グランドメゾン神戸北野坂ってどうですか？

駅まで表記よりも若干距離があるように感じるのは山手幹線を渡らないといけないからかもしれません。
実際にそこで道を渡るために信号待ちも出てくるし…。
太陽光発電いい面もあるけど、長い目で見たときにどうなんだろうというところはある
建物以外の施設で修繕が必要なものって評価が分かれるように感じます。

信号待ちや坂道に関係なく80mを1分と表記するので実際とは変わってきますね。
時間はもう少しかかりますが、徒歩９分は641～720mなので距離は正確だと思いますよ。最短距離にするために、裏路地を通る訳でもないですし。

太陽光発電はお金を生むのでいいと思います。
共有施設としてゲストルーム、カフェ、ラウンジ、ライブラリーなどが備えられたマンションがありますが、これらは無料もしくは原価の使用料なので維持費ばかりかかるだけですからね。

太陽光発電は時代の流れですが評価は難しいです。
生んだお金より修繕費の方が掛かりそうで特に小規模マンションの場合は住民全員が大規模修繕費に耐えられるか疑問です。
共用施設はそもそも16戸では何も出来ないと思いますが？
馬鹿みたいな管理費、修繕積立金を払えば別ですがね。

ここと競合しそうな物件で神戸北野コーポラティブハウスてのがありますね。
300平米を超える部屋があったり、総戸数が11戸だったり、駐車場が平面11台だったり、いろいろと異次元なんですが、何かご存知の方いらっしゃいますか？

小規模高額物件って購入には勇気が要りますね
住民に一人でも変な人が混じると大変な目に合いそう

大規模高額物件、小規模低価格物件、大規模低価格物件なら変な人が混じる可能性が低くなるのですか？

規模や価格帯に限らず、共同生活において変な人が混じる可能性はあり、都心の大規模高額物件の住民板でも迷惑な住民に関する書き込みは少なからずありますよね。

結局、マンションだろうが戸建だろうが、変な近隣住民のリスクは必ずあるもので、それに当たるか当たらないかはほぼ運否天賦。
変な人が混じってるか、新築では知る由はないし、中古でも調べるのはとても困難。

でも、小規模物件のほうが何かあった時に、迷惑を被っている住民が一致団結しやすいんではないですかね？大規模だと我関せずの方が多くなりますし。
また、高額物件なら自営業者や経営者などの住民も少なくないでしょうから、日頃から法律の専門家とお付合いのある人の確率が高く、何かあった時は対処しやすいのではないですかね？

変な住民のリスクを考えるなら、ずっと賃貸と言う選択肢がありますよね。

小規模高額物件は変人が一人でも混じったときに受ける影響が非常に大きいと言うこと

>>107 匿名さん
なぜそう思うのですか？私は規模や価格帯に関係ないと思いますけどね。
小規模高額物件に限って『影響が非常に大きい』具体的な理由を、そうでない物件と対比させて説明してくれませんか。
そもそも、“変な人”や“変人”がどんな事をすると想定しいるのか、何に対する影響を心配されているのかが全くないので、小規模高額物件の方がリスクが高いとの主張が理解できません。

>>107 匿名さん
「非常に大きい」と言いつつ、それについて何の説明もできないのですね。
結局、それってあなたの非論理的な感想ですよね？

でも普通に考えたら、小規模物件の方が理事になる頻度も高いし、理事会での合意形成時に持つ1票の重みだって大規模の場合と比べると全然違うよね。
そこに、変わった人が1人いる場合のしんどさはそりゃ小規模物件の方がキツいだろうなーとは思うけどね。
ただ確率論として、大規模になればなるほど、変な人が入る可能性も大きくなる、とも言えますが。

隣人がどういう人かは気になるけどマンション内に変な人がいるかどうかなんて考えたこともないです。
そういう人はマンションどころか戸建てでも距離が離れてる所にしか住めないのでは？

いやいや流石に警戒区域内って言っても北野のこの場所まで土砂災害が起こったら神戸の街は無くなるよ。
危ないのはもっと上の方、シエリア辺りまでだよ。
あの辺りは確かに危ない。

>>113 匿名さん

山裾の方は県や市の警戒図を見るとわかるように、角度的に狭いんです。土石流は低い場所沿って谷筋に「扇状」に広がり、高低差で力が増しますので、北野坂は山幹まで危険とされています。

そういえば震災直前まで、神戸は安全と言う方が多かったいましたがどうなりましたか？　

以上、中央区在住住民でした。

私もここの物件を検討を始めて一番最初にしたことはこの警戒区域の調査です。
ここに到達する土石流は、北野川上流の山の中で起きる物ですが、北野川は普段はほとんど水が流れていません。
そして、山の中にはいくつもの砂防ダムがあり、山の麓には大きな沈砂池があります。（https://hirukarasanpo.blog.fc2.com/blog-entry-1185.html）
国や神戸市は過去の災害を教訓に何重もの対策を施しているようです。

しかし、最近は50年に1度、100年に1度の大雨が頻繁に降ります。

ただ、北野川や北野の歴史を調べても、この地域で土石流は起きたことがないようです。その証拠として、1903年と1904年に建てられた萌黄の館や風見鶏の館が当時の姿のまま120年後の今も建っています。

113さんも仰る通り、もし、この物件の場所まで土石流が到達するような災害が起これば、ここより山側は壊滅しているでしょうし、北野地区だけではなく、六甲山系のいたる所で大規模な土石流が発生し、西は須磨区から東は芦屋市まで表六甲は壊滅しているでしょう。

>114
震災と豪雨災害を一緒くたに語られても？です。
この辺りは豪雨土砂災害の危険度は無視できる程度と思います。

仮に100年に一度の豪雨で土砂災害が発生してもシエリアが強固な一次防波堤になり、下流にもいくつもの防波堤建造物が有るのでここは安全ですよ。
せいぜい北野坂を少しの土砂が流れるくらい。
これまでの他所の豪雨土石流発生時の映像を見えば想像できる。

この物件より北側が景観条例地区なので、ワコーレが建ってないのが残念。
ワコーレは、北野テラスや山本通 ベルヴェツィオの様に、警戒区域の最前線に建てるので民営砂防ダムとして働き、下流の人達の役に立つんだけどな。

こちらのマンションは物件エントリーしないと間取りもわからない感じですか？

興味があって見たのですが、エントリー者様限定サイトがあるようでした。
資料請求された方、間取りは閲覧できそうでしたか？
もしくは、まだ公開されていないんでしょうか。
すごくいい場所に建設されると思います。

土砂災害、発生リスクがあるのかわかりませんけど、災害リスクを考えるとどこも買えない気がしちゃっています。

総戸数16戸をどう考えるか？
それなりの管理を求めると管理費がすごく高くなりそうで悩みます。

一部、価格でましたね。
やっぱりお高い

坪５００ですか・・・
とても買えない

>>122 匿名さん

プレミアは500、ね。他はもっとリーズナブルですよ。

坪340万円がリーズナブル？
東京都内で買えますね。
やはり庶民には無理な値段です。

高いか安いかは別として北野坂でこの規模の綺麗な形の土地が出ることはなかなかないからね
買いたい人はいるでしょう

坪単価340万～540万ですか。
さすが、三宮でこの価格は高いですね。
維持費も54㎡でも最低25000円/月かかりそうですしね。
しかも修繕ではなく管理費が高いので更に上がって行きますね。
高いけど、高すぎて買えない価格ではないですね。

なぜこんなにも高いのでしょうか？新築プレミアムだから？？
それにしても高すぎると思います。
この物件が建つ山本通２丁目には、戸建てもちらほら建っています。
それらはどれも億を超えるような物件ばかりなのでしょうか？

>>127 匿名さん
都心部の不動産価格上昇が続いていますから、それによる土地仕入れ価格の上昇のせいでしょうね。戸建てに比べてマンションは堅牢な構造物で長期的流動性が高い分、資産価値も高く人気なので戸建て以上に値上がりしているせいかと思います。
ベイシティタワーズ等もかなりの値段になっている様ですので、そこと比較するとこちらの方が立地は断然良いと思いますし、割安に感じる人もいると思います。
ただ、こういう一等地の値段はそろそろ天井かと思いますし、そうなると次は郊外物件の値段がどんどん上がっていってしまうと思われます。ここが高すぎると感じる場合には、今のうちにそれなりに便利な郊外物件を買っておいた方が良い様に思います。

16戸の小規模物件で利便性とか気にしない人向けのレア立地なのだから変な値段ではないと思いますし、割とすぐ売れると思いますよ。設備グレードも高いでしょうしね。

三宮の端の倉庫街改造して似たような値段で700戸売ろうとしてる物件と比べたら常識の範囲内ですわ。

土地が高いのもあるかもしれませんが資材不足も影響していますよね
すぐに暴落するという人もいれば１０年以上この傾向が続くと予想されているような人もいてこれ以上上がらないことを願うばかりです

専用ポーチはびっくりしました
あの雰囲気だと家具には1000万とか2000万ぐらいかけないと
雰囲気負けしますね。
どんな人が住めるんだろ

収納も十分にあるから、ベッドとダイニングとリビングの家具ではそんなにかからんやろ。
近所の+CASAみたいに馬の置物でも置くんか？

なんでやねん。
シャンデリアからして200万はかかるやろ
ソファだけでも1000万はかけな
カーテンも1000万ぐらいかかるかも
2000万越えやな

この辺りは夕方から外人の路駐常連だらけですが、苦情でいなくなることを期待。皆、向かいのダルミュージアム横マンション住人です。自分ちのマンション前には駐車せずに向かい側に停めます。

>133
桃鉄の人がまた訳の分からない書き込みをしていますね。

>>133 通りがかりさん

ペルシャ絨毯は500万ぐらいで
部屋に見合う絵画も要りますね、やっぱり500万ぐらい？

2億以上の高い部屋なら管理費と修繕積立金と固定資産税と駐車場、その他諸々で15万以上/月の維持費がが掛かりそう。

高額なわりには控えめで品のあるエントランスアプローチやラウンジがいい感じです。

間取りが見れないですけど、54.12㎡の1LDK、収納がたっぷりあって快適に暮らせるだろうなと想像します。

老後お1人になられた方とか、若くて収入の多い方とかが住まれるのかなあ。。。

管理費と修繕積立金は、1LDKで合計2万5千円程度、2億越えの部屋で合計6万円超。

その他が含まれると137さんが言われる通りでしょうか。

品が良い、というかんじですかね。
見るからにゴージャスっていうよりは毎日暮らすことを思うとこれくらいが本当にいいと思います。
管理費と修繕積立金ってこんなもんなんですね。
もっと高くなるかと思いました。

修繕積立金は先はもっと限りなく上がると思います。
全ての修繕を16戸で負担ですから。
低所得者がフルローンで買ってはいけません。

>>140さん
>>修繕積立金
マンションも戸建てでも、修繕積立金って大変みたいです。
マイホームも建てて10年後、家電も壊れたりして買い替えが必要みたいです。

このマンションに限らず、低所得者がフルローンでは買っちゃダメと思います。
不動産営業の中には、きっと売って終わりな方もいる気がします。
支払えなくなったらおしまいなので、身の丈に合ったマンションを買わないといけませんよね。。。

300戸のマンションも16戸のマンションも屋根は一つ必要

年収250万の俺が狙ってたなんて恥ずかしくなってきた
1LDKならいけると思ってた
マンション高くなりすぎ
自分が見てた頃は2000万あったら変えてたし4000万もあれば高級マンション買えてたのに

3LDK、10,250万円と17,000万円・・・
億越えですか。

>>年収250万の俺が狙ってたなんて恥ずかしくなってきた
親からの遺産があるとか、金融資産が恐ろしくあるとかもあるので、年収だけでは何とも言えません。
1LDKはいくらなんでしょう？
不動産バブルのようです。
韓国でも不動産バブルで不動産の資格試験が人気なんだとニュースで放送されていました。
日本も似たような現象が起こるんでしょうか。

年収250万のものです

やはり今マンション買うのはダメなんですかね？
あまりにもこの数年で上がり過ぎな気も…
税金払うのがもったいないので住宅控除活用してマンション購入考えてるのですがかなり悩んでます

あと2邸というところまで売れちゃったんでしょうか？
高額でも売れるものだなと思いました。
この2邸のお値段から考えると、1LDKでも5～6千万円はしたのではと想像します。
きっと場所が良いのでしょうね。
駅から10分を超えてもこのお値段というのは。

住む場所がないとどうにもならないので、買う時期は人それぞれ必要に応じてだとは思います。
ここはマンションでも高い部類に入るんじゃないでしょうか？
もっと手ごろな物件も探せばあるとは思います。

>>146 匿名さん
もう、先週にはラスト1邸のメール、公式からでてましたよ。

少し山すぎますよね。
快適に生活はできそうですが、
坂道すぎるので、住吉のほうが、きになりますね。夜景などの景色は断然こちらでしょうが。

夜景？
何処で見るの

夜景か、現地行った事ないんだろうね。

ここより上は廃家、空き地、テナント募集店舗だらけで、、地主さんも放ったらかしのまま固定資産税払えるほど余裕のある方ばかりなのでしょうね。

ここより少し上のシエリアが中古で売りに出てますね。
それを見ればリセールもだいたい想像がつくかと。

>>151 マンコミュファンさん
廃屋に空家だらけ？
全然見ないですね。北野通よりもさらに上のほぼ山の中の話ですか？
それとも山を越えた北区の話ですか？

空き店舗はこの辺りに限らずですがね。

北野坂も山手幹線より上は元々厳しかった上にコロナの影響が甚大
スタバも土日でもすいてる
逆に住環境としたら外人の団体が大勢でウロウロしてた昔より良いかもね

>>154
タリーズも閉店しましたね。風見鶏はいまだにテレビ小説での盛況ぶりを懐かしみ、土産屋はどこも昭和ままの品揃え。スタバが撤退でもしたら更に廃れるでしょうね。市は海側ばかり開発に力を入れて山手は放ったらかしです。

この辺りは商業地としては寂れて行く一方でしょう。
風見鶏のテレビ小説って何時の話なんやです。
神戸市も三宮界隈と海側にしか目を向けてませんのでほったらかし。

北野は観光といえるほどのコンテンツ力ないからね
まあ落ち着いてていいんじゃないかな

住宅地なんだから開発ないのは当たり前

シエリアの中古高すぎるってことじゃない？
出てすぐ売れるってわけでもなさそうだし
在庫がだぶついてきた。

今後、少子化が進みます。
二極化が進んで、収入が高い人、低い人とはっきりと分かれることでしょう。

>>在庫がだぶついてきた。
買う人が少ないんでしょうか。

北野坂、すごくいい場所と思うんですけどね・・・
新神戸から北野通にかけては坂道がキツいですが、ここはまだそこまでじゃなかった気もします。
でも、駅からはちょっと距離あります。三宮まで歩いて行って、帰りが上り坂なのはマイナス要素と感じる人が多いのかなとも思いました。

>>159 匿名さん
２階８２平米、駐車場無しで９５００万、多少値引きあっても税と手数料含めたら１億超え、これは強気ですね。

新築売値はいくらだったんだろうね。

いくら世界的に不動産が高騰しているとはいえ、「神戸の一等地」という基準での値付けに乗るのはリスクが高いでしょう。
近年の神戸は大阪への人口流出が目立つようになっていますが、その大阪（関西経済圏全体）ですら、長期にわたって衰退しています。三宮の都市機能・商業機能が、これから喪失していくのは避けられない。すでに数多くの地方都市で起きてきたことです。
「今が最後の売り時だ！」という売り手の姿勢があからさますぎて、私はこの辺で探すのやめました。

三ノ宮からだと大阪まで3路線で通勤可能ですから、タワマン規制なんか辞めて大阪のベッドタウンに特化したら賑わうのでは？　市は企業誘致したいようですが、その策はとっくに破綻しているのはここ数年のマンネリ化した人口減少が証明しているのでは？
三ノ宮駅周辺の再開発が完了し最新の設備、店が整った頃、大阪グランフロントは飽きられて陳腐化が進んでいると思います。ビル商店街の宿命、京都の駅ビルがいい例ですね。

サンプラザの闇を解決しないと神戸の街の発展は無いよ。
潔く大阪のベッドタウンになるべきだ。