Brillia豊中南桜塚レジデンス　PART 2

>775
結局は、安い３階に皆さん群がっているようですから、そうゆうマンションでは無いと思いますよ。

駐車場代が高くても、修繕積立金会計に回されるなら納得やけど、管理費で、管理会社に吸い取られるならアホらしいなー。

このあたりでは、駐車場、これくらいかかって普通なのではないですかねえ。
１５０００円～２００００円あたりなら駐車場代として普通だと思います・・・・。
安いにこしたことないですけど！！

もう少しだけ安くなれば（販売価格）即決したいと思います。
４０００万代は年内に完売するだろう、とのことでした。

１年間はデベロッパーが空いてる駐車場の賃料を払ってくれてるのでしたっけ？
今は何も問題ないでしょうが、この期間が終わっても駐車場が空いてたら大変
でしょう。　修繕費か管理費が計画よりアップするのは必至では？　または何らか
のコスト削減が行われる。　コンシェルジュや夜間警備はいなくなってしまうかも…

２年目もデベロッパーがもってくれるってさ。

大手が事業主だと頼りになりますね。
現況、５～６０％の入居で駐車場契約率が約３０～３５％
３年目からが少々不安になりますが、一先ず安心。

けど、やはり不安ですよね。
駐車場代は来年はデベロッパーがもってくれるかもしれませんが、
その後は分かりませんし、部屋のすべてが契約にこぎつけたとしても
駐車場が全部埋まっているかどうか分からない。

駐車場収入はなんとすべてが管理費にあてられているようです。
極端な話ですが、収入をたくわえず、日々の生活にすべて使っている
ようなもんだと思います。駐車場代がかなりの額で、台数も多いのに
なんですべてが管理費に消えるのか。謎です。
管理がしっかりしていると言えば、そうなんですが、管理会社と
高い値段で契約していないかどうか。

しかも、ほぼすべての駐車場が契約されいるという前提で予算が組ま
れているんで、デベロッパーの保証期間が終わった後、埋まっていな
ければ、即アウト。管理費アップか、管理契約の見直しに直面
するんじゃないでしょうか。私としては後者を希望しますが。
そのあたりの話をじっくりと聞きたいんですが。。。。

現状で140～150の契約だそうです。
駐車場は全部埋まらなくても80～85％埋まれば採算はとれるそうです。
現状で入居に対して80％強の駐車場契約になっているそうですよ。

駐車場代が、すべて管理費に吸い上げられているとは驚きやな。てことは、管理費に一人当たり３５０００円/月払ってるってこと。修繕積立金が倍になっても足りるかどうか･･･。

＞駐車場

来客用のを大幅に増やしたみたいですけど、その来客用以外はやっぱりほとんど全て埋まらないと
管理費に困ってくるのでしょう。　まぁ本当にちゃんと部屋がほぼ全て売れれば（高くても）１階
２階の駐車場は埋まるとは思いますが…　２台目も解禁すれば借りる家庭が出てくるでしょうし…

２台目も解禁してくれるはずですが、借り手はないのでしょうか？
駐車場作りすぎ？

このマンションは今後、管理のあり方を見直さないといけないんでしょうね。駐車場代を修繕積立金にいくらかまわせるぐらい、身の丈に合ったものに。ギリギリの生活をしすぎ。

このマンションの売りである、エレベーターの台数や植栽は一般的には管理費の中で大きなウエイト。防犯カメラを増やしたり管理費は増える一方だし。管理費と修繕積立金で、修繕積立の予算が多いマンションが長く住むには安心だが･･･。

１２月に入居します。
駐車場選びに行ってきます。

高いと思う人は買わなきゃいい話ですよ。

購入価格も重要だが、特に高級マンションの場合はランニングコストも大事だね。これから何十年も払い続けるわけだから。神戸の方に超高級で有名なマンション（築２０年弱）があるけど、そこで管理費、修繕積立金で月２５万ぐらいだったね。

自宅近くのマンションでも管理費が４万のマンションがあるが、物件価格が最低１億だった。ここも、もともと高い値付けで売る予定だったので、それだと、それなりにバランス取れていた。値下げで物件価格は普通の人で買える値段になったが、管理費はそのまま。今後の、修繕積立金の値上げで、管理費・積立金の総額が５万円超は必至。

管理費と修繕積立金の総額は上がるにしろ（どのマンションでも修繕積立金はあがります）、
そこまで極端には上がらないのでは。コンシェルジュなどなど、日常の管理で無駄、贅肉は
いくらでもあるから、管理費が高騰するようなことがあるならば、おさえるため、見直すこ
とはいくらでもできると思います。マンションの販売価格が下がったせいか、高所得者ばか
りが住んでいるとは思えないですし、このままずるずる管理費などが上がるのはしんどいと
思う人が多いでしょう。

今住んでるマンションは、大手デベのごく普通のマンションだけど、駐車場代等含めた共益費が平均２万５千円。決算書を見ると、管理費が０．５万円、修繕積み立てが２万円になってる。ブリリアなら、修繕積み立てが月３万円程度必要と思うから、あと２万ぐらい積み立て金を上げないと、長期修繕は破綻するかも。駐車場代が管理費に回されているのが痛すぎ。

久しぶりに掲示板見に来たけど、変な事で盛り上がってますねー。管理費とかは住人が気にすれば良いだけでは！？まあとりあえずここに限らずもう少し勢い良く売れて欲しいですよね。

こんな時代だから勢いよくは売れないでしょ

ここブリリアの修繕積立金はちゃんとどんどんと上がっていく計画ですから、不足することはないと思います。
想定外なのは、駐車場が埋まらず管理費が不足する事態です。
コンシェルジュ等切ればよいという意見もありますが、一応こうゆうのもあるという前提で購入してる
人も多いと思いますし、今あるサービスは削らないで欲しい。　　

本当は最初から管理費はもうちょっと高く、そして駐車場使用料はもうちょっと安くというのが本来あ
るべき姿だったのだと思う。　まぁ管理費が安いというのを売りにして住戸を売りたかったのでしょうね…

駐車場は2年デベロッパーが払ってくれるようですが、各住戸の管理費・修繕積立金はデベロッパーは何年
払ってくれるのでしょう？　これも2年だけなら、とにかく何としても来年中に完売してもらわないと。

未販売住戸の管理費・修繕積立金は、売れるまで何年でも売り主が全額負担することになっているようです。
ただし、未販売住戸分の駐車場代は元々１年間の補填となっていましたが、
管理組合と売り主との交渉によって１年延長されました。
（駐車場の延長分に関しては、厳密には計算方法が異なるので若干少なくなるようです。）

＞管理組合と売り主との交渉によって１年延長されました。

ここの管理組合、しっかりしてるみたいですね。　ちょっと安心できるかも…

どこの掲示板でも、買えない人や買う気のない人がくだらんことまで心配しなくていいのにね(笑)

805
興味ない人でも結構シビアになるほどという意見をくれる事もいるから参考になる事あるよ。
ゆとりローン問題みたいに買ってからこんなはずじゃなかったのにって人結構いるし。

参考になる事言ってくれる方もいますよね。
でも、明らかに悪意というか・・嫌な事言って楽しんでいる人が多いっていうのが問題かな。
まあどこにでもいますけどね。

私は去年ずっとマンションを探していましたが、どこも一長一短あってなかなか選べませんでしたね。
ここの掲示板も参考にしていましたが、悪口を気にしすぎるとどこも買えなくなってしまうので、
悪意に満ちた書き込みは無視していましたよ。
ちなみに私が重視すべきだと思う要素は周りの環境ですね。その点、このマンションはなかなか良いと思いますよ。

先週駅でレンタサイクル借りて見に行ってきました。
落ち着いた住宅地で環境は抜群ですね。
服部緑地も近くとても良さそうでした。

>805
マンションで、修繕計画は大事で、どうでも良いことではないです。
そこそこの金額の駐車場代が、管理費か修繕積立金のどちらに使われるか結構大きいよ。
　・管理費→管理会社の収入
　・修繕積立金→住民の貯金
このあたりは、販売時には表に出ずに、総会の際の、
年度予算の承認の際に配られてやっと分かる場合が多い。

月々の駐車場代も、修繕積立金と思えば金額も気にならないが、
管理費で消えると思うと、だまされた気分。

「そんなの購入者の掲示板でやればいい」と思う人は読み飛ばしてください。

新築間もないマンションの管理にかかる費用なんて、業者のいいなりだと思います。
ディベロッパーは魅力あるマンションに映るよう、いろんなオプションを付け、
系列の管理会社も儲けを確保したいから、多めに管理費を設定したりして、
総額が膨れ上がるケースがあるのでは。ブリリアがそうかは分かりません。

コンシュエルジュにひかれたり、２４時間有人監視に魅力を感じたり、
スポーツジムを使いたいと思ったりと、ブリリアを選ぶ理由はさまざま。
それだけにどれかをやめようと思うと、いろいろと反発が出てくるでしょう。

ただ、ここの管理費は使い方は、贅肉でダブダブなんだろうと思います。
「マンション管理大損のからくり」という本（宣伝しているつもりはありません）
を読んでなるほどなー、と思ったんですが、
まずは管理会社にちゃんとした管理の内訳の見積もりを出してもらい、
ほかの会社と比較するなどして、値切っていく必要もあるんじゃないでしょうか。
３割安くなったという例もあるらしいです。
修繕積立金に駐車場代をまわすことも可能だと思います。

けど、そこまでの努力は並大抵じゃないでしょうね。
悩ましい。

管理費が多く掛かるかどうかは、ある程度共用施設で決まりますよね。
ミニバブルの頃は、温泉があるとか色々有ったけど、
最近は、世相を反映してか派手なのが減ってますね。
但しここは、
・コンシェルジェ
・フィットネスクラブ
・豪華な植栽
・エレベータの数
など、共用施設を売りにしているのでダイエットが難しいかも。
同じような金銭感覚の人が多ければまとまるかも分かりませんが、
ここは、それこそ多種多様な人が多そうですから。

駐車場からの管理費収入の計画は、駐車場の利用率85％で計算されています。
従って駐車場が15%余っても管理費会計が減収とはならないようです。
物件のうち約3/4が契約済みのようですから、あまり大きな心配はしていません。

それよりも、共用設備や植栽、フィットネスルームやコンシェルジュ、夜間警備などに魅力を感じて購入した人と、
それらのサービスは不要だから管理費をとにかく節約したいという人との意見不一致が心配でなりません。
そもそも複数の世帯で暮らすマンションなのですから、住民間の意見もそれぞれでしょうが、
ローン返済に四苦八苦するような方が購入されても、住民とうまく調和できないと思います。

購入前には資金計画や物件の品質・立地、維持管理について詳細に調査して、
本当に自分が納得できる物件なのかと比較検討するものですが、
やはり資金計画に余裕がないと、管理費や管理組合への不満が増えるでしょうし、
ご自身・ご家族の生活を充実させるためにも、無理な資金計画とならないよう検討し、
予算的に無理なら他の選択肢ももっと検討してみるのもいいかと思います。

物件が好立地・高性能・高機能であっても、各ご家庭毎の事情・趣向によっては
メリットをあまり享受できないサービス・設備・性能・機能もあると思います。
自分たち家族が実際に享受できるメリットと、それに対してどの程度費用負担できるのか、
そのバランスをよく確認しつつ、比較検討されるのが良いかと思います。

＞駐車場からの管理費収入の計画は、駐車場の利用率85％で計算されています。

駐車場が満杯で全ての駐車場収入の(金額ベースの）８５％ですから、現状はちょっと厳しいです。
１～２階の高額区画に空きが多いと８５％にはとても届かないですから。
お客さん用駐車スペースも増やしましたし、８５％はこれらを増やす前の数字ですよね？

まああと1年はデベが払ってくれますので、心配するにはちょっと時期が早いとは思いますが…

管理コストに関しては、管理組合でもよく議論されているようですし、
管理組合でも独自のコスト分析をやりながら実際に価格交渉されている実績もあるようです。
無駄な部分は交渉やアイデア次第で節約できると思います。

ただし、管理会社の変更については様々な視点が必要です。
売主直轄の管理会社であり、修理やメンテナンスに関しては他社以上の情報をもっています。

管理会社の最も大きな運用コストは人件費であることから、
安価な管理会社を選ぶということは、担当者一人当たりの担当物件数が増え、
その分のレスポンスの低下や、きめ細かいサービスを望むのは無理が生じます。
そうなれば、必然的に管理組合の仕事量が増え、
自分が管理組合の委員と成った場合の負担が増すわけです。

住民が頻繁に時間を割いて、管理組合への協力や参画が増えれば、コストを抑えた運用も可能でしょうが、
家族と過ごす時間を増やしたり、肉体的・精神的負担を軽減するために
多少多めの費用負担を容認されるご家庭も多いのではないかと思います。

駐車場の利用率に関して不安がないわけではないのですが、
竣工時（住戸契約率=約30%）は不安がもっと大きく、
１家庭で月数万円の管理費負担増加が予想されたので、その時ほどの大きな影響はなくなったと思っています。
現状にしても、若干（月数1000円）の増加は避けられないと予想しています。

最近の書き込みを読んでいて、現状がよくわかりました。一点気になったんですが、特に814を書かれた方ですが、管理会社さんでしょうか？

何となくそんな気がしたもので。もし、間違っていたら、ごめんなさい。どうであれ、いろんな立場からの書き込みは勉強になります。

管理会社のやつはこの板見ねぇだろ。。。

自分の土地なのに駐車代がかかるということ自体が根本的におかしいのです。

戸建住宅で駐車代がかかりますか？他人の土地を借りるから月２万円を払うことになります。

分譲マンションの駐車代が近隣の相場と比べて高いとか安いとかという議論は、自己所有地か

賃借かという１８０度異なる条件を無視した議論です。東京建物から駐車場を借りているのでは

ないのです。

駐車代は無料であってしかるべしですが、ここは簡易機械式の自走駐車場なので、維持費と50年先

の建替え費用を駐車代として徴収することが必要です。この規模仕様の駐車場なら月々せいぜい

３０００円もあればそれらを賄えます。

したがって、それを超える料金（９０００円や２００００円）は管理費や積立金に充当されるので、

見かけ上、管理費が安いという錯覚に陥ることになります。

訂正

「ここは簡易機械式の自走駐車場なので」

→「ここは自走式の簡易な構造の立体駐車場なので」


ついでながら、814さんはこのマンションの管理会社さんでしょうか？

マンション管理業務は外注が多いので、売主直轄である必要はまったくありません。

エレベータの保守点検はメーカー直轄である必要はありますが。

そんなに気になるなら買わなければいいじゃん。

814の者ですが、消費者側の立場です。それ以上は匿名ということでご勘弁ください。
この掲示板に管理会社や販売会社の関係者が直接書き込むようなことは恐らくないと思います。

マンション管理業務は外注が多いので、売主直轄である必要はまったくないという議論に対しては、
私も大方賛成です。ただし管理の品質を落としたコストダウンであってほしくないと願っています。
必要なコストは支払ってでも、それなりのサービスや行き届いた管理を望んでいるからです。

駐車場に関しては賛否両論あるかと思います。
駐車場を無料にして、全家庭で均等に維持費を負担するという考え方もありますが、
駅に近い立地のため、車を所有していないご家庭もいらっしゃるかと思います。
そういったご家庭が駐車場の均等負担に納得できるかということです。
やはり、車を所有し、駐車場を利用している者で分担して、駐車場の維持費を負担すべきという考え方もできます。
世の中ではこの考え方が多勢のようです。
車の所有率が高い郊外のマンションなら駐車場無料の考え方も実現しやすいかもしれないですね。

この規模仕様の駐車場なら月々せいぜい ３０００円もあればそれらを賄える・・・とは考えていません。
利用率100％と仮定しても、駐車場で占有している土地の固定資産税すら捻出できません。
固定資産税は事前に試算することが可能です。計算方法はインターネット上でも見つかると思います。

簡易機械式ではなく、自走式の駐車場です。エレベータや駐車場設備の耐久寿命は構造物に対して短く、
消化器、スプリンクラー、エレバベータの点検・交換費用なども考慮しなくてはなりません。

例えば50年間のランニングコストで考えると、駐車場（構造物のみ）の建て替えにかかる費用よりも、
その関連設備の点検・交換・清掃等にかかる累積費用の方が高いと思います。
月々3000円で充分という根拠が理解できません。

私自身、購入検討時にいろいろ調べていると、様々なことを知らなかったことに気付かされ、
少しずつですが情報を集めて勉強しました。
学生時代の受験勉強よりもマンションの購入を検討してからの勉強の方が必死でした。（笑）

先週、決めてきました～。

決め手は、環境やマンション自体ですが、
かなり、価格は下がります！

正直、ビックリするほど！！

正規金額で、購入を見送った方は、年内にもう一度交渉にいかれてはいかかでしょう？
いや、ぜひ、行って下さい！！

発売当初よりも確実に下がってますが、
その価格から１０％強は下がりますよ。
しかも、こちらから下げてくれといわない先に、提示してくれます。
ある程度、年内が勝負なのでしょう。
狙いは、５５００万～クラス。
５０００は確実にきりますよ☆

ローン審査待ち、入居待ちもあわせて、まだ５０世帯ほどあいてるようです。

駐車場は、中２階（１７０００）がほとんどあいてたのと、
１階（１９０００円）が少しあいている以外は、
ほとんど埋まっていました。
駐車場の場所を選ぶのも少なくて苦労したくらいです。
（中２階はすこし不便なのと、できれば１７０００円にしておきたいから）

修繕積立金と管理費は３５年後にあわせて５万くらいになりそうです。

第１期分譲時（価格改定前）の交渉を知っている者としては、現在の値引きは正直すごいと感じます。
第１期、第２期は現在の正規価格よりも２割程度割高で、値引き交渉など全く相手してもらえなかったですから。

未販売住戸の費用負担や販売経費が売主への大きな負担になっていると思いますし、
大手の売り主であっても、昨今の経済事情から早く費用回収をしないと
次の事業に費用を回せないのかもしれませんね。
安定した大手企業であっても、不動産関連は銀行からの資金調達が難しいのが現状だと思います。

この物件は土地の取得費用が周辺に比べて格段に高価であったため、
構造や内装、外構や植栽計画などの仕様を上げて、高級志向で利益を捻出しようとしたのかもしれませんが、
現在の価格では採算を取るのが難しいのではないかと思います。
購入者の立場から言えば、高品質・高価格であるけども、相対的に買い得物件であると思います。

>>758
私も最近見学に行ったとき、こちらから値段の交渉をする前に値引きの提示をしてくれました。
758さんと違うのは値引き率が20％以上と聞きました。（モデルルームは無理みたいですが)　
5500万円クラスだったら4000万円前半で買えると思いましたが…

え！そんなに値引き！
その価格であれば年内には売れますね。

値引率が２０％以上期待できるのは高額物件だと思いますが・・・

遂に次の値引きステージに上がったみたいですね。
1階の手前の駐車場はいつもほとんど空いてますが（止まっていても２～３台）、ほとんどは
お客さん用になっているということでしょうか？　

＞駐車場

1階のよい場所は最上階を含め高額物件の為にキープされてるのでは？

この物件は2009年01月の竣工。
竣工して1年が過ぎると「新築分譲マンション」として販売できなくなるので、
販売価値が下がってしまう。だから売主も最後のディスカウント状態に突入！