ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

マンマニさんが一昨日YouTubeの配信でドレッセタワー新綱島の坪単価を350万?400万って予想していました。
プラウドシティよりかは高いだろうけど、400万は流石に超えないという感じみたいです。

地下駅へのアプローチはどうなってるんでしょうか。
図からの想像すると。。。
まず1階へ降りる→一般人向けの地下駅入り口→エスカレーターもしくは階段→通路→さらにエスカレーターもしくは階段→やや長い通路→エレベーターもしくは垂直落下→やっと駅改札という感じでしょうか。
https://www.d-shintsunashima.com/redevelopment/

>>190 匿名さん
まぁそんなもんでしょうね。
400超えたら流石に都内住むでしょうし。
ある程度高層階なら、どの方角でも眺望は抜けそうなのがここの利点ですかね。
武蔵小杉はどうしてもタワマンお見合いになりますので。

北西側はすぐそばにタワマンの構想がありますね。

>>192 マンコミュファンさん
400超えるとさすがに中央区や江東区のタワマン狙いますよね

現在の市況のまま販売スタートとなれば
坪400近い目線での売り出しになると思います。
プレミア?は500を超えるのでは。
都内のタワマンが600、700でも即日完売状況ですので
とても300万円台とは思えません。
とはいえ、わずかな望みで説明会は参加予定です。

都内のタワマンが即日完売なのは都内のタワマンだからな気がしますね。

・まだ完売していないブランズタワー大船
・綱島は水害、地盤が心配される地である
・近くにもマンション立つ
ことを考えると攻めすぎた価格だと危ない気もしますね。まぁ蓋を開けてみないと何も分かりませんが。

都内のタワマンで600、700でも完売なのは都心のマンションだからね。
23区まで広げればアッパー400が太宗。
神奈川県まで広げれるなら、ブランズタワー大船やシティテラス横浜のような場所が背伸びして400手前（みなとみらい中心部は除く）
ここは350の戦闘力が限界だろうよ。
コンセプトは違うけど、プラウドシティ日吉といい勝負だろうね。
賛同するならいいねを押して

>>197 匿名さん

いや、『東急系デベ』『エリア初タワマン』という点でブランズタワー大船がメルクマークになるのでは。

むしろ大船よりも都心に近く、都心通勤のアッパーサラリーマン需要を取り込める分、大船よりも高くなっても違和感ない。


高層階は坪450程度、
パンダ部屋で300前半、
平均は400前後、と予想。

圧倒的な駅距離の差、駅前再開発とタワーレジデンスというだけで、プラウドシティ日吉とは比較にならない単価になることは間違いないですよ。
＠400以下には絶対にならないことを断言しておきます。100％です。

価格は売主が決めることであって、他人が100%約束できる事ではないでしょうにw

予想が楽しいのは分かりますが、当たったところで何も凄くないし、価格なんて色んなことが絡み合って決まることだし、売主も価格の理由なんて複雑過ぎて案外分からんのやない？

坪350とかだったらかいたいな。どうなんだろう

>>200 匿名さん

少し単純化して言うと、今は、山手線の南半分にある駅(新宿から秋葉原間の南半分)まで20分程度までの駅前マンションの価格は、投資商品としての側面の色濃い価格が当然のように設定されます。従って、原価＋粗利20%から大きく外れることはありません。購入者の期待に沿って「需要と供給」のバランスで決まってくることはないのです。売れなくても、そのまま投資商品として陳列され続けるだけであり、価格が下がることはありません。
渋谷、目黒、横浜、新横浜、いずれにも利便性が高くその上再開発が付いてくる新綱島駅前は、投資商品適性が高いので、実需の周辺購入者の懐具合には合わせてくれないのです。高い高いと合唱しても雑音としか思われません。「では羽沢横浜国大駅前へどうぞ」と言われて終わりです。

私は頭が悪く、不動産や経済の専門家の方は千三つくらいにしか見えないのですが、検討者が何言ってもそう変わらない点は理解できます。ただ、ちょっと以下が理解できません。

・市況が変化する中、坪単価予想がプラマイ十万円程度の誤差に導けるほどの精度で、外部の人が原価や粗利なんて分かるのでしょうか。土地代、建築費、広告費、人件費、関係者利益など変数が多すぎて私には精度良く出せる気がしません。また、他物件の値を参考にする事もそれぞれの背景、環境が異なるので、その平均値や中央値を使ったとしても誤差は大きいものと考えます。
・(これは上記に比べるとどうてもいいのですが、新線再開発一発目の投資商品性の高低なんて測れる客観的指標でもあるのでしょうか)

あくまで周辺相場を加味して予想いくらって言ってるだけだから、新築マンションの価格決定ロジックなんて外部からはわからんよ
ここは地権者も多いから価格の決め方は尚複雑だろうしね。
大体、土地取得価格がいくらかもわからないのに、絶対坪XX万円です！って言い切ってる人は何者？w
まあ、ここ最近の新築マンションは冗談キツイレベルで高いから、坪400だとしても驚きはしないけど...(ため息)

>>198 匿名さん

おっしゃる通り、ブランズタワー大船より高目の価格設定になりそうですね。

坪400くらいにはなるでしょう。

>>205 匿名さん

400くらいだったら武蔵小杉の築浅中古買った方がいいかもしれませんね。

スーパーや商店街のレベルは武蔵小杉より高そうだから好みじゃないかな

武蔵小杉は利便性はよいが、2年前の浸水で評価ガタ落ち。加えてタワマン10本以上あって希少性無いし、リセールの観点では微妙。
こちらの方は、エリア初のタワマンでランドマーク性があるし、横浜アドレスの強みもあるので、坪400でも資産価値はある程度維持できると思います。あくまでも私見ですが。

>>208 匿名さん
評価ガタ落ちな割に小杉3rd は順調に売れましたけどね
武蔵小杉の方がなんだかんだで便利ですし、ドレッセタワー武蔵小杉もこれから販売なので、武蔵小杉の単価は絶対に越えません

>>209 匿名さん

ドレッセタワー武蔵小杉？
そんな計画ありましたっけ？

>>209 匿名さん

小杉3rdは浸水の時点で8割方販売済でしたよね。
何より坪360-370で安かった。
小杉は既にピークアウトでしょう。

>>210 匿名さん

たしかにドレッセは聞いたことない。
武蔵小杉の今後のタワーは、三菱地所のツインタワー(日本医科大学移転跡地)とエルシー跡地(三井不動産)、で打ち止めでは？

>>210 匿名さん
>>212 匿名さん

小杉町3丁目計画

武蔵小杉の方が交通利便性よい

>>213 マンション検討中さん

あそこは狭めの長方形敷地に建つ板状マンションですね。
20階以上(23階)なので一応タワマンの区分にはなりますが、あまり期待できないような。

>>215 匿名さん

長方形敷地でもないようです。
ただ、敷地全体で2000㎡(うち建築面積は950㎡)しかなく、狭めであることはたしかですね。

>>211 匿名さん
ドレッセタワー武蔵小杉ってのはあくまで仮称ですが、ここと同じく東急が販売元なので、その名称になる可能性は高いです。
しかもここと同時期に竣工予定です。
武蔵小杉の開発は全然衰えておらず、ピークアウトどころか中古価格はどんどん上がってます。
いい加減なことは書かないようにしましょう。

武蔵小杉の開発計画とか、いま中古価格が鰻上りで上がってることも把握してない人が「武蔵小杉の価格はピークアウト！ここは武蔵小杉を越える！（キリッ）」って言ってるのかと思うと笑っちゃいますね。
もうちょっと相場をちゃんと勉強した方が良いかと

武蔵小杉の中古価格って上がっているの？
ほんとに？

>>219 匿名さん
台風で沈んだはずなのに全然下がらない。
被害を受けたマンションは保険で一次修繕も済ませることができて修繕積立金の厚みを維持できたとも聞きました。

武蔵小杉の中古価格は上がってない。これがファクト。

>>221 匿名さん

上がってるよ。印象だけで、煽情的なうわべの報道に乗っかってろくに調べもしないでものを言ってる人間がホントに多いと思う。
一例で言えば、パークシティ、ガーデンの水害前に@330ぐらいで動いた部屋とほぼ同じ部屋が、今は＠370でないと買えない。
下値を追っかけて買おうとしてたのにしくじったと感じてる。
ここも、買えば儲かるなんてことは思わない方が良いけど、ネガについてはよく見極めて正しいファクトに基づく判断を。

パークシティステーションフォレストは上がっているの？

>>223 匿名さん

事例を聞かないから何とも言えないけど、おそらくステーションフォレストとシティハウスは下げないと売れないのでは。そのあたりは購入者はしっかり見てて、十羽ひとからげではないと思う。
ステーションフォレストは改良できたので長期的には回復するかもしれないけど、シティハウスは立地が絶対的に低い場所なので難しいかな。
他の物件は全く影響受けずに動いてますね。

駅直結ということでぶっこんできそうだなぁ。350以下ならまあまあ狙い目、400ならお察し、ってイメージ。相鉄の時刻表もないから、駅利便性は未知数よね。それは、JRも南武線もリムジンバスもある武蔵小杉には敵わないから中長期的には武蔵小杉タワマンよりやや下がる相場で落ちつくんじゃない

252戸しかないのに
うち73戸が地権者というのは
事業としては本来厳しめですが
単価吊り上げて採算合わせるのでしょうか

>>227 名無しさん
けっこう補助金が入ってるみたいです。ホールも区が取得するし

レインズがどうとか不動産関連の人ばかりで求めてた相談ができなそうな雰囲気。
武蔵小杉を売りたいデベ(中古仲介？)とここを売りたい営業の合戦という感じでしょうか。

地権者が多くすまわれるマンションなのですね。イメージですが、世帯としてはシニア層？となると子供もち世帯は思ったより多くはないのですかねー。ここは寄り道するような繁華街もないので、その点では安心です。塾通いするにも、日吉まですぐに行けますしね。

綱島東小学校なのかな？学区的にはそうだけど、通学指定校は綱島小学校って出てるよね。

将来的なバリューもいれて、販売単価400?420くらいになりそうな予感。そしてその単価を払うなら武蔵小杉でいいかな、という広域検討層も一定いそうなので、販売は苦戦と予想。

実需よりのコメントをすると、管理修繕費が心配かな
250戸程度のペンシルタワーは戸当たりのランニングコストが割高になりがち。
更に人手不足でここ最近の新築マンションは管理費が異常に高い。

綱島が坪400で売れてしまうようなら、小杉も間違いなく坪400オーバーの街になるだろうね
現状の発展度合いや利便性だけを見れば小杉>綱島であるのは客観的事実であるし。

やはり武蔵小杉なのかな。中古でもいいから明日探してみよっ

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1406252086979817477
坪400なら即撤退だわ、武蔵小杉買うべき
まあ無いと思うけど

>>235 匿名さん
まあ、マンマニさんの言う通り、今の市況なら平均坪375が妥当かな？
400はあり得ないし、買うべきじゃない。

価格出るの、いつくらいかなあ

願望は別にして400は超えてきますし、それでも売れますよ、ここは。
武蔵小杉との違いは地域一番の希少性です。
武蔵小杉のほうが便利でしょうが10数本も建ってお見合いしていればタワーの価値は薄れます。
1000戸とかの巨大タワーでもあるまいし、横浜がいい、綱島がいい、の地元需要の希少性だけでサクッと売れる戸数ですよ。

>>238 匿名さん

400越えで流石にさくっとは厳しいかなー。

全252戸のうち非分譲(地権者等)が73戸あるので、実質149戸しかない。
この程度の戸数ならわざわざ地域外から人を呼び込まなくても、同エリア内での住み替え需要だけで捌けてしまう、ってことでは。

横浜市内で東急の駅直結タワマンという希少性、さらに戸数も少ないので、400でも即完売かもよ。

欲しい人は地盤とかマイナス材料は目に入らないもんだし、綱島2本目のタワーはいつできるのか分からんし。

>>241 通りがかりさん
東急線と言えば自由が丘にタワマンないな、二子玉川と武蔵小杉の開発が落ち着いたら始まるのかな？

>>242 匿名さん
自由が丘にも再開発計画はあります。

坪400だと、ここより安い武蔵小杉を差し置いてでも買う理由に欠ける。

>>240 匿名さん
149ってかなり少ないよね。部屋タイプ毎に直すとさらに減る。あっという間に売れちゃうね(･･;)

>>242 匿名さん

築年数からしたら再開発があってもおかしくない区画が多いから可能性は高いと思います。

坪400なんかにならない(武蔵小杉を超えない)って書き込みが散見されますが、必ずしもそうとは限らんよね。
みなとみらい・北仲のタワマンは買えないが横浜アドレスのタワマンに住みたい(川崎アドレスは嫌だ)って人は一定数いるからね。

鶴見川近くだし防災対策はどうなってるかな。
地下駅は止水版等で保護か。
地元のケーブルTVで洪水のときには綱島の名家の方がこのあたりまで来たとか言っていた。
https://m.facebook.com/youtv.official/videos/2215286755372921/

>>247 匿名さん

楽観的に見て＠380、悲観的に見ればやっぱ＠400超え
全然あると思います

大船でのチャレンジに成功してるし、坪400もあるかもね。ただ売出しがそうなると、リセールは結構キツくならんかな…

>>247 匿名さん

400越えちゃうとみなとみらいの築浅が選択肢に入ってこない？
綱島指名買いを150組集めれるか、って話だと思う。1LDKは苦戦しそう。

4年前に販売したブランズ綱島が坪350だったことを踏まえれば、同じブランズが手掛ける今回のタワーが坪400だとしても全く違和感無い。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/627869/

>>252 匿名さん

失礼しました。同じ東急グループですが、こちらはドレッセでしたね。

公式HP冒頭で変わらぬ愛と詠ってるくらいなんで綱島にプライスレスの価値を持てる人が購入対象かと。
眺望お見合いで採光最悪の部屋がパンダ部屋になる可能性も無くはないですが。
一般販売数も179戸ほどなのでゆっくり売れば充分需要があるでしょうし。
そもそも今のマンション新築市場でリセールがプラスになるのは至難の業。
あるとしたら晴海フラッグくらい。
価格はまだ未定なので値上げされないことを願うばかりです。

そういうことなので坪400以下という淡い期待は持たないように、以上

小杉のサードアベニューで400ぐらいだから、駅直結、横浜アドレス、綱島唯一ってことで、400ぐらいでしょ

>>256 住民板ユーザーさん8さん
どうでもいいけど横浜市であることにそんな意味は無いよ。
横浜市で考えたらどんだけ広いと思ってるんw
東急沿線ならまだわかる

横浜アドレスに拘る人間は一定数いますよ。自分がそうですし。

年齢高ければ高いほど川崎市や江東区に対するネガティブなイメージ持ってますからね。実際昔は明らかに民度が違いましたから、これは根強いです。
まだ少し時間がかかるでしょう。

横浜市は、子育て支援はしょぼいし、財政もきついけどね。23区ならアドレスにこだわるのもわかるんだけど。。

>>257
いまだに川崎だけは嫌だ
武蔵小杉って下水逆流で＊＊まみれでしょ
って、人はいる。
俺はここと、シティタワー武蔵小杉なら後者の方が住みたいけど。

23区ならまだしも、横浜市でドヤっても…
しかも西区や中区の駅周辺とか、山手ならすげーってなるけど、綱島は羨ましがられないでしょ。

>>262 匿名さん

23区もピンキリ。半分以上は横浜より格下ですよね。
少なくとも横浜市民の大半はそう思っていると思いますよ。

綱島の人なら覚えている人も多いだろうが日吉~箕輪に電話する時は044と市外局番を入れないと繋がらなかった(平成2年まで)時代もあった。

>>264 匿名さん
そんな昔話はいらない。

浜子プライドって昔話。綱島なんか神奈川県出身か東横線使ってる人じゃないと大半が知らない町。知ってるとしても綱島が横浜か川崎かはっきりわからない人も多数いる。

小杉と比べて･･･みたいな人は素直に小杉買った方が良いよ。
仮に坪400以下で安めだとしても、出口ではそれ以上に小杉とは差がつくと思うので。

>>267 マンション検討中さん

それはどうかな。
小杉はタワマンが建ち過ぎ。20年後には似たような中古物件が溢れ、安売り競争になってるかもよ。

>>263 匿名さん

いや格下格上とかの話じゃなくて、自治体としての力ね。わかりやすくいうと23区はすべて、義務教育中は医療費無料だよ。横浜は、所得制限ですぐ受けれなくなる。

>>263 匿名さん
何言ってんの？　この人

>>268 匿名さん

それだけ総需要もあるから、よく言えば流動性がある。湾岸と一緒。共働きには、複数路線がありがたいしね。

綱島は、うまく指名買がはいれば、いい値段で捌けそうだけど、タイミング逃すと、みたいな感じ。一長一短。

タワマン多すぎる街は供給過剰とかいうけど、それは住みたい人が多い街という裏返しであって、需要も多く広域から住宅購入検討者を集められるから相場も底堅いよ

自分は神奈川県民だから綱島のこと知ってるけど、東京とか千葉埼玉の人は綱島とか存在すら知らないでしょ
武蔵小杉は良くも悪くも知名度はある

>>256 住民板ユーザーさん8
>>258 マンコミュファンさん
横浜市アドレスに誇りを感じてるっぽいこの人達の自己肯定感すげーなって思った。横浜市の緑地面積とか一回数えてみたらいいんじゃないかな
山手や元町なら凄いってなるし、桜木町関内新横浜あたりならまだネームバリューあるけどね

横浜(瀬谷とか旭区とか金沢区とか)民「横浜は大半の23区より格上」

勘違いしてる方がいますけど、他人に自慢するために横浜に住むのではなく、単純に横浜が好きだから住むのであって、
かつ東横線で駅直結のタワーだからすぐ売れるのでは？という話でしょ。

そもそも23区や小杉は比べる対象ではないということですよ。

>>275 通りがかりさん
東横線だから売れる！ならまだしも、横浜市アドレスだから売れる！って自信は意味不明って話してるんですよ

ま、考え方は人それぞれなんだからどうでもいいよ。
沿線で比較する人もいれば、横浜の中で比較する人もいる。
買うのは自分なんだから、自分の尺度で決めればいいだけ。自分の尺度とは異なる他人の意見にケチつけても何の意味も無いですよ。

以前、横浜南部で50戸ほどの低層マンションに住んでいました。
入居のとき住民懇談会がありましたが横須賀から移ってきた方は横浜住民になった喜びを素直に語っていました。
やはり地方の方からすれば横浜はブランド力があるなという感じです。
ちなみにそのマンションは売却のとき苦労しました。
試しに買い取り業者に打診してみたところ買い取りを拒否されショック。
大手のN村不動産物件、風光明媚で高台の落ち着いた住環境、しかも駅徒歩5分でしたが。。

何かにつけ『武蔵小杉を選ぶべき』『武蔵小杉の価格を超えるわけない。そんな価格ならリセールで不利になる。』という内容を繰り返し書き込んでる人がいますが、どういう立場でどういう目的・思いがあるのかは知りませんが、個人的には興味無いし意味の無いコメントですね。
そう思うのは勝手なのですが、なんで綱島マンションのスレに粘着してわざわざ書き込んでるのか意味がわかりません。

同じ東横線でこれから再開発される街なんだから嫌でも武蔵小杉と比較されるでしょ。
この物件検討してる人でリセールとか考える人なら武蔵小杉と比較して買うべきかどうか考えた方がいいでしょ。
何が何でも綱島の新駅直結マンションに住みたいって人はここを超えるマンションは今後出ないんだから坪400でも絶対買った方がいいと思うけど

>>280 マンション検討中さん

それは貴方の考え方であって別に否定はしませんが、端から武蔵小杉が嫌いな人もいるわけで、『嫌でも比較されるでしょ』『武蔵小杉と比較して考えた方がいいでしょ』と貴方の考え方があたかも正しいかのように押し付けるコメントは不快ということですよ。
そう思うなら武蔵小杉のスレに行きなさいよ。なんで綱島スレに居座ってるの？

え？
この物件検討してるから見てますが。不快と思うのもあなた個人の意見でしょ？
嫌なら見なければいいのに....

別に横浜アゲしてないのに、過剰反応する人いるな。
住所は横浜市の方が良いって人は一定数いる。少なくとも川崎市が良いって人よりはいる。
小杉と綱島だと、小杉の方が都心に近いし鉄道利便性もいいし、商業施設が栄えてる。新綱島は小杉ほど開発されないでしょ。
でも綱島No1マンションになることは間違いないので、いまの相場だと坪400万はいってもおかしくない。
マンション自体はいい物だと思うってだけ。

横須賀から移ってきた人を例に出して、やはり地方の人にはブランドみたいですよって…。隣接してるんですけどね、、。横須賀出身のものとしては自虐的にも面白かったw

>>283 住民板ユーザーさん8さん
他県から見ている人は神奈川の中で、横浜ブランドがどれほど知らないんだよね。それと同時に川崎ブランドがどれだけ低いか。

武蔵小杉は便利になったけど、俺は川崎だから住むのは絶対嫌。そして車も川崎ナンバー、これも嫌。

綱島いいじゃん。みなとみらいとか、山手、本牧みたいなブランドはないけど、川崎に比べりゃいいです。

横浜アドレスやブランドって、これからの若者は魅力感じるのかなw
自分はアラサーだけどいいマンションなら住所なんて何でもいいぞ。

>>286 匿名さん
そういうニュータイプはどうぞ武蔵小杉を買ってください。俺みたいなオールドタイプは綱島にしておきます。

いいじゃんこれで、住み分けできたでしょ？

>>287 マンション検討中さん
横浜市民だけど自分は別に横浜でも川崎でもいいし、住所で分類して満足する学級委員長はこれからの時代に不要だわw