プラウド草津ってどうですか？

そんなに明確に比較されたらブランズのほうが良くみえますね。
ご丁寧にありがとうございます。
ブランズの営業マンさん。

ブランズ正式価格発表。
第一期　3850━6580万円　最多5000万円台
（14戸）予定販売戸数　100戸
予定価格より61.02m2 3階が3600万円台が3850万円　　　97.39m2 14階が6300万円台が6580万円　大幅上昇です。
かなり強気、プラウドにも影響。

普通にでてる数字で比較したらブランズの営業に見えるんですね。ちなみに南草津は検討対象外なのでブランズは買わないです。プラウドの検討の為に比較しにいった結果、プラウド高いなってなってしまいましたけど。

>>582 通りがかりさん
書いてくれた2つでも坪210万と坪220万でしょ？だったら駅2分であの仕様だったら別に違和感無い気がするが。プラウドは駅距離と駐車場＆仕様が弱い分、それ以上には出来なさそうな。。。

ブランズシティ南草津は駅前立地で戸数も大規模マンションの為、地元層よりも大津市、京都市内などの広い地域からお客さんを集めれることができているので1期分譲で供給数が100戸分譲できていて好調なのでしょう。一方プラウドは駅徒歩9分と広い地域から集めるには遠い駅距離ですので、近隣の学校区内の客層でどこまで販売を進めれるかが勝負ですが、あいにく草津小学校区は駅から遠い賃貸が多い為、家賃もそこまで高くなくここの価格にはついてこれる人が少ないでしょうね。
早期完売目指すなら予定より値段を大幅に下げて供給するか
野村不動産のブランド力で戸建てからの買い替え層、大手信者の年配富裕層を大幅に取り込んでいくしかなさそうです。いずれにしても完成までに完売は難しいでしょう。

逆にプレサンスは駅距離は同じくらいで、立地もここより劣りますが
価格面、駐車場完備など近隣賃貸層のニーズにあったものを展開している印象ですので完売は早いでしょうね。

ここのマンションのスレが盛り上がっていたので検討者ではないですが
コメントしてみました。
参考までに、

プラウド草津　管理費196円/m2, 修繕積立 125円/m2
ブランズシティ東草津　管理費 147円/m2, 修繕積立 100/m2
あくまで入居時点の予定だとしても、プラウドはディスポーザーも無いのにこれだけ差が付くものなのかね？(月額にすれば75m2で合わせて5.5千円程度の差ではありますが)
スケールメリットがそれだけ効いて来るって話ならそれまでだが。

>>586 坪単価比較中さん

全ての費用が87戸で割るか217戸で割るかの差ですね。仮に管理内容が同じとしたらプラウドは戸あたり2.5倍のかかります。もちろん土地の面積、建物面積等々違うので単純に比較できませんが、ここが低層階建てならもっと高いでしょう。

>>587 通りがかりさん
プラウドはエレベータ2台に対しブランズはあの戸数で3台だったり、ゴミ置き場とか共有スペースとかは戸数とダイレクトに比例しないから一番コストの掛る人件費面で大規模の方が有利になるね。あとは別エリアのプラウドも並行検討しているけど、ディスポーザー無しでここ同様に近隣物件と比べると管理費は高めの傾向。なんでそういう方向性にしているのかはモデルルームで営業に聞いてみたい。

>>582 通りがかりさん
坪208━226万円ですね。プラウドはここまでの価格にならないと思いますが、ブランズの一期販売状況見て正式発表ですかね。共に大手なので竣工までに売れればいい戦略なのでしょう。

本日の日経新聞記事
これが今の市場ですね。

住宅価格が上がっている背景には人件費や原材料費の高騰があり、建築コストの高いマンションの価格への影響が大きい。さらに、タワーマンション開発を手掛けている大手デベロッパーは資金的に余裕があり、マンションの価格設定に強気で、売り急いで価格を下げたり値引きをしたりしない。こうした状況が変わらなければ、タワーマンションをはじめとする新築マンションの価格は高止まりし、当面下がることはなさそうだ。

>>590 評判気になるさん
8/2の記事 買い手側の部分の抜粋です。
個人的には、内容に違和感はないですね。

コロナ禍で在宅勤務が定着するなか、「脱・賃貸住宅」の意欲が強まった。
ファミリー層は郊外の広い新築や中古のマンション・戸建てへの関心が高い。
富裕層や共働きの「パワーカップル」などは都心部の高額物件に触手を伸ばす。
(中略)
足元の価格上昇についていけない人が顕在化し始めたという。
都心の高額物件は高所得者層により根強い人気が見込まれるが、
郊外物件を中心に徐々に買い意欲が薄れてくる可能性がある。

>>585 デベにお勤めさん
ブランズシティはやはり駅前新築とあって価格が高くても好調のようですね。ただ南草津なら築浅中古も少し待てば出てくるのでそれを買った方が価格は1000万円以上安そうですね。

プラウドは野村不動産にしては珍しく苦戦を強いられそうですね。事業担当者の方は草津のマーケティングを見誤ったとしか言いようのない企画ですね。
ただ完成後1年くらいかければ周辺の物件相場も
プラウドと変わらなくなってくるでしょうし
時間をかければ売れるでしょうね。外で借りてる駐車場も大量にあるだろうから販売経費考えると値引きしてでも早く売った方が得なケースもありそうでしょうし、いずれにしても焦って手を出さなくてもじっくり考えれる物件ですね。

>>592 マンション掲示板さん
「外で借りてる駐車場」って住民用に予定されている外部駐車場の事ですかね？であれば竣工後あたりからの契約でしょうし、固定部分は販売経費ではなく区分所有者による管理費からの支出で賄う事になる(その上で利用者から利用料徴収)のでその部分で値引き云々とは関係しないでしょう。
ここ検討してる方の大半は安くなるなら間取りや階層等の条件気にしないって属性ではないでしょうし、第1期とか希望条件で選べる部屋をサクッと購入される気がします。前者のような割り切りの出来る方なら待ちもアリかもしれないですね。

敷地外駐車場料金は敷地内よりかなり下げて設定し駐車場所有者に払う差額は管理費で埋める事になるでしょうね。外がかなりやすければ納得される方も出て来そうです。それほど駐車場のことネックではないかもわかりません。

>>594 通りがかりさん
駐車場は車持ちからするとどう考えてもネックでしょう。
ネックと分かった上で購入するメリットがなんなのかが重要です。

駐車場借りる予定なかったしあまり聞いてませんでしたが、場所は確保するけど嫌なら自分で他を契約してもいいと話されてた気がします。個人契約っぽいので管理費とか価格には影響しないのでは？

>>596 評判気になるさん
外部確保駐車場はマンションで一括契約のはずなので、利用者がいなければ管理費収入が減るので管理費支出にも影響出ますよ。もちろん他の駐車場契約はどのマンションでも同様に自由ですが、自分のマンションで駐車場の枠(外部確保含め)が取れるなら費用面でもそれ以外を選ぶメリット少ないのでは？抽選に漏れたら仕方ないですが。

>>594 通りがかりさん
そのような管理費の使い方は、車を持たない方の理解を得るのは難しいでしょう。

>>598 匿名さん
たしかに。だから管理費高いと言われても納得できないですね。
ここの入居者は車を持たない方が結構いそうです。車持ちのかたは検討すらしづらいマンションのようですので、車持ってない人に合わせた管理計画の方が共感を得られそうです。

>>598 匿名さん
それ言い始めたら敷地内駐車場自体もダメってなるんじゃない？1階の住民の方のエレベーター費用負担も然りで、集合住宅を選択するってのはそういう部分もひっくるめて考えるモノかと。

>>594 通りがかりさん

なるほどだから敷地内駐車費9000━14500円に設定されているのですかね？機械式駐車場にしては高いと思いました。

>>600 匿名さん
管理規約次第と思いますが、
敷地内駐車場は、整備運営などにかかる費用として管理費とは別に駐車場の使用料を払っています。
同様に外部駐車場も要する費用は、使用者が負担と考えました。
逆に補助を出すとすると、どのような考え方になるのでしょう。
また、それを認めると、１階のEV費用を免除などに広がりそうです。

いずれにせよ、費用を負担する購入者(住民)が納得するかですね。

>>600 匿名さん
ここのマンションは車持ちが検討しにくいので
車持たない人が多数派だと思うので不満でると思いますよ。
車が止めれるマンションなら車を持ってないのが少数派なので不平不満は出にくいですね。
エレベーターも1階住戸はたしかに利用しないので
同じ理屈ですけど、1階を契約する時点でそこは納得済の人が買うので問題にならないかと。

現時点での物件概要でも駐車場の台数も利用料金も開示されていないので、今後の相談会での希望状況などを見て外部駐車場の確保の要否や料金設定等を擦り合わせしていくのでしょうね。意外と内部駐車場の機械式32台＋平置き1台で間に合っちゃったりしたりして。

>>602 匿名さん

いろんな考え方がありますが、投稿の中にはマンションは気にいっているが敷地内駐車場が少ないのがネックだと言う意見もあり、車所有者が敷地内抽選に外れた場合の不公平感の緩和対応として考えた場合こう言うやり方もありと考えた訳です。敷地外負担分は割高な敷地内駐車料金より負担すればいいと考えます。野村も購入希望者のネックが駐車場とするならその辺も考えているんじゃないですか?

>>604 評判気になるさん
そうですね。逆に販売期間がかなり長期化しても
それでいける人達が入居してくれた方が良さそうです。販売経費など考えたら損益分岐点はあるだろうから難しいかもしれませんが、、

>>604
草津市はマンションの駐車場に対して付置義務があるので契約者が少数だから
外部駐車場なしでよかったー。とはならないはず。
外部契約であっても必ず一定割合を持っていないといかんと思います。

>>607 坪単価比較中さん
気になったので草津市のサイトも見たのですが附置義務についてハッキリ書いてあるのが見当たらず、下記のようなサイトだと駐車場附置義務については「無し」のように見えるのですが、どこかに条例の記載サイトあれば教えて頂けるとありがたいです。
https://jourei.jyunpo.com/25c1kusatsu.html#tyusyajyo

記載サイトはわかりませんが、野村の営業はここは附置義務80％と言ってたと思います。

>>609 マンション検討中さん
だとすると70台分ですか。敷地内が604さんの書いた通り33台分だけだと外部駐車場確保費用ってやはり管理費負担重たそうですね。もちろん利用者の使用料と相殺される分はあるでしょうが、8割となると未利用の部分も出てくるでしょうし、空き駐車場に固定費用が出ていくかもしれないって駐車場オーナーしか得しないシステムですね...。(空いてるからってマンション住民以外への貸与も管理費収入管理面から出来ないだろうし)

さすがに野村に確認するしかわからないですね。管理費の内訳とか次モデルルーム行ったら聞こうと思います。

>>610 買い替え検討中さん
しかも野村に聞くと外部で確保しているのは物件から徒歩5分くらいのところみたいです。私は敷地内当たらなくて、外部駐車場だとしても
物件近くで駐車場の空き出たらそっち借りようと思ってたのですが、管理費に係ると言われちゃうと厳しいなあ、、、この口コミ見るとこの物件はやはりなしかなと思ってきた。　外部駐車場徒歩5分はきつすぎる。

正しくは徒歩6分だと思う。車寄せは外部駐車場の人も自由に使えるから荷物と家族はそこで下ろしてってことはできるけど、一人で外部駐車場におきにいって6分歩くって、車使う頻度にもよるけど厳しいな。しかもそれが管理費とかにも影響してるとすれば、不便で高いってことになるし、車持ってても持ってなくても厳しいかも。自分は車乗らないし駐車場問題関係ないから買うつもりだったけど、やっぱり管理費とか駐車場のこととかちゃんと確認してからだな

>>613 マンション掲示板さん

私も悩んでいます、外部駐車場てどの辺ですか？

外部駐車場の場合、前面道路が一方通行なのが痛いですね。

一方通行の手前側に駐車場がある場合
　→買い物帰りに荷物をマンション前に下ろしてもう一周して帰宅
一方通行の通過後に駐車場がある場合
　→家の荷物を車に乗せたい場合は一周回ってからマンション前で積む

>>614 検討中さん
ごめんなさい。詳しくはわからない。線路沿いって言ってた気がするけど

>>616 マンション掲示板さん
今、グ━グルア━スで調べました。私も線路沿いと聞いていましたので、ありました、400m━480m内に結構止められそうな場合が。

駐車場が少ないから最悪年配の方とか駐車場いらない人が多ければ問題ないと思っていましたが、そうではなく外部確保の駐車場も管理会社で一括契約で誰か契約者がとめないとその分契約者負担の管理費が高くなるということですよね。
引き渡し後も80％を維持しないといけないのは微妙ですね。管理組合で変更可能なのかな？
それってかなり大きな問題で解決できないです。
夏季休業とってる場合じゃないやん、気になっても聞けない、、

>>618 マンション検討中さん
外部駐車場が管理費とかに影響するかの話は聞いてないからわからないけど、附置義務は条例だと思うから、管理組合は関係なさそう。
ネットで調べると、この条例のせいで使ってない駐車場が撤去できない問題もあるみたい。

野村プラウドだから注目高いけどここまでイチャモンつけられる物件も珍しい。
コスパ悪すぎるのとゴミ問題と駐車場問題、逆にここのいい点って何ですかね？
駅近というには微妙な距離ですし、静かさくらい？

87戸でEV２台と大目に感じたので保守(管理)費を考えてみました。
相場がわからないので↓より、保守費用80万円/年台としました。
https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/10148021415...

プラウド草津 87戸 2台 766円/月台　1,533円/月2台
南草津某 217戸 3台　307円/月台　922円/月3台

京都市内には、7階ですが88戸で１台というものもあり気になったのですが、
あくまで保守費だけですが、思ったほどではなかったです。

いい点
プラウドというブランドネームによる高額設定で一般人と貧乏人を排除し、ごちゃごちゃ言わない富裕層だけを住ませる設定に自然になるシステムを構築できたこと

駐車場の附置義務って一応「義務」とは付いてますが実際には許可取得時のもので、入居開始以降は実状に合わせ住民の陳情書などで緩和されるケースも多い模様。要はマンション住民の転居(入居)に伴って既存市民の駐車場利用が圧迫されるのを回避するのが目的の条例なので、車利用者が附置義務率より少ない事が示せれば、寧ろ無駄に空き駐車場を発生させる附置率の遵守は意味が無くなるって事。ま、そりゃそうだよね。

参考になります。
しかし、既存市民の駐車場利用が圧迫されるのを回避するのが目的の条例なのに
周囲の駐車場を借り上げても良いってのは条例の穴なのでしょうかね。

だって市からしたら転入市民の増加は税収UPですからね。でも外部駐車場を借り上げる形での附置率遵守はマンション契約に二の足を踏む検討者を出しかねないので、本来はデベもやりたくは無いでしょうね。そこら辺も含め、契約希望者の間の駐車場利用希望者が敷地内設置分で収まるはずってデベ側の算段もある気がします。(現時点では確約出来ないので外部駐車場の話とかもせざるを得ないでしょうが)

>>622 マンション検討中さん

ごちゃごちゃ言う富裕層もいるんですよ。あと、外国人が、買い漁ってるって言う話もありますからね。

>>622 マンション検討中

裕福な人ほど情報をたくさんもっていますから、きちんとマンションの管理費など精査するのですよ。
でなければカモられるのでね。
ちなみに一般人や貧乏人を排除と言いますが、完売しなければ値下げもしますからね。今でも一般人にも十分買える値段ですよ。
富裕層気取りには住んでほしくない。
まともな感覚の人に抽選が当たるよう野村不動産の営業さんも上手くコントロールしてもらいたいですね。
トラブルメーカーになりますよ。

大丈夫です。
抽選になんかなるわけないじゃないですか。
なぜ抽選するか意味分かっておられますか？
人気のマンションで希望が被った時に抽選するのに、この物件は選び放題ですよお客さん

>>628 マンション検討中さん

ご存知ですか？
希望が重複しているかしていないかはデベしか分かりませんし、抽選に「する」方法はあるんですよ。
トラブルをおこすような変な客は抽選で…

>>629 匿名さん
リアリティを感じないので、もう少し具体的に説明していただけませんか。