Brillia豊中南桜塚レジデンス　PART 2

関係者ではないが大いに差し支えある質問やな、賢明なるＮＯ４０氏はスルーするであろう

２月に入居した知人が６０戸売れているようだと言っていましたし、４月に購入に踏み切った子供と同じ幼稚園のママさんからは、９０戸契約済と聞きました。

契約してからすぐに入居できる即金購入のかたばかりじゃないので（現住家屋を売却の住み替えの人とか、ローン決定後の引渡しとかで）、９０戸販売済と言うのは、あながち嘘ではなく実態に近いと思います。

確かに知人のおうちにお邪魔したら、屋上に車いっぱいとまっていました。駐車場代が９０００円と１８０００円の違いは我が家には大きいですし、２０５戸のうちの高額な部屋は購入検討外なので、検討できる部屋の残りを考えると、決断時かなと思います。

１割値引きがあるなら、我が家も購入にふみきろうかと思いますが、どなたか値引きされて購入されたかたいらっしゃいませんか？

南桜塚小校区の区画整理地内で、この規模のマンションは今後も希少かと思うのですが、決断されたかたの決め手もやはり校区でしょうか？

↑↑↑　　家庭の主婦風の文章表現で記載されているが、

こんな早朝から主婦が長文を載せるわけがないな

ところどころで主婦が使いそうでない言い方もあるしな

最後の２行は完全な蛇足、物件の宣伝であることがモロに判断される

１割は可能かと…　１割で決断できるのなら、すぐにＭＲへ！
とにかく一度訪れて、聞いてみるべきです。

へぇー！最近は゛ささやき゛をネットでもするんや！
１割はすぐに値引きするんかいな！プラウドにも客が来てるみたいやし、今日明日が勝負やな！

不動産屋のあなたはなんの用でこの掲示板にきてるのですか？
参考になるような意見も書かないし、人の文章にちょっかいかけてるだけですよね。

私は不動産屋の書き込みに参考にしてますよ。「ささやき」なんて販売手法も勉強になりました。

購入しようと思ってます。
桜塚ではこれ以上の大規模マンションは開発されないでしょうし、学区の良さも継続されるでしょう。

販売の遅さが不買スパイラルを増長しています。
販売会社や建設会社の問題はあくまでも、会社更生なのでおおきな問題とならないと思います。

販売完了になれば、希少価値物件になり、将来が有望ではないかと思います。

価格に折り合いが付けばの話ですが、、

NO.40です。

今回非常にびっくりしたのが、検討中に他の物件の営業さんが、あの物件（ﾌﾞﾘﾘｱ）はここが駄目だとか、ここが悪いとか言う悪口が多かった事でした。今回このﾌﾞﾘﾘｱを選んだ理由の一つとして担当してもらった営業さんがそういった他社を落とす発言をされなかった所にあります。（たしかにこの口コミの中にあるように、上から目線の営業さんがおり、非常に感じが悪かったです。ですので、私は担当を替えてもらいました。）
たしかに色々いわくは付いていると思いますが、私はそれ以上にこの作りに納得してます。金額に関しては、それぞれ個々の価値観に照らしあわされて判断されて良いのではと思います。

最後にこのサイトで繰り広げられている、不動産関係者の誹謗・中傷のやめてほしいと思います。
そういうことは必ず自分に跳ね返りますから。

希少価値について書かれていましたが、この物件の一番の希少価値はさてどれでしょうか。
・大規模な開発で環境整備も充実
・桜塚地区という立地
・学校区が良い
・曽根駅徒歩10分以内
ダマして申し訳ないですが、以上のどれでもありません。
一番の希少価値は、本地区のどの新築もしくは中古物件にもない、11階以上の住戸があることです。
したがって値付けが強気であり、将来にわたって価値が期待できます（ラブホのネオンサインが見えるのは欠点）。
逆に中間層以下は、他の新築物件とまさしく競合しますので、１割引きとかいうことになるのです。
この内容は既出かもしれませんが、何のために投稿していると指摘されましたので、最近この板に立ち寄った方のために載せました。

後々高く売れるということはないでしょうが、適正な相場価格で出せば売れ易い（人気）物件となると思います。
ただし、それは低層階だけで、高層階に関しては今の価格からはかなり落とさなければなかなか売れないでしょう。

確かに高階層には希少価値がありますが、今の価格を将来的に維持できるとは到底思えないのですが、どうなの
でしょうね。

高層階は希少価値でしょうが、あの価格では売れると思えないです。低層階はそこそこ売れており、特に西側は、ほとんど売れて、あと数戸のようです。部屋も駐車場も安いところから売れているようですから、値下げを待つより、早く購入したほうが良いかもです。営業の人も、３年ぐらいかけてゆっくり売りますと、妙に余裕？ですから。
私の気に入っている点は
・自走式駐車場（かつ、エントランスが歩車分離）
・共用部分の豪華さ（外観、植樹含む）
・周辺の環境
気に入らないところは、
・管理費等の経費が高額
・バルコニーの狭さ
ですかね。

西側だけどうしてほとんど売れたのでしょうか？　価格面だけですか？　
エントランスから近いから？？

ほとんどってあと何戸残ってました？？？

もともと、マンションの場合、西向き住戸は安めの設定が一般的ですが、このマンションは西向きが国道側を向いていますので、眺望・騒音？の面で価格改定の際に特に値下げしたようです。但し、国道に面している訳ではないですから、結構お得と思います。エントランスに近いのは個人的にはメリットと感じないです。

西側で残ってるのはもうルーフバルコニー付きで７０００万超の部屋だけかな…

そうなの！！？？もう中層階以下はないの？？？

西側はもうルーフタイプしか残ってなかったよ。
安いとこから売れてる感じです。
1年たってから高いとこ値引きしてもらってもねぇ。。。

マンションはやぱり南向きやろ！
洗濯もんもよう乾くで。
西日は暑いってみんな知ってる？

やっぱり安い部屋から徐々に売れてしまってるんですね。

購入意思があれば値引き待ちしてる場合じゃなくなってきたかな。

南向きも中層以下は秒読みかもね。前向きに検討していこうと思ってます。


んで、ここの販売はこれからどこがやるの？

ここは南向きでも南東です
西向きと言ってもベランダは南西です。
南向きは間取りがあまり広くなかったような。
角は100平米越してたけど。
高いよね。

じゃあ、西向きのほうが低価格でお買い得じゃないですか！

でももうないんよね？

この物件の原価は、専有坪あたり推計で２２５万円であることはご存知でしょうか？
原価ですので販売経費や販売委託手数料が乗っていません。これらを乗せて、企業として一定の利益を得るためには、坪約２８０万円以上で販売しなければペイできない物件でした。坪１８０万円で全部売れたとしても４０億円の赤字が発生することになります。
この原因は用地を高値掴みしたからです。日立造船から約６０億円というべらぼうに高い額で取得しているからで、建築費が３０億円とすると、原価総額は９０億円となり、専有面積を４０００坪とすると、冒頭の２２５万円となります。
用地費については日立造船の有価証券報告書からわかります。建築費の坪単価は６０万円で計算していますので内部情報では決してありません。
今後の購入判断の一助になれば幸いです。

嘘だ～
商売じゃないやん！

専有面積４０００坪は小さ過ぎたかもしれません。訂正させて下さい。
敷地面積は２５００坪で容積率は２００％なので延床面積が５０００坪、その８０％を専有面積としましたが、これだと１戸平均２０坪しかないことになり、小さ過ぎます。
平均２５坪とすれば専有有面積が５０００坪となり、原価が坪１８０万円まで下がることになります。

原価１８０万でも、今の販売価格では事業として商売になってないので、平均２５坪では足りないかと。２００戸以上あるため、平均で１坪ちがうと２００坪以上変わってくる。正確な平均坪数・坪単価を割り出せる人っていらっしゃいますか？

物件概要で延床面積がわかれば、その７５～８０％が専有面積として類推できます。正確には全体価格表にある１戸ずつの専有面積を合計するかです。

工事単価も推定で、解体費、設計費、ランドスケープ費等もありますので結局は正確な原価は出ません、また金利もかかってきます
おおまかに言うと最初の売出し値で収支トントン、値引き分が赤字ではないでしょうか？

えぇ～？当初の価格がボッタクリすぎの価格で、現在の価格もハッキリ言って高い。赤字は有り得ないと思いますよ。

そうですね。デベロッパーはいろいろなデータから損益分岐点をはじき出してますから、最初でトントンというのは無いですね。最初の分譲価格で総戸数の何割が売れたらペイするか、分譲価格をいくらにすれば何割売れるか等は充分計算済みでしょうから。

６４ですが、延床面積を２３９４３平米とし、これを元に６４を訂正いたします（しつこいようですが）、関係者他の方々にご迷惑をおかけしました、また数字はあくまで試算です

この物件の原価は専有坪あたり１６７万円と試算されました。
原価ですので販売経費や販売委託手数料が乗っていません。これらが収入の１５％、会社利益を同５％とすれば坪約２０９万円以上で販売しなければペイできない物件です。
用地を日立造船から約６０億円で取得し、建築費が４３億円とすると、原価総額は１０３億円となり、専有面積を６１５６坪とすると、冒頭の１６７万円となります。
建築費の延床面積当たりの坪単価は６０万円、専有面積は延床面積の８５％で計算しています。

用地買収価格の情報源は何でしょうか。様々な調べ方があるようです。
この地域の相場からすると30億程度が妥当な取得価格でしょうか。

土地には消費税がかからないため、物件価格と消費税額から予想することも可能です。
レインズ等、土地取引履歴を調べることが可能なサイトもありますが、
当物件土地の取引金額は見あたりませんでした。但し周辺の取引事例は参考になります。

全住戸の合計占有面積は、契約書に載っています。17450.03m2のようです。

鉄やその他資材が高騰している時に資材発注しているようですし、
建築費が高く、私も当物件は薄利ではないかと考えています。

日立造船から本当に６０億で買ってますか？　ここも含めてあちこちで土地を売却した合計が６０億
だったのでは？

敷地面積が２５００坪で６０億ってことは、坪当たり２４０万っていうバカげた値段で
買ったことになるんですね。時価の倍以上ですな～。

もし土地を適正な価格で買っていれば、いくらで販売できたんでしょうかね？

http://www.hitachizosen.co.jp/data_img/845.pdf

http://www.hitachizosen.co.jp/data_img/717.pdf

18年3月期有価証券報告書の５９ページ（ＰＤＦのページ数ではありません）に豊中寮の売却益４１５５百万円とあり、一方、２つ目のリンク先の３ページで、簿価は１７９４百万円ですので譲渡額は５９４９百万円になります。
入札が激しかった頃だったのでしょうかね。

240万／坪　概ね正しい数値だと。商談中に聞いた価格も前後10万程度／坪でした。
で、上の方々はわざわざその数値を調べてどうしたいの？このスレをまた「高い～」って方向に
したいのかな。ここ数日の書き込みを見てもわかるように地味に売れてるので心配ありません。
ひとまず、このマンションに住みたいと思う方に購入してもらい集団生活を良好にしていきたいです。
上の方々のように机上の数値でしか物件を評価しないような人は住んで欲しくありません。
暫くおとなしくしてて下さい。お願いします。

東京建物は用地を高値掴みした以上、環境整備やセキュリティなどの付加価値付けや魯山人で高級感を全面に出して、少しでも相場より高い価格で差別化を図りたかったのでしょう
値付けは決して暴利を得るためではなく、収支上やむを得ない措置だと考えております

用地原価と専有面積が明らかとなりましたので、もうこれ以上は原価計算を披露しません、後は各自の方法で計算して下さい、いかに東京建物が苦労してるかがわかるかと思います

>>77
入居済みの貴方はショックかもしれないけど、検討者にとっては色々な角度から
検討できていいよ。78さんありがとう。

入居済み住民さんの心情も判りますが、やはり高い買い物ですから資産性も重要なポイントだと思います。
やはり入居した時点で中古になるわけですから、物件が良いのは認識していたとしても、周辺相場との差が余りにも大きいとちょっと考えてしまうのも実情です。そういう点で今までのレスのお話は参考になりました。

固定資産税って、どんなものになります？　それは特にここが高くなるわけではないですかね。

この物件だから高くなることはないと考えます
固定資産税および都市計画税は、固定資産税評価額により算出されます。また、固定資産税評価額は地価公示を参考にして決まりますが、特異な土地取引が行われたとしてもその周辺の公示ポイントの評価額が特異な取引額に比例しないと思われるからです
周辺相場が軒並み上昇すれば話は別です、なお正しい内容は税理士に確かめる必要があります

ちなみに、ここの固定資産税路線価は南側道路で ㎡あたり１４万４９００円です。

個別の土地取引の取引額がそのまま固定資産税に反映されることはないかと思います。まして１８年３月の取引なので過去の話です。建物も評価の対象ですが他のマンションと比べても差はないと思います。

それにしてもすごい書き込み数が多いですね〜

私は結局ここに決めました。（正確には決めます）
確かに値引き幅もあまり交渉に乗ってくれないのも事実ですが、
同エリアの他の物件と比較したときここが一番、
立地／物件／雰囲気が良かったのが理由です。

素人で参考になるかはわかりませんが、
家族で話し合った時の検討物件の各点数はこんなかんじでした。

物件検討開始時期　今年1月
（物件a） 　価格4　駅までの距離2　環境4　間取4　共用部2　
（物件b）　価格4　駅までの距離3　環境3　間取3　共用部2
（物件c）　価格3　駅までの距離4　環境3　間取？　共用部3
（当マンション）　価格2　駅までの距離4　環境4　間取り3　共用部5

あとは不安ですが審査通るのみです。

>>No.85 by 申込予定さん　

参考にお教えください。
a～はすべて新築ですか？
中古＋リフォームは検討されませんでしたか？

まあ、そもそもこの辺りは築浅の中古が少ない地域ではありますが。
10年以内なら、十分中古物件も候補ではないかなぁ、と。
ギンギンのリフォーム代入れても、ブリリアの値段なら1,500万以上お釣りが
くるのではないでしょうか。

私の知り合いは中古＋リフォームでマンション買いましたが、
コンクリートの壁が薄かったり、共用部が昔風でしょぼかったので
結局、再度新築を検討している状態です。

私はこのマンション

価格3　駅までの距離4　環境4　間取り2　内装3　共用部4　駐車場5　建物全体のデザイン4

です。　引っ越しを検討してますが、全く急いでいないので他も色々と検討しています。

ここは、環境、校区、建物、駐車場、共用エリア、室内設備、事業主すべてにおいて恵まれており、総合的にかなり魅力的な物件ですね。この掲示板で、価格が周辺より高いと非難されていますが、高くて当然ではないですか？皆さん値下げ待ちのようでしたが、すくなくとも低層階はこのまま売り切るでしょうね。最近、モデルハウスの駐車場も結構満車ですので、購入希望者は急いでください。

確かに以前に比べて断然モデルがにぎわっとるな。
高額物件だから株が上がって富裕層が現金化できるようになったのが大きいね。。。

89はライフステージさん？
それとも東京建物さん？？