Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

ドルで見たら、既に値下がりしてるのでは？
利回りが残念水準ではありますが。。。

鋼材、資材が右肩上がりで値上りしているので建設費を考えると、三井がブリリアタワーより安く売るのは現実的に難しいでしょう。三井にも素晴らしい建物をつくってもらって、堂島近辺の価値をあげてもらいたいですね。

鉄鋼原料暴落中だから鋼材製品下がるらしいよ
海外ではもう下がってるってよ

>>8003 匿名さん
現実的にはいくらでもできるよ。笑
そもそも都心物件は新築マンションの原価に占める建築資材の割合はそこまで大きくない。それに東京建物がここの土地をいくらで買ったか知ってます？かなり利益載せてるから、利幅を考えると資材高騰ぐらいは余裕で相殺できる。土地の購入時期もあまり変わらないし、三井も同じような値段か形状的にはより安く土地を購入してる。三井がどう判断するかは分からないけど、現実的にはブリ堂の一期ぐらいの価格で出しても利益は余りある。

資材高騰といっていますが、どこも不動産も過去最高益だということを肝に銘じて下さいね。
10年前の相場に戻しても十二分に利益出ますので。
貴方みたいに何もわかっていない方が多いので必要以上に価格上げられるんですよ。

>>8006 匿名さん

8003さん宛

その通りです。

建築の原価を把握している方々なら、いかに利幅を取っているか容易に分かります。マンション分譲価格の内訳は足裏の米粒程度の土地代と建築費と室内造作費用。どんな豪華仕様でも、建築費と室内造作費は坪200～300程度。各デベがこぞってマンション建てるのは、笑いが止まらないくらい儲かるからです。

>>8008
直近のSRC50階建て建築単価はどんなもんですか？

>>8009 匿名さん

国土交通省の建築統計年報による1㎡あたり工事費予定額によれば、

[SRC造]
令和元年　363400円(坪120万)
令和2年　279200円(坪92.3万)
令和3年　338400円(坪111.8万)

[RC造]
令和元年　285600円(坪94.4万)
令和2年　277000円(坪91.5万)
令和3年　288300円(坪95.3万)

となっています。

50階建という特殊事情を踏まえても、倍にはならないよ。

>>8010 マンション検討中さん
高く見積もっても坪150万ですか。土地代入れても原価は坪300万にも満たないですね。それを平均坪650万以上で売ってるわけだから、三井も建築費高騰しようがこのくらいの値段で出しても利益ガッポガッポですね。

>>8011 eマンションさん

仰る通りです。
もちろんデベの儲けも配慮しなければなりませんが、昨今の価格が異常値であることは間違いありません。

なお、マンション分譲価格は原価積立方式ではなく取引比較の事例から決定していきますので、マンション価格高騰期には大幅に仕様ランクを落としても、デベ間でお互い申し合わせますのでエンド価格は上昇していきます。

堂島アバンザ

>>8010
一般的なSRC住宅より
ホテルのSRC単価135万の方が近いかな？
全国平均に比べて大阪市北区なので+30%
ラグジュアリー仕様で+50%
建築設計費で+15%として
建物建築費が坪270万くらい
それと土地持ち分と広告宣伝費
デベロッパーのリスク・利益を取って
どうなるかだね。

10年前に建てた湾岸タワマンの原価は安いだろー
と不動産屋の窓口で叫んでも
原価で売ってはくれないからね
辛いよね

>>8014 匿名さん

それほどのバッファーはないと思いますが、細部を確認したわけではありませんので断言はしないでおきます。

>>8014 匿名さん
30%とか50%とか根拠なくて笑う。そんなしませんて。
ちなみに土地の購入代は記事になってますので、計算したらおよそ坪100万。上の方もおっしゃってるよーに建築費は高くて坪150～坪200万。基本的にマンションの原価の80%が建築費と土地代なので、普通なら高く見積もった場合でも平均坪360万ぐらいの価格帯。これはちょーどブリ堂が出来る前に動いていた堂島レジの中古相場ぐらい。単純に坪あたり300万前後の利益。新築マンションの利益率は10%と業界で言われてますが、東京建物は流石、素晴らしい。

そう考えると建築費高騰してるから、三井はここより高く出すはず！ってのが的外れであることがよく分かる。

エゲツない程マンションって儲かるんですね。
って言うか利益取り過ぎですね。カモにされ過ぎ！

色々計算してるけど、
この市況なら高く出しても売れるんだし、
そこを原価計算して利益少し上乗せした程度で売り出されるだろうという浅薄さがヤバい。

>>8018 購入者さん
スレの流れからして言いたいのは、建築費高騰の影響はこの価格帯ではほとんど無視できるってことでしょ...。そこもわからないとか浅薄さがヤバい。

>>8016
その辺のマンションと一緒にしたらあかんよ
名のある技術者が入ったり
ある一定水準から良くしようとすると
一気に高コストになる
ハイブランドの服とユニクロ比べて
原価めちゃくちゃ安いのになんで買うんやコスパ悪いわー思う人は
買わなくてええねん。
そこに価値を見出したり
お金余ってたりする人が買うんよ
特にマンションは数が決まってるんで
服のように追加生産でけへんからね。

>>8020 匿名さん
箱の内装・設備をどんだけ豪華にしようと原価全体に比べたらコストアップ分はしれてます。
あとブリ堂は間違いなく原価率は低いですが、別にそこを非難してるわけでもありません。そこに価値を見出したり、リセールが伸びることを否定してるわけでもありません。ちなみにマンションをブランドに例えるならば、評価の核は立地であると思いますけどね。

そんなことではなくて私が言いたいのは、三井堂島がブリ堂より高くなる。理由は建築費が高騰してるからだ！っていうのは嘘ですよ、ということだけです。

>>8021 eマンションさん
いつも言う、建築費高の為、建築費高騰の為と言って価格異常に吊り上げる嘘は聞いていて腹立ちます。
驚く事に、殆どの方はその事を何一つ疑わずに納得しています。
業績みてもわかるんですけどね。
三井なんて、ここの物件の全てにおいて勝っているのでどうなるのかな？
来年から徐々に金利も上がって行くので先行き不透明ですね。

>>8020 匿名さん

おもしろいほど単純な考えです。

>>8021 eマンションさん

貴殿の冷静かつ客観的なご意見に賛同いたします。

関西人って阪神タイガースの20年に1度の優勝時の騒動みたく、ここの表層的かつ刹那的なデザインに面食らって、高値でも契約してもうたっというのが本心なんです。それは大阪マンション市場の成長を期待してだと思うのですが、東建はその気持ちとは裏腹に高値で売り切り、三井という虎が襲来するまでに退散したいというところでしょう。

三井と東京建物では格が違いすぎます。
まあ残りの部屋全てあげてもかなり儲けたでしょう。うまい事逃げきりました。

原価見積も甘いし
相場見通しも甘い
ブランド価値を認めず
立地など特定の項目にこだわり
結果、価格を見誤ってしまう。

実需だとしても
売買成立価格を基本に
柔軟に対応していくしかないですよ。

>>8026 匿名さん

つまりここ買えばヤバいって事ですね。

>>8026 匿名さん

ロジカルに書いてるつもりかもしれないが、ふんわりとした泡のような答え方。
最近流行りのマンション高値売付営業マンや＊＊＊＊の勧誘マンのような言い方ですね。

>>8028
ここの販売価格や販売方法が法律上問題あると
掲示板を閲覧されている方に頒布されています？

>>8028 匿名さん
めちゃくちゃ中身無いよね、この文章。
抽象的で煙に巻くやり方。

Brillia Tower 堂島　 第3期3次販売物件概要

販売スケジュール 第3期3次販売
販売戸数 15戸
販売価格 5,720万円（1戸）～16,190万円（1戸）
登録受付期間 2022年7月23日～2022年7月25日

三井は板マンなのでブリ堂のようなタワマンと比べて工事費単価は安くなりますよ！
中身の仕様はまだ未発表！

3期3次の価格でましたね。
思ったほど上がってなかったです。
3期2次がピークだったのかな。

>>8033 匿名さん
確かにまた20%以上の値上げかと思ったら控えめでしたね。
上昇率だけなら既にピークアウトして下がってます。

フォーシーズンズだけで他に何も無くても、ここまで売れると証明しましたね。
大阪人怖し！

流石に三井と比較して買いたいですから売れ行きは鈍るでしょうね。三井の詳細が出たら高かったか安かったか分かります。外観はブリリアの方が好みです。

>>8036 評判気になるさん

ブリリアので外観カッコ良いですか。
すごい洗練されていて、モードです。
さすがフォシーズンズ入るから中途半端な事はできるないって感じです。
三井の立面図見ると、いつも同じありきたりのデザインで、ラグジュアリーホテルではなさそうな感じのデザインです。もっと攻めたデザインして欲しかったです。
パークコートでも、その中の低いグレードできそうです。

>>8037 匿名さん
結構攻めてると思うよ。フィンとか最上階のつくりとか。しかも三井はパークコートで富裕層をくすぐる物件をいくつもつくってきたし安心感ある。ブリリアもめちゃくちゃかっこいいけど、ここがデザイン的に影響を受けたであろうパークコート青山を先に世に出してるしね。
最上階にすごい共用部分持ってきたらブリリアに迫るか追い越すことも可能とさえ思わせる。窓ガラスを見たら分かるけどサッシ高も期待できるから専有部分の使い勝手の良さでも勝負できそう。楽しみでしかない。

ここは普通のファミリー世帯は多いでしょうか？

子育て環境はどうなのでしょうか？

>>8039 匿名さん

ファミリー層は極めて少ないです。環境は言わずもがな良いとは言えないです。環境考えるなら福島、中之島の方がいいです。

三井堂島はフィンを含む高さ161Mと階数40階から計算すると、ここと違って天井が低くくなってしまいそうですね。

>>8040 匿名さん
福島(笑)

>>8039 匿名さん
うちはファミリーです
中之島小中一貫校に通う予定です

>>8041 匿名さん
変わらんて。ちゃんと計算してみ笑
そんな難しい計算ちゃうからさ。

>>8044 匿名さん

フィンの部分約12mがが高さ160mに含まれる為にブリリア堂島タワー並みの天井高は不可能ですよ！

>>8044 匿名さん

変わるって。ちゃんと計算してみ笑
ちょっと難しかったかな？

>>8045 マンション検討中さん
なんでブリリアの最上階、ペントハウスのことは考えないの？エントランスの高さは？ホテルの部屋の天井高は？ホテルのロビー階の高さは？
それぞれ詳細も出てないのにフィンだけ持ち出して何の意味があるの？

>>8047 匿名さん
ブリリアは塔屋が無いので、階高取れたんでしょう。

以下どうでもよい投稿が続く。
こんなゴミみたいなスレ早く完売して閉鎖したらいいのに。

>>8049 マンション検討中さん
この掲示板はどうでもよい投稿をする為の場所なので仕方ないです。
マンションって、モデルルームに行く人の1-2割の人しか買わないようなので、残りの8割以上の人が買わなかった理由をここに書いて自分を正当化しているのです。
ここは高額物件なので買わない（買えない）理由を書く人はさらに多いと思います。
買った人は買った人で、やはり自分を正当化する為にあばたもえくぼな投稿をしますし…
ゴミみたいな投稿が嫌なら見に来なければ良いです。

だいぶとできてきましたが、パークコート青山みたいな感じではないですね。少しぼてっとして折角のデザインが生きてないです。

>>8051 匿名さん

ご意見をいただきありがとうございます。
やがて折角のデザインが埋もれて見えなくなるので、ご心配は無用でございます。

>>8052 匿名さん

天満橋から見るとまあ、それはそれは圧巻ですよ。フェスティバルタワー並みになると思うとすごすぎます。
おそらくパークコート堂島が完成しても隠れないと思います。

3期3次終わって先着順なしと
低層階単身向けもそこそこ売れているようですね

次の4期は
箕面船場の1期1次販売に人員が回るので
その後にした感じですかね

>>8054 匿名さん
要望分を出してるだけなので、基本先着はありません。人気の演出ですね。要望も随分減っているようですが、デベも充分高値で売り出せたので、ここからはゆっくりでは。

>>8055
詳しい解説ありがとうございます。
要望が随分減っているというのは
どこからの情報でしょうか？

>>8055 匿名さん
要望書は他の物件でも出しますよ。
他のデベは要望分以上の住戸を販売しようとするから売れ残って先着順販売にまわしているのですか？
それで人気の演出ができるなら他の物件も先着順にしなければいいだけだと思いますが。

3期3次も完売になりそうですが、後何部屋残っているんですか？

こちらは今話題の煽り屋さん(超人気物件につき値上がり必至かつ先着順一切無しの即時完売御礼物件と連呼する集団)が多数常駐していますが、先に結論のみ申し上げておきます。

既に三井に舞台は取って代わったともに、竣工後まもなく埋もれてしまいついには話題性もなくなります。

本当にみなさん高級ホテルが入居するだけなのに、珍しいもあってか分かりませんが、
こんな異常な高値で購入できますね。今の若い方と40代以降の価値は全然違うので10年先以降はどうなっているのかな？
不動産は立地が全ては神話だったのかな？
ブリリアはここでは凄い利益だした事でしょう。

>>8060 匿名さん
異常な高値と感じるのは相場に無知か貴方の経済力の無さが原因ですよ。
もしかしてどちらも当たっているかもしれません。

>>8058
私が数えたので間違ってるかもしれないですが
残り住戸数は
The Sky　0
Premium　0
Executive　4
Ocean　101
計105戸です。

まもなく話題性もなくなるそうですが
竣工迄の1年10カ月で全部売れるかな？

>>8062 匿名さん
今まで供給を絞ってたから売れただけ。
これからは三井に埋もれるのでこんな異常な高値では売れませんよ。
ちょっといいホテルが入っただけで大阪は舐められてます。気付いてないんですか？

まぁまぁ。

今はどこもかしこも高いですからね。相場がどうなりますか、

個人的には、もう少し沸騰して、一世代前のバブルを超える怒涛の嵐もいいかな、と。

>>8063 匿名さん

過去に新築マンション買われたことないのですか？

フォーシーズンズなかっても買ってたのか？

>>8063
いやいや全く供給を絞ってないです。新築マンションの販売ペースとしては売れるペースが早すぎるので竣工時期との兼ね合いで調整しているだけです。
供給をしぼっても全く売れない住友の某ガーデンもありますから。

>>8060 匿名さん
不動産は立地が全てですよ。新築は新築プレミアムで売れますが、一度購入すると中古市場で横並びです。その時に大事なのが値段と立地です。

そもそもここの購入者で４Sに泊まったことある人、もしくは頻繁に利用する人がどれだけいるのって？話だよ。

主役は三井に代わったんだよ。役者が違いすぎるからなっ！

ここの27階のラウンジ24時間使えないって残念。屋上が24時間使えないのはわかるけど。。。

>>8070 マンション掲示板さん

9-20時ぐらいでしょうか？
場所柄で破廉恥行為も絶えない故の英断でしょう。
TTOのラウンジでもトラブル絶えなかった記憶があります。
10年前に売ってしまいましたけど。

>>8068 マンション掲示板さん
ここよりもドーチカに近い板マンもありますがここと高い価格になると言いたいの？
今の相場は新築時よりほとんどのタワマンが値上がりしてますよ。新築プレミアムはどうなったのか説明してみて。

>>8069 匿名さん

スレを確認してから書き込んでね、千両役者さん

>>8068 マンション掲示板さん
私もそう思っています。ここはおかしい現象ですね。
フォシーズンズが入るだけで価値が上がったみたいになってますね。

>>8074
フォーシーズンズが入ったことに魅力を感じ設備、仕様を見た上でこの価格でも買いたいと思う人がたくさんいるマンションです。

>>8072 匿名さん
？？？日本語でよろ。

あと値上がりしてるのは上がり相場だからでしょ笑
当たり前すぎて。

>>8075 匿名さん

立地は？笑

立地で全て決まるってことは、三井がパークタワーになろうがアパホテルが入ろうが価格に関係なくなるという事だが笑

>>8078 匿名さん

何言ってますねん！意味わからない事言うんじゃないよ！

>>8079 匿名さん
悲しいわ！

>>8071 匿名さん
はい、深夜は流石になくていいですが、早朝と夜は、もうちょっと長く利用可能時間になってたらよかったのになーと思いました。

残りの部屋は三井発表してから売り出すみたいですね。

無知ですみません、、　こういうところ買える人って仕事何されてるんですかね？？純粋に凄く気になります、、

>>8083 匿名さん

自営業が多いですよ。

三井の価格が出た際の答え合わせが楽しみですね。
ブリリアタワー堂島より高いのか安いのか。個人的には今の雰囲気であれば高いと予想、それでも売れるでしょうね。

>>8085 匿名さん

高すぎると売れないでしょう。東京でもあるまいし。
梅北2期の兼ね合いもありす。
来年から黒田退任で金利も上がっていきそうです。
三井は中華系のラグジュアリーホテルみたいですよ。
ラシャングリラ、マンダリン、ラッフルズ辺りかな？
マンション周辺も中華系の方で賑やかになる事でしょう。

>>8085 匿名さん
正確には高く売るために、ブリリアより魅力的な物件を作って売ると思う。

>>8084 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます！
自営業って、社長さんとかですかね？　自営業の方だと、ローン組めないことが多いので、キャッシュで購入する方が多いんですかね。
株とかFXとかやってる人も多そうなイメージですが、トレーダーさんや投資家さんもいますかね？

>>8086 マンション検討中さん
中華系は確定なんですか？情報通ですね。

>>8088 匿名さん
1期の登録申込者の属性は
年齢は50歳台（全体の25.7％）、60歳台（同23.4％）、30歳台（同20.6％）、世帯人数は2人（全体の36.9％）、1人（同31.7％）、4人（同15.3％）、職業は会社役員（全体の37.8％）、会社経営（同15.4％）、会社員（同14.9％）、医師（同10.7％）、居住地は大阪府（全体の63.5％）、うち北区（同17.7％）、中央区（同8.7％）。


1期の販売住戸情報は
価格5,280万～10億8,000万円（平均価格は約1億5,390万円）、坪単価は650万円。1億円超住戸は110戸。

銀行で住宅ローンの手続きを行いましたが
銀行担当者が言うには
ブリ堂個人契約者で住宅ローンの手続きを行なっているのは10%です、とのことでした。

その10%の内のひとりです。
普通の会社員です。

意外とローンして、背伸びまでして買う方がいるんですね。一般的なマンションだとローンなしでも買えるけど、ローンしてまで買うとなると、理解できないけど見栄みたいな何かがあるんでしょうね。

残念なお知らせ！
南西のビルもタワーマンションになるみたいです！私は以前から怪しく思ってました。
フォシーズンズは12年契約していますが、その後は香港リッツのように移転すると思います。

>>8094 マンション検討中さん
ソースは？

>>8088 匿名さん
ローン組めない事なんてないですよ。
もちろんキャッシュ一括で購入しますよ。
低金利でなので、あえてローン組み、他に投資するみたいな方もいますが、そんな方は大概自転車操業でしょう。
投資家もいてるでしょう。開業医もいてるでしょう。
場所柄儲けているホスト、ホステスもいてるでしょう。
モデルルーム行きましたが、ここは派手好きな方が多いと思います。全く似合っていない勘違いの全身ハイブランドロゴ好きお腹タヌキ風が多いと思いました。

>>8094
残念ではなく良いお知らせの間違いでは?
ブリリアと三井のパークコートと南西にも高級マンションができたらウメキタより堂島が大阪での高級マンションナンバーワンエリアになり中古市場でも人気になりそうです。

>>8097 匿名さん
それは全くもって違いますよ。そこまで供給が多くなるとプレミア価値が無くなります。
万が一、三井が外資系五つ星ホテルなんて入居させるとブリリア堂島のプレミアム価値は下がります。ブリリアはなぜここまで人気なのか考えれば分かり易いかと思います。
だから私はセレスティン系ホテルになってほしいです。

ブリリアはアフターケアは大丈夫なんですか？
三井のようにしっかりしてるのかな？

>>8099 マンション検討中さん

してるわけないでしょ？

マンションは三井を買え！

東京では常識。パークマンションおよびパークコートを所有する当方が言うんですから間違いないです。

ここの立地は南東の三井、南西のタワマン(シエリア？)で完全に埋もれてしまうようです。
なお、北西北東のタワマン計画も水面下で行われています。
契約者の方におかれましては、心よりお悔やみ申し上げます。