ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

リセール成功のシナリオを考えると。。
例えば坪340弱の76平米7500万を契約する。
そして他人物売買で9500万で即売り出す。
やはりこの地域では1億を超えるとさすがに厳しい。
ドレッセタワー自体は駅直結タワマン人気で比較的スムーズに売れて行く可能性が高い。
竣工前未入居売り出しだとそう簡単には売れないだろうが入居が近づけば買えなかった人がやはり欲しいと焦って高くても買うだろう。
市場動向も影響するがあり得ないシナリオではない。。
これなら高額の管理費も最小限で済む。

>>689 マンコミュファンさん
坪340の部屋は条件悪い部屋しかないですが、駅直結ならあり得ると思いますか？

2LDK氏の住むラボ投稿だとこの部屋はコスパも良さそう。
>>南東角部屋のため、リビオ綱島の影響はなく、現地や地図を見る限りでは、低層でも比較的離隔は取れており圧迫感は感じません。にも関わらず、同じ3階でリビオ綱島の影響を受ける南西角の70Aとほぼ同じ単価設定となっています。
https://www.sumu-lab.com/archives/13979/

11年目、21年目に12,000円/平米の修繕積立金の追加拠出ありって聞いたけど本当？
本当なら維持費高すぎて撤退ですわ

そりゃ計算上はそうなりますよ。
自分が昔住んでた普通のマンションでは1回目の大規模修繕で一時徴収金40万ほど取られ2回目の大規模修繕で60万徴収とかなってました。
その他、立体駐車場解体埋め戻し問題も出て修繕積立金がタワマン以上になったりしましたね。
結局あわてて売却しましたが。。。
途中、買い取り業者に買い取り拒否されたり大変でした。
現在のほとんどの新築マンション初期設定で修繕積立金は最初は安く次第に上がる提案になってます。

価格→高い
管理費→目が飛び出るほど高い
修繕積立金→当然高いし更に10年後20年後の一括徴収あり

マンション暴落評論家じゃないけど、維持費払えなくなる世帯結構出てきそう
ここまで維持費が高いとリセールにも悪い影響がありそうな気がしますね
10年後に維持費が新築時よりさらに高くなったこのマンションを坪400で買う人がいるかよく考えた方がいいかも

ハルミフラッグも維持費高くなかったっけ。
エクラスも値下がりする気配ないよね。
そもそも維持費気にするレベルの層がタワマンに手を出すのが間違い。

>>693 マンション検討中さん

普通はタワマンは修繕費も高い分、スケールメリットがきいて一時金徴収なんて想定外がなければそうそうないですよ。特に、ディベロッパー作成の楽観プランでも、そうなら実態はもっと大変かと。戸数が少ないのがきついんでしょうね。

リセールできないマンションって感じですね。10年後、20年後にこのマンションに住みたいという人が現れるのか。一生このマンションを持ち続けますという人しか買えないですね。相続する子供達に恨まれそうですね。

段階的な積立金の値上げと別に最初から一時徴収を見越すタワマンは聞いた事がないかも…。ちなみに昨今のタワマンは管理組合がしっかりしてれば、5?10年目のどこかで30年か50年までの修繕積立金を均等徴収に切り替えてます。小杉でも知る限り4棟くらいはそうなってたかと。

デベ側が提案として設定している修繕積立のプランはA案、B案、、、となってる事が多いです。
デベによっては修繕積立金がゆっくり上がる代わりに一時金徴収ありとなってるプランがあったりします。
もちろん提案なのであって最終的には管理組合の判断になります。
早めに売却予定の人は嫌がるでしょうけど入居後は管理組合が修繕積立金の均等化をぜひやって欲しいですね。
結局、なぜ初期設定で修繕積立金を安い設定にしているかはデベ側が高いと売れにくいと判断しているからでしょう。

水素インフラに51の共用施設がある晴海フラッグも真っ青の高額な管理費修繕積立金に閉口しています。
こっそり新綱島駅の維持費も含まれてるのではないかと疑ってしまう高額さですが、購入するまで真相が明らかになることはないのでしょうね。

坪単価に加え管理費修繕費まで。まったく買える気がしませんが、綱島愛が試される素晴らしいマンションですね。既に伝説を残しつつあり、その行く末を楽しみに見守っています。。。

>>701 検討板ユーザーさん
飯島愛に見えた。
飯島直子の実家は近い

綱島愛を持ってる人って綱島のどこに魅力を感じてるんですか。
取り立てて優れてるところが正直見当たらないのだけど

実家が綱島にあるとか地縁がある方がターゲットでしょう。地縁がない人は選ぶ理由は無いなと

>>695 匿名さん
ここの維持費って港区の超一等地の低層高級マンションレベルだからなあ。気にしない層が綱島にどれくらいいるのか

ドレッセタワーの修繕積立金に関してストーミオさんという方もTwitterでつぶやいてますね。
となると、やはり少なくとも10年目で住み替えが賢明か。。。

>>ドレッセタワー新綱島
驚愕の事実。
追い打ちならぬ追い”修繕積立金”
26年目以降788円/㎡
11年目、21年目に12,000円/㎡
※30年計画のため、それ以降は未定
もう無理嬉し泣き
https://mobile.twitter.com/stormio_cond/status/1434870438123884545
(注)70平米に換算すると月55160円(26年目以降)
一時金徴収84万円(11年目、21年目)

>>706 匿名さん

10年で住み替えだと自己資金いくら入れるかにもよりますが残債われしますよ。
しかも修繕積立金がこれだけあるマンションの中古を誰が買うのかって感じもしますし。

ドレッセタワー武蔵小杉もバカ高い管理費修繕費になるのだろうか。あちらも160戸だし、周辺タワマンと比較されるから最低限の施設（コンシュルジュ、各階ゴミ捨て場、ラウンジくらい）はいるだろうしなー。駐車場も土地面積的にさして多くはないだろうし。

やっぱ東急にタワマン作らせるのは無理やったんや...

管理費修繕費が高いという理由で10年経って値下がりが激しいタワーなんて聞いたことない。特に駅直結なら皆無じゃないか。
ちなみに修繕積立の一時金なんて予め示してくれるなんて親切過ぎないか？普通うやむやのまま管理組合に丸投げで販売するぞ。
ちなみに今住んでるマンションは管理会社変えたりして管理費を7割にまで落とした。
やばいのは20戸とかでスケールメリットなくて修繕費が年々爆上がりしてるケースな。もっとやばいのは修繕費安いままで廃墟一直線のマンション。

>>709 マンション検討中さん
タワマンは500戸くらいないとスケールメリット生まれない。非分譲住戸の管理費を低く設定されている可能性もありそう。

>>710 匿名さん
聞いたことないのは当然。
ここまでの初期設定高いのに、さらに上乗せかつ一時金必要なタワマンが皆無だから。駅直結とか関係なく、首都圏タワマン全般でのお話。
それがちゃんと購入検討者に伝われば良いんだけどね。

10年後に100万とかどうでもよい。
こんな小金を気にする層が弾かれるならむしろ歓迎。

はい、綱島に魅力を感じる富裕層がどれだけいるか、貧民としても興味がつきません！昔の2chで流行った、
　祭　り　の　予　感
というAAを思い出せたのも本物件のおかげです。本当にありがとうございました。

東急駄目だったなぁ
立地が良いだけに残念。
台無し台無し

もうちょっと敷地ひろげるなり、容積率緩和を自治体から引き出すなりして、スケールメリットをだせなかったのだろうか。新駅直結で商業施設付きにしては小規模感が否めない。

実需ファミリー層としては、ちょっと先だけど武蔵小杉の病院跡地に期待かな?

>>713 匿名さん
富裕層ほどキャッシュフローの管理をキッチリするもんだけどね。だからこそ富裕層たる所以。
まぁ冷やかしのマンション購入対象外層には分からん問題だよ。

>>713 匿名さん
決まってるんだから嫌なら買うなって暴言吐いてた関係者？が昨日Twitterで炎上してましたね。
こういう驕り高ぶった人は営業側にいても住民側にいても困ります。

地権者も管理費負担は同じです。地権者の中でも管理費が高すぎると言う声がでています。

まぁそうでしょうね。何でここまで高くなったのか、ちゃんと明示的な説明がないと買えませんよこんなの。駅直結だからなんて理由になりませんし。

新規住民が地権者の養分にされて、住宅が商業施設の養分にされてる構図かな。24時間体制で2人の警備員とか、住宅には要らんでしょ。

新綱島なんて住んでる人以外降りないだろう
駅直結の商業施設をつくる必要あったんか

>>721
管理人の数は規模で法定されてるよ

>>723 検討板ユーザーさん
へー、詳しいね。
それじゃ、ここの適正人数は？

>>709 マンション検討中さん

ニコタマは良くできてるじゃん。

あそこは東急不動産も入ってるし施工はスーゼネの大成建設だからなあ
ここは東急(電鉄)&東急建設で、控えめに言ってタワーマンション建設のノウハウがあるとは言い難いんじゃないか
ドレッセタワーブランドとして全部自前でやりたかったんだろうけど、顧客目線で言えば貴重な駅直結物件なんだから三井とかとJVでやってほしかったよ。

実際ここ買う人ってどういう人なんだろ？…
綱島大好きなお金持ち？いるのかな？

この地域の地主層が2022年問題の影響で生産緑地を賃貸物件に転換するか売却して資産性のあるタワマンを買うもしくは等価交換もあるのでは。

８月中旬に物件エントリーしたのにまだ案内会の連絡来ていません。案内会ストップしていますか？

>>729 マンション掲示板さん
ストップはしてないですよ。コロナ対策で人数をかなり制限してるようです。

>>729 マンション掲示板さん

メールで案内きてるでしょ。

>>729 マンション掲示板さん

エントリーが早かった順で案内しているとのことでした。

現在、湾岸に住んでおり、手狭となり広域でタワマン限定でマンションを探しています。
生まれ育ったのが東急沿線ということもあり、期待大のタワマンでMRに行ってきました。
だが、しかし、期待は裏切られるものですね。
他の方も仰ってますが、坪単価高すぎ、再開発範囲狭い、間取りイマイチ、管理費高すぎと思いました。このご時世、買える価格にする為に狭くするは理解出来ますが、東横線とはいえ都外でこの坪単価は、、、対象外となりました。
板違いで恐縮ですが、パークタワー勝どきかプラウドタワー小岩1stの方が魅力的だなと。

>>738 通りすがりの者さん
そりゃそうだろ。
亀戸タワーか小岩タワーか勝どきタワー買うでしょ。普通。
管理費が絶句レベルだし、綱島でこの単価は馬鹿にしてるでしょ。たかだか横浜市の郊外だよ？

モデル行ってきました。
みなさん仰っているように価格、管理費の高さにぶっ飛びました。
そして間取りも本当に真面目に設計したのか？って感じでいいところがあまりないという感じでした。
手付金は10%ないと先に進めません、と言ってましたが色々残念な上に2年以上先の引き渡しで800万以上ロックされると思うと普通に別の物件にしますという感じです。

>>739 評判気になるさん
有難うございます。亀戸は、出遅れてしまったので対象外ですが、小岩か晴海か戸越公園(駅前再開発)あたりで、検討したいと思います。
ドレッセタワー、なんであんな間取りにしたんだろ。同じ平米でも、もう少し何とかなったのでは？！

間取り酷評されてますね。ここのサッシ高分かる方いますか？

>>741 通りすがりの者さん

正直小岩はあんまりお勧めしない。かなり雰囲気にあう、あわないがあるし、再開発で綺麗になる部分はあるけど、残る部分も相当あって、家族連れならわざわざ転居していく？みたいな感じ。

>>741
戸越はないでしょ（笑）
小岩か晴海は良いと思うけど。

瑣末なことかもしれませんが、MRで確認しましたが、駅直結といっても、一度エスカレーターを使って上がる。ても、エレベーターはないため、車椅子やベビーカーや大型のスーツケースなどの場合は、駅直結ルートが使えないことが、気になりました。

管理費の割に別に大した共用部じゃないですしね。

>>745 マンション検討中さん

エレベーターないんですか？それ不便すぎますね

中国の大手不動産会社が倒産すれば、余波を受け日本のタワーマンション相場はかなり崩れるかもしれないね。ザ・タワー横浜北仲が発売されたあげ星だったころとこれからはかなり違う。

>>747 評判気になるさん

エスカレーター上がった階から上はエレベーターあるのですが、駅直結の階にはないんです。もう一階下までエレベーターが行けるようにすれば良いだけなのですが、何故そうなっていないのが不思議です。

知り合いの地権者も管理費と修繕積立金が高すぎるので賃貸より転売メインで考えているようです。地権者は増床が売価の半額程度なので利回りは悪くないはずですが。
なお、地権者のうち商業施設の持ち分を持っている人は管理費負担が住宅の2倍になるようです。理由は不明ですが東急の利益になっているとしかいいようがないですね。

>>750 マンコミュファンさん
この物件、かなり失敗が見てきた物件だね。総合的にみて旨みがまったくない。
「地元金持ちで売れる」なんて能天気なこと言っている人いるけど、金持ちほど維持費にはシビア。買うわけない。

金額的にバグった高値を付けてしまったけど、正式価格発表でいきなり値下げ、なんてことも正直できない。企業として最初から失敗を認めるようなもんなので。

どーすんだろーな？これ。

価格表見ましたが、これ買う人いるんでしょうか。
テンバイヤーも寄り付かない気がします。

ネガティブコメントが多いのですが、正直、ここと比べられる物件ないのでよく分からないよね。
東急新線多分普通のみ停車駅直ぐなんて、戸越公園タワーくらいしか比較出来ない。綱島のごちゃごちゃ感嫌いで、大倉山や白楽や山手なんかに求めても今はそんなに供給がないよ。日吉の野村もいいけど、1300もあるし、かなり敷地内に閉塞感あるよ。
管理費、修繕費が高いのは、駅前複合再開発物件なら仕方ないと思うけど、まあ高過ぎは高過ぎ。多分、管理費修繕費や新築時や10年毎の一括修繕費徴収考えると今の販売価格に500～1000万くらい高いのが実際の値段だと思う。湾岸や城東、城北や川崎や武蔵小杉や下手な城南や城西のマンション買うなら、港北区や都筑区や中区のマンション買いたいという人も多いとは言わないけどいるしね。
価格は今まで好調過ぎたから、中国恒大の問題なんか考えるとこれからは上がらないか、新築中古即1～2割引き位は有りうるとは思うけどね。

横浜市側からの要請で24時間警備員を2名常駐させる必要があるのも管理費高くなっている要因みたいですねー。

台風１９号の時未明に避難勧告が江戸川区域にでました。怖かったです。２階に避難しただけでしたので荒川が氾濫せず本当に助かりました。

好きの反対は無関心と言うが、MR開始後のこの過疎りよう。坪単価もさることながら管積単価がぶっ壊れで完全に詰んだかな。。。
綱島住民としは盛り上がって欲しいけど管積はもう変えられんでしょうな。

>>763 マンション検討中さん
再開発の駅直結物件なので、非常に魅力的でした。
でも、管理費が高くて、修積金も一時金や今後の値上を加味すると、魅力が激減してしまいました。
残念です。

富裕層向けだから！！！って絶叫するくらいならきちんと富裕層向けの仕様にして欲しい

首都圏タワマンという括りだと、管積費ってどれくらいなんですかね。
基準が分からないので、ここが高すぎるのかどうかも分かりません。
反応的には高すぎるということなんでしょうけど。

>>766 eマンションさん
PTKの77m2の管理費・修繕積立金の金額です。
管理費：26,450円、修繕積立金9,150円

PTKは共有施設がかなり充実している他、ここと同じように商業施設もついているし、駅にも直結しています。それでいてここより安い。この差を見ても、ここの魅力はまったくなし。

管理費、修繕積立金合計を建築年が新しい中古だと売広告ではこんな感じです。月額２万円までは高くない感じなのでしょうか。

コスギ　サード　アヴェニュー　ザ・レジデンス 2020年6月築　専有面積72.69m2　管理費24,570円　修繕積立金8,360円　計32,930円

シティタワー武蔵小杉　2015年12月築　専有面積70.58m2　管理費20,456円　修繕積立金26,550円　計47,006円

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト　2018年10月築　専有面積70.79m2　管理費22,990円　修繕積立金8,940円　計31,930円

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズイースト　2017年11月築 専有面積75.16m2　管理費24,200円　修繕積立金 9,400円　計33,600円

シティタワー武蔵小杉は５年ごとに修繕積立費値上げしてるので高くなってる（築６年）みたいですね。

今後、修繕積立金はおそらく徐々に３～５倍程度？に値上げされるのでしょうから購入する場合はしっかり備えておかないとだめですね。

修繕積立金は物件に「積立」するものなので、管理組合のお金となるのでいいんですけどね。768に出てきてる三井物件も将来値上がり計画あるだろうし。
グループ会社に「支払い」する管理費の高さは問題ですよね。

>>768 マンション比較中さん
シティタワー武蔵小杉のスレには均等へ移行したとの書き込みもあります(2508)。比較対象から外した方が良いかと。

わりと真面目になんだけどここを検討してる層って他より管理費が月に1万高いという理由で検討から外すの？
億近く出せる層が年間10万気にする？
私も貯金億ない上にケチの部類だけどそれぐらいの差は本当に気にならない。
ぶっちゃけ駅直結の再開発ってそれ以上の恩恵あると思うんだか。
駐車代、タクシー代、バス代、何よりストレス軽減するわけで。
それよりは将来的に資産価値を維持できるかどうかを吟味している。
今のところ武蔵小杉のエクラスタワーが総合的に似ていると感じているので参考になるかな、と。

エクラスタワーは７階７５㎡くらいの南東角部屋が６～７千万円位じゃなかった？
８年前といえ駅直結複合ビルでお買い得だったよね。
武蔵小杉は都心への利便性が綱島より段違いに良くなったしね。

そういや、、、ドレッセタワー武蔵小杉もようやくデザインや間取りその他が公開されてますね。
公式
https://www.d-musashikosugi.com/
PRTIMES
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000617.000010686.html

>>772 マンション比較中さん

エクラスタワーは外廊下だから嫌い。グランドウイングタワーが内廊下だから好きだな

本当かどうかは知りませんが、このマンション申し込み多数らしいですよw

さすがにリセール目線で新綱島直結を武蔵小杉直結と比較するのはどうのなの。

綱島に余程愛着がある人以外小杉に買う方がいいでしょ
利便性も駅周辺の充実度も小学校の学区も小杉のがいいよ

>>771 匿名さん

大金持ちはともかく、小金持ちはそういうところちゃんと見てるよ。
75m2換算で月の維持費は、1.5万?2万くらい高い上に、一時金徴収まであるのだから、30年スパンでみれば、1000万近く維持費割高と見てよい。途中で売るにしても次の買い手は維持費を理由に安くして欲しいでしょうしね。
1億だせる＝1000万捨ててよい、ではない。綱島No.1に住むことに価値を見出せないなら、素直に湾岸か武蔵小杉のほうがお勧め。

一時金徴収ってのがよく分からないがここだけ必要で他は必要ないというロジックは？
タワマンなら結果的に似たり寄ったりなのでは？明らかにしてるかどうかは置いといてね。少なくとも中古よりは当面は負担を先送りできるはずだけど。

>>779 匿名さん

戸数が少ないからスケールメリットが効かないから。あと駐車場の少なさもあるかな？
段階値上げ（70m2で、10年で1万円ずつ値上げくらい）は他のタワマンと同じだけど、値上げと一時金徴収の両方ってのは聞いたことない。

>>780 マンション検討中さん
最近は両方もありますよ。例えば野村の亀戸などがそうです。
ここがどうかは資料出てこないとわからないですが、警戒しとく方が賢明ですよね。

あと、>>778の発言は一時金徴収がここだけ特別って意味ではなく、もともとの費用が高いから今後値上げだったり一時金だったりが要求されたときに余計に辛いって話しだと理解しました。

>>781 通りすがりさん
ここは、初年度と11年目と21年目に一時金を徴収する上に、積立金も5年毎に値上げする予定との事です。修繕費は、多く積立てた方が安心ですが、負担は大きいです。

まあ、北千住のタワーもそうだったけど、他に選択肢がない人（綱島駅近ハイグレードに住む選択肢しかない）にとっては、維持費が高いのは痛いけど買うだろうね。高い、安いってのは、あくまで他に比較対象があっての話。具体的には、医者や自営業かな。1LDKは苦戦するかな？

世の中には諸般の事情でどうしても綱島でないと困る、綱島以外は考えられないというような人もいるので、そのような人に取っては他に選択肢がなければここを買うしかないだろう。しかし必ずしも綱島でなくともよいという人であれば、他を選択したほうが賢明のような気がする。
問題は綱島限定で探しているある程度の富裕層がどれだけいるのかだが、東急はめぼしがついているのだろうか。そうであれば利益を最大化することは企業として当然なので、この販売金額も理解できる。

日吉のプラウドシティがあの駅距離で馬鹿売れしてるんだから妥当なんじゃないの。
日吉は綱島よりは駅として上だけどあそこは日吉…？な場所なわけで。
正直プラウドシティの広めの部屋とドレッセタワーの狭めの部屋(どちらも同じぐらいの階)なら価格維持はドレッセだど思うよ。
毎日15分も歩くとか個人的には無理。
ドレッセの上のほうの高価格帯は正直読めないけどね。

プラウドシティーの前通るたびどこがいいんだろうとは思う
駅からも近く無いし微妙

駅遠い上に坂道で歩道狭いからプラウドシティ日吉が無理なのは同意ですけど、あそこは完全にファミリー向けなんで駅直結マンションとはターゲットが違うと思いますね

あと、あそこは維持費高いですが価格安いので、両方高いこことはそういう意味でも比べるの難しいかと。