ユニハイム東住吉フォレストってどうですか？

>>289 マンション検討中さん
全く同感です。２期の価格表で割高感が出てしまうと大苦戦するでしょうね。
灯りがついて駐輪場の台数をみてからでないと買うのは怖い=私は買わないという見事な例えですね。この掲示板は、どぎつい関西弁の応酬合戦が続いていたり、短い言葉で論点も根拠も示さずに否定したりする投稿が続いていましたので、げんなりしていましたが、珍しくすっきりできました。ありがとうございます。

>>290 匿名さん

ご理解が早い方で助かります！
完売のお話も、最終の叩き売りは本当に怖いですよね。この売主、販売会社はありそうですからね…ひとつのマンションの信頼より目先の現金を重視しそうという意味で。補足しとかないと関西弁が引っかかってきそうなので（笑）

ちなみに関西弁の方はここの営業か、地元で買いたいけどここしか予算合わないのにこのマンションの大きなデメリット怖がってどうにか人気が出ないかと買う根拠を探して騒いでしまってる人。と同じくげんなりしながら予測してました（笑）ようはこのような方がこのマンションに住むんだとエリア性がわかりやすいですけどね。

>>287 マンション検討中さん
公園南矢田の辺りで矢田色は一気に薄くなるので長居まではほとんど影響無いですよ。
ただ長居はJRの線路より東側はちょっとガチャついていると言うか、閑静な住宅地ではないのは確かですね。

ここでよく出てくる物件の個人的感想

ユニハイム　スーパー近いけど他は何もない、駅から遠め、しかも地味な駅、大通りに近いが極力影響無いようにしてる気はする、間取りそんなに良くない

針中野　間取り悪い、値段高め、駅1分！

長居のタワー　なぜ西向きにした？西日で暑いだけでなくわざわざ大通りに向けなくても、値段高い、間取り微妙、御堂筋線2分！（と言うかタワーなのに西向きとか向きあるのおかしくない？南棟もあるけど低層だし）

>>288 匿名さん

諏訪ノ森？堺のマンションで売主、販売会社がここと同じパターンだったようで、最後が叩き売りだったようです。ほんとにこんな完売の話あるんですね。くわしくはわかりませんでしたが大きな値引きがあったのは間違いないようです。今もたくさん中古が売り出されていました。悲惨なマンションの初期購入は本当に怖いです。

参考になります。ユニハイム浜寺諏訪ノ森の投稿で以下を見つけました。
「ユニハイムエステートが売れ残ってた14戸をシティトラスト不動産に一括売却してそれを販売してるっぽいな。」
会社が合併した理由と併せて見極めが大事ですね。

>>294 匿名さん

これはかなり要注意ですね。

販売業者は過去に酷いぼったくりを行ってきたツケがそろそろ廻ってきた頃なのではないかと思います。大小問わずですが消費者が不満を訴えるとすぐに自己責任論に逃げて自社のブランドイメージを守ることだけに固執してきた罪は重いと思います。
ネットが普及して消費者同士の情報交換が可能になった現在、販売業者側の騙しやぼったくりはすぐバレるので難しくなったはずです。それにも関わらず時代遅れな完売御礼広告で消費者の気を引こうとするのは無理がありますね。

マンションは立地と価格の折り合いが全てなので多少は立地が悪くても価格的に魅力があればそれなりに売れると思います。施工業者さんは古くから続いている会社で過去に何かやらかしたという情報もないようですので建物の品質は信用してもよいと思います。

販売業者が過去にぼったくりとはどんな事でしょうか？

ユニハイムぼったくり、大和ハウスぼったくりとかは何もでないけど、長谷工ぼったくりは色んな事例が出てますね。
その事ですか？

>>299 匿名さん

販売業者がではなくてデベロッパがの方が適切ですね。

ユニハイム、プレジオの諏訪ノ森書き込みです。
気になる方は参考にして下さい。
値引き、最後の叩き売りは本当のようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/615696/

ユニハイムでは他にも値引き、叩き売りが他にもいろいろありそうだと思いました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613231/

気になってこの販売会社の入ってるマンションを見てみましたが、ユニハイムの時と値下げ広告の仕方が似ている気がしました。
https://www.cielia.com/m/kanazawa35/plan/

販売会社が同じだとデザイン会社が同じになりますのでそっくりなホームページが出来上がりますね。デザイナーさんは言われたとおりにテンプレに言葉を当てはめていきますから殆ど同じ広告になりますね。それにしても叩き売りの直前に購入された方は気の毒ですね。

このマンションの買い時っていつでしょうか？
値引きされそうなマンションの買い方は？
我が家の価値を暴落させない方法は？
このあたりがこのマンションを買う時に一番気になるところではないでしょうか？

まず、契約しないと答えはわかりません。
なので契約することを前提として考えます。

まず大事なのは手付金！10万とか20万の手付金で引渡しまでは解約して逃げれるようにリスクヘッジしておくような買い方が売れ残りリスクのあるマンションには必須です。
https://www.google.co.jp/amp/s/x1mansion.com/deposit-pricecuts/amp
ご参考に！

手付金の減額はできるかは知りませんが交渉はした方が絶対に良いと思います。売り手に自信があれば必ず飲むと思います。ただこれで身を守れるのは引渡しまでです！引渡し後に大幅値引きされるのが一番取り返しがつかない…そこは見極めですよね。売れ行きを正直に販売会社が公表するかどうかは願うしかないですね。

続けて買う時期ですが、売れないマンションの値引きの流れは①二期以降は値引きまで売れない②売れなくて少しづつ値引き③それでも売れない④完成間近に大きな値引き⑤完成後に大きな値引き⑥叩き売り。⑥はいわゆる業者売りなので④⑤のいずれかが我々には最も安いと思います。叩き売りは業者がひとつ入るので業者の取り分があるので⑥があるマンションは⑤が最も安いです。

④だと⑤のリスクに対応できませんので、④の時にこのマンションがどういった状況になっているかの見極めが大事ですね。このマンション規模だと10戸とか残っていたら⑤を待つのみ！

ここまで思考すれば、底値に近い買い方になると思います。特に角部屋が売れてないマンションは待つべし！です。

https://www.google.co.jp/amp/s/sumikaeouji.com/kounyu/shinchiku-urenok...
併せて参考に。

とても分かりやすく大変為になる投稿に感謝します。最近まで情報量の少ないやり取りが行われていたのが304さんのおかげで一気にレベルが上がったと思います。

今回の投稿では値引きの流れが6段階あることが示されて、さらに最も安い時期やリスクヘッジの方法まで指南されました。仮に手付金を100万払って無駄にしてしまったとしても、引き渡し後の叩き売りで1割以上の下落となるよりは遥かにマシなのですから自衛手段として絶対に知っておくべき知識ですね。

時節に当てはめると①は秋涼の候くらいから何故か妙に早く涼しくなり、③は新緑の候にも関わらず季節外れな桜満開が続いて、④は盛夏の候にも関わらず冷や汗をかいているのしょうから、私のような素人でも肌感覚だけで判断できそうです。

長文多すぎて読みにくい笑

諏訪ノ森のことを調べてみました。この地域は2018年の台風21号で大きな被害があった地域でした。完成時期よりも台風の方が半年くらい後ですので売れ残った原因とは考えにくいですが、売れ残りがさらに売れなくなってしまった可能性がありますね。

2018年9月の台風21号が過ぎた後の翌日、大阪の浜寺公園の様子…

>>307 匿名さん

これが理由で売れなかった的なあれですか？
今回の今川はそんな被害もないのに批判の嵐だから、よっぽど土地が悪い？？？

諏訪の森はユニハイムさんとしては触れられたくない黒歴史でしょうね。今回の今川は何かにつけて中途半端なところだが敬遠される理由ではないかと思います。一つずつの要素は極端に低い点数ではないのだけど四捨五入すると全項目が0点になってしまう感じがします。

私はプレミスト営業ではありませんよ。プレミスト針中野は商業地域にあるので私は絶対に買いません。私ならユニハイム今川を買いますね。弱点とされているところを丁寧に確認していくと、この掲示板で言われるほど悪くはないと思っています。あとは第2期以降の価格だけでしょうね。この地域の土地付き戸建ての住宅価格を考えると高いなと感じています。

ハザードマップは大和川が氾濫したらという話ですが、実際のところは大和川は長いので本当に氾濫するとしたら、奈良県に近い人口が少ないところが先だと言われてます。（そこだけ堤防の高さも低い）これは何かのテレビ番組で橋下市長（元）が行政の闇をばらしてネットでもざわついたことがありましたね。

>>311 匿名さん
諏訪の森は堺市ですので今川とはかなり離れています。この掲示板の以前の書き込みで誰かがユニハイム物件で売れ残った事例があると教えてくれたものです。ハザードマップを調べてみたら臨海地域で津波被害の可能性がある場所でした。

東住吉区のハザードマップはここで見れますよ。近鉄沿線より西側は色が薄くなってて明らかに違いがあるのが分かります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kikikanrishitsu/cmsfiles/contents/0000300...

そうなんですか。
プレミストさんではない。

それで諏訪の森ってなんですか？

また、ハザードマップ確認したほうが良いとありますが、ホームページでハザードマップ見ても良くわかりません。

何が問題あるのでしょうか？

YouTube見てもまったく理解できないんですが。

なるほど、理解しました。

この売主と販売会社のセットは安売りする可能性があるんじゃない？を示唆した投稿が元でしょ？ハザードマップ並みに怖い話ですよ。

ハザードマップは下手したら命に関わるから怖いけど、安売りは売れなかったらどこのマンションも値引きするんでしょ。

ただ、初めに買ったらいい気持ちしないから、早よ売れてほしいよね。

それよりも建設会社はしっかりしてるのかしら？
プレミストの長谷工は散々みたいなんで、アフターフォローはしっかりした会社でしょうか？

ハザードマップの書き込みした者です。匿名さんばかりなので誰がどの書き込みしているのか分かりませんが私はプレミスト営業ではありませんよ。（別に構いませんけどね）前にも書きましたが商業地域はいくら便利だったとしても本当に嫌なんです。（これは私の基準ですけど）四捨五入の話は第一期の価格設定の割にという話です。

例えば駅まで徒歩10分だと0円、1分近くなるごとに100万ずつ値段が下がるという場合、どこで手を打ちますでしょうか？私は普段から自転車に乗りますので、徒歩10分までなら全然気にしない派です。当然、他が同じ条件だったら安い方を選びます。

>>321 匿名さん

すんげーわかりにくいし論点ずれてるし…
プレミストの話はプレミストでやれよ…

>>322 匿名さん

なにこれ？駅近いほど安くなるの？
書き間違え？？？それにそんな単純ちゃうでしょ？
簡単な書き間違えするような人の計算やから当てには全くならないけど。。。
駅からどの方向にズレるか、どのエリアにあたるか、近隣の状況、将来性、もろもろで考えるでしょ？
ほんであんたは何歳まで自転車乗るの？
自転車月極のコストが2000円ならローン換算で80万。自転車乗らずでいいなら乗らん方が楽やし。

家族３人が月極駐輪場つかうと6000円で240万！？これはでかい！

>>324 匿名さん
距離と価格の例えは書き間違えです。他の方はそこは突っ込まなくても分かっていると思いますけどね。大変失礼しました。自転車の話は人それぞれですから絡まないでください。高齢者になったら逆に足腰の筋力維持するために歩くでしょうけどね。