Brillia豊中南桜塚レジデンス　PART 2

先↓週号のマンションズによれば２０５戸中５４戸が売れ残り。
この号の発売から現在までに２戸は売れているようですね。

駐車場もかなりとまってるし、かなり売れてますね。若いご夫婦もかなりみかけます。みなさんお金もちですね。羨ましい限りです。ちなみに年収がいくらあれば購入できますか？5000万の部屋です。

駐車場手前の一階はガラガラだけど、奥や上階にいっぱい停まってるのですよね？

そうです。停まってます。

プラウド豊中南桜塚もかなり売れてるみたいですし、桜塚は人気ですね。

>>482さん
5000万の部屋なら頭金なしで、年収600万くらいは必要でしょうね〜

年収の35％が年間に住宅ローンに支払える金額だと思って下さい。
例えば年収が600万ならそれの35％で210万円÷12か月で175000円が
月の支払いの限度額です。あくまで一般論ですが・・・

482さん　友人の相談にのる感覚でお答えしますが、
諸費用抜きで、頭金2割程度なら年収800万円以上ないと不安かと思います。
物件価格の5割程度の頭金があれば、年収650万円程度でも購入可能ではないでしょうか。
返済比率に余裕があったほうが、安心ですし、人生を楽しめると思います。

余計なお節介ですが、下記の点も考慮する必要があると考えています。
なので、あえて厳しいめの金額をご案内しました。
・管理費や修繕積立費の値上げ。臨時費用等。（１年以上の未販売住戸や駐車場の空きも心配）
・占有部の補修費積立。（住宅設備・壁紙等は耐久消耗品です。）
・賞与や退職金・老後の年金が予定どおりもらえないかもしれない。
・車の買い換えや子供の学費等の積立。
・完済時の年齢。（老後の資金や年金・退職金を充てにするのは心配です。）
・転勤等で売却する必要が出た場合、ローンの残債が売却額を越えないようリスク管理できているか。

そんなギリギリのところまで考えないといけないのなら買うなよ

489のそこまで考えないで買う気がしれない。

>>482
5000万もの高額物件を検討している人にしては金銭感覚に疎い内容
従って釣りレスと判断しました
「かなり」を５回も使っていて、煽りと考えられる

「かなり」という表現は５回ではなく４回でした
関係各位にたいへんご迷惑をおかけしました、ここに謹んでお詫び申し上げます

ギリギリのローンで無理して買うと厳しいぜ
数年後に競売にかかるのを待ってるよ

ところで、今日現在でいくつの部屋が残ってるの？

２０５戸マイナス売れた部屋

植木の管理がいい加減。
駐車場側の立派な木がまた枯れてた。
管理会社の質を問う・・・。

今の未販売住居は80くらいあるみたいです。

植木は管理会社の問題ではなく病気もありますよ

ああゆうのは水やれば済むって話ではないでしょうし、難しいのでしょうね。
あれだけの樹木、今後管理していくのは大変だと思いますね。
植木業者とどういった契約を結んでいるのですかね…　
これだけ頻繁に枯れては植え替えてとやってたら今の管理費でやっていけるのでしょうか？
駐車場前の木は全部撤去されてなくなってしまうのかも…

植栽の土が植栽に合わないのでは？
砂のように粒子が粗い土を使っていますが、
一般的に竹や笹が育っている山の土はもっと粒子が細かい土のような気がします。
水はけを考えて土を選んだのかもしれませんが、水やりとかの管理の問題ではなさそうです。

まったくしつこいんだよ。
毎週のように家具付きモデルルームのチラシが来てるよ。
いよいよ最後の追い込みなのかな？

いやいやまだまだ最終追い込みどころか…
８０戸は残ってるらしいよ。

その最終じゃなくて、アウトレット行き間際ってこと。

>>502さん
ほかにいい物件ありますか？

>>502
買うのをやめたのではなく、買えなかった人なんでしょうね。

私もそう思います！！

↑高値で買って後悔してる人の悔し紛れですか？まだまだ下がりますよ！

>>506/502さん
　高値で買ってませんのでご心配なく！
　そんなんまだ下がるの分かってるのに買いませんよ（笑）

なぜなんでしょう？
先日、物件を拝見に行ったところ空き物件(価格表示された)は40あまりだったのですが、
電話で残り物件数を聞くと80あるとか？
何をそんなに隠してるの？
欲しい物件が目隠しされててはどうしようもないと思うのですがね〜

予算によって見せる表が違うのでは？　

しかし、まだ８０もあるのですか…　ちょっと厳しいですね。

修繕費や管理費の事を販売会社に問い合わせてみたら、未販売物件に関しては、事業主が負担するとの事ですが本当なんですかねぇ～

＞未販売物件に関しては、事業主が負担するとの事ですが本当なんですかねぇ～

それはそうでしょう。　どこの物件でもそれが常識ですよ。　逆にそうでないところなんてあるのですかね？

価格はそこそこ安くなるみたいですが、やはり修繕積立計画がやばいですね
他物件と比べて、下手したら倍になるのと12年後の修繕一時金がムチャクチャ高いですね
これは他物件と比較して2.5倍
そこまで価値があるかどうかですね

先日、この物件と他の物件を比較していて他の物件を契約したものですが、
その後、電話が掛かってきて、契約換えをしてくれないかまで言って来ましたよ。
既に払った手付金すら面倒見ると言ってるぐらいですから、一体幾ら値引きしてる
んだろうと思っちゃいました。

単純に立地が契約した物件の方が良かったのと、プラウドさんとか他の物件と比較しても
なぜかブリリアは部屋の畳数に比べてすごく狭く感じたので辞めたのですが。
全体的に縦長の間取りが多いので狭く感じるのですかね。柱がベランダ側にあるもの
光が入りにくく圧迫感を感じました。皆さんはいかがでしょうか？

今は４～５百万は喜んで値引きしてくれるのでしょう。

4〜5百万どころではないですよ。
先日私が話したのは低層階で800万値引きでした。
6階くらいで900万。
これから出てくる物件次第では1000万とかもあるみたいですね。

当初の修繕積立金を安くしてあるのは売りやすくするための手法ですよ。
２０～３０年間の総額で検討する必要がありますね。

しかし、８００万も値引きということになれば、３０年分の修繕積立金を全て補ってしまう額ですよね。

８００万円値引きがあって、やっと買える人達にとっては

「30年分の修繕積立金と相殺」的な考えは成立しないわ

それはありますよね。
90㎡以上のお部屋はこげ茶のフリーリングですが、とっても狭く感じます。
逆に、淡い色味のお部屋はほんっとに素敵。
素材がいいものだな～と実感しましたが、どうして90㎡以上の部屋にも淡い色味の部屋がないのかな、と不満に感じています。

今は子どももいて、明るく、少しでも広く見えて・・・と考えて部屋を選んでしまいます。

12年後の一時金て・・・どれくらいなんですか？

３０年間の修繕積立金は８００万円では済まないんじゃない？

確かに他と比較すると30年で2～300万ぐらいは修繕積立金は上をいきますね。

ここだけの話ではないですが、どうして修繕積立金等って毎年値段が上がっていくのでしょう？
確かに新築物件を売り易くするためというのは分かってるのですが、誤魔化しのように思えるので
やめた方がいいと思うのですよね。　それにどんどんと値段が上がっていくということは中古物件
が売れにくくなります。　少し高級な中古マンション等を探してみるとここの管理費・修繕積立金
が気にならないくらい高いところばかり…　最初から一律にしておいた方がわかり易くてよいと
思うのですけれども、そうゆうわけにはいかないのでしょうかね。

〉520さん
12年後の修繕一時金は80ヘーベのお部屋で45万くらいでした。修繕積立金も35年で3万くらいの設定です。ちなみにプラウドは12年後の修繕一時金は20万弱、35年後の修繕積立金は16000円くらいだったと思います。
やはりブリリアの場合はエレベーターの数などが一番ネックになってるのでしょう。あと駐車場の利用も85％使用する事を前提に管理費も組まれてるのでそれをショートすると管理費も上がるでしょう。現状で駐車場は安いところばかり埋まっていて今後購入される方は高い場所しかないと駐車場使用率を85％を超えるのは無理でしょうね

駐車場はここは２台以上契約可でしょうか？

駐車場は物件が完売してから空いてれば２台可です。
エレベーターが1基しかないマンションも見学しましたが、なかなかエレベーターこない。
これだけの設備とセキュリティーなら色々高くなっても仕方ないと思います。

>駐車場は物件が完売してから空いてれば２台可です。

情報ありがとうございました。　完売するまで待たないと駄目なのですか…
完売ってやはり２～３年は掛かりますよね…？

現時点で入居者の80％くらいしか駐車場の契約はないみたいですよ。
一番安い場所以外であれば2台目の契約はできるのではないでしょうか？

申し込み時に駐車場２台目は完売してから自治会？と相談と言われました。
来客用を当初１台のはずが現在１０台なので余ってるし変わってるかもわかりません。
ちなみに駐輪場は原則２台を我が家は３台確保、満車？になれば譲るように言われています。

管理費の収支の内訳をはっきり知らないんですが、駐車場収入のかなりの額を管理費
にまわしているならば、収支バランスをこれから見直さないといけないんでしょーね。
管理組合がきっちり勉強し、複数の管理会社に見積もりを出させて、競わせて、
管理委託費を抑えたり、ほかの無駄な出費をなくしたりと。
そうすれば、駐車場収入のある程度の額を修繕積立金にまわすことができ、将来の
修繕積立金の増額幅も当初よりは大きくならないのでは。

ただ、それもこれも管理組合次第でしょうね。そこまで引っ張っていける人がいるか
どうか。そこまでは購入の際に分からないですから、なかなか判断が難しいですね。

修繕積立金の将来の見通しについては、３０年先のことなんて誰もわかりゃあ
しないので、あまり頼りにしないほうがいいのでは。これについても管理組合がきっ
ちり建物の状態を把握し、最小限の修繕を的確にしていけば、安く抑えることもできる
可能性があるのでは。会社によって計算の仕方や、ものさしが違うので、単純に「こち
らが安い」とかは、なかなか言えないと思います。

いろいろ書きましたが、要は管理組合次第でしょう。
グレードの高い物件なので、あとは管理費、修繕積立金さえ安くなればいいのですが。。。。

梅雨がなかなか明けないな。桜塚は今もにわか雨。

自走式の立体駐車場の場合、月々の使用料がたかだか３～４０００円でも
４０～５０年後の建て替えおよび毎年の維持管理費等を賄える。
すなわち、それ以上の金額は管理費および修繕積立金に充当されている。

駐車場の契約率が８５％を下回ることはないと思うが、見かけの管理費が
低く感じるのは、このトリックにある。

マンションの維持管理費で大きなウエイトを占めるエレベータの保守費用だが、
これを節約するには、メンテ会社との保守契約を調べると良い。
フルメンテナンス契約を結んでいるのであれば、これを見直し、POG契約に切り替える
ことを検討すべき。稼動後当分の間は、メンテ費の安いPOG契約で十分と思われる。

この２つの契約の内容については、ググればすぐにわかるはず。

自己レス、お許しを！

＞見かけの管理費が低く感じるのは、このトリックにある。
　　　　　　　　　↓

＞建物のグレードの割りに管理費が低く感じるのは、このトリックにある。

修繕積立計画をなめてはいけない。
この数字は事業主が過去の経験に基づきこの仕様であれば何年後にはどれだけの修繕費がかかるであろうと言う事を経験値から出したものです。あとこのマンションの駐車場は100％確保し尚且つ85％使用を前提にしてるのは管理費負担にとってかなり厳しいかも知れないですね
おそらく完売しても85％は埋まらないでしょう

最近は車を所有しない家庭本当に多いですからね。　最近でなくても大阪では車を持たない家庭は
たくさんありましたが…　
２台以上の所有も含めて７割埋まればよい方では？

駐車場が全部埋まらなくても、次善の策として区分所有者以外に貸すことも可能。そのためには総会の決議が必要。

第三者使用には課題もある。区分所有者とのトラブル処理や法人税等の納税義務が発生する。

空き区画が多くなければ、来客用を増やすか二輪置場に転用することになる

535さん
それは理想論であって実際は無理でしょう
誰が住民でもないわけのわからん人に駐車場貸しますか？
車を所有してる人ならまだしも、所有してない人は許さないと思いません？
仮に７割の利用率であれば15％はショートすれば約30台分の46万くらい毎月不足になるのでしょうね～
単純に46万を205で割と…2000円以上管理費が上がりますよね

全体総会も開催されてない今のうちから、
あんまり細かいことは止めようよ～
しかも、購入しない人達ばかりで議論するなよぉ

前述したが全戸売れれば区分所有者だけで８５％以上駐車区画は埋まると思うな

というか、そういう話題は住民板に移った方がいいのでは？

いやいや購入前だからこそ事前に考えられるリスクは知りたいよ。

そうですよね
購入前だから知っておかないとね
買ってからあれこれかかるって知ればどうしようもないからね

結論として管理費が多少上がるリスクがあるということでよいでしょうか？
でもせいぜい月２千円程度なのですよね。　それぐらいなら気にならないと思います。

やはりそういうゆとりがある人しかここは買えんのでしょうな。

駐車場、２台目可能なら喜んで借りますが
大阪市内と違い、駐車場料金もお得だから豊中市なら２台所有しているお宅もあるのではないでしょうか？
住人でもない人に貸すのはいやですね
完全オートロックの意味がない

あの数字は駐車場だけでその他樹木やエレベーターなど色々上がる要素はあります。最大の課題は残り８０戸くらいの物件を来年３月までには完売しないと…

ここは高所得者向けの高級マンションでは決してないですが、一般マンションの中ではグレードの
高い物件、管理費等は比較的高いのはよく理解しておかないと。　無理して購入すれば後で苦労
をするし、他の住民の方にも迷惑を掛けることになるでしょう。

管理費や修繕積立金が増えることより
フラット３５の１００％ローンの利用する方が
ドボンする確率が高いんやないか？

りそな銀行が薦めてるフラットスマイルも8月でなくなるみたいだしね〜
買いたい人は早くしないと・・・
金利優遇率が悪くなるよ。。。

そろそろかな・・・

そろそろですね。

なにがそろそろなんですか？

そろそろ、諦めますか・・・
高くて買えない～

うちも決心がつき、今週末、契約するつもりです。

来月中に引っ越したいので。

あとはローンの承認がおりれば･･･。

私はランニングコスト・将来的に売る事も考えて諦めました。
売る時には修繕積立計画や色々なマイナス要素を説明しないと売れないし、購入後の気苦労を考えて…

私は、子どもの進学を考えるとおそらく18年は住むので、90年マンションという事で、逆にきれいなまま残っているのはプラスだと思いました。

修繕計画は入居後、話し合います。おそらく。無駄な出費は抑えたいのは皆さんの常でしょう。

いくらお金持ちでも、レベルを落とさず出費を抑えて他の事にまわせれば一番いいでしょうし。

現在10年目のマンションに住んでますが、積立金、管理費はこちらより高いです。

設備等をみると、こちらかなと思うのですが。。。

北摂の新築マンションの中では設備・仕様がいいし、営業さんから値引きを匂わせる電話もかかってきたので思い切って購入しようかと悩みました。　でも、永住するのならいいのですが、我が家は２０年住むかどうか・・・という
予定なので諦めました。　新築でもなかなか売れなかった物件だから将来売却する際には困るのではないかと思いからです。　自分が住む分には管理費や修繕積立金が高いことも設備がいいからと納得できますが、売る際にはこれがネックになることは確実ですから・・・

今の現状では本当に難しいですね。
この時点で8割くらい売れてればいいのですがね
今で6割。残り約80くらいをいつまでに売れるのか？？？
90年マンションと書き込みがありましたが、30年そこそこで修繕積立金が
3万円を超える予定ならその後のアップ率が恐い。

買うなら上の方が良いので、近々契約します。

物件拝見しましたが、微妙ですね。
南向きの西よりには目の前にマンションがあるし、東よりはすぐ前にラブホテルがある
どうみても眺望は？疑問やわな〜

中上層階は見晴らしも良いし吹き抜けも良かったですよ。

＞南向きの西よりには目の前にマンションがあるし

６階か７階より上だったらいいんじゃないですかぁー？

私も買いました。
管理費の問題は有りますが、世界の経済が良くなって、中古物件市場が良くなれば、いい値段で売れるんではないかと思います。売り主が東京建物だしこの不安定な不動産業界では強固な存在と思います。ブランドだわ

確かにこの地域、それなりによいマンションは中古市場でもほとんど空きがないですからね。
比較的新しく、グレードの高いマンションなら５年後以降売りに出しても買い手は見つけ易い
でしょう。　ただ、それは５千万以下の物件の話で、それ以上の高額物件になってくると厳しい
ような気がする。　たとえ高層階だとしても、大して広くもないのに中古で６千万も７千万もこ
の地域で出す人が出てくるのか…　６千万以上の高額物件を購入する人は転売に関して期待はし
ない方がよい気がします。

後、8.9年から17.18年で住み替えしたいですね。
大体、10年、20年の大規模修繕前の住み替えが多いですし、
もし、修繕積立金の不足なんて事態になればまとまったお金も必要に
なり、売却どころでは無い可能性もありますし。

ただ、これからの購買層が少子化であまり期待しない方がいいですね。

>>565さん
　売る時に翌年？来る修繕積立金の一時金が発生することを
　告知しないといけないので一緒ですよ〜

　買う側はマンションの収支を確認しますからね〜

確かにあの黄色いラブホ看板は気になるなぁ

色々悩みましたが先週購入しました。
毎週現地に打合せ？（交渉）に行ってましたが
毎週引越し屋さんが来ておりましたので結構入って来ているのですね。
今から引越しする日がホント待ち遠しいです。

「駐車場から、自室に入るまで、鍵を何度も使う必要があり、非常に面倒で不便。
しかし、今後改善を訴えて、よくなっていくと思う」といった入居者さんのコメント
が以前あったと思いますが、それから改善されたのでしょうか？

かぎを使うのは駐車場から出るのに一回、自室に入るのに一回ですので、特に不便なところはないですけど。

急に「買いました」宣言が増えましたねえ。
なんとなく潮目が変わってきたんでしょうか。

そろそろいいころなのではないでしょうか。

ＭＲに来た客全部に、「いくらなら買いますか？」のアンケートを
ばら撒いてるみたいし、買い手の言いなりの価格で売り始めてるんじゃない。

573
早期に売切るには現在の市場調査は必要でしょう。

買い手の言いなりとはいかないでしょうが、これまでより１割～２割更に割引可になるのかな。
１か月前位に購入した人達は軽く５００万程割高で買ってしまったのかも。

今そうであれば、上層階でも手が届くかも
いい部屋は早い物勝ちになっているのでしょうね。

下層階はもうよい部屋は残ってないでしょうが、上層階はまだまだあらゆるタイプの方角の部屋が残って
いるでしょう。　購入希望の人はあまりのんびりしてられないのかも…

そら、まだ80弱も残ってるんだからね〜
早く売ってしまわないと
とりあえず値引きは20％オフからでしょう〜

最上階は元値の半額近くにまで下がりそうな感じですね。
最初に５～６千万クラスの部屋を買った人はかわいそう。

573さん
うちにはまだ連絡ないですが…(笑)