近くの住友の物件スレに価格リークみたいのがでてますので、それと比較しても面白いと思います

2030年には人口が減少に向かうエリアですから
不動産ニーズにも影響はあるでしょうね

パークコートはさすがに比較対象とするには特性が違いすぎるけど、ここよりも近くて古いクレヴィア小石川後楽園の中古が坪550で売れてるので、そこは比較する目線になりそう。
徒歩1分の差だから、距離と坂上のディスカウントといってもそんなにないのかな。
あとは100戸規模を捌こうと思うと、グロス1億円超の数が多くなるので、どこまで実需でカバー出来るかの読み合いですね。
買い手としては安いに越したことはないので、予算は過小申告した方がよいかも？笑
スミフのは駅距離からして坪単価高すぎるかなと思いますね。

パークコートは実質パークタワーだと言われていますし、良い比較物件だと思います。
立地条件は酷いですが割高になりやすいタワマンという事を加味すると、価格帯は同じになるでしょうね。

昨夜も深夜から連続書き込みご苦労様です。再開発のパークコートが気になってしょうがないんだね。

グーグルアースで俯瞰的にみると、確かに近所に見事なぐらい高層の建物がないね。通常12階ぐらいの都市部のマンションはそれこそ隣とキャッチボールができるぐらいのお見合いは珍しくないんだけれど、ここはそこそこ抜けているのがいいね。

991です。業者ではありません。


クレヴィアの中古、スミフが坪550だったら、そこから10%高程度は当然あり得ると思います。
S77が坪550の10%高なら14,123。昨今の強気価格路線なら14,300-500程度がS77の中間価格なのではと予想しています。

ただ、この予想価格と価格の妥当性判断は全く別です。ここが1.4億半ばとか高すぎると思います。1.3億でも高いなぁと感じます。1002さんのおっしゃるレンジくらいで出てくると「まぁこんなもんかな」って納得できるレベルです。それでも数年前からするとものすごく高く感じますけどね。

2階とか3階あたりだとさすがに坪500少し切るんじゃないかという気もします

>>1010 匿名さん
低層階は安く出そうな気がする
非常事態宣言が4回、ワクチンうっててもかかったコロナ患者のニュースとか、オリンピックも無観客にするだしないだと鬱なニュースがあいついでいて、世の中の消費マインドが冷えつつあるのを感じる。割と楽観的な感じだった最初の頃と今とではかなり雰囲気が違う印象がある。デベが弱気の虫にとりつかれる可能性は高い。

あと眺望の話が出ているけど、ここは東向き斜面の丘の中腹なのと、西側の茗荷谷周辺の春日通沿いに高いビルが多いので、現状でも眺望がいいとは言い難いんじゃないかと。近隣には新宿の高層ビルと富士山の絶景が望める物件も少なくないだけに、そう突飛な高値は追求し難いだろう。

>>991 マンション検討中さん
私もほぼ同じ予想でしたが、不動産屋の知り合いはもう少し高めと読んでます。足元の相場が異常、景気悪いのは一般市民だけ。都心好立地ブランドデベ物件を妥当な価格で買うのは不可能だと。
今は賃貸が正解だと思います。買えない物件で苦しむのはやめた方がいい

落ち着いた外観がよいと思うのですがいかがでしょうか。

162m2の部屋
坪単価８００ちょっとで
四億ションになりますね

平均坪520だと三井の人から聞きましたが。
都心を外れた都区部北エリアにしては少し高いような気もしますね。

>>1021 匿名さん
520よりは高くなるでしょ。平均550は超えるでしょ。買い替えや株等の資産が増えてる人からしたら、今はお金ありますからね。

冷静に考えてここに1億、1.5億とかかけるくらいなら白金高輪とかにしたほうがRVも期待できそう。賃貸にしたと考えたら利回りマイナスでは・・？

モノはパークタワー文京小石川よりは良さそうですが、流石に坪520もしないと思いますよ。

住むことを考えると賃貸の割合が高いのは問題ですね

平均値ってあくまでも価格の総和を戸数で割った値だからな。
建物の形がピラミッド型なので、低層の安い部屋の比率が相対的に高いんだろう。

平均520と言われたからって、まさか南向きとか最上階ペントハウスまで安いとは考えてないよね。

>>1025 評判気になるさん
ワンルーム住戸はワンフロアに固めてあるし、どうやらエントランスも別になりそうだから住民間のトラブルは最小限かな。地権者の持つ票の数も理事会を牛耳れるほど多くないように思うけど。

>>1015 匿名さん
ここは南北に長い建物になります。東西向きでも北に近いほど隣接建物の影響は受けません。また、西北には池袋の超高層群が見え、北から北東にかけては抜け感があるはずです。

>>1026匿名さん
書き間違いだろうけど、平均坪単価の話をしているので戸数では割らないですね
むしろ平均坪単価520の計算には単価に高い上層階は当然に含まれるが、安い低層階は非分譲のため含まれない平均とすると、この物件の平均的な階・間取りの部屋の坪単価よりは高く計算されてると思いますよ
坪平均520が本当なのか、どう計算したかは三井のみぞ知るところですが

>>1027 匿名さん
地権者は神社でしょうか。元々は神社の境内ですよね。

すみふは550

平均520万なら嬉しい！と思ったけど投資家殺到で抽選で買えないだろうな、冷静に考えると。クレヴィア中古550万で成約してるからな。三井の人って三井化学とかじゃねーのかおい

クレヴィアが平均坪550なのですか

>>1024 匿名さん

築何年経っていると思っているの？

最近売りに出てたクレヴィアの南側の部屋が不動産サイト掲載価格から一般的な値引として5%の値引きを反映すると550万くらいだったはずです
ということはこの物件が建物設備にクレヴィアを上回る価値をつけられなければ、550万が1つのベンチマークになります
もしクレヴィアが実際は10%のディスカウントで取引されていたら520万になりますね

なんだ
たったの一部屋かよ
中古はいくら高値でも一人買う奴見つければ勝ちだからなあ
まだ引き渡し前だけど水没低地のパークシティ文京小石川よりはモノがいいってことを考えると、あっちは割高なタワマンだし、こっちは格上エリアとはいえタワマンじゃないから坪500くらいかな

>>1033 匿名さん

30平米いかないくらいのワンルーム(坪単価がかなり割高になる)が坪単価500くらいで売出しだから成約坪単価は更に下がってるのでは？更に広い部屋は坪単価更に下がるでしょ。
抜け感ない部屋に550出せるなら港区や千代田区のマンション買ったほうが合理的な気がするが。

普通は5パーセンの範囲内だよね
知らないやつは20％とか言いはるよね
よほど安く売れたことにしたいみたいだけど、何のメリットが

74m2のクレヴィアは12600万の満額で売れてますよ。仲介手数料込で考えると坪575万ですね。
こっちのが間取りもいいし新築だけど向こうは駅近だから比較してどうか。
メルクマールにはなりそう。

>>1038 匿名さん
よほど高く売れたことにしたいみたいだけど、何のメリットが

まぁとやかく言ってもその辺が小石川の天井価格なんだろうね

>>1039 eマンションさん

坪単価って手数料とか入れて計算するもんだったか？教えて、詳しい人。

>>1029 マンション検討中さん
普通は分譲住戸の平均でしょう。

>>1038 匿名さん
売り出し価格は自由なんだから、高く売り出して売れなきゃ20以上の値下げもあるでしょう。平均すると10％程度というデータはあるけどね。

クレヴィアって前はボロアパートが建ってた場所なのに、あそこに1.2億なんて正気の沙汰じゃない。

>>1042 匿名さん
普通は手数料入れませんが、新築のここと中古のクレヴィアを実質負担で比較するために入れただけです。

>>1037 匿名さん
デベ業界人ですが、逆です。広くなるほど坪単価は上がります。だからそこ、ここは間取り広めが多いから高騰リスクが増してみんな警戒してる。
ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。ポスト千代田区のポテンシャルのある安い春日後楽園で良くない？って人が増えて価格が高騰してる。これまでと検討層が違うのをチャンスと見るか無謀と見るかは消費者の判断。個人的にはここはまだ許容範囲。地域相場の修正が仕上がるとネガさえ湧かなくなります。

＞ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。


それでは例えば、港区のパークコートと小石川のナンチャッテパーコーを比べてみましょうか。

とか言ってビビらせただけでも、ここに張り付いてるパーコー文京小石川の契約者は、すでに青ざめ始めたのでは？

坪単価に手数料いれるかよりクレヴィアが満額で取引されたってどこかでわかるんでしたっけ？当事者？

レインズに載ってるんじゃないですか。不動産業者の人ならアクセスできるからわかるはず。専任媒介じゃなかったら載らないでしょうが。

>>1049 パークコート好きさん

港区千代田区渋谷区から都落ちすると絶望しますが
逆はないですよねｗｗｗ

>>1047 マンション検討中さん
ただ取り敢えず、坪550出すなら港区で買うわ！って人は一度港区のモデルルーム行ってみたらいいと思います。絶望するから。

これはどういう意味ですか？ハイコンテキストな文章で理解できません。

>>1053 匿名さん
550くらいじゃ小さい部屋しか買えないって事だよ。

いわゆる都心3区だと条件の悪い狭い部屋かかなり築古になってしまうので、新築でそこそこ広くてしかもより安いとなるとここも選択肢に入るでしょう。しかも周辺物件よりはるかにハイグレードってことになると少々高めでもバリュー感がありますよね。