ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

マンマニさんが400予想のコメント出すと、「400なんていくわけない」って言ってた人達がすっかり意気消沈してるな。

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>>309 住民板ユーザーさん8さん
確かにw

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>>309 住民板ユーザーさん8さん
マンマニ氏の予想は坪375から400万円の間と読むのが普通ではないのかな。ピンポイントでいくらとは言ってはおらず、あの文章のどこをどう読んだら坪400万円と読めるのだろうか。個人的な願望が入っているのではないかな。

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>>311 匿名さん

マンマニ氏のサイトから転記。

上記相場からドレッセタワー新綱島の販売価格を予想すると
坪単価400万円　70㎡＝約8500万円
となります。
あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

ズバリ書いてあるだろ。

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>>312 匿名さん

そうですね。
375～400が適正レンジかもしれないが、400超でも地元需要だけで問題なく売れてしまうだろうことから、レンジ上限の400とマンマニさんは予想していますね。

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綱島で会社をやっている友人が買う買わないじゃなくて、何戸買おうかと言っているので坪400だと瞬殺でしょう。

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欲しいけど400だと買わない

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>>314 マンション検討中さん

貴方の友達は不動産市場の神様ですか！笑

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綱島って知名度高くないし、それほど便利でもないのに、400いっちゃうと…富裕層向けになるよなぁ。

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>>307 匿名さん
横浜にこだわる富裕層は綱島には来ないような気もします。
大倉山辺りの富裕層も綱島に来ないかな。
高くても買えるのはやはりごく狭い範囲の綱島の方ではないでしょうか。

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>>318 検討板ユーザーさん

たしかに。
日吉の富裕層も綱島に下ることはないだろう。

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大倉山って立派な戸建ては数件思い浮かびますが、富裕層というほど層がありますっけ？　日吉なら高級住宅街という大きな塊があると思いますが。

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日吉も大倉山もたいしたことない！やっぱり綱島。

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日吉と大倉山の高台に挟まれる、東横沿線で最も低地の綱島。

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そりゃ「島」だからな

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10月にモデルルームオープンと聞いていますが、価格発表や説明会はいつ頃になりそうですかね？

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馬車道とか武蔵小杉より坪単価が高い予想なのは何故？
再開発とか駅直結が理由でそこまで跳ね上がるの？

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>>325 マンション検討中さん
馬車道の最新価格サンプルは販売中止になった某物件の550ですよ！　ここは地元民の希望が跳ね上げてるんですかね。

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坪400万以上だとパークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦、ブランズタワー芝浦等の都内湾岸のタワマンも視野に入る価格帯となるので、さすがにそこまで爪を伸ばすのは無謀だと思う。現実的な価格として坪370万程度を予想するが、これでも十分高いような気がする。

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そう。400以上だと高すぎて、一部の富裕層狙いになっちゃう。もともと綱島は割高感あるのに。
>>326
確かに希望で跳ね上がってるのかもしれませんね…

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4年前に同じ東急グループが販売したブランズ綱島が坪350でした。
その後の相場上昇、加えて新線開業、駅直結のエリア初タワマン、等の要素を踏まえれば、坪400だとしても全く違和感無い。
たしかに一昔前のイメージからは考えられない価格ですが。。。

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なるほど。
タワマンって中層階を境に上下するから、低層なら350万スタートくらいかな？

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>>330 マンション検討中さん

低層の条件の悪い部屋(エレベーター前、各階ゴミ置場付近、ほか)は300前半と予想。

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>>329 匿名さん
ブランズ綱島は40戸程度の小規模物件だったが販売に苦戦して、竣工後1年経って新生活応援キャンペーンとかいう特典までつけて漸く売り切った記憶がある。
そのような物件の価格を基に、坪400といってもあまり説得力はないように思うが。今回はタワマンとしては小規模とはいえ、ブランズ綱島とは比較にならない戸数の多さであり、坪400だとブランズ綱島並みに販売に苦慮すると思う。

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>>332 匿名さん

東急は住友と同様に、相場比高めの価格で販売してきますからね。
当初から、相場価格での早期完売よりも利幅をしっかり確保(長期販売を厭わず)を重視した戦略なので、苦戦とはちょっと違うと思う。

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東急と東急不動産は別物と考えていいかな？

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東急と東急不動産はほぼ別の組織です。
東急不動産は一応東急グループの一員ですが、独自のホールディングスを作っており、電鉄側とはある程度距離を置いた経営をしてます。
不動産に関しては東急沿線は電鉄、全国的な展開は東急不動産と棲み分けしてます。

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>>322 匿名さん
この図面白いですね！
ただ、横浜駅の方が低そうには見えますが。あと元住吉～新丸子も大差ないような。

反町駅が意外と高いんですね。

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坪390万だよ。
地域ナンバーワンは地元富裕層がリセール考えずにコレクトする。

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>>336 評判気になるさん

駅ごとの標高は以下の通り。
綱島は沿線で最も低地。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 （目
渋谷駅　 14 m
代官山駅　27 m
中目黒駅　 8 m
祐天寺駅　35 m
学芸大学駅 39 m
都立大学駅 34 m
自由が丘駅 33 m
田園調布駅 33 m
多摩川駅　18 m
新丸子駅　16 m
武蔵小杉駅 14 m
元住吉駅　 9 m
日吉駅　　30 m
綱島駅　　 7 m
大倉山駅　14 m
菊名駅 12 m
妙蓮寺駅　25 m
白楽駅 20 m
東白楽駅　12 m
反町駅　 15 m
横浜駅　 11 m

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綱島にも高台はあるので不安な人は駅からも近い綱島神社や綱島公園付近に住む手もあるかと。
足腰も強くなるでしょう。

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>>339 匿名さん

そういうことではなく、駅・街自体が高台か低地か、って話。

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熱海の土砂災害が気になったので綱島周辺のハザードマップを見てみました。
赤い部分やはりありますね。
土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域は駅周辺でも思ったよりあちこちありますね。
日吉方面にもあちこちあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/bosai/gak...

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>>341 匿名さん

横浜市は坂・丘が多く、傾斜面は基本的に警戒区域になりますね。

因みに洪水ハザードマップは以下の通り。低地で川が近い綱島エリアは注意が必要です。

https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

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交通の便や周辺環境、今後の再開発などは魅力的ですが、
確かにこの辺りで最も気になるのは水害ですかね。
どうでしょうか

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物件自体も水害対策はしているでしょうが、川沿い且つ低地なのは明らかで、何においてもハザード気にするって人は、この物件は買えないってだけだと思います。

ハザードの話って、このマンコミュのスレ全体的に盛り上がりがち(というか否定的な煽りが多い)だけど、今どきデベも大体ちゃんと説明するし、検討者側も簡単に調べられる。

人によって許せる許せないがあるのは当たり前だけど、それ以上でもそれ以下でもないと感じます。

普通の情報提供や、意見交換を否定するわけじゃないです！ハザード掛かってる代わりのメリットもあるわけで、それぞれの価値観で何を重視するかが大事ですよねって話です。

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>>344 検討板ユーザーさん
基本的に水害は大丈夫だと思うんだけどなー。もしダメなら、同時に駅もダメなわけで、そこはしっかりと対策していると思う。

災害を過度に気にし始めたらキリがないよね。だって20年以内に大震災が来る確率80%なんだから。

こっちを気にしたら、どこのマンションでも被害があり、気にしてたら20年マンション買えません。

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日本は地震大国だし、異常気象による豪雨も毎年のこと。
過度に気にしていたらどこにも住めないけど、地盤の悪いところ、傾斜面、低地、海や川のすぐ側、等を避ければ災害に合う可能性が低くなる(ゼロにはなり得ないが)のは事実だとは思う。

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同じ場所なら、戸建てよりもマンションの方が安全ではありますね。

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もしここが浸水したら、新横浜線の地下駅OUTです。
さすがに対策してるでしょう。

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水害については子どもとよく行ってたんだけど鶴見川流域センター(国交省管理)に行くと詳しく教えてくれるよ。新横浜公園で水害を防いでくれる仕組みはあるけど、綱島近くは支流が交わってる点がマイナス要素になってて、鶴見川周辺の地下駅を全て一律では語れない気がするな。

武蔵小杉の件もあったし>>344でおっしゃられてるように過剰な煽りがある事は確かだけど、人災が防がれる状態にあるかどうかはデベに直接聞きたいところですね。このスレの最初の方にあったけど電源設備が低い場所に設置されてるのは事実なのかが気になってる。あとは地下駐車場。

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マンションクラスタの方々からするとどう見てるのか検索してみました。
するとドレッセタワーはほとんど注目されてない感じですね。
マンマニさん以外だと、
>>タワーとしてはスケールメリットもきかない戸数でランニングコストも凄いことになりそうかな。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1409039149047312385
スムログで管理修繕を解説されているはるぶーさんです。
小規模タワーだとやはりなぁ、という感じですかね。

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>>350 マンション検討中さん
まあ、まだ価格も何も出てない状態ですからね。今の段階で注目されてない感じ、は少し性急かなと思います。

管理費、いくらになるのか分かりませんが、程度はあれどタワーは総じて高いです。高い管理費が許せない(高い分の価値を見出せない)方は、どちらにせよタワーは優先順位下がりますよね。

代表的なとこで言えば、コンシェルジュにお金払いたいか？みたいな話ですよね。このマンションがどうか分かってないのですが。

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説明会はいつから？

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北仲で坪350があるのに、なぜここは坪400予想？
綱島にそんな価値があると思えないし、新綱島なんて新横浜にしか用ない…

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新綱島の400も予想値なんで何ともいえませんが、北仲の計画中のタワマンはさらに越えてくるんじゃない？　北仲の350は数年前に建った1部屋のことを言ってるだけよね。

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626066/
ここ見ると多数ある

そもそも坪400予想って、平均して400越えが続出するってこと？一部400越えってこと？

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>>355 名無しさん

平均が400程度ってことでしょ。

北仲はこれから2棟予定されていますが、平均450～500くらいになるのでは？
1棟目は時期(相場が今より安い)、仕様が悪い、条件が悪い(2棟目・3棟目が建つとみなとみらいの眺望が無くなる)、等で価格はお手頃でしたね。

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横浜駅：鶴屋町地区の計画で600越えの声もあり、それと比較したら新綱島の400は可愛いもので納得感はありますね。600と言う数値もあくまで願望や予想値ですけど。

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武蔵小杉とか横浜駅近ですら平均400なんていかないのに、綱島でやったら強気すぎない？

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