ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

坪350とかだったらかいたいな。どうなんだろう

>>200 匿名さん

少し単純化して言うと、今は、山手線の南半分にある駅(新宿から秋葉原間の南半分)まで20分程度までの駅前マンションの価格は、投資商品としての側面の色濃い価格が当然のように設定されます。従って、原価＋粗利20%から大きく外れることはありません。購入者の期待に沿って「需要と供給」のバランスで決まってくることはないのです。売れなくても、そのまま投資商品として陳列され続けるだけであり、価格が下がることはありません。
渋谷、目黒、横浜、新横浜、いずれにも利便性が高くその上再開発が付いてくる新綱島駅前は、投資商品適性が高いので、実需の周辺購入者の懐具合には合わせてくれないのです。高い高いと合唱しても雑音としか思われません。「では羽沢横浜国大駅前へどうぞ」と言われて終わりです。

私は頭が悪く、不動産や経済の専門家の方は千三つくらいにしか見えないのですが、検討者が何言ってもそう変わらない点は理解できます。ただ、ちょっと以下が理解できません。

・市況が変化する中、坪単価予想がプラマイ十万円程度の誤差に導けるほどの精度で、外部の人が原価や粗利なんて分かるのでしょうか。土地代、建築費、広告費、人件費、関係者利益など変数が多すぎて私には精度良く出せる気がしません。また、他物件の値を参考にする事もそれぞれの背景、環境が異なるので、その平均値や中央値を使ったとしても誤差は大きいものと考えます。
・(これは上記に比べるとどうてもいいのですが、新線再開発一発目の投資商品性の高低なんて測れる客観的指標でもあるのでしょうか)

あくまで周辺相場を加味して予想いくらって言ってるだけだから、新築マンションの価格決定ロジックなんて外部からはわからんよ
ここは地権者も多いから価格の決め方は尚複雑だろうしね。
大体、土地取得価格がいくらかもわからないのに、絶対坪XX万円です！って言い切ってる人は何者？w
まあ、ここ最近の新築マンションは冗談キツイレベルで高いから、坪400だとしても驚きはしないけど...(ため息)

>>198 匿名さん

おっしゃる通り、ブランズタワー大船より高目の価格設定になりそうですね。

坪400くらいにはなるでしょう。

>>205 匿名さん

400くらいだったら武蔵小杉の築浅中古買った方がいいかもしれませんね。

スーパーや商店街のレベルは武蔵小杉より高そうだから好みじゃないかな

武蔵小杉は利便性はよいが、2年前の浸水で評価ガタ落ち。加えてタワマン10本以上あって希少性無いし、リセールの観点では微妙。
こちらの方は、エリア初のタワマンでランドマーク性があるし、横浜アドレスの強みもあるので、坪400でも資産価値はある程度維持できると思います。あくまでも私見ですが。

>>208 匿名さん
評価ガタ落ちな割に小杉3rd は順調に売れましたけどね
武蔵小杉の方がなんだかんだで便利ですし、ドレッセタワー武蔵小杉もこれから販売なので、武蔵小杉の単価は絶対に越えません

>>209 匿名さん

ドレッセタワー武蔵小杉？
そんな計画ありましたっけ？

>>209 匿名さん

小杉3rdは浸水の時点で8割方販売済でしたよね。
何より坪360-370で安かった。
小杉は既にピークアウトでしょう。

>>210 匿名さん

たしかにドレッセは聞いたことない。
武蔵小杉の今後のタワーは、三菱地所のツインタワー(日本医科大学移転跡地)とエルシー跡地(三井不動産)、で打ち止めでは？

>>210 匿名さん
>>212 匿名さん

小杉町3丁目計画

武蔵小杉の方が交通利便性よい

>>213 マンション検討中さん

あそこは狭めの長方形敷地に建つ板状マンションですね。
20階以上(23階)なので一応タワマンの区分にはなりますが、あまり期待できないような。

>>215 匿名さん

長方形敷地でもないようです。
ただ、敷地全体で2000㎡(うち建築面積は950㎡)しかなく、狭めであることはたしかですね。

>>211 匿名さん
ドレッセタワー武蔵小杉ってのはあくまで仮称ですが、ここと同じく東急が販売元なので、その名称になる可能性は高いです。
しかもここと同時期に竣工予定です。
武蔵小杉の開発は全然衰えておらず、ピークアウトどころか中古価格はどんどん上がってます。
いい加減なことは書かないようにしましょう。

武蔵小杉の開発計画とか、いま中古価格が鰻上りで上がってることも把握してない人が「武蔵小杉の価格はピークアウト！ここは武蔵小杉を越える！（キリッ）」って言ってるのかと思うと笑っちゃいますね。
もうちょっと相場をちゃんと勉強した方が良いかと

武蔵小杉の中古価格って上がっているの？
ほんとに？

>>219 匿名さん
台風で沈んだはずなのに全然下がらない。
被害を受けたマンションは保険で一次修繕も済ませることができて修繕積立金の厚みを維持できたとも聞きました。

武蔵小杉の中古価格は上がってない。これがファクト。

>>221 匿名さん

上がってるよ。印象だけで、煽情的なうわべの報道に乗っかってろくに調べもしないでものを言ってる人間がホントに多いと思う。
一例で言えば、パークシティ、ガーデンの水害前に@330ぐらいで動いた部屋とほぼ同じ部屋が、今は＠370でないと買えない。
下値を追っかけて買おうとしてたのにしくじったと感じてる。
ここも、買えば儲かるなんてことは思わない方が良いけど、ネガについてはよく見極めて正しいファクトに基づく判断を。

パークシティステーションフォレストは上がっているの？

>>223 匿名さん

事例を聞かないから何とも言えないけど、おそらくステーションフォレストとシティハウスは下げないと売れないのでは。そのあたりは購入者はしっかり見てて、十羽ひとからげではないと思う。
ステーションフォレストは改良できたので長期的には回復するかもしれないけど、シティハウスは立地が絶対的に低い場所なので難しいかな。
他の物件は全く影響受けずに動いてますね。

駅直結ということでぶっこんできそうだなぁ。350以下ならまあまあ狙い目、400ならお察し、ってイメージ。相鉄の時刻表もないから、駅利便性は未知数よね。それは、JRも南武線もリムジンバスもある武蔵小杉には敵わないから中長期的には武蔵小杉タワマンよりやや下がる相場で落ちつくんじゃない

252戸しかないのに
うち73戸が地権者というのは
事業としては本来厳しめですが
単価吊り上げて採算合わせるのでしょうか

>>227 名無しさん
けっこう補助金が入ってるみたいです。ホールも区が取得するし

レインズがどうとか不動産関連の人ばかりで求めてた相談ができなそうな雰囲気。
武蔵小杉を売りたいデベ(中古仲介？)とここを売りたい営業の合戦という感じでしょうか。

地権者が多くすまわれるマンションなのですね。イメージですが、世帯としてはシニア層？となると子供もち世帯は思ったより多くはないのですかねー。ここは寄り道するような繁華街もないので、その点では安心です。塾通いするにも、日吉まですぐに行けますしね。

綱島東小学校なのかな？学区的にはそうだけど、通学指定校は綱島小学校って出てるよね。

将来的なバリューもいれて、販売単価400?420くらいになりそうな予感。そしてその単価を払うなら武蔵小杉でいいかな、という広域検討層も一定いそうなので、販売は苦戦と予想。

実需よりのコメントをすると、管理修繕費が心配かな
250戸程度のペンシルタワーは戸当たりのランニングコストが割高になりがち。
更に人手不足でここ最近の新築マンションは管理費が異常に高い。

綱島が坪400で売れてしまうようなら、小杉も間違いなく坪400オーバーの街になるだろうね
現状の発展度合いや利便性だけを見れば小杉>綱島であるのは客観的事実であるし。

やはり武蔵小杉なのかな。中古でもいいから明日探してみよっ

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1406252086979817477
坪400なら即撤退だわ、武蔵小杉買うべき
まあ無いと思うけど

>>235 匿名さん
まあ、マンマニさんの言う通り、今の市況なら平均坪375が妥当かな？
400はあり得ないし、買うべきじゃない。

価格出るの、いつくらいかなあ

願望は別にして400は超えてきますし、それでも売れますよ、ここは。
武蔵小杉との違いは地域一番の希少性です。
武蔵小杉のほうが便利でしょうが10数本も建ってお見合いしていればタワーの価値は薄れます。
1000戸とかの巨大タワーでもあるまいし、横浜がいい、綱島がいい、の地元需要の希少性だけでサクッと売れる戸数ですよ。

>>238 匿名さん

400越えで流石にさくっとは厳しいかなー。

全252戸のうち非分譲(地権者等)が73戸あるので、実質149戸しかない。
この程度の戸数ならわざわざ地域外から人を呼び込まなくても、同エリア内での住み替え需要だけで捌けてしまう、ってことでは。

横浜市内で東急の駅直結タワマンという希少性、さらに戸数も少ないので、400でも即完売かもよ。

欲しい人は地盤とかマイナス材料は目に入らないもんだし、綱島2本目のタワーはいつできるのか分からんし。

>>241 通りがかりさん
東急線と言えば自由が丘にタワマンないな、二子玉川と武蔵小杉の開発が落ち着いたら始まるのかな？

>>242 匿名さん
自由が丘にも再開発計画はあります。

坪400だと、ここより安い武蔵小杉を差し置いてでも買う理由に欠ける。

>>240 匿名さん
149ってかなり少ないよね。部屋タイプ毎に直すとさらに減る。あっという間に売れちゃうね(･･;)

>>242 匿名さん

築年数からしたら再開発があってもおかしくない区画が多いから可能性は高いと思います。

坪400なんかにならない(武蔵小杉を超えない)って書き込みが散見されますが、必ずしもそうとは限らんよね。
みなとみらい・北仲のタワマンは買えないが横浜アドレスのタワマンに住みたい(川崎アドレスは嫌だ)って人は一定数いるからね。

鶴見川近くだし防災対策はどうなってるかな。
地下駅は止水版等で保護か。
地元のケーブルTVで洪水のときには綱島の名家の方がこのあたりまで来たとか言っていた。
https://m.facebook.com/youtv.official/videos/2215286755372921/

>>247 匿名さん

楽観的に見て＠380、悲観的に見ればやっぱ＠400超え
全然あると思います

大船でのチャレンジに成功してるし、坪400もあるかもね。ただ売出しがそうなると、リセールは結構キツくならんかな…

>>247 匿名さん

400越えちゃうとみなとみらいの築浅が選択肢に入ってこない？
綱島指名買いを150組集めれるか、って話だと思う。1LDKは苦戦しそう。

4年前に販売したブランズ綱島が坪350だったことを踏まえれば、同じブランズが手掛ける今回のタワーが坪400だとしても全く違和感無い。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627869/

>>252 匿名さん

失礼しました。同じ東急グループですが、こちらはドレッセでしたね。

公式HP冒頭で変わらぬ愛と詠ってるくらいなんで綱島にプライスレスの価値を持てる人が購入対象かと。
眺望お見合いで採光最悪の部屋がパンダ部屋になる可能性も無くはないですが。
一般販売数も179戸ほどなのでゆっくり売れば充分需要があるでしょうし。
そもそも今のマンション新築市場でリセールがプラスになるのは至難の業。
あるとしたら晴海フラッグくらい。
価格はまだ未定なので値上げされないことを願うばかりです。

そういうことなので坪400以下という淡い期待は持たないように、以上

小杉のサードアベニューで400ぐらいだから、駅直結、横浜アドレス、綱島唯一ってことで、400ぐらいでしょ

>>256 住民板ユーザーさん8さん
どうでもいいけど横浜市であることにそんな意味は無いよ。
横浜市で考えたらどんだけ広いと思ってるんw
東急沿線ならまだわかる

横浜アドレスに拘る人間は一定数いますよ。自分がそうですし。

年齢高ければ高いほど川崎市や江東区に対するネガティブなイメージ持ってますからね。実際昔は明らかに民度が違いましたから、これは根強いです。
まだ少し時間がかかるでしょう。

横浜市は、子育て支援はしょぼいし、財政もきついけどね。23区ならアドレスにこだわるのもわかるんだけど。。

>>257
いまだに川崎だけは嫌だ
武蔵小杉って下水逆流で＊＊まみれでしょ
って、人はいる。
俺はここと、シティタワー武蔵小杉なら後者の方が住みたいけど。

23区ならまだしも、横浜市でドヤっても…
しかも西区や中区の駅周辺とか、山手ならすげーってなるけど、綱島は羨ましがられないでしょ。

>>262 匿名さん

23区もピンキリ。半分以上は横浜より格下ですよね。
少なくとも横浜市民の大半はそう思っていると思いますよ。

綱島の人なら覚えている人も多いだろうが日吉~箕輪に電話する時は044と市外局番を入れないと繋がらなかった(平成2年まで)時代もあった。

>>264 匿名さん
そんな昔話はいらない。

浜子プライドって昔話。綱島なんか神奈川県出身か東横線使ってる人じゃないと大半が知らない町。知ってるとしても綱島が横浜か川崎かはっきりわからない人も多数いる。

小杉と比べて･･･みたいな人は素直に小杉買った方が良いよ。
仮に坪400以下で安めだとしても、出口ではそれ以上に小杉とは差がつくと思うので。

>>267 マンション検討中さん

それはどうかな。
小杉はタワマンが建ち過ぎ。20年後には似たような中古物件が溢れ、安売り競争になってるかもよ。

>>263 匿名さん

いや格下格上とかの話じゃなくて、自治体としての力ね。わかりやすくいうと23区はすべて、義務教育中は医療費無料だよ。横浜は、所得制限ですぐ受けれなくなる。

>>263 匿名さん
何言ってんの？　この人

>>268 匿名さん

それだけ総需要もあるから、よく言えば流動性がある。湾岸と一緒。共働きには、複数路線がありがたいしね。

綱島は、うまく指名買がはいれば、いい値段で捌けそうだけど、タイミング逃すと、みたいな感じ。一長一短。

タワマン多すぎる街は供給過剰とかいうけど、それは住みたい人が多い街という裏返しであって、需要も多く広域から住宅購入検討者を集められるから相場も底堅いよ

自分は神奈川県民だから綱島のこと知ってるけど、東京とか千葉埼玉の人は綱島とか存在すら知らないでしょ
武蔵小杉は良くも悪くも知名度はある

>>256 住民板ユーザーさん8
>>258 マンコミュファンさん
横浜市アドレスに誇りを感じてるっぽいこの人達の自己肯定感すげーなって思った。横浜市の緑地面積とか一回数えてみたらいいんじゃないかな
山手や元町なら凄いってなるし、桜木町関内新横浜あたりならまだネームバリューあるけどね

横浜(瀬谷とか旭区とか金沢区とか)民「横浜は大半の23区より格上」

勘違いしてる方がいますけど、他人に自慢するために横浜に住むのではなく、単純に横浜が好きだから住むのであって、
かつ東横線で駅直結のタワーだからすぐ売れるのでは？という話でしょ。

そもそも23区や小杉は比べる対象ではないということですよ。

>>275 通りがかりさん
東横線だから売れる！ならまだしも、横浜市アドレスだから売れる！って自信は意味不明って話してるんですよ

ま、考え方は人それぞれなんだからどうでもいいよ。
沿線で比較する人もいれば、横浜の中で比較する人もいる。
買うのは自分なんだから、自分の尺度で決めればいいだけ。自分の尺度とは異なる他人の意見にケチつけても何の意味も無いですよ。

以前、横浜南部で50戸ほどの低層マンションに住んでいました。
入居のとき住民懇談会がありましたが横須賀から移ってきた方は横浜住民になった喜びを素直に語っていました。
やはり地方の方からすれば横浜はブランド力があるなという感じです。
ちなみにそのマンションは売却のとき苦労しました。
試しに買い取り業者に打診してみたところ買い取りを拒否されショック。
大手のN村不動産物件、風光明媚で高台の落ち着いた住環境、しかも駅徒歩5分でしたが。。

何かにつけ『武蔵小杉を選ぶべき』『武蔵小杉の価格を超えるわけない。そんな価格ならリセールで不利になる。』という内容を繰り返し書き込んでる人がいますが、どういう立場でどういう目的・思いがあるのかは知りませんが、個人的には興味無いし意味の無いコメントですね。
そう思うのは勝手なのですが、なんで綱島マンションのスレに粘着してわざわざ書き込んでるのか意味がわかりません。

同じ東横線でこれから再開発される街なんだから嫌でも武蔵小杉と比較されるでしょ。
この物件検討してる人でリセールとか考える人なら武蔵小杉と比較して買うべきかどうか考えた方がいいでしょ。
何が何でも綱島の新駅直結マンションに住みたいって人はここを超えるマンションは今後出ないんだから坪400でも絶対買った方がいいと思うけど

>>280 マンション検討中さん

それは貴方の考え方であって別に否定はしませんが、端から武蔵小杉が嫌いな人もいるわけで、『嫌でも比較されるでしょ』『武蔵小杉と比較して考えた方がいいでしょ』と貴方の考え方があたかも正しいかのように押し付けるコメントは不快ということですよ。
そう思うなら武蔵小杉のスレに行きなさいよ。なんで綱島スレに居座ってるの？

え？
この物件検討してるから見てますが。不快と思うのもあなた個人の意見でしょ？
嫌なら見なければいいのに....

別に横浜アゲしてないのに、過剰反応する人いるな。
住所は横浜市の方が良いって人は一定数いる。少なくとも川崎市が良いって人よりはいる。
小杉と綱島だと、小杉の方が都心に近いし鉄道利便性もいいし、商業施設が栄えてる。新綱島は小杉ほど開発されないでしょ。
でも綱島No1マンションになることは間違いないので、いまの相場だと坪400万はいってもおかしくない。
マンション自体はいい物だと思うってだけ。

横須賀から移ってきた人を例に出して、やはり地方の人にはブランドみたいですよって…。隣接してるんですけどね、、。横須賀出身のものとしては自虐的にも面白かったw

>>283 住民板ユーザーさん8さん
他県から見ている人は神奈川の中で、横浜ブランドがどれほど知らないんだよね。それと同時に川崎ブランドがどれだけ低いか。

武蔵小杉は便利になったけど、俺は川崎だから住むのは絶対嫌。そして車も川崎ナンバー、これも嫌。

綱島いいじゃん。みなとみらいとか、山手、本牧みたいなブランドはないけど、川崎に比べりゃいいです。

横浜アドレスやブランドって、これからの若者は魅力感じるのかなw
自分はアラサーだけどいいマンションなら住所なんて何でもいいぞ。

>>286 匿名さん
そういうニュータイプはどうぞ武蔵小杉を買ってください。俺みたいなオールドタイプは綱島にしておきます。

いいじゃんこれで、住み分けできたでしょ？

>>287 マンション検討中さん
横浜市民だけど自分は別に横浜でも川崎でもいいし、住所で分類して満足する学級委員長はこれからの時代に不要だわw

横浜でブランド名乗って良いのは山手と元町だけ
山手なら港区と同格って言われても違和感無い。同じ大使館の街だし
ここの売りは東急線新駅直結で、新横浜に近くて、再開発でこれから伸びる街って部分でしょ。
出張族にはかなり魅力的だと思う。逆に新幹線使わない人は武蔵小杉とかのが良い

新綱島駅で乗って目黒や渋谷に乗り換えなしで行けますか。それとも日吉駅での乗り換えが必ず必要ですか。

>>290 マンション検討中さん
新宿渋谷は綱島
目黒大手町は新綱島

おっマンマニさんのざっくり事前予測記事出てますね。
https://manmani.net/?p=38367
坪単価は375から400予測みたいです。
マニア視点だとワイドスパンでも窓が、、、などやっぱそうだよなーと納得。
隔壁も低いタイプだと、、、さすが細かくCG見てますね。
勝手な個人の予測だとサッシ高も期待しないほうがいいかも。外れてくれると良いんですが。
制振構造小規模タワーなんで大梁もそれなりにあるだろうし階高もさほどないかもとか。もちろんスケルトンインフィルではないですね。

>>290 マンション検討中さん
新綱島は正確には東急目黒線。田園調布で枝分かれして目黒に向かって、その先は日比谷線と南北線に分かれます。

とは言っても田園調布までは同一ホームで東横線に乗り換えできるから、渋谷行くならそれまでに乗り換えればOK。

>>292 マンション検討中さん
晴海フラッグと販売被るからそんなに強気で来ない気がするけどな

>>294 匿名さん
さすがにそれは無くないか？場所もコンセプトも全然違うし。

販売期や価格がかぶるマンションなんていくらでもあるw
ただどっちも独自性は強めかな??

マンションマニアの広域検討の方が「いやいやそれなら武蔵小杉にしますわ」とか自分もそうだと思った。自分は広域検討だが坪400は高いかなと思ってしまう

坪400だとしてもあくまで平均であって(何坪の部屋を買うかにもよるし)、パンダ価格周辺部屋の抽選には応募するとか色んな関わり方があるからね。価格が楽しみですわ。

>>297 マンション掲示板さん
しきりに、武蔵小杉を検討材料にするけど、武蔵小杉に対抗策となる新築のタワマンってあるんだっけ？

真の広域検討者なら武蔵小杉や綱島だけに縛られてちゃダメダメ

>>299 マンション検討中さん

武蔵小杉のライバルは武蔵小杉

ふと気がついたが綱島駅も新綱島駅も両方自由に使える定期券って出ないのかな。
いちいち別だと何かとメンドイよな。。。

真の広域検討者だけど浜松町のブリリアタワー浜離宮も狙ってますよ。

おお、晴海フラッグ販売価格据え置き確定だと。
買う気マンマンの転売ヤーが殺到しそう。。
買える人なら二つ三つ買っといた方が良さそうです。
https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1408292624742555649

>>293 マンション検討中さん

日比谷線ではなく三田線ね。

>>299 マンション検討中さん

タイミング的にはドレッセタワーじゃない？
もう少し待てるなら三菱ツインタワーくるけど。

>>292 マンション検討中さん

マンマニ氏の予想は『坪400』と書いてありますよ。

坪350・・・大抽選会
坪375・・・広域検討者も十分呼び込める
坪400・・・マンマニ氏の予想
坪400超・・地元層メイン

坪400超でも販売戸数が少ないので横浜にこだわる富裕層で十分売れてしまう、と予想しているようです。

ま、そうだろうな。

こうしてみるとドレッセタワー新綱島は高くても喜んで買う地元のセレブ限定みたいですね。
微妙にデザイン内装その他素っ気ないですがこうなると比較もヘチマも無いでしょうからそんなものなのでしょう。
東急は同時期に武蔵小杉でも23階160戸建設中ですよね。
となるとこちらの方がお安いんですかね。
長谷工でもあるし。。
https://skyskysky.net/construction/202452.html

マンマニさんが400予想のコメント出すと、「400なんていくわけない」って言ってた人達がすっかり意気消沈してるな。

>>309 住民板ユーザーさん8さん
確かにw

>>309 住民板ユーザーさん8さん
マンマニ氏の予想は坪375から400万円の間と読むのが普通ではないのかな。ピンポイントでいくらとは言ってはおらず、あの文章のどこをどう読んだら坪400万円と読めるのだろうか。個人的な願望が入っているのではないかな。

>>311 匿名さん

マンマニ氏のサイトから転記。

上記相場からドレッセタワー新綱島の販売価格を予想すると
坪単価400万円　70㎡＝約8500万円
となります。
あくまで予想のため参考までにお願いいたします。

ズバリ書いてあるだろ。

>>312 匿名さん

そうですね。
375～400が適正レンジかもしれないが、400超でも地元需要だけで問題なく売れてしまうだろうことから、レンジ上限の400とマンマニさんは予想していますね。

綱島で会社をやっている友人が買う買わないじゃなくて、何戸買おうかと言っているので坪400だと瞬殺でしょう。

欲しいけど400だと買わない

>>314 マンション検討中さん

貴方の友達は不動産市場の神様ですか！笑

綱島って知名度高くないし、それほど便利でもないのに、400いっちゃうと…富裕層向けになるよなぁ。

>>307 匿名さん
横浜にこだわる富裕層は綱島には来ないような気もします。
大倉山辺りの富裕層も綱島に来ないかな。
高くても買えるのはやはりごく狭い範囲の綱島の方ではないでしょうか。

>>318 検討板ユーザーさん

たしかに。
日吉の富裕層も綱島に下ることはないだろう。

大倉山って立派な戸建ては数件思い浮かびますが、富裕層というほど層がありますっけ？　日吉なら高級住宅街という大きな塊があると思いますが。

日吉も大倉山もたいしたことない！やっぱり綱島。

日吉と大倉山の高台に挟まれる、東横沿線で最も低地の綱島。

そりゃ「島」だからな

10月にモデルルームオープンと聞いていますが、価格発表や説明会はいつ頃になりそうですかね？

馬車道とか武蔵小杉より坪単価が高い予想なのは何故？
再開発とか駅直結が理由でそこまで跳ね上がるの？

>>325 マンション検討中さん
馬車道の最新価格サンプルは販売中止になった某物件の550ですよ！　ここは地元民の希望が跳ね上げてるんですかね。

坪400万以上だとパークタワー勝どきやプラウドタワー芝浦、ブランズタワー芝浦等の都内湾岸のタワマンも視野に入る価格帯となるので、さすがにそこまで爪を伸ばすのは無謀だと思う。現実的な価格として坪370万程度を予想するが、これでも十分高いような気がする。

そう。400以上だと高すぎて、一部の富裕層狙いになっちゃう。もともと綱島は割高感あるのに。
>>326
確かに希望で跳ね上がってるのかもしれませんね…

4年前に同じ東急グループが販売したブランズ綱島が坪350でした。
その後の相場上昇、加えて新線開業、駅直結のエリア初タワマン、等の要素を踏まえれば、坪400だとしても全く違和感無い。
たしかに一昔前のイメージからは考えられない価格ですが。。。

なるほど。
タワマンって中層階を境に上下するから、低層なら350万スタートくらいかな？

>>330 マンション検討中さん

低層の条件の悪い部屋(エレベーター前、各階ゴミ置場付近、ほか)は300前半と予想。

>>329 匿名さん
ブランズ綱島は40戸程度の小規模物件だったが販売に苦戦して、竣工後1年経って新生活応援キャンペーンとかいう特典までつけて漸く売り切った記憶がある。
そのような物件の価格を基に、坪400といってもあまり説得力はないように思うが。今回はタワマンとしては小規模とはいえ、ブランズ綱島とは比較にならない戸数の多さであり、坪400だとブランズ綱島並みに販売に苦慮すると思う。

>>332 匿名さん

東急は住友と同様に、相場比高めの価格で販売してきますからね。
当初から、相場価格での早期完売よりも利幅をしっかり確保(長期販売を厭わず)を重視した戦略なので、苦戦とはちょっと違うと思う。

東急と東急不動産は別物と考えていいかな？

東急と東急不動産はほぼ別の組織です。
東急不動産は一応東急グループの一員ですが、独自のホールディングスを作っており、電鉄側とはある程度距離を置いた経営をしてます。
不動産に関しては東急沿線は電鉄、全国的な展開は東急不動産と棲み分けしてます。

>>322 匿名さん
この図面白いですね！
ただ、横浜駅の方が低そうには見えますが。あと元住吉～新丸子も大差ないような。

反町駅が意外と高いんですね。

坪390万だよ。
地域ナンバーワンは地元富裕層がリセール考えずにコレクトする。

>>336 評判気になるさん

駅ごとの標高は以下の通り。
綱島は沿線で最も低地。
　　　　　　　　　　　　　　　　　 （目
渋谷駅　 14 m
代官山駅　27 m
中目黒駅　 8 m
祐天寺駅　35 m
学芸大学駅 39 m
都立大学駅 34 m
自由が丘駅 33 m
田園調布駅 33 m
多摩川駅　18 m
新丸子駅　16 m
武蔵小杉駅 14 m
元住吉駅　 9 m
日吉駅　　30 m
綱島駅　　 7 m
大倉山駅　14 m
菊名駅 12 m
妙蓮寺駅　25 m
白楽駅 20 m
東白楽駅　12 m
反町駅　 15 m
横浜駅　 11 m

綱島にも高台はあるので不安な人は駅からも近い綱島神社や綱島公園付近に住む手もあるかと。
足腰も強くなるでしょう。

>>339 匿名さん

そういうことではなく、駅・街自体が高台か低地か、って話。

熱海の土砂災害が気になったので綱島周辺のハザードマップを見てみました。
赤い部分やはりありますね。
土砂災害特別警戒区域、急傾斜地崩壊危険区域は駅周辺でも思ったよりあちこちありますね。
日吉方面にもあちこちあります。
https://www.city.yokohama.lg.jp/business/bunyabetsu/kenchiku/bosai/gak...

>>341 匿名さん

横浜市は坂・丘が多く、傾斜面は基本的に警戒区域になりますね。

因みに洪水ハザードマップは以下の通り。低地で川が近い綱島エリアは注意が必要です。

https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/bousai-kyukyu-bohan/bousai-sai...

交通の便や周辺環境、今後の再開発などは魅力的ですが、
確かにこの辺りで最も気になるのは水害ですかね。
どうでしょうか

物件自体も水害対策はしているでしょうが、川沿い且つ低地なのは明らかで、何においてもハザード気にするって人は、この物件は買えないってだけだと思います。

ハザードの話って、このマンコミュのスレ全体的に盛り上がりがち(というか否定的な煽りが多い)だけど、今どきデベも大体ちゃんと説明するし、検討者側も簡単に調べられる。

人によって許せる許せないがあるのは当たり前だけど、それ以上でもそれ以下でもないと感じます。

普通の情報提供や、意見交換を否定するわけじゃないです！ハザード掛かってる代わりのメリットもあるわけで、それぞれの価値観で何を重視するかが大事ですよねって話です。

>>344 検討板ユーザーさん
基本的に水害は大丈夫だと思うんだけどなー。もしダメなら、同時に駅もダメなわけで、そこはしっかりと対策していると思う。

災害を過度に気にし始めたらキリがないよね。だって20年以内に大震災が来る確率80%なんだから。

こっちを気にしたら、どこのマンションでも被害があり、気にしてたら20年マンション買えません。

日本は地震大国だし、異常気象による豪雨も毎年のこと。
過度に気にしていたらどこにも住めないけど、地盤の悪いところ、傾斜面、低地、海や川のすぐ側、等を避ければ災害に合う可能性が低くなる(ゼロにはなり得ないが)のは事実だとは思う。

同じ場所なら、戸建てよりもマンションの方が安全ではありますね。

もしここが浸水したら、新横浜線の地下駅OUTです。
さすがに対策してるでしょう。

水害については子どもとよく行ってたんだけど鶴見川流域センター(国交省管理)に行くと詳しく教えてくれるよ。新横浜公園で水害を防いでくれる仕組みはあるけど、綱島近くは支流が交わってる点がマイナス要素になってて、鶴見川周辺の地下駅を全て一律では語れない気がするな。

武蔵小杉の件もあったし>>344でおっしゃられてるように過剰な煽りがある事は確かだけど、人災が防がれる状態にあるかどうかはデベに直接聞きたいところですね。このスレの最初の方にあったけど電源設備が低い場所に設置されてるのは事実なのかが気になってる。あとは地下駐車場。

マンションクラスタの方々からするとどう見てるのか検索してみました。
するとドレッセタワーはほとんど注目されてない感じですね。
マンマニさん以外だと、
>>タワーとしてはスケールメリットもきかない戸数でランニングコストも凄いことになりそうかな。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1409039149047312385
スムログで管理修繕を解説されているはるぶーさんです。
小規模タワーだとやはりなぁ、という感じですかね。

>>350 マンション検討中さん
まあ、まだ価格も何も出てない状態ですからね。今の段階で注目されてない感じ、は少し性急かなと思います。

管理費、いくらになるのか分かりませんが、程度はあれどタワーは総じて高いです。高い管理費が許せない(高い分の価値を見出せない)方は、どちらにせよタワーは優先順位下がりますよね。

代表的なとこで言えば、コンシェルジュにお金払いたいか？みたいな話ですよね。このマンションがどうか分かってないのですが。

説明会はいつから？

北仲で坪350があるのに、なぜここは坪400予想？
綱島にそんな価値があると思えないし、新綱島なんて新横浜にしか用ない…

新綱島の400も予想値なんで何ともいえませんが、北仲の計画中のタワマンはさらに越えてくるんじゃない？　北仲の350は数年前に建った1部屋のことを言ってるだけよね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/626066/
ここ見ると多数ある

そもそも坪400予想って、平均して400越えが続出するってこと？一部400越えってこと？

>>355 名無しさん

平均が400程度ってことでしょ。

北仲はこれから2棟予定されていますが、平均450～500くらいになるのでは？
1棟目は時期(相場が今より安い)、仕様が悪い、条件が悪い(2棟目・3棟目が建つとみなとみらいの眺望が無くなる)、等で価格はお手頃でしたね。

横浜駅：鶴屋町地区の計画で600越えの声もあり、それと比較したら新綱島の400は可愛いもので納得感はありますね。600と言う数値もあくまで願望や予想値ですけど。

武蔵小杉とか横浜駅近ですら平均400なんていかないのに、綱島でやったら強気すぎない？

>>353 名無しさん
北仲は現在中古で坪450です。

なんとなくここは鶴ヶ峰駅直結のクリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰に似てますね。
29階252戸、公共施設、商業施設下駄履きと。
ちょうどサブプライムローン危機からリーマンショックに重なった時期でしたが。

鶴ヶ峰と同等価格だったら買いですね。

>>359 匿名さん

いやいや、北仲はそんな甘いもんじゃないですよ。
30階以上40階以下のノンリフォーム物件ですが、直近の成約価格で坪＠526万円でした。売り出して２ヶ月もかかってませんでしたね。
今は同じタイプのリフォーム済みが@602万円で出てます(この価格で売れるかどうかはちょっと怪しいですが)。
横浜駅前はこれで＠600は確定、ここも@４００でしょう。

北仲とは土地の格が違う。低層300前半から中高層400台と予想

>>363 マンション検討中さん

低層かつ条件の悪い間取りは、客寄せ用の所謂パンダ部屋として300前半で出してくるかもしれませんね。
ただ、全体の平均としてはよくて300後半、現実的には400程度になると予想します。

坪400だとすると、都内の山手線の大塚や田町あたりのタワマンも、少し手を伸ばせば購入可能な価格となるが、都内は検討対象外で、綱島限定という人がどれほどいるものなのか。正直綱島で坪400だと販売は苦しいかもしれないが、東横線沿線の価格アップのためには是非高値追及して欲しい。

>>364 匿名さん

そうですね。個人的にはブランズ綱島が余計なことしてくれたと思っています…

>>365
中層階で坪400したらここは割高だと思うので、他を探します。300後半であれば狙いますが

気になったので鶴ヶ峰タワーの過去スレ見るとマンマニさんのおすすめラブマークが付いてたのでビックリ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8884/2/
中古のおすすめにも認定出してるんですね。
この物件は不運にもリーマンショックなんかにぶち当たり思惑が外れ値下げしていたような気もします。
新横浜線効果もあるし現在はおすすめなんでしょうね。

>>365 匿名さん

新築は難しいんじゃないですか？
タワーは安くて@460からですから。
坪単価@60万円違ったら72㎡でトータル1320万円の差。
少し手を伸ばせば届くレべルでしょうか？悪条件の日陰部屋とかじゃないと無理では？

>>364 匿名さん
仮にここの15階が坪単価400万円で需要があるのかな？マンションそれなりに見てきたけど、私なら買わない。別の方も仰ってましたけどどうしても綱島でずっと住み続けたい人じゃないと買えない価格。リセール考えると相当な高値掴みになりそう。

>>369
ほんとその通りですよね。
開発するといっても限定的だし、武蔵小杉以上になるとも思えない。リセールなんて当然狙えない。
300台が大半であることを祈ります

>>369 評判気になるさん

リセール重視の人は都心一択でしょう。
ここのターゲットは広域検討者ではなく、綱島エリア初タワマンに魅力を感じる市内・沿線地元富裕層。
戸数も限定的なので、それでも売れてしまいます。

>>371 匿名さん
綱島のタワマンに魅力を感じる富裕層というのは本当に富裕層なのでしょうか？その存在を疑問視してしまいます。タワマンにしては戸数が少ないのは確かにそうなのですが、それはデメリットなのでこれまたそこに魅力を感じる人がどの程度いるのか疑問です。
蓋を開けてみて15階が坪400なら閑古鳥でしょう（見学は多そうですが）。

372さんに同意。
なぜ371さんがそこまで自信もって断言できるのかが疑問…。

まぁでも蓋を開けてみないと、誰が正しいかはわかりませんね。
公式HP見てるとファミリー層にも宣伝してるので、富裕層向け限らないかも。

安く希望したい気持ちは分かりますが自身が売り主の立場なら直結タワーを坪300万台で売りに出しますか？たかだか200戸もないんですよ？
タワーでも何でもない何の特徴もない駅遠のクリオとかが今いくらで売れてるかご存知ですか？
亀戸のプラウドタワーなんて２割以上？値上げして今坪400とかですよ。
現実と向き合いましょうね。

亀戸は900戸、ここが仮に野村なら400どころか500超えてくるだろうね。実際馬車道の平凡な板マンが500超えだったし。
2000組見学して9割が割高だと叫んだところでいずれ完売すれば勝ちだしね。
仮に300台で出して高倍率で速攻完売させるなんて慈善事業じゃあるまいし営利企業なら失態もいいとこ。

>>375 匿名さん
東横駅直結ならまだしも各停のみの新綱島でしょ。
坪390で高倍率なんてあり得ない。

綱島みたいな地味なマイナー街と、都内や馬車道を比較されても困るんだが。
ここが武蔵小杉を超えることもないと思う

>>377 マンション検討中さん

中古物件も豊富な小杉と、地元オンリーワンタワーのここを比較されても困るんだが。

>>378 マンション検討中さん

武蔵小杉(タワマン建ち過ぎ、川崎アドレス、2019年の冠水事故、他)は嫌だけど、東横線沿線は好き、という人は一定数いますね。

そんなに戸数もないんだから、地元需要の高値で完売でしょ

>>379 匿名さん
本当は日吉にタワーあれば良いんだけど、無いからね。そういう意味では綱島のこの物件はメチャクチャ良いよ。

まぁ価格はあくまで予想だから、座して待ちましょう

いくらで出てくるかなんてわからんけど、安い方がいいでしょ、買う人の立場からすればw
冷静に考えたら駅直結とはいえ横浜の片田舎のマンションに70平米3LDKで8千万円とか狂ってるよ。
それだけの価格出せる人でリセールバリューを重視するならパークタワー勝どきとかの方がいいだろうね

リセール重視の人ならどこでも今は買わないでしょ。

そもそも狂ってるのが今のマンション相場ですからね。
平均所得は微増なのに、マンション価格はここ数年鰻登り。

新綱島と言えど、駅直結のタワーなんてもう出ないんだからそりゃ強気だろうね。

勝どきと綱島じゃエリアが違いすぎて競合しないんじゃないですかね
職場の場所等に縛られずに選べる人は多くないでしょうし

マンション相場高すぎると言いつつ、購入者がそこそこ追従できてしまっているのが今の市況ですからね
最近のデベはどこも体力があって、安売りするくらいなら販売長期化やむなし、みたいな姿勢が見えますし、リセール重視で待っててもこの先相場が下がるかは疑問です
金利が上がれば価格は下がるでしょうが、ローン組んだら総額はトントン、みたいなことになりそうな気がします

>>386 通りがかりさん
金利上昇分の物件価格は相場的に下がりますからリセール検討者は今かなり悩ましい。
ここも駅直結タワーとはいえ綱島で坪300後半?400予想とか本当に低金利長期化の産物ですね。。。
当然ですが、購入検討者は倍率高くても条件の良い物件にしてくださいね。金利上昇か税制改悪のトリガー引いちゃったらこういう中途半端な片田舎の小規模タワーは詰みます。

そう言えば、マンションで儲けようがコンセプトの住まいサーフィンが暴落派に転じてきたみたいですね。
家賃相場下落で金融庁が融資引き締めに動くと。
融資が厳しくなればそりゃ。。。
最後にババを引くのは誰か。


>>販売期間は約3カ月かかることを考えると、売却を決断するには、明らかにいい時期を迎えているといえる。不動産の価格が下落するときは、バブル崩壊の時もリーマンショックの時もそうだったが、ある日突然、「サドンデス」となり急落するものだ。
　そんな不動産価格の特性を考えると、株式取引の格言である次の言葉を思い出す。
「頭と尻尾はくれてやれ」
　自宅で不労所得を得た金額は、「住まいサーフィン」の査定結果では平均2000万円を超えている。あまり欲張らずに利益確定して、賃貸に引っ越すのも悪くない。その時期は、すでに到来している。
https://diamond.jp/articles/-/275468

>>388 匿名さん
資産価値が上がると見込んで買うにはちょっと時期が悪く、この物件は綱島が好きで老後も住み続ける覚悟がないと買えない。でも綱島に愛着ある人が高値で買って行く物件かもしれないですね。
最近は都内でも豊洲なんかはかなり売り物件で始めてますな。
私自身、今住んでるところは当初、資産形成目的もありましたが今となっては住み心地考慮すると利益出ても中々売りたくない。というのが本心です。
ババを引くのは私、というか私の孫かな？笑

孫からしたらマンション貰えるだけでありがたいですよ！

>>390 匿名さん
寿命次第ですが早めに売って親族一同に贈与しちゃった方がキャッシュフローは最大化できそうなので迷うのですよ。
当物件から話が逸れましたがここでマクロの話してもしょうがない気もしますし、個人的には綱島は田舎臭くも良い街だと思いますので、転売ヤー達に荒らされない絶妙な価格帯で売り出されると良いですね。

サクラコンフォルテ高すぎ

>>392 サクラコンフォルテで坪370～400らしいですね。盛りすぎてて驚きました。ということはここは？と思ってしまいます。

>>393 マンション比較中さん
サクラコンフォルテが強気すぎるだけでしょう

このような話をすると『これからは暴落の時代だ』とおっしゃる方がいるので、あくまで過去の話で未来は誰にも分かりませんよ、と前置きした上で…
これまで高杉誰が買うんだと言って見送った場合、次の年は更に上がってあの時買っておけば…が10年続いています。
底値が2002年頃と見なすと20年続いているとも言えなくはありません。
更に駅近、特に直結に至っては値上がりが顕著です。大きく下げたマンションを私は知りません。

駅近タワマンなんてこれまでほとんど都心にしかなかったですからね。この辺りで言うと小杉→綱島とどんどん条件の悪いところに広がってるのがヤバそうなんですよね。この物件に関してはテンバイヤーは回避しそうなので、地元民でどこまで高値に耐えられるか、綱島愛が試されそうです。

>>395
駅直結で値下げしたタワマンで有名なのシティタワー所沢クラッシィがあるでしょ。
さすがの住不も第2期で下げてきた。
https://diamond.jp/articles/-/226474?page=2
第1期で買ってしまった人が第3期で1000万下がった。。。とスムログで泣きついていたよ。
所沢愛が足りないのではとマンマニが答えていたな。
https://www.sumu-log.com/archives/16603/

シティタワー所沢って周辺相場が坪単価200万のところに400万で出したんでしたっけ？
綱島は所沢以下の駅力なのでせいぜい300が限界でしょうね。

サクラコンフォルテをこの価格で突っ込む人いるのかな？明日抽選日だけど絶対売れ残るでしょ。メジャーでもないのに売り出しがブランズより高いのは流石に本当にヤバすぎる。これで即完だったらドレッセタワーもヤバいことになりそう。

>>399 匿名さん
安心して、仕様めっちゃ低いし専有面積狭いし売主のネームバリュー無いし、あんなの売れないから。見に行けばわかる。
売主が敢えてなのかそれとも相場がわからんのか、チャレンジ価格にしてるだけで、ここの価格決定には全く影響しないよ