ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

住まなくなっても30万～35万の家賃収入があるなら嬉しいです。
家族の転勤などで、いつ、帯同やらあるかわかりませんし・・・

再開発で土地価格が騰がったらいいなと思います。
駅ができて、街の雰囲気もきっと変わりますね。飲食店も今後どんどん増えるでしょうか。期待しちゃいます。

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うおおおおお、ついにHPが完売御礼になりましたね！！！
購入できた方達、おめでとうごさいます！！

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最後まで残った70DやP-80もこのマンションのなかでは見晴らしが素晴らしいところ。
それが8千万や1.3億ならかなりお買い得に感じる。
P住戸なんて、都内の戸越公園や十条のタワーなら2億円くらいしている。戸越公園や十条の駅や環境や利便性をトータルに見ると、考え方次第ですが総合的には新綱島とほぼ同格にも思える。　

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すみません、まだ確認してないのですが、綱島駅周辺と、このスレッドでも引き合いに出されている十条、戸越公園、白金高輪、武蔵小山駅周辺はハザード的にはどうでしょうか？

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1454です。追記します。

当方現在、綱島駅前ではこちらの新築は見送りまして、中古が出た場合と28年完成の東横線綱島駅直結物件を視野に入れています。
他には同じように駅近で商業施設があるような場所を比較検討しています。
綱島駅周辺は綱島台以外は洪水ハザードマップ上で色がついていますが、そのことについて、こちらの物件の担当者は何かお話しされてましたか？行政の対策や治水管理、建物の構造など、何でも構いませんので、情報ある方いらっしゃればと思い伺った次第です。
このスレッドで引き合いに出されている場所（先程コメントした23区あたり）の洪水ハザードは今確認しましたが、色がついていませんでしたので、比較するとしたら、そのあたりかなと思っています。新綱島物件で何かプラスになる対策等ご存じでしたら、どうぞよろしくお願いします。

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>>1455 匿名さん
誤認識の通り他の候補地域についてはハザードの懸念が少ないかと思います。
一方で綱島は洪水、液状化共に少なからずリスクがあります。（その分、他地域に比べて価格を抑えることが出来ます。）
しかし、鶴見川は治水対策が進んでおり氾濫するリスク自体がかなり低減されているのではないでしょうか。また、新駅が出来るにあたり、このマンション及び周辺に貯水槽がいくつも設けられているため万が一の氾濫に対してもリスクヘッジがなされていますね。（焼石に水かもしれませんが建物には止水板が展開されるとのことです。）
同様に地下鉄工事のために地盤改良が施されているはずなので液状化リスクも低減されているかと思います。

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商業を重視されているということであれば、前提として当該施設にどのような店舗が入るかが非常に重要となってくるのでその辺りも注視された方が良いかと思います。
武蔵小山のタワマンについては店舗数が多いものの実用的なものではなく規模の割には普段使いが難しい印象です。（便利なのは薬局くらいでしょうか。テナントの入れ替わりが激しいです。）
周辺の商店街についてもチェーン店が中心となり、個人店も立ち飲み屋が多いため人によってはデメリットになるやもしれません。（戸越銀座も近いので武蔵小山と併せて一度実際の商店街を確認された方が良いですね。）
他の物件についてはまだまだこれからだと思いますが、白金高輪はタワマンの規模も建設数も他の地域の否ではないので期待がもてる印象ですね。（その分価格に返ってきてますが。。。）

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ここからは十条に対するただの印象かつ差別的な話になるので不快と感じるようであれば無視してください。
十条は駅の近くに障害者の学校があります。実際に耳にした訳ではないですが、奇声などが多いと聞くので、抵抗感があるならば避けた方がよいかもしれません。
また、近隣の赤羽、東十条、板橋に比べて圧倒的にローカルな駅になるので、単純にタワーマンション一棟が建つだけだと物足りないような環境になるかもしれませんね。綱島のように大規模な再開発が織り込み済みであれば良いかもしれませんが。。。

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>>1458 検討板ユーザーさん
十条は朝鮮学校の方がやばいと思うよ。デモやら抗議やらでうるさい。

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>>1455 匿名さん
予算に余裕があるなら東中野、五反田も検討した方がいいよ。

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>>1458 検討板ユーザーさん
近くに障碍者の学校がある○○に住んでいて奇声など聞いても全然気にならない、というのが当たり前の優しい日本社会になってほしいものです。

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>>1455 匿名さん
商業重視、ハザード懸念ということであれば有明もオススメです！
海沿いで津波のリスクがあるように思えますが、東京湾は津波が入ってこない構造になっているので意外に安全です。
大規模災害時は内閣府の防災拠点が設置されるほどです。

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>>1462 匿名さん
液状化の心配もないんでしょうか？？

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>>1463 匿名さん
もちろん埋立地なので液状化のリスクはありますが、購入する物件にもよりますが各デベが地盤改良を施しているのでそこまで心配する必要はないと思いますねー。
https://www.mapa.jp/article/Brillia%E6%9C%89%E6%98%8E%20City%20Tower.h...

東日本大震災の際は一部液状化があったようですが、それを踏まえてもかなりはっきりモノを言うマンションブロガーのらえもんも問題ないと断言してますね。
https://wangantower.com/?p=930

ただ、未曾有の災害が起こった場合はどうにもならないですし、そこまで気にしだすとテロや交通の混乱、地震が起こった際の火災なども考えていく必要があると思うので、ある程度の線引きはされた方がよいかもしれません。

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新綱島駅は急行設定が確定になりましたね！
唯一懸念していた点なので、本当に良かった…
https://t.co/9NDHjFG2Z5

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18年前の発表からようやく、、、
まさに悲願が叶うときがきた、、、もうほんの数ヶ月後には駅が完成しているなんて未だに信じられない、、、

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>>1465 匿名さん
やっぱり東急が駅前の再開発の中心を担うのが大きいかもしれませんね。

綱島駅の乗降客数はかなり多いので、急行停車は当然ともいえるのですが、駅が離れていること、暫く地下通路やデッキ架設まで時間がかかるので少し心配はしていました。

東急の新横浜線、新綱島駅にかける期待は大きいのでしょうし、バス発着場が6できるので次第に乗降客数は増えるのでしょうね。

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>>1465 匿名さん
今まで目黒線の乗り入れだけかと思ってましたが、東横線の経路もあるんですね。ちょっと得した気分です。

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この新綱島の構造が記載されたフリップの詳細をご存知のかたはいらっしゃいますか？
かなり気になるのですが解像度が悪くて…

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>>1469 マンコミュファンさん
これは気になりますね笑
もう少し鮮明な画像であれば住居用エントランスから改札までの距離が何となく掴めますね

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地下の新駅ホーム、初めて見ました。下はもうこんな感じになってるんですね。何だかワクワクしました。
ところで、以前このスレッドで「この辺りの地盤はあまりよくないが、地下鉄通すにあたって改良されているはず」とのコメント見ました。
実際、どのように改良されたかなど、資料などご存知の方いらっしゃいますか？パブリックコメントなど、何でも良いので詳細知りたいと思っています。
自分ではなかなか資料など探せずにいるので、詳しい方いらっしゃれば、よろしくお願いします。

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>>1471 マンション比較中さん
パブリックにはなりますが、こんなページを見つけました。本物件は地下鉄関係なく地盤改良工事は実施されているようですね。
また一般的には地下鉄およびトンネルの箇所は深さにもよりますが、地盤改良により崩落が無いよう調整されているはずです。
https://skyskysky.net/construction/202309-1.html

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>>1472 eマンションさん

ありがとうございます。実際何をどう改良したのかが分かるといいのですが。
具体的に何をどう改良したかが分かると、安心感に繋がるので、知りたいところです。
盛り土程度でも地盤改良と言えてしまうし。

地下鉄については、以前東急新横浜線工事中に、その上で崩落が実際あったので、その後の対策を知りたいところです。

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基本タワマンは杭で固い地盤に基礎が支えられているから地盤の悪さはそこまで気にしなくていいんじゃない？

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>>1473 マンション比較中さん
新綱島駅周辺については以下の通りで地盤改良が施されているようです。
内容をみる限りは流石に住民達の不安が払拭されるような工事だと思います。
https://hiyosi.net/2016/09/13/tokyu_sotetsu-14/
------------------------------
横浜市によると、新綱島駅の工事が遅れている要因として「用地を取得する際に集合住宅（23戸）の移転に時間を要し、工事の着工が遅れた」といい、「地質調査の結果、思ったよりも軟弱地盤が深く、それを止めるための地盤改良工事を追加で行っており、この工期が追加されている」と説明しました。

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>>1473 マンション比較中さん
崩落事故についてはこちらにまとめられてます。
素人なので詳しいことは分かりませんが、工事手法に問題があったように見えますね。
https://www.mlit.go.jp/tec/content/001425753.pdf

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>>1475 eマンションさん
>>1476 eマンションさん

ありがとうございます。
「地盤改良した」と言う記事は自分も見ているのですが、何をどうしたかの説明が無いんですよね‥。市のリンクも消されていたり、パブリックコメントも遡っても見つからず。物件周辺の地盤改良についてゲストサロンでも納得行く説明は受けられず。
時間とお金がかかっているので、諸々あったと思うのですが。
地盤改良した場所も、グランクレール含めた物件敷地だけなのか、開発地区全体なのか、気になります。
自分の探し方がいけないのかもしれないので、行政に聞いてみようと思います。

地下鉄工事中の崩落についての資料は原因や再発防止策など、具体的なことが記載されていてよく分かりました。ありがとうございました。

新築ではこちら見送りましたが、地下鉄開通・周辺開発を首を長くして待っていた（いる）ので引き続き、周辺検討したいと思っています。

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地盤改良したらいいような意見が多いが、不同沈下する地盤にセメントを流し込んでも場所によりセメントの固まり方が違うこともあり逆に問題となることも多い。要は杭基礎がしっかりと基礎に届いて（反応して）、杭の本数、口径、強度があれば、地盤の問題はほぼない。現場は川が近いのでかなり深い止水柵を工事して、一部は深層混合処理工法（柱状改良工法）をしていると思うが、それが高圧攪拌なのか、中圧攪拌なのか、どのような工法を採用しているかは現場や事業者によると思う。

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今日、近くを通ったので撮りました。

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>>1479 マンション比較中さん
もうこんなに大きいとはビックリです！！

手前の敷地も何か工事をされているんですかね？
住宅よりも利便施設が建設されるといいなあ…

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>>1480 名無しさん
この写真は鶴見川堤防の歩道から撮ったもので、ドレッセタワー新綱島の南側が見えている感じです。

手前の敷地は、地下の新綱島駅ホーム南端の真上あたりで、駅の工事作業用に使っているようです。

跡地は何になるのでしょうね。
あまり広い敷地ではないので、小規模な箱型マンションかなあと想像しますが。

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>>1480 名無しさん

ここは、商業施設になるようです。

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>>1482 匿名さん
ありがとうございます！
ピーチゴルフ跡地も商業施設とのことなので、本当に便利になりますねー

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>>1482 匿名さん
おー、そうなんですか。
再開発地区だけでなくその周辺も含めてガラッと変わりますね。

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>>1483 マンション比較中さん

ピーチゴルフの跡地が西棟、こっちは東棟になるそうです。

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>>1485 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！
ピーチゴルフの跡地だけで西棟なんですね！
西棟はかなりの広さだと思うので何が入るのか想像もできないですねー

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建築計画見ると、用途は店舗と事務所で、西棟と東棟で延べ面積2500平米くらいでしょうか。。

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建築面積は1252平米ですね。

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>>1488 マンション比較中さん
建築面積は大分狭くなってしまうんですね…
この程度だとスーパーか飲食店が関の山ですね…

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一応駅の出口の目の前で、そこそこ立地は良いから便利な店舗が出来てほしいなあ

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ピーチゴルフセンター跡地の件、ここに情報出てたのですね。
https://hiyosi.net/2022/04/13/shin_tsunashima_2022-2/

『関係者によると、約3295平方メートルの敷地面積に対し、「東棟」と「西棟」の2棟が建設される予定になりますが、両建物の建築面積は1252平方メートル程度になる見込み。
東棟は地上2階、西棟は3階までの低層階となり、4テナント程度の入居を計画しているとのことです。』

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>>1492 匿名さん
ですねー、2棟の完成はまだまだ先ですが非常に楽しみです。
こうやって俯瞰して見ると、ドレッセタワーからみて右側についてはどのような建物となるのか殆ど情報がないですね。

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この図を見ると、北棟と綱島駅の間の一角は再開発計画から外れているようですが、立ち退きを拒否したのですかね。綱島駅東口一帯を一気にきれいにするチャンスなのに、残念ですね。

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>>1494 マンション検討中さん
1年も前の記事ですが、このようなことが書いてあります。
「一方、こうした生活者視点での質問だけでなく、当事者とみられる住民からは「当方の了解を得ないで再開発区域に入れられ、とても認めるわけにはいかない。親から引継いだ土地を、再開発のために売却する考えはない」といった声も寄せられています。」

https://hiyosi.net/2021/10/19/tsunashima_higashi2021-3/

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>>1494 マンション検討中さん
このあたりはセブン、ガスト、大将があるところなので、地権者となるメリットとフランチャイズ経営を続けるメリットとの折り合いがつかなかったのかもしれませんね。

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今日のドレッセタワー新綱島。
地道に成長してます。

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>>1497 マンション比較中さん

ちゃんとバルコニーの色分けもされているんですね！ありがとうございます。

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>>1496 検討板ユーザーさん
今日11時過ぎに東口付近を通ったら、開店前の王将に大行列ができてました。人気店なんですね。

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>>1497 マンション比較中さん
この手前の工場箇所について、先日ピーチゴルフ跡地の東棟ができるとありましたが、どうやらマンション兼保育所ができるっぽいです。
それっぽい看板が設置してありました。

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綱島は保育所が少ないため非常によいことですね。
ただでさえ保育所が少ないのに新駅、タワマンと人口が増える要因ばかりだったので。

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>>1500 マンコミュファンさん
そうみたいですね。
元々この場所にあったマンションの建替え版のようです。

ピーチゴルフ跡地は、この写真の右端に写っている茶色いマンションの、さらに右手(東側)で、そちらはかなり広い敷地です。

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>>1498 匿名さん
ちゃんとというのはどういうことでしょうか？
バルコニーは色分けされているのが良いとされているのですか？
教えていただけますと幸いです。

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>>1492 さん

>>1492 匿名さん
最後まで残っていたので少し不思議でしたが、このマンションは東向きが一番眺めがいい。次が南東角、次が南かな？
間取りや階にもよりますが。

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>>1500 マンコミュファンさん

階数は何階ですか？ご存知でしたらお教えください。

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>>1505 マンション検討中さん
建築計画の看板には、地上7階・地下0階・3棟、住戸数14戸、と書いてありました。

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これは南東から撮ったもので、手前の敷地がピーチゴルフ跡地です。

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>>1506 マンション比較中さん

ありがとうございました！多分、西から7階、3階、2階の3棟ですね？建築計画概要書をしっかりと見ないと分かりませんが。7階建てで14戸はペンシルですね。

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>>1503 匿名さん
1498ではありませんが、デザインの特長の一つである「鶴見川の流れをモチーフに描いた柔らかな曲線の意匠」を実現するための色分けが、もうちゃんと施工されているのですねーという意味だろうと思います。

↓こんな感じになるらしいですが、その片鱗が見え始めていますよね。
https://www.sumu-lab.com/wp-content/uploads/2021/09/image-2.png

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今日はじめて湯けむりの庄に行ってきました。
サウナ、岩盤浴も充実していてすごくいい温泉ですね。
ドレッセタワーの正面玄関のほぼ目の前にここ行きのシャトルバスがあるのは思わぬ好材料です。

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>>1504 マンコミュファンさん
東は売り出されたのが後の方ですし、間取りがいまいちだったので仕方が無いのかなあとおもってます。
リビングの開口部が狭く、眺望の恩恵が受けにくいと感じました。
他の部屋と比べると下がり天井の幅も気になってしまいます。
ただよーくみると、L字キッチンや各部屋の広さなど他の部屋にはないメリットがあるので個人的には良い間取りと感じます。

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>>1510 匿名さん
湯けむりの庄いいですよねー。
かなりお高めですがフィットネスジムも併設されていて、温泉に入り放題らしいので入会考えちゃいます。

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>>1511 マンコミュファンさん
東に限らずここの物件は全体的に開口部が狭いですよね。
ダイレクトウィンドウもないので、そのあたりが気になってしまいました。
せっかくタワマンを購入するなら…と思うと購入に踏み切れませんでした…今はかなり後悔してます…

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>>1513 マンション検討中さん
開口部はタワマンの中では広いとまでは言いませんが、満足いく水準のような気がしました。比較的行燈部屋が少なかったですし、半分くらいの間取りは比較的ワイドスパンでした。一部間口が狭い部屋もありましたがよく見るとそれなりの工夫が。

スパンが小さいのはタワマン、内廊下の宿命のような気がします。

個人的な考えかもしれませんが、ダイレクトウインドウやコーナーガラスは台風の時非常に怖くて、私には、このマンションのようにすべての部屋がバルコニーにより守られているのはいいのかなと。

全住戸にかなりのスプリンクラーがあったり、警備員が２名体制だったり、住戸エレベーター比率が良かったリ、確かに管理費は高いのですが、目立たないところがいいのかなと思いました。

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こちらのマンションを購入したのですが、最近の円安が心配です…
まだまだ建設中にも関わらず材料費が跳ね上がっていくので、どこかで手抜き工事だったりセメントの水増しのような対応を取られるのではないかと…

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>>1515 マンション掲示板さん
私はローン予定なので、日銀総裁交代で為替整えるのに金利あがりそうなのがとても不安です

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>>1516 評判気になるさん
金利もとても不安ですね…
多少の増加は覚悟はしていましたが、ここまで円安すすむとかなりの反動がきそうで怖いですね…

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>>1516 評判気になるさん
昨年の契約の際に営業の方やFPに今後金利が上がるのでは？といった話をしましたら、まず有り得ない、何年も低金利が続いている、という反応でした。皆んな楽観的なんですよね。最近になって金利上昇が広く不安視されるようになりましたが、どうなることやら。日銀が金利を上げたら保有している大量の日本国債が暴落し、日銀は債務超過となってしまうのでなかなか利上げはできないとは思いますが。我々のローンが始まるまでに米国のリセッション入りが確実なものとなり米国も再度利下げに向かう可能性もあります。そうすれば為替も今よりは円高になり、金利上昇の不安感も薄らぐとは思いますが、そうなった場合そもそも現在の金融システムが正常に機能し続けているかも怪しいですね。今変動金利でローン組んでいる方は不安でしょう。大きな買い物ですので、ローンを組むときには固定金利にする予定ですが、日銀総裁交代後も低金利が続いている事を祈るしかありません。景気がいいわけではない、コストプッシュインフレの最中に金利を上げるとなると、更に景気が悪くなります。円安の是正の為だけに金利を引き上げるとなると、ローンを返せなくなる人や不動産市場に冷水を浴びせることになりますので、副作用が大きすぎます。

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約1.5km北の日吉の丘公園から、建設中のドレッセタワー新綱島が見えました。すでに、それなりに目立つ存在になってきています。完成したら、綱島のランドマークになりますね。

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綱島駅側の二本目のタワマンは三井と鹿島のタッグで建設されるようですねー。
ツインタワーで両方セットでのランドマークになるかと思いますが流石に地域No1の座は取られちゃいますかね。
価格によっては住み替えも検討したいなー。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2022/10/post-065912.ht...

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デザインが統一されたツインタワーなら遠くから見たとき、「おおっ！」ってなりそうだけど、デザインに統一性は無いだろうから、「ニョキニョキっと、高層ビルが二つ建ってるね」みたいになるのかな‥上手く言えないけど。せっかく再開発しても、そういう所が残念だなあ。ここに限らずですが。

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>>1520 マンコミュファンさん
三井不動産と鹿島建設は凄いですね
他の記事を読むと全部で7社が提案したとあるので、他デベも注目しているんですね
この先、再開発第3弾のサプライズがあることを期待してます

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以前の発表だと施工は横浜市住宅供給公社がやるって話だったけど、鹿島建設に変わったのか。
高級路線でくるだろうからドレッセタワーよりも大分高くなりそう。

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>>1523 匿名さん

横浜市住宅供給公社が事業協力会社を募り、発注したのだと思います。
公社は事務局とのこと。
https://www.yokohama-kousya.or.jp/news/detail/751

公社は取り纏め役と言うことなんですね。仕組みが分かってませんでした。認識違いでしたらスミマセン。

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>>1524 匿名さん
情報ありがとうございます。
契約期間を考えると委託金額がかなり少ないので、実際に三井と鹿島が関わる部分は少なそうですね。
これだけ見ると横浜市住宅供給公社側にタワマン建設の知見がないように見えるので不安ですね…

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>>1525 マンコミュファンさん
私はこの多くの様々な意見のある地権者をまとめ上げれるのは横浜市住宅供給公社くらいかなと思います。公社と三井、鹿島の組み合わせはまるでポートサイドプレイスみたいですね（分譲時はわかりませんが）。

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鶴見川の対岸から。

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>>1527 ご近所さん
ありがとうございます。
対岸のこの角度だとちょうどきれいに全体が抜けるんですね。
間に7階建てのマンションができるようなので今後見え方は少し変わってしまうかもしれませんが。

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>>1529 匿名さん
東急のサイトにも詳しく書いてありますね。

https://www.tokyu.co.jp/company/news/list/Pid=sh20221124-1.html

新綱島駅に東横線直通急行が平時２本、混雑時４本（菊名駅始発が殆ど？）、目黒線急行と各停が平時４本、混雑時最大１２本ならさほど綱島駅にいかなくてもいいですね。

むしろ綱島駅の急行が減りますので（各停は増えます）、意外に新綱島駅利用者は増えるのかもしれませんね。

半年前は目黒線直通だけかと思っていましたが、いい意味で当てが外れました。

新横浜線は主要路線、新綱島駅は主要駅の一つの位置づけですね。

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鶴見川下流側から。
南側の居室から新幹線がよく見えそうですね。

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新吉田の丘の上から建物がよく見えました。
新綱島駅の位置が遠くからでも一目でわかっていいですねー。

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ここ、千葉だとどの辺に値する金額ですか？

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>>1535 匿名さん
坪単価は違うでしょうが東京駅と千葉駅の中間ですし、市川、船橋とか浦安で駅直結マンションがあればそこに近いイメージでいいと思います。
綱島も渋谷駅と横浜駅、新横浜に一本で行けますし、自然環境と商業施設のバランスが良く、ファミリー層向けと思います。

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>>1535 匿名さん
市川のザ・タワーズウエスト
船橋のプラウドタワー船橋
浦安のエアレジデンス新浦安
辺りが値段的には近いかもね

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>>1537 通りがかりさん
３つとも築年が１５～２０年位だから比較が難しいのとJRと東急も比較が難しい。
千葉と神奈川は購買層があまり重ならない。ここは城南あたりが北限で港北区のほか横浜市、川崎市からが多かった。やはり比較するとしたら武蔵小杉、横浜、城南あたりと購買層が被る。

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鶴見川に散歩に行きましたが、東横線と新幹線の音が気になりそうなのが、今更、気になってきました。販売時に営業さんから説明を受けた方はいますでしょうか？

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>>1539 マンション検討中さん
東横線は西側の住戸は音が気になりそうですよね。
となるとサッシのグレードを上げたり、２重にしたりするものですが、そんなことも無いようなのでシミュレーション上は音の懸念がないという判断なのでしょう。
私は悩んだ挙げ句一応、南側の住戸を購入しました。

新幹線は５００メートル以上離れているので大丈夫だと思います。

むしろ騒音でいうと綱島駅側のタワマン工事の音が怖いです。

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>>1540 匿名さん
ありがとうございます。完成を楽しみに待つことにしました。

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>>1539 マンション検討中さん
私が担当の方から説明を聞いたときは騒音対策するほどの音はないとのことでした。
川の土手沿いに散歩されたみたいですが、土手沿いですと東横線の鉄橋沿いのガタンゴトンという音は結構煩いですよね。ただ、マンション側に行くと不思議に聞こえないですよ。新幹線の音はマンションあたりですとかなり減音されていて私は全く聞こえなかったのですが少し歩くと聞こえますね。音が一番うるさいのはおそらく２個目の高層だと思います。繁華街で綱島街道沿いで東横線の陸橋近くなので。このマンションは駅は地下ですし（地下４階？）、東側は騒音施設もないため（桃園、住宅）昼間行くと工事音を除くとかなり静かです。ただ、鉄道が開業して店舗が出来てバスが通ると人も増えてそれなりの騒音はするのでしょうね。

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暗雲たれこめるドレッセタワー新綱島…

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こちらのマンション、住民スレの方では管理修繕費について問題があるみたいなのですが、根本的には何がまずかったのですか？

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平常運転です

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地権者と一括りにしないでいただきたい。一部の地権者に問題がある

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