ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

横浜でブランド名乗って良いのは山手と元町だけ
山手なら港区と同格って言われても違和感無い。同じ大使館の街だし
ここの売りは東急線新駅直結で、新横浜に近くて、再開発でこれから伸びる街って部分でしょ。
出張族にはかなり魅力的だと思う。逆に新幹線使わない人は武蔵小杉とかのが良い

新綱島駅で乗って目黒や渋谷に乗り換えなしで行けますか。それとも日吉駅での乗り換えが必ず必要ですか。

>>290 マンション検討中さん
新宿渋谷は綱島
目黒大手町は新綱島

おっマンマニさんのざっくり事前予測記事出てますね。
https://manmani.net/?p=38367
坪単価は375から400予測みたいです。
マニア視点だとワイドスパンでも窓が、、、などやっぱそうだよなーと納得。
隔壁も低いタイプだと、、、さすが細かくCG見てますね。
勝手な個人の予測だとサッシ高も期待しないほうがいいかも。外れてくれると良いんですが。
制振構造小規模タワーなんで大梁もそれなりにあるだろうし階高もさほどないかもとか。もちろんスケルトンインフィルではないですね。

>>290 マンション検討中さん
新綱島は正確には東急目黒線。田園調布で枝分かれして目黒に向かって、その先は日比谷線と南北線に分かれます。

とは言っても田園調布までは同一ホームで東横線に乗り換えできるから、渋谷行くならそれまでに乗り換えればOK。

>>292 マンション検討中さん
晴海フラッグと販売被るからそんなに強気で来ない気がするけどな

>>294 匿名さん
さすがにそれは無くないか？場所もコンセプトも全然違うし。

販売期や価格がかぶるマンションなんていくらでもあるw
ただどっちも独自性は強めかな??

マンションマニアの広域検討の方が「いやいやそれなら武蔵小杉にしますわ」とか自分もそうだと思った。自分は広域検討だが坪400は高いかなと思ってしまう

坪400だとしてもあくまで平均であって(何坪の部屋を買うかにもよるし)、パンダ価格周辺部屋の抽選には応募するとか色んな関わり方があるからね。価格が楽しみですわ。

>>297 マンション掲示板さん
しきりに、武蔵小杉を検討材料にするけど、武蔵小杉に対抗策となる新築のタワマンってあるんだっけ？

真の広域検討者なら武蔵小杉や綱島だけに縛られてちゃダメダメ

>>299 マンション検討中さん

武蔵小杉のライバルは武蔵小杉

ふと気がついたが綱島駅も新綱島駅も両方自由に使える定期券って出ないのかな。
いちいち別だと何かとメンドイよな。。。

真の広域検討者だけど浜松町のブリリアタワー浜離宮も狙ってますよ。

おお、晴海フラッグ販売価格据え置き確定だと。
買う気マンマンの転売ヤーが殺到しそう。。
買える人なら二つ三つ買っといた方が良さそうです。
https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1408292624742555649

>>293 マンション検討中さん

日比谷線ではなく三田線ね。

>>299 マンション検討中さん

タイミング的にはドレッセタワーじゃない？
もう少し待てるなら三菱ツインタワーくるけど。

>>292 マンション検討中さん

マンマニ氏の予想は『坪400』と書いてありますよ。

坪350・・・大抽選会
坪375・・・広域検討者も十分呼び込める
坪400・・・マンマニ氏の予想
坪400超・・地元層メイン

坪400超でも販売戸数が少ないので横浜にこだわる富裕層で十分売れてしまう、と予想しているようです。

ま、そうだろうな。

こうしてみるとドレッセタワー新綱島は高くても喜んで買う地元のセレブ限定みたいですね。
微妙にデザイン内装その他素っ気ないですがこうなると比較もヘチマも無いでしょうからそんなものなのでしょう。
東急は同時期に武蔵小杉でも23階160戸建設中ですよね。
となるとこちらの方がお安いんですかね。
長谷工でもあるし。。
https://skyskysky.net/construction/202452.html

マンマニさんが400予想のコメント出すと、「400なんていくわけない」って言ってた人達がすっかり意気消沈してるな。

>>309 住民板ユーザーさん8さん
確かにw

>>309 住民板ユーザーさん8さん
マンマニ氏の予想は坪375から400万円の間と読むのが普通ではないのかな。ピンポイントでいくらとは言ってはおらず、あの文章のどこをどう読んだら坪400万円と読めるのだろうか。個人的な願望が入っているのではないかな。

>>311 匿名さん

マンマニ氏のサイトから転記。

上記相場からドレッセタワー新綱島の販売価格を予想すると
坪単価400万円　70㎡＝約8500万円
となります。
あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

ズバリ書いてあるだろ。

>>312 匿名さん

そうですね。
375～400が適正レンジかもしれないが、400超でも地元需要だけで問題なく売れてしまうだろうことから、レンジ上限の400とマンマニさんは予想していますね。

綱島で会社をやっている友人が買う買わないじゃなくて、何戸買おうかと言っているので坪400だと瞬殺でしょう。

欲しいけど400だと買わない

>>314 マンション検討中さん

貴方の友達は不動産市場の神様ですか！笑

綱島って知名度高くないし、それほど便利でもないのに、400いっちゃうと…富裕層向けになるよなぁ。

>>307 匿名さん
横浜にこだわる富裕層は綱島には来ないような気もします。
大倉山辺りの富裕層も綱島に来ないかな。
高くても買えるのはやはりごく狭い範囲の綱島の方ではないでしょうか。

>>318 検討板ユーザーさん

たしかに。
日吉の富裕層も綱島に下ることはないだろう。

大倉山って立派な戸建ては数件思い浮かびますが、富裕層というほど層がありますっけ？　日吉なら高級住宅街という大きな塊があると思いますが。

日吉も大倉山もたいしたことない！やっぱり綱島。

日吉と大倉山の高台に挟まれる、東横沿線で最も低地の綱島。

そりゃ「島」だからな

10月にモデルルームオープンと聞いていますが、価格発表や説明会はいつ頃になりそうですかね？

馬車道とか武蔵小杉より坪単価が高い予想なのは何故？
再開発とか駅直結が理由でそこまで跳ね上がるの？

>>325 マンション検討中さん
馬車道の最新価格サンプルは販売中止になった某物件の550ですよ！　ここは地元民の希望が跳ね上げてるんですかね。

坪400万以上だとパークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦、ブランズタワー芝浦等の都内湾岸のタワマンも視野に入る価格帯となるので、さすがにそこまで爪を伸ばすのは無謀だと思う。現実的な価格として坪370万程度を予想するが、これでも十分高いような気がする。

そう。400以上だと高すぎて、一部の富裕層狙いになっちゃう。もともと綱島は割高感あるのに。
>>326
確かに希望で跳ね上がってるのかもしれませんね…

4年前に同じ東急グループが販売したブランズ綱島が坪350でした。
その後の相場上昇、加えて新線開業、駅直結のエリア初タワマン、等の要素を踏まえれば、坪400だとしても全く違和感無い。
たしかに一昔前のイメージからは考えられない価格ですが。。。

なるほど。
タワマンって中層階を境に上下するから、低層なら350万スタートくらいかな？

>>330 マンション検討中さん

低層の条件の悪い部屋(エレベーター前、各階ゴミ置場付近、ほか)は300前半と予想。

>>329 匿名さん
ブランズ綱島は40戸程度の小規模物件だったが販売に苦戦して、竣工後1年経って新生活応援キャンペーンとかいう特典までつけて漸く売り切った記憶がある。
そのような物件の価格を基に、坪400といってもあまり説得力はないように思うが。今回はタワマンとしては小規模とはいえ、ブランズ綱島とは比較にならない戸数の多さであり、坪400だとブランズ綱島並みに販売に苦慮すると思う。

>>332 匿名さん

東急は住友と同様に、相場比高めの価格で販売してきますからね。
当初から、相場価格での早期完売よりも利幅をしっかり確保(長期販売を厭わず)を重視した戦略なので、苦戦とはちょっと違うと思う。

東急と東急不動産は別物と考えていいかな？

東急と東急不動産はほぼ別の組織です。
東急不動産は一応東急グループの一員ですが、独自のホールディングスを作っており、電鉄側とはある程度距離を置いた経営をしてます。
不動産に関しては東急沿線は電鉄、全国的な展開は東急不動産と棲み分けしてます。

>>322 匿名さん
この図面白いですね！
ただ、横浜駅の方が低そうには見えますが。あと元住吉～新丸子も大差ないような。

反町駅が意外と高いんですね。

坪390万だよ。
地域ナンバーワンは地元富裕層がリセール考えずにコレクトする。

>>336 評判気になるさん

駅ごとの標高は以下の通り。
綱島は沿線で最も低地。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 （目
渋谷駅　 14 m
代官山駅　27 m
中目黒駅　 8 m
祐天寺駅　35 m
学芸大学駅 39 m
都立大学駅 34 m
自由が丘駅 33 m
田園調布駅 33 m
多摩川駅　18 m
新丸子駅　16 m
武蔵小杉駅 14 m
元住吉駅　 9 m
日吉駅　　30 m
綱島駅　　 7 m
大倉山駅　14 m
菊名駅 12 m
妙蓮寺駅　25 m
白楽駅 20 m
東白楽駅　12 m
反町駅　 15 m
横浜駅　 11 m

綱島にも高台はあるので不安な人は駅からも近い綱島神社や綱島公園付近に住む手もあるかと。
足腰も強くなるでしょう。

>>339 匿名さん

そういうことではなく、駅・街自体が高台か低地か、って話。

熱海の土砂災害が気になったので綱島周辺のハザードマップを見てみました。
赤い部分やはりありますね。
土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域は駅周辺でも思ったよりあちこちありますね。
日吉方面にもあちこちあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/bosai/gak...

>>341 匿名さん

横浜市は坂・丘が多く、傾斜面は基本的に警戒区域になりますね。

因みに洪水ハザードマップは以下の通り。低地で川が近い綱島エリアは注意が必要です。

https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

交通の便や周辺環境、今後の再開発などは魅力的ですが、
確かにこの辺りで最も気になるのは水害ですかね。
どうでしょうか

物件自体も水害対策はしているでしょうが、川沿い且つ低地なのは明らかで、何においてもハザード気にするって人は、この物件は買えないってだけだと思います。

ハザードの話って、このマンコミュのスレ全体的に盛り上がりがち(というか否定的な煽りが多い)だけど、今どきデベも大体ちゃんと説明するし、検討者側も簡単に調べられる。

人によって許せる許せないがあるのは当たり前だけど、それ以上でもそれ以下でもないと感じます。

普通の情報提供や、意見交換を否定するわけじゃないです！ハザード掛かってる代わりのメリットもあるわけで、それぞれの価値観で何を重視するかが大事ですよねって話です。

>>344 検討板ユーザーさん
基本的に水害は大丈夫だと思うんだけどなー。もしダメなら、同時に駅もダメなわけで、そこはしっかりと対策していると思う。

災害を過度に気にし始めたらキリがないよね。だって20年以内に大震災が来る確率80%なんだから。

こっちを気にしたら、どこのマンションでも被害があり、気にしてたら20年マンション買えません。

日本は地震大国だし、異常気象による豪雨も毎年のこと。
過度に気にしていたらどこにも住めないけど、地盤の悪いところ、傾斜面、低地、海や川のすぐ側、等を避ければ災害に合う可能性が低くなる(ゼロにはなり得ないが)のは事実だとは思う。

同じ場所なら、戸建てよりもマンションの方が安全ではありますね。

もしここが浸水したら、新横浜線の地下駅OUTです。
さすがに対策してるでしょう。

水害については子どもとよく行ってたんだけど鶴見川流域センター(国交省管理)に行くと詳しく教えてくれるよ。新横浜公園で水害を防いでくれる仕組みはあるけど、綱島近くは支流が交わってる点がマイナス要素になってて、鶴見川周辺の地下駅を全て一律では語れない気がするな。

武蔵小杉の件もあったし>>344でおっしゃられてるように過剰な煽りがある事は確かだけど、人災が防がれる状態にあるかどうかはデベに直接聞きたいところですね。このスレの最初の方にあったけど電源設備が低い場所に設置されてるのは事実なのかが気になってる。あとは地下駐車場。

マンションクラスタの方々からするとどう見てるのか検索してみました。
するとドレッセタワーはほとんど注目されてない感じですね。
マンマニさん以外だと、
>>タワーとしてはスケールメリットもきかない戸数でランニングコストも凄いことになりそうかな。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1409039149047312385
スムログで管理修繕を解説されているはるぶーさんです。
小規模タワーだとやはりなぁ、という感じですかね。

>>350 マンション検討中さん
まあ、まだ価格も何も出てない状態ですからね。今の段階で注目されてない感じ、は少し性急かなと思います。

管理費、いくらになるのか分かりませんが、程度はあれどタワーは総じて高いです。高い管理費が許せない(高い分の価値を見出せない)方は、どちらにせよタワーは優先順位下がりますよね。

代表的なとこで言えば、コンシェルジュにお金払いたいか？みたいな話ですよね。このマンションがどうか分かってないのですが。

説明会はいつから？

北仲で坪350があるのに、なぜここは坪400予想？
綱島にそんな価値があると思えないし、新綱島なんて新横浜にしか用ない…

新綱島の400も予想値なんで何ともいえませんが、北仲の計画中のタワマンはさらに越えてくるんじゃない？　北仲の350は数年前に建った1部屋のことを言ってるだけよね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626066/
ここ見ると多数ある

そもそも坪400予想って、平均して400越えが続出するってこと？一部400越えってこと？

>>355 名無しさん

平均が400程度ってことでしょ。

北仲はこれから2棟予定されていますが、平均450～500くらいになるのでは？
1棟目は時期(相場が今より安い)、仕様が悪い、条件が悪い(2棟目・3棟目が建つとみなとみらいの眺望が無くなる)、等で価格はお手頃でしたね。

横浜駅：鶴屋町地区の計画で600越えの声もあり、それと比較したら新綱島の400は可愛いもので納得感はありますね。600と言う数値もあくまで願望や予想値ですけど。

武蔵小杉とか横浜駅近ですら平均400なんていかないのに、綱島でやったら強気すぎない？

>>353 名無しさん
北仲は現在中古で坪450です。

なんとなくここは鶴ヶ峰駅直結のクリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰に似てますね。
29階252戸、公共施設、商業施設下駄履きと。
ちょうどサブプライムローン危機からリーマンショックに重なった時期でしたが。

鶴ヶ峰と同等価格だったら買いですね。

>>359 匿名さん

いやいや、北仲はそんな甘いもんじゃないですよ。
30階以上40階以下のノンリフォーム物件ですが、直近の成約価格で坪＠526万円でした。売り出して２ヶ月もかかってませんでしたね。
今は同じタイプのリフォーム済みが@602万円で出てます(この価格で売れるかどうかはちょっと怪しいですが)。
横浜駅前はこれで＠600は確定、ここも@４００でしょう。

北仲とは土地の格が違う。低層300前半から中高層400台と予想

>>363 マンション検討中さん

低層かつ条件の悪い間取りは、客寄せ用の所謂パンダ部屋として300前半で出してくるかもしれませんね。
ただ、全体の平均としてはよくて300後半、現実的には400程度になると予想します。

坪400だとすると、都内の山手線の大塚や田町あたりのタワマンも、少し手を伸ばせば購入可能な価格となるが、都内は検討対象外で、綱島限定という人がどれほどいるものなのか。正直綱島で坪400だと販売は苦しいかもしれないが、東横線沿線の価格アップのためには是非高値追及して欲しい。

>>364 匿名さん

そうですね。個人的にはブランズ綱島が余計なことしてくれたと思っています…

>>365
中層階で坪400したらここは割高だと思うので、他を探します。300後半であれば狙いますが

気になったので鶴ヶ峰タワーの過去スレ見るとマンマニさんのおすすめラブマークが付いてたのでビックリ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8884/2/
中古のおすすめにも認定出してるんですね。
この物件は不運にもリーマンショックなんかにぶち当たり思惑が外れ値下げしていたような気もします。
新横浜線効果もあるし現在はおすすめなんでしょうね。

>>365 匿名さん

新築は難しいんじゃないですか？
タワーは安くて@460からですから。
坪単価@60万円違ったら72㎡でトータル1320万円の差。
少し手を伸ばせば届くレべルでしょうか？悪条件の日陰部屋とかじゃないと無理では？

>>364 匿名さん
仮にここの15階が坪単価400万円で需要があるのかな？マンションそれなりに見てきたけど、私なら買わない。別の方も仰ってましたけどどうしても綱島でずっと住み続けたい人じゃないと買えない価格。リセール考えると相当な高値掴みになりそう。

>>369
ほんとその通りですよね。
開発するといっても限定的だし、武蔵小杉以上になるとも思えない。リセールなんて当然狙えない。
300台が大半であることを祈ります

>>369 評判気になるさん

リセール重視の人は都心一択でしょう。
ここのターゲットは広域検討者ではなく、綱島エリア初タワマンに魅力を感じる市内・沿線地元富裕層。
戸数も限定的なので、それでも売れてしまいます。

>>371 匿名さん
綱島のタワマンに魅力を感じる富裕層というのは本当に富裕層なのでしょうか？その存在を疑問視してしまいます。タワマンにしては戸数が少ないのは確かにそうなのですが、それはデメリットなのでこれまたそこに魅力を感じる人がどの程度いるのか疑問です。
蓋を開けてみて15階が坪400なら閑古鳥でしょう（見学は多そうですが）。

372さんに同意。
なぜ371さんがそこまで自信もって断言できるのかが疑問…。

まぁでも蓋を開けてみないと、誰が正しいかはわかりませんね。
公式HP見てるとファミリー層にも宣伝してるので、富裕層向け限らないかも。

安く希望したい気持ちは分かりますが自身が売り主の立場なら直結タワーを坪300万台で売りに出しますか？たかだか200戸もないんですよ？
タワーでも何でもない何の特徴もない駅遠のクリオとかが今いくらで売れてるかご存知ですか？
亀戸のプラウドタワーなんて２割以上？値上げして今坪400とかですよ。
現実と向き合いましょうね。

亀戸は900戸、ここが仮に野村なら400どころか500超えてくるだろうね。実際馬車道の平凡な板マンが500超えだったし。
2000組見学して9割が割高だと叫んだところでいずれ完売すれば勝ちだしね。
仮に300台で出して高倍率で速攻完売させるなんて慈善事業じゃあるまいし営利企業なら失態もいいとこ。

>>375 匿名さん
東横駅直結ならまだしも各停のみの新綱島でしょ。
坪390で高倍率なんてあり得ない。

綱島みたいな地味なマイナー街と、都内や馬車道を比較されても困るんだが。
ここが武蔵小杉を超えることもないと思う

>>377 マンション検討中さん

中古物件も豊富な小杉と、地元オンリーワンタワーのここを比較されても困るんだが。

>>378 マンション検討中さん

武蔵小杉(タワマン建ち過ぎ、川崎アドレス、2019年の冠水事故、他)は嫌だけど、東横線沿線は好き、という人は一定数いますね。

そんなに戸数もないんだから、地元需要の高値で完売でしょ

>>379 匿名さん
本当は日吉にタワーあれば良いんだけど、無いからね。そういう意味では綱島のこの物件はメチャクチャ良いよ。

まぁ価格はあくまで予想だから、座して待ちましょう

いくらで出てくるかなんてわからんけど、安い方がいいでしょ、買う人の立場からすればw
冷静に考えたら駅直結とはいえ横浜の片田舎のマンションに70平米3LDKで8千万円とか狂ってるよ。
それだけの価格出せる人でリセールバリューを重視するならパークタワー勝どきとかの方がいいだろうね

リセール重視の人ならどこでも今は買わないでしょ。

そもそも狂ってるのが今のマンション相場ですからね。
平均所得は微増なのに、マンション価格はここ数年鰻登り。

新綱島と言えど、駅直結のタワーなんてもう出ないんだからそりゃ強気だろうね。

勝どきと綱島じゃエリアが違いすぎて競合しないんじゃないですかね
職場の場所等に縛られずに選べる人は多くないでしょうし

マンション相場高すぎると言いつつ、購入者がそこそこ追従できてしまっているのが今の市況ですからね
最近のデベはどこも体力があって、安売りするくらいなら販売長期化やむなし、みたいな姿勢が見えますし、リセール重視で待っててもこの先相場が下がるかは疑問です
金利が上がれば価格は下がるでしょうが、ローン組んだら総額はトントン、みたいなことになりそうな気がします

>>386 通りがかりさん
金利上昇分の物件価格は相場的に下がりますからリセール検討者は今かなり悩ましい。
ここも駅直結タワーとはいえ綱島で坪300後半?400予想とか本当に低金利長期化の産物ですね。。。
当然ですが、購入検討者は倍率高くても条件の良い物件にしてくださいね。金利上昇か税制改悪のトリガー引いちゃったらこういう中途半端な片田舎の小規模タワーは詰みます。

そう言えば、マンションで儲けようがコンセプトの住まいサーフィンが暴落派に転じてきたみたいですね。
家賃相場下落で金融庁が融資引き締めに動くと。
融資が厳しくなればそりゃ。。。
最後にババを引くのは誰か。


>>販売期間は約3カ月かかることを考えると、売却を決断するには、明らかにいい時期を迎えているといえる。不動産の価格が下落するときは、バブル崩壊の時もリーマンショックの時もそうだったが、ある日突然、「サドンデス」となり急落するものだ。
　そんな不動産価格の特性を考えると、株式取引の格言である次の言葉を思い出す。
「頭と尻尾はくれてやれ」
　自宅で不労所得を得た金額は、「住まいサーフィン」の査定結果では平均2000万円を超えている。あまり欲張らずに利益確定して、賃貸に引っ越すのも悪くない。その時期は、すでに到来している。
https://diamond.jp/articles/-/275468