Brillia豊中南桜塚レジデンス　PART 2

３０年間の修繕積立金は８００万円では済まないんじゃない？

確かに他と比較すると30年で2～300万ぐらいは修繕積立金は上をいきますね。

ここだけの話ではないですが、どうして修繕積立金等って毎年値段が上がっていくのでしょう？
確かに新築物件を売り易くするためというのは分かってるのですが、誤魔化しのように思えるので
やめた方がいいと思うのですよね。　それにどんどんと値段が上がっていくということは中古物件
が売れにくくなります。　少し高級な中古マンション等を探してみるとここの管理費・修繕積立金
が気にならないくらい高いところばかり…　最初から一律にしておいた方がわかり易くてよいと
思うのですけれども、そうゆうわけにはいかないのでしょうかね。

〉520さん
12年後の修繕一時金は80ヘーベのお部屋で45万くらいでした。修繕積立金も35年で3万くらいの設定です。ちなみにプラウドは12年後の修繕一時金は20万弱、35年後の修繕積立金は16000円くらいだったと思います。
やはりブリリアの場合はエレベーターの数などが一番ネックになってるのでしょう。あと駐車場の利用も85％使用する事を前提に管理費も組まれてるのでそれをショートすると管理費も上がるでしょう。現状で駐車場は安いところばかり埋まっていて今後購入される方は高い場所しかないと駐車場使用率を85％を超えるのは無理でしょうね

駐車場はここは２台以上契約可でしょうか？

駐車場は物件が完売してから空いてれば２台可です。
エレベーターが1基しかないマンションも見学しましたが、なかなかエレベーターこない。
これだけの設備とセキュリティーなら色々高くなっても仕方ないと思います。

>駐車場は物件が完売してから空いてれば２台可です。

情報ありがとうございました。　完売するまで待たないと駄目なのですか…
完売ってやはり２～３年は掛かりますよね…？

現時点で入居者の80％くらいしか駐車場の契約はないみたいですよ。
一番安い場所以外であれば2台目の契約はできるのではないでしょうか？

申し込み時に駐車場２台目は完売してから自治会？と相談と言われました。
来客用を当初１台のはずが現在１０台なので余ってるし変わってるかもわかりません。
ちなみに駐輪場は原則２台を我が家は３台確保、満車？になれば譲るように言われています。

管理費の収支の内訳をはっきり知らないんですが、駐車場収入のかなりの額を管理費
にまわしているならば、収支バランスをこれから見直さないといけないんでしょーね。
管理組合がきっちり勉強し、複数の管理会社に見積もりを出させて、競わせて、
管理委託費を抑えたり、ほかの無駄な出費をなくしたりと。
そうすれば、駐車場収入のある程度の額を修繕積立金にまわすことができ、将来の
修繕積立金の増額幅も当初よりは大きくならないのでは。

ただ、それもこれも管理組合次第でしょうね。そこまで引っ張っていける人がいるか
どうか。そこまでは購入の際に分からないですから、なかなか判断が難しいですね。

修繕積立金の将来の見通しについては、３０年先のことなんて誰もわかりゃあ
しないので、あまり頼りにしないほうがいいのでは。これについても管理組合がきっ
ちり建物の状態を把握し、最小限の修繕を的確にしていけば、安く抑えることもできる
可能性があるのでは。会社によって計算の仕方や、ものさしが違うので、単純に「こち
らが安い」とかは、なかなか言えないと思います。

いろいろ書きましたが、要は管理組合次第でしょう。
グレードの高い物件なので、あとは管理費、修繕積立金さえ安くなればいいのですが。。。。

梅雨がなかなか明けないな。桜塚は今もにわか雨。

自走式の立体駐車場の場合、月々の使用料がたかだか３～４０００円でも
４０～５０年後の建て替えおよび毎年の維持管理費等を賄える。
すなわち、それ以上の金額は管理費および修繕積立金に充当されている。

駐車場の契約率が８５％を下回ることはないと思うが、見かけの管理費が
低く感じるのは、このトリックにある。

マンションの維持管理費で大きなウエイトを占めるエレベータの保守費用だが、
これを節約するには、メンテ会社との保守契約を調べると良い。
フルメンテナンス契約を結んでいるのであれば、これを見直し、POG契約に切り替える
ことを検討すべき。稼動後当分の間は、メンテ費の安いPOG契約で十分と思われる。

この２つの契約の内容については、ググればすぐにわかるはず。

自己レス、お許しを！

＞見かけの管理費が低く感じるのは、このトリックにある。
　　　　　　　　　↓

＞建物のグレードの割りに管理費が低く感じるのは、このトリックにある。

修繕積立計画をなめてはいけない。
この数字は事業主が過去の経験に基づきこの仕様であれば何年後にはどれだけの修繕費がかかるであろうと言う事を経験値から出したものです。あとこのマンションの駐車場は100％確保し尚且つ85％使用を前提にしてるのは管理費負担にとってかなり厳しいかも知れないですね
おそらく完売しても85％は埋まらないでしょう

最近は車を所有しない家庭本当に多いですからね。　最近でなくても大阪では車を持たない家庭は
たくさんありましたが…　
２台以上の所有も含めて７割埋まればよい方では？

駐車場が全部埋まらなくても、次善の策として区分所有者以外に貸すことも可能。そのためには総会の決議が必要。

第三者使用には課題もある。区分所有者とのトラブル処理や法人税等の納税義務が発生する。

空き区画が多くなければ、来客用を増やすか二輪置場に転用することになる

535さん
それは理想論であって実際は無理でしょう
誰が住民でもないわけのわからん人に駐車場貸しますか？
車を所有してる人ならまだしも、所有してない人は許さないと思いません？
仮に７割の利用率であれば15％はショートすれば約30台分の46万くらい毎月不足になるのでしょうね～
単純に46万を205で割と…2000円以上管理費が上がりますよね

全体総会も開催されてない今のうちから、
あんまり細かいことは止めようよ～
しかも、購入しない人達ばかりで議論するなよぉ

前述したが全戸売れれば区分所有者だけで８５％以上駐車区画は埋まると思うな

というか、そういう話題は住民板に移った方がいいのでは？

いやいや購入前だからこそ事前に考えられるリスクは知りたいよ。

そうですよね
購入前だから知っておかないとね
買ってからあれこれかかるって知ればどうしようもないからね

結論として管理費が多少上がるリスクがあるということでよいでしょうか？
でもせいぜい月２千円程度なのですよね。　それぐらいなら気にならないと思います。

やはりそういうゆとりがある人しかここは買えんのでしょうな。

駐車場、２台目可能なら喜んで借りますが
大阪市内と違い、駐車場料金もお得だから豊中市なら２台所有しているお宅もあるのではないでしょうか？
住人でもない人に貸すのはいやですね
完全オートロックの意味がない

あの数字は駐車場だけでその他樹木やエレベーターなど色々上がる要素はあります。最大の課題は残り８０戸くらいの物件を来年３月までには完売しないと…

ここは高所得者向けの高級マンションでは決してないですが、一般マンションの中ではグレードの
高い物件、管理費等は比較的高いのはよく理解しておかないと。　無理して購入すれば後で苦労
をするし、他の住民の方にも迷惑を掛けることになるでしょう。

管理費や修繕積立金が増えることより
フラット３５の１００％ローンの利用する方が
ドボンする確率が高いんやないか？

りそな銀行が薦めてるフラットスマイルも8月でなくなるみたいだしね〜
買いたい人は早くしないと・・・
金利優遇率が悪くなるよ。。。

そろそろかな・・・

そろそろですね。

なにがそろそろなんですか？

そろそろ、諦めますか・・・
高くて買えない～

うちも決心がつき、今週末、契約するつもりです。

来月中に引っ越したいので。

あとはローンの承認がおりれば･･･。

私はランニングコスト・将来的に売る事も考えて諦めました。
売る時には修繕積立計画や色々なマイナス要素を説明しないと売れないし、購入後の気苦労を考えて…

私は、子どもの進学を考えるとおそらく18年は住むので、90年マンションという事で、逆にきれいなまま残っているのはプラスだと思いました。

修繕計画は入居後、話し合います。おそらく。無駄な出費は抑えたいのは皆さんの常でしょう。

いくらお金持ちでも、レベルを落とさず出費を抑えて他の事にまわせれば一番いいでしょうし。

現在10年目のマンションに住んでますが、積立金、管理費はこちらより高いです。

設備等をみると、こちらかなと思うのですが。。。

北摂の新築マンションの中では設備・仕様がいいし、営業さんから値引きを匂わせる電話もかかってきたので思い切って購入しようかと悩みました。　でも、永住するのならいいのですが、我が家は２０年住むかどうか・・・という
予定なので諦めました。　新築でもなかなか売れなかった物件だから将来売却する際には困るのではないかと思いからです。　自分が住む分には管理費や修繕積立金が高いことも設備がいいからと納得できますが、売る際にはこれがネックになることは確実ですから・・・

今の現状では本当に難しいですね。
この時点で8割くらい売れてればいいのですがね
今で6割。残り約80くらいをいつまでに売れるのか？？？
90年マンションと書き込みがありましたが、30年そこそこで修繕積立金が
3万円を超える予定ならその後のアップ率が恐い。

買うなら上の方が良いので、近々契約します。

物件拝見しましたが、微妙ですね。
南向きの西よりには目の前にマンションがあるし、東よりはすぐ前にラブホテルがある
どうみても眺望は？疑問やわな〜

中上層階は見晴らしも良いし吹き抜けも良かったですよ。

＞南向きの西よりには目の前にマンションがあるし

６階か７階より上だったらいいんじゃないですかぁー？

私も買いました。
管理費の問題は有りますが、世界の経済が良くなって、中古物件市場が良くなれば、いい値段で売れるんではないかと思います。売り主が東京建物だしこの不安定な不動産業界では強固な存在と思います。ブランドだわ

確かにこの地域、それなりによいマンションは中古市場でもほとんど空きがないですからね。
比較的新しく、グレードの高いマンションなら５年後以降売りに出しても買い手は見つけ易い
でしょう。　ただ、それは５千万以下の物件の話で、それ以上の高額物件になってくると厳しい
ような気がする。　たとえ高層階だとしても、大して広くもないのに中古で６千万も７千万もこ
の地域で出す人が出てくるのか…　６千万以上の高額物件を購入する人は転売に関して期待はし
ない方がよい気がします。

後、8.9年から17.18年で住み替えしたいですね。
大体、10年、20年の大規模修繕前の住み替えが多いですし、
もし、修繕積立金の不足なんて事態になればまとまったお金も必要に
なり、売却どころでは無い可能性もありますし。

ただ、これからの購買層が少子化であまり期待しない方がいいですね。

>>565さん
　売る時に翌年？来る修繕積立金の一時金が発生することを
　告知しないといけないので一緒ですよ〜

　買う側はマンションの収支を確認しますからね〜

確かにあの黄色いラブホ看板は気になるなぁ

色々悩みましたが先週購入しました。
毎週現地に打合せ？（交渉）に行ってましたが
毎週引越し屋さんが来ておりましたので結構入って来ているのですね。
今から引越しする日がホント待ち遠しいです。

「駐車場から、自室に入るまで、鍵を何度も使う必要があり、非常に面倒で不便。
しかし、今後改善を訴えて、よくなっていくと思う」といった入居者さんのコメント
が以前あったと思いますが、それから改善されたのでしょうか？

かぎを使うのは駐車場から出るのに一回、自室に入るのに一回ですので、特に不便なところはないですけど。

急に「買いました」宣言が増えましたねえ。
なんとなく潮目が変わってきたんでしょうか。

そろそろいいころなのではないでしょうか。

ＭＲに来た客全部に、「いくらなら買いますか？」のアンケートを
ばら撒いてるみたいし、買い手の言いなりの価格で売り始めてるんじゃない。

573
早期に売切るには現在の市場調査は必要でしょう。

買い手の言いなりとはいかないでしょうが、これまでより１割～２割更に割引可になるのかな。
１か月前位に購入した人達は軽く５００万程割高で買ってしまったのかも。

今そうであれば、上層階でも手が届くかも
いい部屋は早い物勝ちになっているのでしょうね。

下層階はもうよい部屋は残ってないでしょうが、上層階はまだまだあらゆるタイプの方角の部屋が残って
いるでしょう。　購入希望の人はあまりのんびりしてられないのかも…

そら、まだ80弱も残ってるんだからね〜
早く売ってしまわないと
とりあえず値引きは20％オフからでしょう〜

最上階は元値の半額近くにまで下がりそうな感じですね。
最初に５～６千万クラスの部屋を買った人はかわいそう。

573さん
うちにはまだ連絡ないですが…(笑)

努力が足りないのでは。。

本当にどんどん売れてるのかな？
マンションの明かりの数は増えてないよ〜
未だ半分にもいきません・・・

モデルルームは夜中も明かりを付けているようですね…

最近引っ越しトラックがよく停まってるので、売れてるんじゃないですか？

もう今は残り６０ってとこですかね。　残り３０くらいまでは年末までにすんなり売れる気がします。

今、次々と買っている人たちは、まだすべての手続きが終わって
いないのでは？　その人たちの引っ越しは多分８月や９月になる
んだと思います。

もっと安くなるのを待ちたいが、うかうかしていると、
人気が集中しそうな間取りは売れてしまう可能性がありますね。
うーーーーーーん。

心配しなくてもそんなに売れませんよ。

煽られて今決めてしまうと損しますよ。

９月末、年末、発売１周年、３月末。待てば海路の日和あり。

でも、本当にほしい部屋があるなら、そろそろの気がしてきましたが・・・・・。

588さんに賛成。　待てば待つほど価格は下がるでしょうから何でもいいという人は待てばいいです。　でも、希望の部屋がある場合はそろそろだと思います。　営業さんからお盆期間もオープンしていると電話もありましたし、この物件にするならば決め時なんだろうなという気がしています。　まだ買う決心はついていないのですが・・・

高層階の高額物件を特に欲しい訳でもないけど（買えなくてもよい）、リーズナブルな価格で買えるのなら
買ってもよいかな？　という人はずっと希望価格になるまで待ち続けてもよいと思いますけど、５０００万
以下の部屋を考えてるのなら待ってればどんどんと部屋はなくなっていくでしょう。

まだ８０戸近く残っているそうですので、人によってはまだまだ待てる状況ですが、
当方ピンポイントで狙っている間取り＆階がある為、そろそろかなと思っております。
当然、「もう少し待てばきっともっと大幅な値引き可能になる・・・。」という
後ろ髪をひかれる思いはありますが、希望の間取りと階を考慮した結果、近く申し込
みするつもりです。

ほんとうに買う気のある人が上記のような書き込みをすると思いますか？

まだ下がりますよ。

５９２さん、５９１です。

「まだ下がりますよ。」って・・・。
んなこたわかっとんねん！
ただ、狙ってる部屋がピンポイント（同タイプの他の階や、同じ階の別タイプの部屋では駄目）やから、
ボチボチではあるが、買ってる人が出てきはじめてる（ように見える）今買っとかないと、わしの欲しい
部屋が無くなってまうかもしれんから、「もう買っちゃうで」っちゅうハナシをしとんねん！！

しかし、ホントーにこういう穿った物の見方する人っているんやね～。
今まで投稿したことなく、読むだけでしたが、何でもかんでも疑って『業者』だとか、『入居者』だとか
騒ぐアフォがおるなぁと思って見てましたが、まさか自分が同様に絡まれるとは・・・。
（まあ、今回は５９２さんは直接的にそんなことは言ってないが、文章からはその辺を疑ってるようにとれるね。）

ちょっと予想外のことに憤りすぎて、興奮で言葉が悪くなっちまいましたよ・・・。
失敬！！

しかし、修繕積立計画があやふやなのに凄いね～
修繕一時金も他物件の三倍くらいもするのにねぇ

払えるから買うんでしょ。
貧乏人はレスで批判するだけしか能がない。

いいえ、金持ちは本当に価値のあるものにしか投資しません。

しかし、間取りがなくなるかもしれないって、急いで申し込む人が書きこむか普通？

この坪単価で購入する人は・・・・・・・・。やめときます。お大事に。

微妙ですね

>>595さん
　あなたもかなり貧○いのでは？（笑）
　払えるから？そこまで考えてなかったりして．．．

591＆593を書き込んだものです。
ようやく落ち着きました。

>>594さん、595さんのおっしゃるとおり　払えるから買おうと思ってるんですが・・・。
修繕積立計画が【あやふや】ってのは、具体的にどういうことなのでしょう？
修繕一時金が他物件の三倍近いってのが【あやふや】なのですか？
購入決意を考え直す指標になるかもしれんので、参考までに教えてくださいな。

>>596さん、なんで書き込んだかというと、>>594さんのような批判的なご意見を伺い、参考にするためです。
あわせて教えて欲しいのですが、「この坪単価で・・・」とおっしゃってますが、値引きを考慮した今の坪単価を
おいくらと推察しておられるのですか？
いくらぐらいやったら、596さんはＧＯサインを出してくれるのでしょうか？

ご意見によってはマジで再考しますんで、教えてくださいますよう宜しくお願いします。

ちなみに、こういうご意見書き込んでらっしゃる方ってどういう立場の人なんでしょう？
単に親切な不動産に詳しい人なのでしょうか？

あるいは、もっと値段が下がれば買いたいので、実際自分が買うときにあまり部屋の選択の余地が無いことを
避ける為に、「まだまだ買う時期じゃないよ」ということをアピールして買わせないようにしてる人なのか？

自分で「穿った物の見方」云々書いてますが、確かに色々な意見言われると疑心暗鬼になってきますね。
というわけで、592さん、汚い言葉で色々言って申し訳ございませんでした。
疑ってかかるお気持ちは身をもってわかりましたよ。。。

あ～、投稿したあとで思ったけど、これ↑も
【ブリリアの営業マンが、いくらなら買ってもらえるのかリサーチしてるな？】って風に取られんのかな？
そういった意見はいらんので、皆さんが思う適正価格が知りたいところです。
今、自分が交渉してる価格がそれより高ければ、さらに交渉頑張ってみるんやけど。。。
わしもなるべく安く買いたいのはヤマヤマです。
あっ、でもそれ教えてもらってから交渉したら、営業マンがここ見てたら、ここの意見参考に交渉してること
バレバレなんやろか？（笑）
なんとなくでも、「あっ、こいつあの投稿のやつやな」って営業マンにもわかっちゃうよな～・・・。
ちなみに価格については、>>321、>>473、>>515あたりを参考に、総合的に自分の中で判断して交渉してます。
まあ、>>515が本当であれば、>>321の人が言ってる坪単価に比べ、実際にはもっと安いってことですよね。
近畿圏の直近の平均坪単価より多少（10～15万程度）高いくらいじゃない？

特に階数も限定してるとなれば、最上階か１階を求めてるのですかね。
それならば、どうしても買いたいなら決めてしまった方がよいかもしれませんね。
今後値下げがあるとしても、やはり一定の期間を置くことになります。　その間に
売れてしまう可能性は十分にあるでしょう。　
売れてしまったときは、諦めがつくのなら、まずは３か月位待ったらどうですかね。
車一台買えるくらい節約できるかもしれません。

今週号のマンションズに家具付きモデルルームと写真が出ていますね。　９９㎡の部屋だと３３０万円もの家具が付くとありますが、この上更に値下げしてくれるということですか？　値下げしないために家具を付けて販売なのでしょうか？　もう一度行ってみようと思っていたのですが、販売の意図がわかりません。

598さん
修繕積立計画がかやふやと言うのは、長期計画でこれと決まったものはないらしいです。最終的には毎月の修繕積立金が35000円くらいまでなる場合もあるとか…
そして約10～12年後に発生する修繕一時金もだいたい他物件では15～18万くらいですが、この物件は45万～からかかるそうです。
まぁ一番のネックはエレベーターの数などがありますよね
スポーツジム設備のマシン入れ替えや立体駐車場の老朽化があるでしょうね
物件そのものは悪くはないと思いますがやはり皆さんが気にされてるのは毎月のランニングコストではないでしょうかね。
管理組合も上手く稼働すればいいですが、かなり大きな規模なので話しをまとめるのも大変かと思います。管理費未納の方は管理組合で集金しないといけなかったり住民の心労的負担も厳しいですね。

601
流れで行くと部屋だけ→家具付き→大幅な値下げの順かなぁ。
最近は家具付きや特典なしで直値下げもあるねぇ。
家具は販促費扱い出来るけど、価格の変更は
融資先銀行の手前やりたくないのが本音。
まぁ、今のご時世銀行も別にしょうがないと思うけどね。

こんな誰でも書き込める板で長期修繕積立金とか真剣に相談されてもなぁ。。。
買う気なくさせるコメントへのパスとしか思えないっすよ。
ちょっと面白いけどね。（笑笑）

でも、随分前にも修繕積立金の値上がり幅が他のマンションよりも高いという話題がありましたね。
規模が大きな物件だし、エレベーターの数も多いし、デラックスな設備がある分、修繕積立金や修繕一時金が他よりも高いのは仕方がないと納得した人だけが買うのではないですか？

一般的に分譲したては販売しやすくする為に管理費や修繕積立費は低く押さえられているケースが多いですね。
ただ管理費、修繕積立費は計画に関係なく値上げさているのが一般的です。
それを踏まえて自身であらあらのシュミレーションをする事は大事です。ネガティブな意見でもある程度反論出来る位の持論があれば完璧です。なんせ高い買い物ですからね。

エレベーターって５０年位したらエレベーターごと取り換えるのでしょうか？
そのために修繕積立金を貯めておかなければならないということ？

607
今住んでるマンションは築28年なんですが近くエレベーターの部品交換する予定です。
実はこれはエレベーターの基準に適合しない為（地震の際に最寄り階に止まらない等）に適合しないエレベーターの部品調達停止により保守契約が出来ないからです。
なんでも全国に5000台あるそうで、直ぐにどうのこうのないでしょうが値段的に便宜を計ってくれそうなので一考してます。但し安く叩いても500万以上ですが。
つまり機械のメンテが大丈夫でも万が一基準が変わると取り替えなければならない可能性があると言う事です。法律が絡むのでこれに関しての予算は難しいですがいざの備えは長期的には必要だと思います。

６０８さん、ありがとうございます。
ちなみに５００万以上というのは、一台につきでしょうか？

ここのマンションだと大体２５戸で１台だったでしょうか…
一戸につき２０万…　高くはない気もしますが、もちろんこれ
だけでなく、エレベーター以外にも色々お金が掛かるのでしょう…

でもそれほど予定された修繕費計画から外れることもないような
気も…

ブリリアの耐震強度は近隣のマンションよりもかなり強いらしいね

609さん

500万は1台につきです。これは駆動部分だけです。

ブリリアに関してはエレベーターの心配はないでしょう。
かなりいいものを使われているのと耐震強度は2なので主な公共施設と同じくらいの
強度があると言われてます。
エレベーターの基準が変わってもブリリアのものが駄目になるくらいな基準変更なら
近隣の全てのマンションのエレベーターも引っかかってくるでしょうからね。
そこまで大きく基準が変わることはないと思います。

質問です。友人からここの価格表見せてもらいました。あまり高額で愕然としましたが、ここから値引きあるのでしょうか？実際値引き交渉～契約された方おられましたら、ご教示下さい。

613さん
もちろんそこから値引きありますよ
１５％はいけますよ

２０はいける

住宅情報ナビで公開されてる価格より１５％～２０％引きですか？
そうならば検討してみようかな…

２５％いける物件もありますがリーズナブルな価格帯のものは１５％までみたいですね

値引きした状態だと、むしろお買い得な価格だと思いますよ。
もちろんもっと安い所はありますが、クオリティを考えるとお得だと思います。
部屋を選ぶ時は夜も来てみてくださいね。駐車場からの車のライトが気になる場合もありますよ。

良い物件だから値引きしてもらえたらお買い得とは思いますが、今後２０年間の管理費＋修繕費＋駐車場代を計算したら他物件よりも大幅に高額になることを納得しておかないといけないと思います。　
それだけの設備を備えてるのは確かですが、コンシェルジェやフィットネスルームなど必要ない人にはかなりの出費です。

私は他に検討していたのがタワーマンションだったので、管理費等は大幅に高額とは感じませんでした。
他物件はそんなに安いのですか？