ドレッセタワー新綱島ってどうですか？

>>1399 マンション検討中さん
世代にもよるだろうけど、賃貸は短期的な住み替え前提で今の街の住みやすさを重視すると思うけど。
分譲マンションなら購入する地域の将来性を踏まえたリセールバリューを考慮すべきでは。

>>1397 名無しさん
昨日マンションではなく、戸建てのモデルハウス見てきました。メーカーの方に「建てるのが決まっているなら一年以内のほいがいい、1年後は価格上がることが決まってる」と言われました。焦らせて契約させて数字取ろうと言ったセールストークでは無かったです。
マンションも戸建も、そんな状況なので、東急が今販売している竣工が少し先の「ドレッセタワー」はここも武蔵小杉も南町田も（南町田は定借物件なので割安の捉え方が人それぞれ違うかもしれませんが）割安だと思っています。新綱島竣工後の2年後に完成（でしたっけ？）の東横線上のマンションの価格は新綱島より上がると予想します。
‥とは言え、物件の買い時は人それぞれ。「割安だから買う」のでは無く自分が買いたいタイミングでいい物件に巡り会えたら幸せですね。
すみません、単なる私の感想です。

白金うんぬんでマンションの内容が入ってこないな。
白金どうでもいいわ。綱島は綱島。

>>1402 マンション検討中さん
その気持ちは強く同意するし、本来はそうあるべき。
ただ現実は相場の上昇に応じて予算を増やすことができる層はなかなかいない。
今は好きな地域で買える見込みがあったとしても、数年後に同じ予算で同じ地域の同じランクの物件を買えるとは限らない。
予算を増やすことができなければ最悪更に郊外へ検討範囲を広げなければならない。
いま買っといて後から売却して本当に好きな物件を買う、という選択肢も視野に入れておいた方が後悔は少ないとおもう。
これもただの持論で感想だけどね。

今買っといて後から売却するとは、リセールバリューも考えるということですか？
この物件はリセールバリュー考えない方がいいと言う人もいたりで、本当に人それぞれ思ってることは違いますね‥

>>1401 名無しさん
ありがとう。とすると、分譲マンション死ぬまで住むの前提で買って、リセールバリュー気にしなければ、短期的な住み替えしない長期賃貸と考え一緒とゆうことね。

>>1405 マンション検討中さん
リセールバリューを考えるといっても利益に幅があってそれぞれの目線が人によって異なるから、認識がずれてしまうのではないかな。
投資家はより多くの利益を追求するから明らかに地価の上昇を見込むことのできる物件を選ぶ。たとえば多少無理をしてもヨコハマフロントのような物件。
一方で、極端な話、分譲マンションの一次取得者に限っては、残績割れせずにリセール時に購入した金額と全く同じ額で販売できれば、本来賃貸で消費する金額を浮かすことができる。（25万の家賃なら10年で3000万。この物件はランニングが高いし、金利もあるから浮く金額はもう少し小さいけど。）
地価が下がらなければ一次取得者は利益がでるけど、仮に一次取得者がもっと露骨に利益を出したいと思ったら、「ただ住みたい場所」から「リセール時により大きなリターンが狙える場所」に切り替えないといけない。
そういう前提だとこの物件は大きなリターンは望めないけど、少なくとも本来支払う家賃をペイできるくらいの資産性はあると思うよ。

>>1406 マンション検討中さん
それはYESだね。ただ余計なお世話かもしれないけど、死ぬまで一つのタワマンに住むよりは途中で乗り換えていった方が老朽化的な意味で資産性も保たれるし、相続される子供達も嬉しいんじゃないかと思う。

>>1402 マンション検討中さん
東横線側のマンションは2028年だそうです。
もう２、３年後ならここからの買替えなんて方もいたかもしれませんが。

>>1400 名無しさん
逆に伺いますが、何もないところがベッドタウンということでよいですか？

ベッドタウンって、都心勤務だけど都心に住む場所がないサラリーマンたちが住んでる郊外というイメージでした。何か施設があるとかないではなく。
そういう意味では、ご質問の中にある都心以外で地縁がなくサラリーマンが住む街がまさにベッドタウンなのでは？
白金高輪って港区ですよね？港区はさすがに郊外じゃないと思うのでやっぱり白金高輪をベッドタウンと呼ぶのはしっくりこないです。

>>1410 通りがかりさん
下記の昼夜人口数を見てもベッドタウンとは言いにくいように思います。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toukeichousa/kuse/toke/jinko/kokusech...

ただ、このスレッドには何も関係ないのでどうでもいいです。

>>1409 マンション検討中さん
全ての施設出揃う予定が2028年ですか‥私にとっては随分先だなあ‥6年先と言えばオギャアと生まれた赤ん坊が1年生に、小学校1年生が中学生に、中学1年生が高校卒業する、そんな期間。
新駅出来ると聞いた時は胸踊った。でも開通時期延期延期で当初開通予定から4年先延ばしでやっとこの時期。今では自分が新幹線を使う用事もそう多くは無くなってしまったので、特に待つ楽しみはない（汗。勿論、これは個人的な話なので、開発をのんびり楽しみながら待てる時間的余裕がある人にとってはまだ暫く完成までのワクワク感を味わうことが出来ますネ。

白金高輪の駅ができたのは2000年、高給住宅街の白金台に比べると小さい町工場や工場が点在していて何もなかった。2005年に白金アエルシティができて
お金持ちが住み始めたはず。
数年前からかなりの区画で再開発が行われて一斉にタワマンが立ち始めている状況だと認識している。
当時の高所得者から見れば白金台と比較され、少なくとも自分達よりも所得の低い人間が住むような場所として認識されてたはず。

要するに誰の目線でものを見るかで表現が持つ意味が変わると思うよ。
都内の高給住宅街に住む人間からすれば、都内の湾岸エリアはベッドタウンの感覚を持つ人がいるし、湾岸エリアからすれば西東京はベッドタウン、西東京からすれば神奈川や埼玉はベッドタウン、でも不動産屋によってブランディングされた地域の武蔵小杉や白金高輪のような住民からすればその自覚は無いと言うでしょう。
世間の認知も不動産屋の再開発によって上塗りされた評価がベースになるでしょう。　

ここでいうベッドタウンの定義が世間一般の定義に当てはまらなかったとしたも、いちいち反応せずに下の地位の地域に対してそういうイメージを抱くような品性の無い人間なのだと思った方が精神的に楽じゃね？と思った。
以上、ただの感想でした。

そんなことより公式HPの来場訪問の予約枠が全部無くなってしまった…このスレの終わりが近づいて来ているのかもしれない…
このスレを盛り上げてくれた方々、ありがとうございます。
傷つけてしまった方々に対しては申し訳ないと思います。
やはり自分が心から気に入った新しい環境、住戸で送る暮らしはとても充実したものになると思います。どうか幸せな生活を送って下さい。

>>1413 評判気になるさん
全然言ってることわからないですね。ベッドタウンって勤務地の近くに住む場所がないから勤務地から離れた場所に住んでいる人が多く集まる場所、関東なら神奈川、千葉、埼玉が必然的に多くなります。都心の高級住宅街から見たら湾岸がベッドタウン？そもそもベッドタウンって勤務地ベースで考えることなのになぜ居住地ベースで考えてるんですか？

また、「ここでいうベッドタウンの定義が世間一般の定義に当てはまらなかったとしても」って、つまりあなたの言うベッドタウンは世間の定義に当てはまらず、自分独自の考えということですよいですね？そんなよくわからない考えを書いといて、それに反応しない方が精神的に楽じゃね？って、そもそもよくわからない考えを書く方が迷惑ですよ。

あと、下の地位の地域ってなんですか？各地域に住んでる方、特に分譲マンションを買ってる方はそこに住みたいと思って住んでるんですよ。それを下の地位とか、どこまで人をバカにすれば気が済むんですか？あなた天竜人なんですか？あなたこそ品性のかけらもないですよ。

>>1414 評判気になるさん
そんなことよりって。。適当なこと言いまくって最後は思ってもないこと言って逃げるなんて、結局何がしたいんですか。。。

>>1414 評判気になるさん
そんなことより、、
完売したらこのスレ無くなっちゃうんですか？？
最近の綱島ネガポジ情報知りたいから、半年ほど前からこのスレ見てたんだけど、このマンコミュニティサイトのルールがよく分からず、的外れな質問だったらスミマセン。

>>1417 購入経験者さん
恐らく完売しても入居が始まるまでは閉鎖されないと思いますよ。ただスレの勢いは落ちてしまうので、住民板が盛り上がっていくのでは無いでしょうか。

>>1412 周辺住民さん
再開発を短期間のサイクルで楽しみたいと思う人は湾岸エリアや武蔵小杉の方が肌に合っているかもしれませんね。
各地域にとって再開発のような大きなイベントは数十年に一度なので、再開発に併せてその地域のマンションを購入できるだけでもラッキーなことだと思いました。

残っていたプレミアム住戸も売れたようです。
近々完売御礼となりそうですね。

>>1413 評判気になるさん
私は仕事柄、都内のセレブ達と接する機会が多いので、マウントをとったり優越感に浸りたい人間が一定数いることは理解しますが、ここは比較的そういった属性の方が少ない場所だと思います。
なので、今後は荒れる原因につながる差別的な発言は控えた方がよいのでは無いでしょうか。

>>1413 評判気になるさん
実家が都内でもそこそこの高級住宅地でしたが、別に湾岸エリアをベッドタウンとは思わないなぁ。お台場とかのイメージが強くて遊びに行く場所って感じ。
東京都下も吉祥寺とかそのイメージないし、国立、立川あたりはまぁ確かに、と思う。

でもベッドタウンって言われたら、やっぱり郊外の住宅地をイメージするなぁ。

ここも荒らされてんのかよ

人それぞれ価値観が異なるので主観だけで指摘しあってもこのスレが荒れるだけです。
無意味な言い争いはしない方がよいと思います。
少し調べましたが、湾岸エリアをベッドタウンと定義つけているサイトもあるようです。
そのため、各々の主観でこの定義について突き詰めることに意味はないと考えます。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1000160256/
https://xn--68j8axdn0370d2i2c.com/minamisunamachi-sumiyasusa/
https://itot.jp/13108/817
https://www.litera-properties.com/column/?p=1431

>>1420 マンション検討中さん
本当によかったです！
もうMRの予約ができないということは、ローン審査や契約手続き待ちってことだと思うので、いよいよ完売案内が出そうですね！

９月から不動産の広告表示規約が改正され、駅からの分数の測り方が変更になります。
８月から各物件で徒歩の時間表示が反映され物議を呼んでおりますが、この物件は駅直結のため全く関係ありませんね。
今後、厳しい改正が加えられたとしても影響をうけることはほぼ無いでしょう。
https://ad-comi.co.jp/blog/rulesupdate2022/

こちらのマンションに限らず、小規模物件については表記に影響は無いと思われます。この物件の近くで言えば、プラウドシティ日吉のような大規模物件ですと、駅からの分数表記は変わりますね。ただ、大規模物件を検討される方は、僅かな分数変更はあまり気にしないかと思います。敷地が広いので、移動に多少時間がかかるのは織り込み済みでしょう。また大規模マンションをネット検索する場合は徒歩◯分での検索では無く、名称検索や「大規模」で検索すると思うのでこちらもあまり影響なさそうかと。
個人的には、今後表記変更をしないといけない対象物件に関わるの業者の方の事務処理が大変だなあ、と思います。法改正の際は何でも大変ですけどね～。

>>1426 匿名さん
前から思っていたんですが、同じ駅直結でもパークタワー勝どきみたいな改札までかなり歩く必要のある物件て少しズルいですよね。どこが徒歩1分なんじゃい！と心の中で突っ込んでしまいます。

>>1426 匿名さん
昔の話ですが、マンション探すときにこれホントに5分の距離か？みたいな物件がいくつかあったので、買い手側が有利になる改正は嬉しい話です。
ただ、これならいっそ駅側の敷地についても改札を起点にするとかにしてくれれば良いと思いました笑

自分は3分以内の物件じゃないと検討候補から外しちゃうな。資産価値にもろに影響する部分だから誤差でもこだわるよね。川口クロスなんかは今まで徒歩3分だったのに4分表記がくっついて一気に興味を失った。

やはり何よりも駅近、大規模、商業直結はつよいですね。
https://www.sumu-log.com/archives/45843/

契約者向けに完売の連絡が来たようなので、近々ウェブサイトも更新されそうですね。

これでモデルルームもクローズですかね…入居はまだまだ先なので最後に目に焼き付けておきたいです…

ここに続いて同じドレッセタワーの名を冠する武蔵小杉、南町田も頑張って欲しいですね！！

キャンセル出ないかなー。
綱島だしまだ大丈夫だろうと思ってたけど認識が甘かった。

ここの非分譲住戸が多かったですが、地権者の方が住まわれるケースが多いのでしょうか？
南南西角は3分の1以上非分譲住戸でしたよね。最上階もほぼ非分譲だったかと思います。東南東角の40～50平米台は全て非分譲だったので、こちらは地権者の方が賃貸に出すのでしょうか？
取り壊し前の建物をよく知らないのですが、この辺りはどういった建物があったのでしょうか。

一般的には地権者が住む、賃貸に出す、売却するかと思いますが、デベロッパーが事前に買い取りして賃貸に出すなどのケースもあるかと思います。
1LDKの住戸は貸し出されるケースが多い気がします。
今回は特に非分譲住戸の数が多いので、東急が保有している可能性もありますね。
このあたりに以前何があったのかは私も気になります。

国土地理院の地図で2007年頃の航空写真があったので共有します。
開発範囲は定かでは無いですが、道路や鉄道の部分を除くとこれくらいでしょうか。
殆ど何もないように見えますね。

賃貸だといくらくらいするんだろう。
下駄に何が入るか次第なところもあるけど想像つかないや。

>>1439 マンション検討中さん
以前、家賃査定を見せてもらったのですが、超うる覚えてですが3LDKだと30～35万あたりだったと記憶してます。

>>1440 マンション検討中さん
家賃査定は、どちらの業者さんですか？

>>1441 購入経験者さん
恐らく東急リバブルさんだと思いますが、、、いかんせん記憶が曖昧なのでご参考程度に留めておいてください。(少なくとも三井などの超大手ではなかったはずです。)
逆にどなたかしっかり記録されている方がいればよいのですが。。。

>>1440 マンション検討中さん
これが事実なら本当に買えなかったことが悔やまれるなー。実現するかどうかは別にして、もう自分が知ってる綱島じゃなくなるレベルで地価の上昇が見込まれているよね。

>>1441 購入経験者さん
リバブルさんですか。査定はどこも高目に出して来ますよね。
山手線内の物件を賃貸に出してましたが、家賃査定してもらった時に、実際出してる賃貸価格よりもかなり高目に査定されたのを思い出しました。
周囲の相場から考えても「そんな価格じゃ誰もかりてくれないよ（笑」って感じで。

ここは、実際どのくらいで貸出されるのか、今後楽しみですね。

プラウドタワー亀戸クロスが同じような価格帯で賃貸に出されてるからあながち現実味があるかもね。
何もなく、治安が悪く、駅力もお隣の錦糸町の比にならない亀戸が駅近商業タワマンが立つだけでこれ。

亀戸クロスは2022年1月竣工で、自分が見た情報だと、どれも空室なので、1月からこの価格だと埋まっていないと言うこと？実際賃貸で契約済みのお部屋の賃料はどのくらいなのでしょうか？
新綱島のこちらの物件は竣工までまだ時間があるので、どうなりますかねえ。

亀戸クロスの入居開始は4月からだよ。竣工後、入居開始後も少しずつ売りに出していて数ヶ月間隔で入居者が追加されていて、購入済みでも未だに入居できてない人もいる。
そんな中でも転売の成約事例も出てるからまあ人気だわ。

亀戸クロス、そうなんですね。新綱島のスレなのに、スミマセン。新綱島のこのマンションと、亀戸クロスでは、売り方が違うんですね。色々と情報ありがとうございます。

今日販売所にお伺いしたところ、10月にはモデルルームを解体してしまうとのことです。入居は当分先なので最後に確認したい人は是非。

住まなくなっても30万～35万の家賃収入があるなら嬉しいです。
家族の転勤などで、いつ、帯同やらあるかわかりませんし・・・

再開発で土地価格が騰がったらいいなと思います。
駅ができて、街の雰囲気もきっと変わりますね。飲食店も今後どんどん増えるでしょうか。期待しちゃいます。

うおおおおお、ついにHPが完売御礼になりましたね！！！
購入できた方達、おめでとうごさいます！！

最後まで残った70DやP-80もこのマンションのなかでは見晴らしが素晴らしいところ。
それが8千万や1.3億ならかなりお買い得に感じる。
P住戸なんて、都内の戸越公園や十条のタワーなら2億円くらいしている。戸越公園や十条の駅や環境や利便性をトータルに見ると、考え方次第ですが総合的には新綱島とほぼ同格にも思える。　

すみません、まだ確認してないのですが、綱島駅周辺と、このスレッドでも引き合いに出されている十条、戸越公園、白金高輪、武蔵小山駅周辺はハザード的にはどうでしょうか？

1454です。追記します。

当方現在、綱島駅前ではこちらの新築は見送りまして、中古が出た場合と28年完成の東横線綱島駅直結物件を視野に入れています。
他には同じように駅近で商業施設があるような場所を比較検討しています。
綱島駅周辺は綱島台以外は洪水ハザードマップ上で色がついていますが、そのことについて、こちらの物件の担当者は何かお話しされてましたか？行政の対策や治水管理、建物の構造など、何でも構いませんので、情報ある方いらっしゃればと思い伺った次第です。
このスレッドで引き合いに出されている場所（先程コメントした23区あたり）の洪水ハザードは今確認しましたが、色がついていませんでしたので、比較するとしたら、そのあたりかなと思っています。新綱島物件で何かプラスになる対策等ご存じでしたら、どうぞよろしくお願いします。

>>1455 匿名さん
誤認識の通り他の候補地域についてはハザードの懸念が少ないかと思います。
一方で綱島は洪水、液状化共に少なからずリスクがあります。（その分、他地域に比べて価格を抑えることが出来ます。）
しかし、鶴見川は治水対策が進んでおり氾濫するリスク自体がかなり低減されているのではないでしょうか。また、新駅が出来るにあたり、このマンション及び周辺に貯水槽がいくつも設けられているため万が一の氾濫に対してもリスクヘッジがなされていますね。（焼石に水かもしれませんが建物には止水板が展開されるとのことです。）
同様に地下鉄工事のために地盤改良が施されているはずなので液状化リスクも低減されているかと思います。

商業を重視されているということであれば、前提として当該施設にどのような店舗が入るかが非常に重要となってくるのでその辺りも注視された方が良いかと思います。
武蔵小山のタワマンについては店舗数が多いものの実用的なものではなく規模の割には普段使いが難しい印象です。（便利なのは薬局くらいでしょうか。テナントの入れ替わりが激しいです。）
周辺の商店街についてもチェーン店が中心となり、個人店も立ち飲み屋が多いため人によってはデメリットになるやもしれません。（戸越銀座も近いので武蔵小山と併せて一度実際の商店街を確認された方が良いですね。）
他の物件についてはまだまだこれからだと思いますが、白金高輪はタワマンの規模も建設数も他の地域の否ではないので期待がもてる印象ですね。（その分価格に返ってきてますが。。。）

ここからは十条に対するただの印象かつ差別的な話になるので不快と感じるようであれば無視してください。
十条は駅の近くに障害者の学校があります。実際に耳にした訳ではないですが、奇声などが多いと聞くので、抵抗感があるならば避けた方がよいかもしれません。
また、近隣の赤羽、東十条、板橋に比べて圧倒的にローカルな駅になるので、単純にタワーマンション一棟が建つだけだと物足りないような環境になるかもしれませんね。綱島のように大規模な再開発が織り込み済みであれば良いかもしれませんが。。。

>>1458 検討板ユーザーさん
十条は朝鮮学校の方がやばいと思うよ。デモやら抗議やらでうるさい。

>>1455 匿名さん
予算に余裕があるなら東中野、五反田も検討した方がいいよ。

>>1458 検討板ユーザーさん
近くに障碍者の学校がある○○に住んでいて奇声など聞いても全然気にならない、というのが当たり前の優しい日本社会になってほしいものです。

>>1455 匿名さん
商業重視、ハザード懸念ということであれば有明もオススメです！
海沿いで津波のリスクがあるように思えますが、東京湾は津波が入ってこない構造になっているので意外に安全です。
大規模災害時は内閣府の防災拠点が設置されるほどです。

>>1462 匿名さん
液状化の心配もないんでしょうか？？

>>1463 匿名さん
もちろん埋立地なので液状化のリスクはありますが、購入する物件にもよりますが各デベが地盤改良を施しているのでそこまで心配する必要はないと思いますねー。
https://www.mapa.jp/article/Brillia%E6%9C%89%E6%98%8E%20City%20Tower.h...

東日本大震災の際は一部液状化があったようですが、それを踏まえてもかなりはっきりモノを言うマンションブロガーのらえもんも問題ないと断言してますね。
https://wangantower.com/?p=930

ただ、未曾有の災害が起こった場合はどうにもならないですし、そこまで気にしだすとテロや交通の混乱、地震が起こった際の火災なども考えていく必要があると思うので、ある程度の線引きはされた方がよいかもしれません。

新綱島駅は急行設定が確定になりましたね！
唯一懸念していた点なので、本当に良かった…
https://t.co/9NDHjFG2Z5

18年前の発表からようやく、、、
まさに悲願が叶うときがきた、、、もうほんの数ヶ月後には駅が完成しているなんて未だに信じられない、、、

>>1465 匿名さん
やっぱり東急が駅前の再開発の中心を担うのが大きいかもしれませんね。

綱島駅の乗降客数はかなり多いので、急行停車は当然ともいえるのですが、駅が離れていること、暫く地下通路やデッキ架設まで時間がかかるので少し心配はしていました。

東急の新横浜線、新綱島駅にかける期待は大きいのでしょうし、バス発着場が6できるので次第に乗降客数は増えるのでしょうね。

>>1465 匿名さん
今まで目黒線の乗り入れだけかと思ってましたが、東横線の経路もあるんですね。ちょっと得した気分です。

この新綱島の構造が記載されたフリップの詳細をご存知のかたはいらっしゃいますか？
かなり気になるのですが解像度が悪くて…

>>1469 マンコミュファンさん
これは気になりますね笑
もう少し鮮明な画像であれば住居用エントランスから改札までの距離が何となく掴めますね

地下の新駅ホーム、初めて見ました。下はもうこんな感じになってるんですね。何だかワクワクしました。
ところで、以前このスレッドで「この辺りの地盤はあまりよくないが、地下鉄通すにあたって改良されているはず」とのコメント見ました。
実際、どのように改良されたかなど、資料などご存知の方いらっしゃいますか？パブリックコメントなど、何でも良いので詳細知りたいと思っています。
自分ではなかなか資料など探せずにいるので、詳しい方いらっしゃれば、よろしくお願いします。

>>1471 マンション比較中さん
パブリックにはなりますが、こんなページを見つけました。本物件は地下鉄関係なく地盤改良工事は実施されているようですね。
また一般的には地下鉄およびトンネルの箇所は深さにもよりますが、地盤改良により崩落が無いよう調整されているはずです。
https://skyskysky.net/construction/202309-1.html

>>1472 eマンションさん

ありがとうございます。実際何をどう改良したのかが分かるといいのですが。
具体的に何をどう改良したかが分かると、安心感に繋がるので、知りたいところです。
盛り土程度でも地盤改良と言えてしまうし。

地下鉄については、以前東急新横浜線工事中に、その上で崩落が実際あったので、その後の対策を知りたいところです。

基本タワマンは杭で固い地盤に基礎が支えられているから地盤の悪さはそこまで気にしなくていいんじゃない？

>>1473 マンション比較中さん
新綱島駅周辺については以下の通りで地盤改良が施されているようです。
内容をみる限りは流石に住民達の不安が払拭されるような工事だと思います。
https://hiyosi.net/2016/09/13/tokyu_sotetsu-14/
------------------------------
横浜市によると、新綱島駅の工事が遅れている要因として「用地を取得する際に集合住宅（23戸）の移転に時間を要し、工事の着工が遅れた」といい、「地質調査の結果、思ったよりも軟弱地盤が深く、それを止めるための地盤改良工事を追加で行っており、この工期が追加されている」と説明しました。

>>1473 マンション比較中さん
崩落事故についてはこちらにまとめられてます。
素人なので詳しいことは分かりませんが、工事手法に問題があったように見えますね。
https://www.mlit.go.jp/tec/content/001425753.pdf

>>1475 eマンションさん
>>1476 eマンションさん

ありがとうございます。
「地盤改良した」と言う記事は自分も見ているのですが、何をどうしたかの説明が無いんですよね‥。市のリンクも消されていたり、パブリックコメントも遡っても見つからず。物件周辺の地盤改良についてゲストサロンでも納得行く説明は受けられず。
時間とお金がかかっているので、諸々あったと思うのですが。
地盤改良した場所も、グランクレール含めた物件敷地だけなのか、開発地区全体なのか、気になります。
自分の探し方がいけないのかもしれないので、行政に聞いてみようと思います。

地下鉄工事中の崩落についての資料は原因や再発防止策など、具体的なことが記載されていてよく分かりました。ありがとうございました。

新築ではこちら見送りましたが、地下鉄開通・周辺開発を首を長くして待っていた（いる）ので引き続き、周辺検討したいと思っています。

地盤改良したらいいような意見が多いが、不同沈下する地盤にセメントを流し込んでも場所によりセメントの固まり方が違うこともあり逆に問題となることも多い。要は杭基礎がしっかりと基礎に届いて（反応して）、杭の本数、口径、強度があれば、地盤の問題はほぼない。現場は川が近いのでかなり深い止水柵を工事して、一部は深層混合処理工法（柱状改良工法）をしていると思うが、それが高圧攪拌なのか、中圧攪拌なのか、どのような工法を採用しているかは現場や事業者によると思う。

今日、近くを通ったので撮りました。

>>1479 マンション比較中さん
もうこんなに大きいとはビックリです！！

手前の敷地も何か工事をされているんですかね？
住宅よりも利便施設が建設されるといいなあ…

>>1480 名無しさん
この写真は鶴見川堤防の歩道から撮ったもので、ドレッセタワー新綱島の南側が見えている感じです。

手前の敷地は、地下の新綱島駅ホーム南端の真上あたりで、駅の工事作業用に使っているようです。

跡地は何になるのでしょうね。
あまり広い敷地ではないので、小規模な箱型マンションかなあと想像しますが。

>>1480 名無しさん

ここは、商業施設になるようです。

>>1482 匿名さん
ありがとうございます！
ピーチゴルフ跡地も商業施設とのことなので、本当に便利になりますねー

>>1482 匿名さん
おー、そうなんですか。
再開発地区だけでなくその周辺も含めてガラッと変わりますね。

>>1483 マンション比較中さん

ピーチゴルフの跡地が西棟、こっちは東棟になるそうです。

>>1485 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！
ピーチゴルフの跡地だけで西棟なんですね！
西棟はかなりの広さだと思うので何が入るのか想像もできないですねー

建築計画見ると、用途は店舗と事務所で、西棟と東棟で延べ面積2500平米くらいでしょうか。。

建築面積は1252平米ですね。

>>1488 マンション比較中さん
建築面積は大分狭くなってしまうんですね…
この程度だとスーパーか飲食店が関の山ですね…

一応駅の出口の目の前で、そこそこ立地は良いから便利な店舗が出来てほしいなあ

ピーチゴルフセンター跡地の件、ここに情報出てたのですね。
https://hiyosi.net/2022/04/13/shin_tsunashima_2022-2/

『関係者によると、約3295平方メートルの敷地面積に対し、「東棟」と「西棟」の2棟が建設される予定になりますが、両建物の建築面積は1252平方メートル程度になる見込み。
東棟は地上2階、西棟は3階までの低層階となり、4テナント程度の入居を計画しているとのことです。』

>>1492 匿名さん
ですねー、2棟の完成はまだまだ先ですが非常に楽しみです。
こうやって俯瞰して見ると、ドレッセタワーからみて右側についてはどのような建物となるのか殆ど情報がないですね。

この図を見ると、北棟と綱島駅の間の一角は再開発計画から外れているようですが、立ち退きを拒否したのですかね。綱島駅東口一帯を一気にきれいにするチャンスなのに、残念ですね。

>>1494 マンション検討中さん
1年も前の記事ですが、このようなことが書いてあります。
「一方、こうした生活者視点での質問だけでなく、当事者とみられる住民からは「当方の了解を得ないで再開発区域に入れられ、とても認めるわけにはいかない。親から引継いだ土地を、再開発のために売却する考えはない」といった声も寄せられています。」

https://hiyosi.net/2021/10/19/tsunashima_higashi2021-3/

>>1494 マンション検討中さん
このあたりはセブン、ガスト、大将があるところなので、地権者となるメリットとフランチャイズ経営を続けるメリットとの折り合いがつかなかったのかもしれませんね。

今日のドレッセタワー新綱島。
地道に成長してます。

>>1497 マンション比較中さん

ちゃんとバルコニーの色分けもされているんですね！ありがとうございます。

>>1496 検討板ユーザーさん
今日11時過ぎに東口付近を通ったら、開店前の王将に大行列ができてました。人気店なんですね。

>>1497 マンション比較中さん
この手前の工場箇所について、先日ピーチゴルフ跡地の東棟ができるとありましたが、どうやらマンション兼保育所ができるっぽいです。
それっぽい看板が設置してありました。

綱島は保育所が少ないため非常によいことですね。
ただでさえ保育所が少ないのに新駅、タワマンと人口が増える要因ばかりだったので。

>>1500 マンコミュファンさん
そうみたいですね。
元々この場所にあったマンションの建替え版のようです。

ピーチゴルフ跡地は、この写真の右端に写っている茶色いマンションの、さらに右手(東側)で、そちらはかなり広い敷地です。

>>1498 匿名さん
ちゃんとというのはどういうことでしょうか？
バルコニーは色分けされているのが良いとされているのですか？
教えていただけますと幸いです。

>>1492 さん

>>1492 匿名さん
最後まで残っていたので少し不思議でしたが、このマンションは東向きが一番眺めがいい。次が南東角、次が南かな？
間取りや階にもよりますが。

>>1500 マンコミュファンさん

階数は何階ですか？ご存知でしたらお教えください。

>>1505 マンション検討中さん
建築計画の看板には、地上7階・地下0階・3棟、住戸数14戸、と書いてありました。

これは南東から撮ったもので、手前の敷地がピーチゴルフ跡地です。

>>1506 マンション比較中さん

ありがとうございました！多分、西から7階、3階、2階の3棟ですね？建築計画概要書をしっかりと見ないと分かりませんが。7階建てで14戸はペンシルですね。

>>1503 匿名さん
1498ではありませんが、デザインの特長の一つである「鶴見川の流れをモチーフに描いた柔らかな曲線の意匠」を実現するための色分けが、もうちゃんと施工されているのですねーという意味だろうと思います。

↓こんな感じになるらしいですが、その片鱗が見え始めていますよね。
https://www.sumu-lab.com/wp-content/uploads/2021/09/image-2.png

今日はじめて湯けむりの庄に行ってきました。
サウナ、岩盤浴も充実していてすごくいい温泉ですね。
ドレッセタワーの正面玄関のほぼ目の前にここ行きのシャトルバスがあるのは思わぬ好材料です。

>>1504 マンコミュファンさん
東は売り出されたのが後の方ですし、間取りがいまいちだったので仕方が無いのかなあとおもってます。
リビングの開口部が狭く、眺望の恩恵が受けにくいと感じました。
他の部屋と比べると下がり天井の幅も気になってしまいます。
ただよーくみると、L字キッチンや各部屋の広さなど他の部屋にはないメリットがあるので個人的には良い間取りと感じます。

>>1510 匿名さん
湯けむりの庄いいですよねー。
かなりお高めですがフィットネスジムも併設されていて、温泉に入り放題らしいので入会考えちゃいます。

>>1511 マンコミュファンさん
東に限らずここの物件は全体的に開口部が狭いですよね。
ダイレクトウィンドウもないので、そのあたりが気になってしまいました。
せっかくタワマンを購入するなら…と思うと購入に踏み切れませんでした…今はかなり後悔してます…

>>1513 マンション検討中さん
開口部はタワマンの中では広いとまでは言いませんが、満足いく水準のような気がしました。比較的行燈部屋が少なかったですし、半分くらいの間取りは比較的ワイドスパンでした。一部間口が狭い部屋もありましたがよく見るとそれなりの工夫が。

スパンが小さいのはタワマン、内廊下の宿命のような気がします。

個人的な考えかもしれませんが、ダイレクトウインドウやコーナーガラスは台風の時非常に怖くて、私には、このマンションのようにすべての部屋がバルコニーにより守られているのはいいのかなと。

全住戸にかなりのスプリンクラーがあったり、警備員が２名体制だったり、住戸エレベーター比率が良かったリ、確かに管理費は高いのですが、目立たないところがいいのかなと思いました。

こちらのマンションを購入したのですが、最近の円安が心配です…
まだまだ建設中にも関わらず材料費が跳ね上がっていくので、どこかで手抜き工事だったりセメントの水増しのような対応を取られるのではないかと…

>>1515 マンション掲示板さん
私はローン予定なので、日銀総裁交代で為替整えるのに金利あがりそうなのがとても不安です

>>1516 評判気になるさん
金利もとても不安ですね…
多少の増加は覚悟はしていましたが、ここまで円安すすむとかなりの反動がきそうで怖いですね…

>>1516 評判気になるさん
昨年の契約の際に営業の方やFPに今後金利が上がるのでは？といった話をしましたら、まず有り得ない、何年も低金利が続いている、という反応でした。皆んな楽観的なんですよね。最近になって金利上昇が広く不安視されるようになりましたが、どうなることやら。日銀が金利を上げたら保有している大量の日本国債が暴落し、日銀は債務超過となってしまうのでなかなか利上げはできないとは思いますが。我々のローンが始まるまでに米国のリセッション入りが確実なものとなり米国も再度利下げに向かう可能性もあります。そうすれば為替も今よりは円高になり、金利上昇の不安感も薄らぐとは思いますが、そうなった場合そもそも現在の金融システムが正常に機能し続けているかも怪しいですね。今変動金利でローン組んでいる方は不安でしょう。大きな買い物ですので、ローンを組むときには固定金利にする予定ですが、日銀総裁交代後も低金利が続いている事を祈るしかありません。景気がいいわけではない、コストプッシュインフレの最中に金利を上げるとなると、更に景気が悪くなります。円安の是正の為だけに金利を引き上げるとなると、ローンを返せなくなる人や不動産市場に冷水を浴びせることになりますので、副作用が大きすぎます。

約1.5km北の日吉の丘公園から、建設中のドレッセタワー新綱島が見えました。すでに、それなりに目立つ存在になってきています。完成したら、綱島のランドマークになりますね。

綱島駅側の二本目のタワマンは三井と鹿島のタッグで建設されるようですねー。
ツインタワーで両方セットでのランドマークになるかと思いますが流石に地域No1の座は取られちゃいますかね。
価格によっては住み替えも検討したいなー。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2022/10/post-065912.ht...

デザインが統一されたツインタワーなら遠くから見たとき、「おおっ！」ってなりそうだけど、デザインに統一性は無いだろうから、「ニョキニョキっと、高層ビルが二つ建ってるね」みたいになるのかな‥上手く言えないけど。せっかく再開発しても、そういう所が残念だなあ。ここに限らずですが。

>>1520 マンコミュファンさん
三井不動産と鹿島建設は凄いですね
他の記事を読むと全部で7社が提案したとあるので、他デベも注目しているんですね
この先、再開発第3弾のサプライズがあることを期待してます

以前の発表だと施工は横浜市住宅供給公社がやるって話だったけど、鹿島建設に変わったのか。
高級路線でくるだろうからドレッセタワーよりも大分高くなりそう。

>>1523 匿名さん

横浜市住宅供給公社が事業協力会社を募り、発注したのだと思います。
公社は事務局とのこと。
https://www.yokohama-kousya.or.jp/news/detail/751

公社は取り纏め役と言うことなんですね。仕組みが分かってませんでした。認識違いでしたらスミマセン。

>>1524 匿名さん
情報ありがとうございます。
契約期間を考えると委託金額がかなり少ないので、実際に三井と鹿島が関わる部分は少なそうですね。
これだけ見ると横浜市住宅供給公社側にタワマン建設の知見がないように見えるので不安ですね…

>>1525 マンコミュファンさん
私はこの多くの様々な意見のある地権者をまとめ上げれるのは横浜市住宅供給公社くらいかなと思います。公社と三井、鹿島の組み合わせはまるでポートサイドプレイスみたいですね（分譲時はわかりませんが）。

鶴見川の対岸から。

>>1527 ご近所さん
ありがとうございます。
対岸のこの角度だとちょうどきれいに全体が抜けるんですね。
間に7階建てのマンションができるようなので今後見え方は少し変わってしまうかもしれませんが。

>>1529 匿名さん
東急のサイトにも詳しく書いてありますね。

https://www.tokyu.co.jp/company/news/list/Pid=sh20221124-1.html

新綱島駅に東横線直通急行が平時２本、混雑時４本（菊名駅始発が殆ど？）、目黒線急行と各停が平時４本、混雑時最大１２本ならさほど綱島駅にいかなくてもいいですね。

むしろ綱島駅の急行が減りますので（各停は増えます）、意外に新綱島駅利用者は増えるのかもしれませんね。

半年前は目黒線直通だけかと思っていましたが、いい意味で当てが外れました。

新横浜線は主要路線、新綱島駅は主要駅の一つの位置づけですね。

鶴見川下流側から。
南側の居室から新幹線がよく見えそうですね。

新吉田の丘の上から建物がよく見えました。
新綱島駅の位置が遠くからでも一目でわかっていいですねー。

ここ、千葉だとどの辺に値する金額ですか？

>>1535 匿名さん
坪単価は違うでしょうが東京駅と千葉駅の中間ですし、市川、船橋とか浦安で駅直結マンションがあればそこに近いイメージでいいと思います。
綱島も渋谷駅と横浜駅、新横浜に一本で行けますし、自然環境と商業施設のバランスが良く、ファミリー層向けと思います。

>>1535 匿名さん
市川のザ・タワーズウエスト
船橋のプラウドタワー船橋
浦安のエアレジデンス新浦安
辺りが値段的には近いかもね

>>1537 通りがかりさん
３つとも築年が１５～２０年位だから比較が難しいのとJRと東急も比較が難しい。
千葉と神奈川は購買層があまり重ならない。ここは城南あたりが北限で港北区のほか横浜市、川崎市からが多かった。やはり比較するとしたら武蔵小杉、横浜、城南あたりと購買層が被る。

鶴見川に散歩に行きましたが、東横線と新幹線の音が気になりそうなのが、今更、気になってきました。販売時に営業さんから説明を受けた方はいますでしょうか？

>>1539 マンション検討中さん
東横線は西側の住戸は音が気になりそうですよね。
となるとサッシのグレードを上げたり、２重にしたりするものですが、そんなことも無いようなのでシミュレーション上は音の懸念がないという判断なのでしょう。
私は悩んだ挙げ句一応、南側の住戸を購入しました。

新幹線は５００メートル以上離れているので大丈夫だと思います。

むしろ騒音でいうと綱島駅側のタワマン工事の音が怖いです。

>>1540 匿名さん
ありがとうございます。完成を楽しみに待つことにしました。

>>1539 マンション検討中さん
私が担当の方から説明を聞いたときは騒音対策するほどの音はないとのことでした。
川の土手沿いに散歩されたみたいですが、土手沿いですと東横線の鉄橋沿いのガタンゴトンという音は結構煩いですよね。ただ、マンション側に行くと不思議に聞こえないですよ。新幹線の音はマンションあたりですとかなり減音されていて私は全く聞こえなかったのですが少し歩くと聞こえますね。音が一番うるさいのはおそらく２個目の高層だと思います。繁華街で綱島街道沿いで東横線の陸橋近くなので。このマンションは駅は地下ですし（地下４階？）、東側は騒音施設もないため（桃園、住宅）昼間行くと工事音を除くとかなり静かです。ただ、鉄道が開業して店舗が出来てバスが通ると人も増えてそれなりの騒音はするのでしょうね。

暗雲たれこめるドレッセタワー新綱島…

こちらのマンション、住民スレの方では管理修繕費について問題があるみたいなのですが、根本的には何がまずかったのですか？

平常運転です

地権者と一括りにしないでいただきたい。一部の地権者に問題がある

>>1549 口コミ知りたいさん
いやあー、荒れてるでしょう。

いやいや、すごいね、ここの契約者は。
まだ事実関係がはっきりしないうちから、地権者相手に罵詈雑言を吐きまくり、異論を言った人には人格攻撃や学歴差別発言もどきまで。
羽沢の方がまだいいね、こりゃ。

>>1552 マンション比較中さん
ホントですよ。資産価値を下げるとか裁判とか色々書かれてますけど、事実確認しないまま憶測で意味不明な書き込みするなんてヤバいですよ。

そうなんですか。
裁判や資産価値低下の原因になりそうだと騒がれている内容って、マンション購入前に事実確認はできるものだったり、購入された方は販売者から説明を受けたりしたのですか？それとも現時点では不透明であったり入居するまで確認できないものなのでしょうか？

>>1554 通りがかりさん
事前に事実確認できる内容じゃないよ（某ブロガーもコメントしているけど法律に触れない範囲で売主が不利になる内容は基本伝えない）
不透明だから東急に問い合わせるしかないけど、頭がおかしい地権者の有無までは教えてくれないと思うよ

ありがとうございます！
このマンション特有の事例なんですか？
他のマンションでもよくあることなのであれば、あちこちで同様のことが問題になっているはずですが。東急の他のドレッセタワーでも管理費が高いと言われていますし、東急ならではの問題なんですかね。

>>1556 通りがかりさん
東急は管理費が高めというのはわりと一般的ですね。
それをわかった上で買ってるんだと思います。

それに対して事実確認もできない状態で、匿名掲示板で地権者やデベに対して文句を書きまくるのはこのマンション特有でしょうね。
ましてや、裁判とか意味不明なことを言い出す住民がいるのがこのマンションの特徴なのかと。

そうですよね。普通、事実確認もせず、推測で騒ぎ立てて、裁判とか言い出したりしませんよね。全体の管理費、修繕積立金は住居用とは別に出てて、何処までが全体の共有になるか資料貰ってるはずなんですけど、何かブロガーが書いてた墓場型という言葉に踊らされてるだけにも見えますね。確かにキャッチーな言葉ですが。
地権者が多いことも管理費修繕積立金が高いことも予め分かってて、それが理由で検討やめた人も多いのに、そのリスクを取ってまでも欲しいと思って買ったのに今更騒ぐのもどうかと思います。契約時に交付された文書と相違があるならデベとキチンと話し合えば良いことでこんなとこで書き込む事ではないですし。

>>1558 マンション検討中さん
全体共用部が明確に示された資料はどちらになりますか？
教えて頂けると嬉しいです。

管理費が高すぎるとか、店舗・全体共有部の費用を居住者が(不当に?)負担させられているのではとか、そういうこと以前に、こんな攻撃的な居住者が(複数?)いるって時点でドン引きだわ。

>>1559
全体管理規約集（案）的なもの貰ってません？私自身は管理費修繕積立金の高さと地権者割合の多さに、躊躇して買ってませんので、この物件資料の名称は正確には分かりませんが。

違法行為でもなんでもないんだからちゃんと調べない契約者が悪いよね。
自分の能力の無さを他人のせいにしててダサい。

>>1561 マンション検討中さん
それが書類の中には含まれてないんですよね
ここの物件は事実として売り渡した後に共用部の電気代の試算ミスが判明したので、管理費修繕費は何か普通のマンションとは違うカラクリがあるように思えます。

>>1563 口コミ知りたいさん
そんなに疑うなら買わなきゃよかったじゃん。
どうせ管理費高くて不安だからアラ探ししてるだけでしょ。

痛いとこ付かれた地権者か東急が大量に攻撃的な書き込みしてるよね。なんてわかりやすい。

>>1564 マンション検討中さん
購入者を不安にさせる事件を契約後に起こしたのは東急側ですよ？
そしてこれはアラ探しでもなんでもなく、共用部の詳細が書類に落ちていないので知りたいだけなのですが。

契約者は住民スレで思う存分戦いなよ。検討スレにチャチャ入れに来なくていいよ

完売したマンションの検討板で騒ぐのはネガか契約者だけでしょ
ここを買えなかったネガは黙って他のマンション探したほうがいいよ

熱くなってる住民スレを冷ややかに眺めて楽しむスレだったのに、契約者に乱入されると楽しくなくなっちゃうんだよなあ。

2, 3年後にここの中古住戸が出てきても避ける方がいいですかね?
そういえば、道を挟んでもう一棟タワマンができるそうですが、あれっていつ完成予定なんでしたっけ?

なんでここのマンション用の予算が上限だと思うのかな。意味不明。

>>1590 契約者さん2さん
最近どこかで取り上げられたのですか？