Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

>>7978 評判気になるさん
堂島レジデンスは立地以外仕様も全然違いますから値付けはグラフロ中古の方が参考にしてるんじゃないですかね。
供給を絞ろうが相場より高くて需要がなくなれば売れませんよ。そもそもここの販売ってそんなに絞っているんですか？

相場からかけ離れていると貴方が感じた2期以降の価格でも全て成約してますからそれが市場価格ですよ。
貴方がベンチマークと思った物件価格よりかけ離れた市場価格だったというだけですね。

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久々に開いたらめっちゃ書き込みあったから何か発表されたかと思ったんだけど。
どうでもいい話しかなかった。

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どこのデベも今が一番高値と考えているので、計画早め売り急いでるとの事です。
来年は黒田さんから他の方に変わり、金利も上がる事でしょう。

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>>7986 匿名さん

2023年5月ですね。
10年積み重ねきたピーク相場で販売されたブリリアですが、まもなくピークアウトします。

引き渡しは金利上昇期にさしかかり、相場はもちろん下落して行きます。緩やかにですけどね。
万博開催時にお通夜みたいになってないといいですね。

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>>7987 匿名さん
今いろんな掲示板に書き込んでる素人さんね。
ピークかどうかは後からしか絶対に分かりませんよ。
素人ほど先が予測できると勘違いするものです。

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>>7988 匿名さん

掲示板チェックご苦労様です。
大手デベは異口同音ピーク相場と捉えてますよ。
某国の党員の方のように、都合の悪いものは否定ないしは削除ですね。

米国の利上げ(政策金利4%)達成と黒田さん退任の2023年5月以降、段階的にピークアウトです。
歴史は繰り返します。間違いなく、今の相場は頂点、あるいは限りなく頂点です。

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>>7988 匿名さん
オリンピックガー、生産緑地ガー、って言ってた人の
次のオモチャが黒田ガー（金利ガー）なので仕方ないです。

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>>7989 名無しさん
もし未入居住戸として今売ったら購入した価格以上の価格で売れる住戸がほとんどでしょう。
ある時点における市場価格のことを相場と言います。
2年後の中古の時は不動産市場全体の相場が変わっているからどうなるか分からないですよ。同じ価格じゃなくてもおかしくないです。

フェラーリを100万台売ったら価格が下がるというのは、ブリリアタワー堂島を100万戸販売したら価格が下がるというのと同じ意味ですね。
確かにその通りですね笑
100億戸販売ならほぼタダになるかもしれませんが現実には465戸しかないから抽選になっているんですよ。ホテル上なんて最初の1期で供給を絞らなかったからほとんど売れてしまって今はもう数戸しかないですよね。
絞ってるのではなく販売住戸の残りが少ないだけ。今後も供給は増えません。
ここの期分け販売は他の物件と変わらないですよ。

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>>7992 匿名さん
ではマンション購入して、損するパターンはないってことですか？マンションを購入して、すぐ売った時に買値より下がったら、それは下がり相場に入ったってことですか？違いますよね。

全然違います。極論で片付けられても。供給を絞ることで値段が維持できる例を示しただけです。
ここも一度中古市場に流れたら価格調整が入るわけです。売れたからといって市場価格ではないし、それが相場なわけもない。

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>>7992 匿名さん

同意。まあ、アンチの人はロジック通ってないので無視で良いと思いますよ。買えない人が茶しばいているだけで、いつも論破されている。

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今売れるかどうかは別として、維持費も上がってるし今からはキャピタルも厳しいのでは。利回りも低く今が高値圏であることは間違いないかと。不動産は利上げの影響は大きいですよ。あくまで私見ですが。でも気に入って住むには良いと思います。

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先程の書き込みを以下のとおり修正します。

借入金依存率の高い投資家、実需購入者はこう思っています。

・一日も早く引き渡ししてほしい
・さもなくば本年中に引き渡してほしい
・引き渡しまでにフェーズが変化したら、無条件にキャンセルしたい

残念ながら、全て叶わない。

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契約してないマンションのスレで
余裕なく連投するとか
相当ストレス抱えてませんかね

契約者は契約時より値上がりしてるし
家具とかオプション追加しちゃおうかなー
くらいの感じですよ

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契約者だけど頓珍漢な書き込みが見られるね。
2年後の引き渡しの契約をしたのに何故すぐに引き渡しを望む人がいると思うのだろうか？
中には早い方がいいって人は居るだろうけど。
実需だから別に相場悪くなったって気にしないよ。
そりゃ半額まで下がったらさすがに凹むけどさ。

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>>7994 匿名さん
落ち着きましょう。
成約価格が市場価格でないなら何が市場価格なんですか？
過去の成約事例を頭の中で供給側だけ条件を変えて結果が変わるはずだ、とか言われてもそんな事誰も興味ないんですよ。

マーケットの結果が相場なんですよ。
過去の結果をそれが相場なわけがないとか…

中古で安くなると思うなら2年待っててくださいね。

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ドルで見たら、既に値下がりしてるのでは？
利回りが残念水準ではありますが。。。

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鋼材、資材が右肩上がりで値上りしているので建設費を考えると、三井がブリリアタワーより安く売るのは現実的に難しいでしょう。三井にも素晴らしい建物をつくってもらって、堂島近辺の価値をあげてもらいたいですね。

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鉄鋼原料暴落中だから鋼材製品下がるらしいよ
海外ではもう下がってるってよ

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>>8003 匿名さん
現実的にはいくらでもできるよ。笑
そもそも都心物件は新築マンションの原価に占める建築資材の割合はそこまで大きくない。それに東京建物がここの土地をいくらで買ったか知ってます？かなり利益載せてるから、利幅を考えると資材高騰ぐらいは余裕で相殺できる。土地の購入時期もあまり変わらないし、三井も同じような値段か形状的にはより安く土地を購入してる。三井がどう判断するかは分からないけど、現実的にはブリ堂の一期ぐらいの価格で出しても利益は余りある。

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資材高騰といっていますが、どこも不動産も過去最高益だということを肝に銘じて下さいね。
10年前の相場に戻しても十二分に利益出ますので。
貴方みたいに何もわかっていない方が多いので必要以上に価格上げられるんですよ。

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>>8006 匿名さん

8003さん宛

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その通りです。

建築の原価を把握している方々なら、いかに利幅を取っているか容易に分かります。マンション分譲価格の内訳は足裏の米粒程度の土地代と建築費と室内造作費用。どんな豪華仕様でも、建築費と室内造作費は坪200～300程度。各デベがこぞってマンション建てるのは、笑いが止まらないくらい儲かるからです。

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>>8008
直近のSRC50階建て建築単価はどんなもんですか？

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>>8009 匿名さん

国土交通省の建築統計年報による1㎡あたり工事費予定額によれば、

[SRC造]
令和元年　363400円(坪120万)
令和2年　279200円(坪92.3万)
令和3年　338400円(坪111.8万)

[RC造]
令和元年　285600円(坪94.4万)
令和2年　277000円(坪91.5万)
令和3年　288300円(坪95.3万)

となっています。

50階建という特殊事情を踏まえても、倍にはならないよ。

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>>8010 マンション検討中さん
高く見積もっても坪150万ですか。土地代入れても原価は坪300万にも満たないですね。それを平均坪650万以上で売ってるわけだから、三井も建築費高騰しようがこのくらいの値段で出しても利益ガッポガッポですね。

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>>8011 eマンションさん

仰る通りです。
もちろんデベの儲けも配慮しなければなりませんが、昨今の価格が異常値であることは間違いありません。

なお、マンション分譲価格は原価積立方式ではなく取引比較の事例から決定していきますので、マンション価格高騰期には大幅に仕様ランクを落としても、デベ間でお互い申し合わせますのでエンド価格は上昇していきます。

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堂島アバンザ

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>>8010
一般的なSRC住宅より
ホテルのSRC単価135万の方が近いかな？
全国平均に比べて大阪市北区なので+30%
ラグジュアリー仕様で+50%
建築設計費で+15%として
建物建築費が坪270万くらい
それと土地持ち分と広告宣伝費
デベロッパーのリスク・利益を取って
どうなるかだね。

10年前に建てた湾岸タワマンの原価は安いだろー
と不動産屋の窓口で叫んでも
原価で売ってはくれないからね
辛いよね

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>>8014 匿名さん

それほどのバッファーはないと思いますが、細部を確認したわけではありませんので断言はしないでおきます。

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>>8014 匿名さん
30%とか50%とか根拠なくて笑う。そんなしませんて。
ちなみに土地の購入代は記事になってますので、計算したらおよそ坪100万。上の方もおっしゃってるよーに建築費は高くて坪150～坪200万。基本的にマンションの原価の80%が建築費と土地代なので、普通なら高く見積もった場合でも平均坪360万ぐらいの価格帯。これはちょーどブリ堂が出来る前に動いていた堂島レジの中古相場ぐらい。単純に坪あたり300万前後の利益。新築マンションの利益率は10%と業界で言われてますが、東京建物は流石、素晴らしい。

そう考えると建築費高騰してるから、三井はここより高く出すはず！ってのが的外れであることがよく分かる。

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エゲツない程マンションって儲かるんですね。
って言うか利益取り過ぎですね。カモにされ過ぎ！

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色々計算してるけど、
この市況なら高く出しても売れるんだし、
そこを原価計算して利益少し上乗せした程度で売り出されるだろうという浅薄さがヤバい。

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>>8018 購入者さん
スレの流れからして言いたいのは、建築費高騰の影響はこの価格帯ではほとんど無視できるってことでしょ...。そこもわからないとか浅薄さがヤバい。

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>>8016
その辺のマンションと一緒にしたらあかんよ
名のある技術者が入ったり
ある一定水準から良くしようとすると
一気に高コストになる
ハイブランドの服とユニクロ比べて
原価めちゃくちゃ安いのになんで買うんやコスパ悪いわー思う人は
買わなくてええねん。
そこに価値を見出したり
お金余ってたりする人が買うんよ
特にマンションは数が決まってるんで
服のように追加生産でけへんからね。

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>>8020 匿名さん
箱の内装・設備をどんだけ豪華にしようと原価全体に比べたらコストアップ分はしれてます。
あとブリ堂は間違いなく原価率は低いですが、別にそこを非難してるわけでもありません。そこに価値を見出したり、リセールが伸びることを否定してるわけでもありません。ちなみにマンションをブランドに例えるならば、評価の核は立地であると思いますけどね。

そんなことではなくて私が言いたいのは、三井堂島がブリ堂より高くなる。理由は建築費が高騰してるからだ！っていうのは嘘ですよ、ということだけです。

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>>8021 eマンションさん
いつも言う、建築費高の為、建築費高騰の為と言って価格異常に吊り上げる嘘は聞いていて腹立ちます。
驚く事に、殆どの方はその事を何一つ疑わずに納得しています。
業績みてもわかるんですけどね。
三井なんて、ここの物件の全てにおいて勝っているのでどうなるのかな？
来年から徐々に金利も上がって行くので先行き不透明ですね。

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>>8020 匿名さん

おもしろいほど単純な考えです。

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>>8021 eマンションさん

貴殿の冷静かつ客観的なご意見に賛同いたします。

関西人って阪神タイガースの20年に1度の優勝時の騒動みたく、ここの表層的かつ刹那的なデザインに面食らって、高値でも契約してもうたっというのが本心なんです。それは大阪マンション市場の成長を期待してだと思うのですが、東建はその気持ちとは裏腹に高値で売り切り、三井という虎が襲来するまでに退散したいというところでしょう。

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三井と東京建物では格が違いすぎます。
まあ残りの部屋全てあげてもかなり儲けたでしょう。うまい事逃げきりました。

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原価見積も甘いし
相場見通しも甘い
ブランド価値を認めず
立地など特定の項目にこだわり
結果、価格を見誤ってしまう。

実需だとしても
売買成立価格を基本に
柔軟に対応していくしかないですよ。

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>>8026 匿名さん

つまりここ買えばヤバいって事ですね。

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>>8026 匿名さん

ロジカルに書いてるつもりかもしれないが、ふんわりとした泡のような答え方。
最近流行りのマンション高値売付営業マンや＊＊＊＊の勧誘マンのような言い方ですね。

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>>8028
ここの販売価格や販売方法が法律上問題あると
掲示板を閲覧されている方に頒布されています？

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>>8028 匿名さん
めちゃくちゃ中身無いよね、この文章。
抽象的で煙に巻くやり方。

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Brillia Tower 堂島　 第3期3次販売物件概要

販売スケジュール 第3期3次販売
販売戸数 15戸
販売価格 5,720万円（1戸）～16,190万円（1戸）
登録受付期間 2022年7月23日～2022年7月25日

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三井は板マンなのでブリ堂のようなタワマンと比べて工事費単価は安くなりますよ！
中身の仕様はまだ未発表！

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3期3次の価格でましたね。
思ったほど上がってなかったです。
3期2次がピークだったのかな。

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>>8033 匿名さん
確かにまた20%以上の値上げかと思ったら控えめでしたね。
上昇率だけなら既にピークアウトして下がってます。

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フォーシーズンズだけで他に何も無くても、ここまで売れると証明しましたね。
大阪人怖し！

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流石に三井と比較して買いたいですから売れ行きは鈍るでしょうね。三井の詳細が出たら高かったか安かったか分かります。外観はブリリアの方が好みです。

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>>8036 評判気になるさん

ブリリアので外観カッコ良いですか。
すごい洗練されていて、モードです。
さすがフォシーズンズ入るから中途半端な事はできるないって感じです。
三井の立面図見ると、いつも同じありきたりのデザインで、ラグジュアリーホテルではなさそうな感じのデザインです。もっと攻めたデザインして欲しかったです。
パークコートでも、その中の低いグレードできそうです。

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>>8037 匿名さん
結構攻めてると思うよ。フィンとか最上階のつくりとか。しかも三井はパークコートで富裕層をくすぐる物件をいくつもつくってきたし安心感ある。ブリリアもめちゃくちゃかっこいいけど、ここがデザイン的に影響を受けたであろうパークコート青山を先に世に出してるしね。
最上階にすごい共用部分持ってきたらブリリアに迫るか追い越すことも可能とさえ思わせる。窓ガラスを見たら分かるけどサッシ高も期待できるから専有部分の使い勝手の良さでも勝負できそう。楽しみでしかない。

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ここは普通のファミリー世帯は多いでしょうか？

子育て環境はどうなのでしょうか？

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>>8039 匿名さん

ファミリー層は極めて少ないです。環境は言わずもがな良いとは言えないです。環境考えるなら福島、中之島の方がいいです。

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三井堂島はフィンを含む高さ161Mと階数40階から計算すると、ここと違って天井が低くくなってしまいそうですね。

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>>8040 匿名さん
福島(笑)

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>>8039 匿名さん
うちはファミリーです
中之島小中一貫校に通う予定です

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>>8041 匿名さん
変わらんて。ちゃんと計算してみ笑
そんな難しい計算ちゃうからさ。

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>>8044 匿名さん

フィンの部分約12mがが高さ160mに含まれる為にブリリア堂島タワー並みの天井高は不可能ですよ！

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>>8044 匿名さん

変わるって。ちゃんと計算してみ笑
ちょっと難しかったかな？

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>>8045 マンション検討中さん
なんでブリリアの最上階、ペントハウスのことは考えないの？エントランスの高さは？ホテルの部屋の天井高は？ホテルのロビー階の高さは？
それぞれ詳細も出てないのにフィンだけ持ち出して何の意味があるの？

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>>8047 匿名さん
ブリリアは塔屋が無いので、階高取れたんでしょう。

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以下どうでもよい投稿が続く。
こんなゴミみたいなスレ早く完売して閉鎖したらいいのに。

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>>8049 マンション検討中さん
この掲示板はどうでもよい投稿をする為の場所なので仕方ないです。
マンションって、モデルルームに行く人の1-2割の人しか買わないようなので、残りの8割以上の人が買わなかった理由をここに書いて自分を正当化しているのです。
ここは高額物件なので買わない（買えない）理由を書く人はさらに多いと思います。
買った人は買った人で、やはり自分を正当化する為にあばたもえくぼな投稿をしますし…
ゴミみたいな投稿が嫌なら見に来なければ良いです。

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だいぶとできてきましたが、パークコート青山みたいな感じではないですね。少しぼてっとして折角のデザインが生きてないです。

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>>8051 匿名さん

ご意見をいただきありがとうございます。
やがて折角のデザインが埋もれて見えなくなるので、ご心配は無用でございます。

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>>8052 匿名さん

天満橋から見るとまあ、それはそれは圧巻ですよ。フェスティバルタワー並みになると思うとすごすぎます。
おそらくパークコート堂島が完成しても隠れないと思います。

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3期3次終わって先着順なしと
低層階単身向けもそこそこ売れているようですね

次の4期は
箕面船場の1期1次販売に人員が回るので
その後にした感じですかね

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>>8054 匿名さん
要望分を出してるだけなので、基本先着はありません。人気の演出ですね。要望も随分減っているようですが、デベも充分高値で売り出せたので、ここからはゆっくりでは。

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>>8055
詳しい解説ありがとうございます。
要望が随分減っているというのは
どこからの情報でしょうか？

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>>8055 匿名さん
要望書は他の物件でも出しますよ。
他のデベは要望分以上の住戸を販売しようとするから売れ残って先着順販売にまわしているのですか？
それで人気の演出ができるなら他の物件も先着順にしなければいいだけだと思いますが。

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3期3次も完売になりそうですが、後何部屋残っているんですか？

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こちらは今話題の煽り屋さん(超人気物件につき値上がり必至かつ先着順一切無しの即時完売御礼物件と連呼する集団)が多数常駐していますが、先に結論のみ申し上げておきます。

既に三井に舞台は取って代わったともに、竣工後まもなく埋もれてしまいついには話題性もなくなります。

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本当にみなさん高級ホテルが入居するだけなのに、珍しいもあってか分かりませんが、
こんな異常な高値で購入できますね。今の若い方と40代以降の価値は全然違うので10年先以降はどうなっているのかな？
不動産は立地が全ては神話だったのかな？
ブリリアはここでは凄い利益だした事でしょう。

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>>8060 匿名さん
異常な高値と感じるのは相場に無知か貴方の経済力の無さが原因ですよ。
もしかしてどちらも当たっているかもしれません。

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>>8058
私が数えたので間違ってるかもしれないですが
残り住戸数は
The Sky　0
Premium　0
Executive　4
Ocean　101
計105戸です。

まもなく話題性もなくなるそうですが
竣工迄の1年10カ月で全部売れるかな？

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>>8062 匿名さん
今まで供給を絞ってたから売れただけ。
これからは三井に埋もれるのでこんな異常な高値では売れませんよ。
ちょっといいホテルが入っただけで大阪は舐められてます。気付いてないんですか？

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まぁまぁ。

今はどこもかしこも高いですからね。相場がどうなりますか、

個人的には、もう少し沸騰して、一世代前のバブルを超える怒涛の嵐もいいかな、と。

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>>8063 匿名さん

過去に新築マンション買われたことないのですか？

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フォーシーズンズなかっても買ってたのか？

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>>8063
いやいや全く供給を絞ってないです。新築マンションの販売ペースとしては売れるペースが早すぎるので竣工時期との兼ね合いで調整しているだけです。
供給をしぼっても全く売れない住友の某ガーデンもありますから。

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>>8060 匿名さん
不動産は立地が全てですよ。新築は新築プレミアムで売れますが、一度購入すると中古市場で横並びです。その時に大事なのが値段と立地です。

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そもそもここの購入者で４Sに泊まったことある人、もしくは頻繁に利用する人がどれだけいるのって？話だよ。

主役は三井に代わったんだよ。役者が違いすぎるからなっ！

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ここの27階のラウンジ24時間使えないって残念。屋上が24時間使えないのはわかるけど。。。

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>>8070 マンション掲示板さん

9-20時ぐらいでしょうか？
場所柄で破廉恥行為も絶えない故の英断でしょう。
TTOのラウンジでもトラブル絶えなかった記憶があります。
10年前に売ってしまいましたけど。

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>>8068 マンション掲示板さん
ここよりもドーチカに近い板マンもありますがここと高い価格になると言いたいの？
今の相場は新築時よりほとんどのタワマンが値上がりしてますよ。新築プレミアムはどうなったのか説明してみて。

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>>8069 匿名さん

スレを確認してから書き込んでね、千両役者さん

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>>8068 マンション掲示板さん
私もそう思っています。ここはおかしい現象ですね。
フォシーズンズが入るだけで価値が上がったみたいになってますね。

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>>8074
フォーシーズンズが入ったことに魅力を感じ設備、仕様を見た上でこの価格でも買いたいと思う人がたくさんいるマンションです。

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>>8072 匿名さん
？？？日本語でよろ。

あと値上がりしてるのは上がり相場だからでしょ笑
当たり前すぎて。

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>>8075 匿名さん

立地は？笑

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立地で全て決まるってことは、三井がパークタワーになろうがアパホテルが入ろうが価格に関係なくなるという事だが笑

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>>8078 匿名さん

何言ってますねん！意味わからない事言うんじゃないよ！

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>>8079 匿名さん
悲しいわ！

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>>8071 匿名さん
はい、深夜は流石になくていいですが、早朝と夜は、もうちょっと長く利用可能時間になってたらよかったのになーと思いました。

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残りの部屋は三井発表してから売り出すみたいですね。

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無知ですみません、、　こういうところ買える人って仕事何されてるんですかね？？純粋に凄く気になります、、

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