リヴィエール到津タワーについての情報を希望しています。
所在地：福岡県北九州市小倉北区下到津4丁目14番1
交通：西鉄バス「小倉北特別支援学校」バス停 徒歩約1分（約50m）
間取：3LDK、4LDK
面積：69.81㎡～138.79㎡
売主：株式会社九州三共
施工会社：福屋建設株式会社
管理会社：株式会社サンエージェンシー
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-05-15 17:26:50
別スレで既に値下げをしているみたいな話を見ましたけど、本当でしょうか。
もし本当でしたら、なぜ再来年竣工なのに値下げをするのでしょうか。
購入を検討しているので、ご教示いただきたいです。将来売ることも考えているので、資産価値が気になります。
竣工前値引きは期分け分譲だったら普通にあり得ますが口頭で値引きしますなんてのは言わないですね。値引きなしで契約した方の資産価値保護の面からも大きな問題になりますし、売らんが為に営業で値引きをチラつかせているのであれば裁判沙汰覚悟でしょう。こちらの物件の値引きについての真偽は不明ですが通常まともなデベロッパーであれば新築時（竣工後1年未満）の値引きは行いません。現地MRの家具一式サービスなんてのはよく見かけますけどね。
51戸だとELV1基で仕方がないが19階で高速1基というのはけっこう厳しい
100戸弱でも10階程度だと高速1基でも問題なくストレスない
ELVの台数は戸数よりも階数でストレスレベルが変わってくる
リヴィエール到津タワーを購入された方にお聞きします。
グランドパレス下到津も検討されましたか？
こちらのマンションを選んだ決め手は何でしょうか？
参考にしたいので教えて頂けませんか？
よろしくお願いします。
地元民です。ご参考に。
まず学区はタワーが到津小→板櫃中、パレスは清水小→篠崎中ですね。到津小は私の母校ですが坂の上にあります。清水小は平地で、松本清張の母校です。
大きな違いはバスのアクセスですかね。パレスは目の前に「金田陸橋西」バス停があり、これは旧路面電車通りを走る西鉄1番のバスのルートで、最近特快も停車するようになりました。ベンツ製の青い連節バスも通ります。小倉都心部に出るのが非常に便利です。到津の森・八幡・黒崎方面に向かうのも便利です。
タワーが面している道路は3号線の清水交差点と戸畑を結ぶこれまた重要な道路ですが、小倉都心部には出づらいです。3号線経由だと距離が長いし特快も無く時間が掛かります。結局旧電車通りまで出て「金田陸橋西」から乗る事になります。そう遠くはないものの、雨の日や荷物が多かったり高齢になったりするとキツいと思います。
逆に子供が明治学園に通うようなら、タワーの目の前の「小倉北特別支援学校前」から1本で行けるので便利です。まぁパレスもその1つ前の「東筑紫短大前」から乗れるのでタワーだけのメリットではないですが。パレスは交差点にあるので両路線とも使えるというのが強みですね。
一方都市高速の下到津ランプはタワーの方が近いです。通勤に都市高速を使ったり、戸畑方面に通うならタワー、小倉都心部方面へのアクセス重視ならパレスという感じでしょうか。
タワーは１面道路でしかも道路が細い。朝夕は混雑するかも。
戸畑側には出やすけど、逆の南区方面には出づらい。
グランドパレスは２面道路で、北側の道路と南側の道路に
駐車場の出入り口が２か所あるので車の出しれがし易い。
>>35さん
昨日現地に行って見てきました。
上の方のレスに「タワーの駐車場は南側の一方通行の道から出入り」とありました。物件のサイトを見てもはっきり書いてないので、ここでは南側の細い道から出入りすると仮定します。
正直言って不便だと思います。Googleマップで「下到津」と入力して現地付近を拡大して見て下さい。一方通行の矢印が表示されます。南側の出入りの細い道は西行きへの一方通行です。もし下到津ランプへ行くなら、最初の交差点で南に曲がって、旧電車通りに出て、「下到津」交差点で左折してランプへ向かわないといけません。これなら結局パレスと同じ事になるので、「パレスより下到津ランプに近い」というのは若干盛ってる感じになります。戸畑方面に行くにしても同じルートになるので、ぐるっと遠回りしないといけません。
旧電車通りを小倉都心部方面に向かうには先程の所から左折で行けるのでまだいいですが、八幡・黒崎方面に向かうのは大変そうですね。信号が無い所を右折で行かないといけない。旧電車通りは交通量が多く、右からも左からもバンバン車が来るので、右折して八幡方面に行くのはストレスですね。それを避けて信号がある交差点まで行って安全に右折するなら、最初の交差点で曲がらずに真っ直ぐ行って、「小倉西高校前」の信号まで行く必要があります。ただずっと細い道なので、歩行者や自転車に気を付けないといけないのでこれはこれでストレスですね。
また南下して3号線の清水交差点方面に行くのも大変そうですね。先程の信号の無い所からタイミングを見て3車線横切って「下到津」交差点の右折レーンに入らないといけない。車が多い時は難しそうです。これを避けるなら一旦左折して、すぐ美容院とファミコン屋の前を通る斜めの道に入って、信号で右折して南に向かうという手があります。ちょっと遠回りで無駄な動きになりますね。
パレスの方は逆に旧電車通りを小倉都心部方面に向かう時に右折で出る感じになるので両方向からの車に気を付けないといけないですね。八幡・黒崎方面に向かったり、3号線・清水交差点方面に向かうのは楽そうです。
通勤に車を使われるなら、どちら方面に向かうのかが重要ですね。Googleマップを見て車の動線をシュミレーションされるといいと思います。
追記
タワーから下到津ランプ・戸畑方面に向かうのに、一方通行を西に進んで最初の交差点で北に曲がればいいのではないかと思われるかもしれません。本当はその先の「特別支援学校前」の信号に出られれば一番早いのですが、この道は南向きの一方通行になっているので逆流できません。その先の川沿いの道も南向きの一方通行になっているので、結局いろんな道に阻まれて、下到津ランプ・戸畑方面に行く為には「下到津」交差点に出るしかないのです。裏通りから「特別支援学校前」交差点に出れないというのは結構イタイですね。これはデベロッパーは隠したい「不都合な真実」かもしれません。いずれにせよ、検討中の方はGoogleマップを見たり現地に行ったりして、一方通行の経路を確認される事をオススメします。
>>39さん
パレスのサイト見てきました。駐車場のレイアウトをちゃんと公開しているのが好感持てますね。36さんが書かれているように北側（旧電車通り）と南側（細い路地）に出入り口があります。
まず一番楽なのは旧電車通りを八幡・黒崎方面に行く場合で、北側から左折で出てそのまま真っ直ぐ行けます。到津のアルクに買い物に行く際もこのルートになります。3号線・清水交差点方面に行く場合は南側から右折で出て細い路地を進み、バス通りに左折で出て南下できます。この場合、信号が無いのでスムーズに通りに出れますね。
少し難しいのは旧電車通りを小倉都心部方面に向かう場合で、交通量が少ない時間帯なら北側から出て右からと左からの車に気を付けつつ通りを突っ切って右折する感じですが、道幅も広いですし難易度が高く事故のリスクがあります。自分なら無理に金田陸橋を渡らず、南側から出て路地を進んで日豊本線の踏切を渡って裁判所の前に出るルートを通りますかね。こういう時にも南側から出入りできるのがいいですね。
あと下到津ランプ・戸畑方面に向かう場合は、北側から出て何とかすぐに一番右の右折レーンに入らないといけません。交通量が多い時間帯は難易度が高いかもしれません。
ここはタワースレなのでタワーの補足もしておくと、タワーから到津アルクや八幡・黒崎方面に向かう場合は、昨日書いた「小倉西高校前」の信号に出るよりも、板櫃川沿いに進んで「下到津四丁目」の信号で右折するのが良さそうですね。タワーは東側のバス通りを出入り口にすれば少なくとも下到津ランプ・戸畑方面は左折で出てすぐに行けるのに、どうしてそういう設計にしなかったんでしょうね。21番のレスに「南側の道路を広げる」とありますので、それで一方通行を解消して両方向に通れるようになれば、バス通りにすぐ出れるようになります。タワーの南側の道路が一方通行のままか、両方向に変更するのかは結構大きなポイントだと思います。警察が許可するかどうかですね。
あと車関係で言うと、パレスは全て平置き駐車場で、タワーは51区画中32区画が機械式ですね。機械式は車を出し入れするのに待ち時間が掛かるし、メンテナンスコストも掛かるので、そこは考慮に入れる必要がありそうですね。
定期的にグランドパレスと比較して到津タワーにあまり良くない印象の書き込みをされる方々は、本当に購入を本気でご検討されている方なのでしょうか。
比較せざるを得ない関係にはあると思いますが、その物件が不利益になるようなことをわざわざその物件の板に書き込まれていることを不思議に思うと同時に、それだけ注目されている物件であることに、興味がわいてます。
どこの物件も一長一短あります。
あまり左右されすぎずに、自分の目で見て、判断の上で購入するかどうか決めたいと思います。
よく見るとタワーの公式サイトに敷地配置図が載っていました。
ttps://www.riviere.gr.jp/mansion/rv_itozu_tower/plan.php
これを見るとやはり車の出入りは東側のバス通りではなく、南側の細い路地ですね。この図に一方通行を示すと思われる矢印が描かれているので、南側の道は西行きの一方通行のままという事でしょうか？ もしそうだとするとやはり下到津ランプ・戸畑方面に行くには一旦南下して電車通りに出て「下到津」交差点をぐるっとUターンするような形になります。そうするとサイトに強調されているように「下到津ランプまで1分」というのは若干難しいように思うのですが。もし本当に「下到津ランプまで1分」を実現するなら、南側の道の一方通行を解消してすぐにバス通りに出られるように警察と交渉した方がいいように思います。
ちなみに上のページの下の方に「北側立面図」が2個あります。おそらく左側の図は「東側立面図」の間違いではないかと思います。
マンションや一軒家の部屋は東向き、南向きが人気です。なぜなら、日光を浴びることで目から入った光刺激が松果体からのメラトニンホルモンの分泌を停止させ、体内時計がリセットされるからです。
ここはCタイプ、Dタイプは南側の窓からかろうじて朝日が入ってきそうですが、AタイプとBタイプは残念ながら爽やかな朝日を浴びれそうにないですね。買うならCタイプ、Dタイプの一択かなと思っています。
しかもAタイプは一番エレベーターに近いから、常に家の前を他人が行ったり来たりしますね。その意味でもCタイプ、Dタイプはエレベーターから一番遠くて、家の前を他人が横切ったりしないのでよさそうです。
結局南側の一方通行はどうなるのでしょうか？ 現地を見てきましたが、道路の幅が広がった様子もなく、このままでは警察はとても両方向通行可の許可は出せないと思います。両方向から同時に車が来たらさばき切れず、正面衝突します。また戸畑・下到津ランプ方面から南下してきてマンションの駐車場に入ろうとする場合、バス通りを横切って右折しないといけないのですが、バス通りは交通量が多いので車が途切れるのを待たなくてはならず、その間ずっと右車線を塞ぎ続けるので後続車に迷惑で気を遣いますね。徒歩やバスメインで生活する分にはいいと思いますが、毎日通勤で車を使う方は現地に行って車の動線をよくよく確認した方がいいと思います。
また現地を見てきました。南側は一方通行の元の狭い道幅のままで新しい排水溝や縁石の工事が進んでいました。許可が出たらこれを全部壊して工事をやり直すのでしょうか？ あとそもそも西側に隣接している民家はそのままなので、民家前の道は広げようがないと思います。南側の道は結局どういう扱いになるんでしょうかね？
>>56さん
両方向通行への変更はまだ警察に申請すらしてないんですね！ びっくりしました。もし申請が通ったら今折角新しく作ってる外構を全部壊して道を広げるんだと思いますが、その間は駐車場への出入りができなくなりますね。だとすると入居開始前に工事するのでしょうか？
タイムスケジュールとしては建物完成、法務局に登記、警察に申請、許可、外構工事やり直し、公道拡幅完成、入居開始、という流れでしょうか？
あと19階建て高級タワマンらしくコンシェルジュが常駐してくれるようですね。日常生活ではコンシェルジュを利用する機会はあまりなさそうですが、その人件費を含む月々の管理費は大体幾らくらいなんでしょうかね？ 気になります。
見学行ってきました。
エレベーターが広めでいいですね。
ロビーのデザインも良くソファも素敵でした。
お部屋の仕様もいいと思います。
個人的にはリクシルのキッチンがとても気に入りました。
また現地を見てきました。焦点の南側の道路は一方通行のままで変わっていませんでした。縁石、排水溝、白線が綺麗に整備されており、今後これを壊して道路の拡張工事をするとは考えにくい状況でした。駐車場には車が何台か停まっていて、既に入居者もいるようで、この状況で今から道路を広げる工事をするのでしょうか？ 推察するに、警察に申請したが結局許可は下りず、一方通行のままで工事完了という事ではないでしょうか。現在どういう状況なのか、情報をお持ちの方は書いて頂けると検討者への参考になると思います。
もし一方通行のまま固定されると、マンションの駐車場を出て下到津ランプや戸畑方面に行くには下到津交差点をぐるっと迂回しなくてはならず、遠回りになりますね。また一方通行の先の道は非常に細くて見通しが悪く、他の車や歩行者とぶつからないか神経を使いますね。今考えるとやはりバス通り側に駐車場の出入り口を作った方がスムーズだったように思います。せめて出庫専用でもいいから車がすぐ左折でバス通りに出られるようにしておけば下到津ランプや戸畑方面には出やすかったと思いますが、後の祭りですね。毎日通勤で車を使われる方は現地周辺を実際に歩いてみて、一方通行や道幅など確認される事をお勧めします。
グランドパレスは駐車場から旧電車通り側と南側の2ヶ所の出入り口があるので車の流れが分散されそうです。逆にタワーは南側の細い一方通行の路地しか出口がなく、今後「完売御礼」になったら朝は敷地から出る車がつかえて渋滞しないかな？と少し心配になります。
あとグランドパレスは全戸南向きですが、タワーはA, B, Eタイプは完全西向きですね。朝日が入ってこなくて、午後は強烈な西日にさらされるので真夏は室内が暑くならないかな？と少し気になります。買うなら南にも面しているC, D, Fタイプでしょうね。
それよりタワーとグランドパレス両方の致命的な弱点は徒歩圏内にスーパーが無いことです。買い物には車が必要になります。2台持ちなら良いですが、1台しか無ければ週末に買いだめするか、旦那さんが仕事帰りに買ってくる必要がありますね。その点、上到津エリアの方がアルク・サンリブ・スピナのスーパー3つとドラッグイレブン・サンキュードラッグの2つがあって買い物は便利で、到津の森公園の動物園にも気軽に散歩感覚で行けて、住みやすいような気がしています。
朝の駐車場の出入りに関しては、みんなが一斉によーいドンで出るわけではないので、渋滞の心配はないと思いますよ。
以前南向きのマンションに住んでいましたが、西日にさらされることは無かったけれど昼間は眩しくてテレビが見にくく、あえてカーテンを閉めていました。
西向きは夕陽が綺麗だし、どの向きも一長一短だと思います。
お好みで選べばいいのでは？
スーパーに関しては今どき歩いて買い物に行く人は少ないでしょう。
歩きだとたくさん買えませんしね。
タワーもグランドパレスも強いて言えばグリーンコープが歩いてすぐですね。
上到津エリアに比べて、タワーもグランドパレスも高速の入り口が近くてとても便利だと思います。
車で買い物に行くにしても、スーパーと近いか遠いかは重要なファクターかと思います。ちょっとした買い物や、何か買い忘れがあった時でも近いとパッと行けますが、遠いと面倒。また遠いと夏場にアイスを買っても帰る間に溶けます笑
スーパーは、重要なファクターではありますが、ある程度ドラッグストアで代用できると思います。
そう考えると到津は、結構良い場所だと思うんですよね。
そのうちスーパーとかできたら尚良しでは。
また現地を見てきました。最大の懸案事項の南側の一方通行の道ですが、よく見ると電柱が1本立っていて、道幅を余計に狭くしています。もし仮にこれからマンション敷地の一部を道路に転用して拡幅したとしても、電柱があるので車が2台すれ違うのは難しいと思います。電線が地中化されない限り無理でしょう。結論としては「警察は両方向通行可の申請を却下し、今後拡幅工事の予定は無く、一方通行のままで固定」という事で宜しいのでしょうか？ 既入居者様など、情報をお持ちの方がいらっしゃいましたら是非お願いします。
公式サイトにある2023年8月30日公開のチラシ（PDF）を見ると「総戸数51戸 販売戸数16戸」って書いてありますね。約3分の1が売れ残っているということでしょうか？？ たしかに近くを通ると機械式立体駐車場はガラガラのようですが。。
住む前からここを参考にさせていただいています。
住人ですが、想像以上にとっても住みやすいです。
小倉方面、到津方面、戸畑方面にもそれぞれ信号がある道があるのですごく便利です。小倉に出る際は、横断歩道を渡ってすぐに金田陸橋西のバス停があるので、10分おきに小倉方面のバスがでています。向かいにガソリンスタンドもあるので、旅行等の際もガソリンを入れてすぐ高速に乗ることができます。渋滞時も、中央分離帯のスペースがあるので駐車場に入る際の右折もスムーズにすることができます。まだ住人が少ないこともあるかもしれませんが、エレベーターや駐車場の出入口の混雑も今のところないです。
西陽がやはり暑いな、、と思うこと以外は今のところ満足です！
ここは駐車場がほとんど雨ざらしってのもツラいね～
乗る時も濡れるし、買い物から帰ってきても濡れながら傘をささないと。
しかも立体駐車場だと出し入れの待ち時間が長い・・・！（雨の日はツラい）
グランドパレスの方は1階と2階の分譲駐車場は屋内なので雨でも濡れない。
3階の賃貸駐車場のみ雨ざらし。
まあ、それぞれメリット、デメリットあるよねー。立地、値段、日当たり、間取り、駐車場、部屋の設備等、完璧なマンションなんてそうそうないわけだし、どこに重きを置くかじゃないですか？
気になるところばかり挙げてたら、どこも買えないですよ。
マンション管理士さんの最近の記事で、敷地内に駐車場棟を作ってるマンションの事が書かれていますね（パレスさんの事？）
これ読んで、駐車場に関してはそれぞれ一長一短だとつくづく思いました。
問題の無い所なんて無いのでは？
マンションはトータル的に見て、自分のニーズに一番合っている所を選べば良いのではないでしょうか？
10/2付で公式サイトに新しいチラシのPDFが掲載されました。「総戸数51戸、販売戸数16戸」ってことは。。アレッ！ 8/30付のチラシと数が変わってない！ 9月は1戸も売れなかった？ 残り16戸を売り切る道のりは遠い・・！
グランドパレスとリビエールのどちらかで検討中です。
個人的には、リビエールの方へ少し傾きつつありますが、どちらが良いでしょうか？
どちらも一長一短あると思いますが。
リヴィエール到津タワー 総戸数51戸 販売戸数16戸 売れ残り率31.4%
グランドパレス下到津 総戸数99戸 販売戸数14戸 売れ残り率14.1%
急がないとパレス完売しちゃう
でも実際板櫃川から近いですよね。万一氾濫して水浸しになったらここの機械式駐車場の地下に格納されている車は水没する危険性があるので、早めに出庫して避難させる必要がありますね。
隣接する御幸公園からリビエールさんの立体駐車場がよく見えます。4層目、5層目にも車が停まっているのが見えます。あんな高い位置からだと地上レベルに降ろすのに時間がかかりそうだし、燦々と直射日光を浴びて、雨・風にもさらされて、劣化が進むんじゃないかなと、見るたびにいつも心配しています。
リヴィエールを悪く言ったり、パレスを悪く言ったりしている方がいますが、どちらも買うことができない可哀想な人なのだと思います。買って住んでいる人は、どちらも悪く言ったりしないと思います。
妬んでいる暇があるなら、違う事をされたほうが良いと思いますよ。
機械式駐車場は2階式とか3階式が多いけど、ここは5階式。それだけ車の重量の荷重が多くかかるから、下層のフレームの歪みが無いかとか頻繁に点検する必要がある。
また小規模なマンションなら屋根付きの屋内で2階式とかあるけど、ここはモロに屋外なので、サビ・腐食・汚れ・飛来物の詰まりとかのリスクも気にする必要があり、メンテナンスコストがかかる。
機械式は万一不具合とかで動かないと車が出庫できなくなるので怖い。
シャッターゲートって停電した時はどうなるんでしょうか？
自家発電で開けるんですか？
その時はしばらく開けっぱなしになるんですかね？
普通に出入りする時は、一台出るごとに閉まるんですか？
だとしたら朝とか時間がかかりそうですね。
メリット
・西向きなので皿倉山に沈む夕焼けが綺麗。
・特別支援学校前バス停が目の前なので、南北方向のバス移動は便利。
・大きく売れ残っているので強気の値下げ交渉が期待できそう。
デメリット
・西向きなので朝日が入らず夏の西日が強烈に暑い。
・金田陸橋西バス停が遠い。特に黒崎八幡方面は3個も横断歩道を渡らないといけなくて、それぞれで信号待ちが発生。東西方向のバス移動は不便。
・大きく売れ残っているので、将来売却する際に買い手を見つけるのが困難で負動産になるリスク。
・板櫃川激近物件なので、将来的な水害発生リスクあり。
・徒歩圏内にスーパーが無く買い物に車は必須。
・それなのに機械式駐車場。
・下到津ランプは直線距離では近いものの、実際に車で行くには大きく遠回りしないといけない。
>>193 評判気になるさん
書いている内容を見てわかりませんか？
メリット
真西ではありませんし、全戸夕焼けが見えるの？そもそも見たい？
南北方向のバス移動は便利。これは事実です。東西方向のバス停も同じくらいの距離ですよ。東西方向だけ遠いと言ってるのが不明。
強気の値下げ交渉が期待できそう。→できるかどうか不明。希望的観測ですよね。
デメリット
西向きなので朝日が入らず夏の西日が強烈に暑い。住民ですか？住民の方が言うなら事実かもしれませんが、住民ではないですよね？
確かめた内容ですか？
金田陸橋西バス停が遠い。東西方向のバス移動は不便。→南北は便利なのに東西は不便？同じくらいの距離なのに？バスの本数が全く違う等があるなら、不便かもしれませんが変わらないですよね。意味不明です。
将来売却する際に買い手を見つけるのが困難で負動産になるリスク→今、残り戸数が多いのと将来売却時の状況はイコールではないですよね。
将来的な水害発生リスクあり。→ハザードマップ見てリスクがない所に住んでください。
徒歩圏内にスーパーが無く買い物に車は必須。だいたいの方が車で行きませんか？近くに住んでても車使いますよね？歩いて行けたら便利だねと言うだけの話。
機械式駐車場。→機械式駐車場ですよ。嫌なら機械式じゃない所に住んでください。
下到津ランプは直線距離では近いものの、実際に車で行くには大きく遠回りしないといけない。→大きく遠回りするとどのくらいの時間差がありますか？30分も1時間も差があります？
数分ですよね？遠いですか？数分が遠いのは181さんの感覚ですよね。
