Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

>>3362 デベにお勤めさん
もし新築で月60万円取れる前提でざっくり計算するなら、まず管理費修繕費で1割引いて、賃貸更新時の客付費と空室期間で2割引いて、あとは税で2割引いた、月30万円が手取りとして回収できると思うのが正しいのでは？あとは経年劣化で賃料下落と修繕費値上げがあるはずなので投資を丸々回収しようとすると40年くらい見ておけばよいのでは？

あとは40年後に売れた金額の8割弱が丸儲けになりますかね。ちなみに、税制は改悪されることはあっても改善されることはない前提です。

>>3365 マンション検討中さん

気が遠くなりますね。もっと手堅い投資がありそうですね。

>>3365 マンション検討中さん
キャピタルだけではなくインカムという考え方を説明するために
あくまで話を分かりやすくしただけの乱暴な前提です＾＾

たしかに、ここの価格設定だと利回りが非常に小さくなりそうで、難しいかもしれませんね。
難解な物件ですＷ

40年経てば、インデックスなら3倍くらいにはなってそう。

>>3358 マンコミュファンさん
本当に個人的な意見でしかないことを前提に自分のおすすめは

ザ・パークハウス中之島タワー
理由として
①　隣接地に小中一貫の学校が設立されます
②　1階にスーパー、すぐ近隣に住友病院などの充実した医療施設
③　10年先になりますが地下鉄なにわ筋線の開通で、梅田・難波直結
④　リーガロイヤルが、南の広大な駐車場に新築の可能性
⑤　近隣には雑居ビル、古い一戸建て、居酒屋などがほとんどなく「地域の風格」がある
⑥　ホスト系、反社の香りがする入居者がほとんどいません。

ただし、現在は価格が高騰しています。
もちろんデメリットもありますが・・

>>3368 匿名さん
流動性も考えれば株やＥＴＦに軍配が上がりますよね

>>3369 デベにお勤めさん
良い情報をありがとうございます！

北区のタワマンなら、今どこを買っても後悔はなさそう。
よりリセールを追求するならここは他の物件に劣後するのかもしれませんが。

表面利回りは3%ぐらいでしょうか？
実質利回りは2%を切りますね。
しかも、キャピタルも向かいの三井、グラフロ、北ヤード2期ほど期待できない。
しかも、向かいの喫煙所は何なんですか？あれ？フォーシーズンズホテルの早期撤退は確定でしょ。

私なら、東京の港区千代田区渋谷区でしか資産形成しません。

>>3371 検討板ユーザーさん
いえいえ、こちらがソースになります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kita/page/0000503308.html

※PC変わるとハンドルネーム変わってます

>>3373 匿名さん
資産形成とか言ってる時点でここもうめきたも買えないですよ。
ここは唯一無二の物件だから所有することに意味がある物件ですよ。

>>3375 評判気になるさん

そこは決めつけないで好きに買わせて。

>>3374 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！

>>3373
三井はパークコートならここより高い価格になりそうですが。
うめきたも南側はここより高くなると噂されてますが。
約10年前のグランフロントの時は大阪て坪300万はあり得ない、絶対下がると掲示板でよく書かれていましたが。

>>3373 匿名さん
あー千代田区のひとか。スレの初期にもいてトンチンカンな事をおっしゃってたね。

千代田区でスレ内検索したら面白い結果に。千代田区は相場感のないアンチを炙り出す踏み絵。もしかして周辺住民さんが成りすましてるのかなー笑

以前喫煙所ガーと騒いでた方が多かったなぁ…と思い返してたところです。どうなってるのでしょうか。最上層階の数戸しかベランダは無さそうですし、個人的には気にするポイントでは無いのかも？と思うところです。

上層階の仕様はかなり頑張ってる印象。特にThe Skyの写真を見た限りでは「おっ！」となる感じ。天井高いのはやはり良いよなぁ…。

低層階も高さは割と確保されてると思うので概ね快適なのかな…ただ、70平米?2LDKの部屋でも浴室が1317なのは許し難いポイント。何故…！？勿体無いなと思います。?70平米以下のお部屋で家具の配置にかなり困りそうなくらい、歪な間取りがあるのも気になりますね。コーナー付近だったかな確か…これ住めんのか…？と気になるレベル。もう少し広く取れば良かったのに。

都内の億ションと比べても見劣りしない感じは良いと思います。頑張ってる。立地が微妙な部分はありますが、それを上回る魅力が結構ありますね…。

管理費も億ションにしては安いです。いや、安過ぎるかも。

喫煙所の件ですが、堂島川沿いから北上してくると多くの近隣の勤務者がタバコをふかしています。その数は20人を下回ることはありません。

フォーシーズンズホテルの1Fオールデイダイニングのテラス席にも近く、ファイブスターホテルとしての矜持は感じることができないようです。なお、当方がホテルの責任ある立場でしたら、自身の身体を掛けて撤退を進言します。

ここ気に入ってますが喫煙所なんとかならないですか？
ホテルも一階にオープンテラスもってくるみたいですが喫煙所の権利知ってるのかな？

パークハウス中之島タワーもとなりのコンビニに喫煙者たくさんいるし実際建物がたったらそんなに気にならなくなるとおもう

煙の問題というよりも雰囲気の問題。
場末感が漂ってしまうかな・・

ははＷ　パークハウス中之島の隣にコンビニはないし、たぶん途中にマンション挟んで100メートル以上離れた南側のことかな？
ブリリアの場合は敷地まで5メートル

>>3382 匿名さん
昨日行ったら15人くらいでしたよ。お昼すぎです。20人は下回ってました。

>>3387 匿名さん

当方は毎週平日午前中に車で通るのですが、通行するのが困難なくらい溢れていますよ。ひどい時は30人を超えてますし、車との接触事故も多発しているのではないでしょうか？
新幹線の喫煙所のようなスペースを同建物内に造らない限り、フォーシーズンズホテルも「信じられないー、オーノーっ」という言葉を残して早期撤退しますよ。後釜はもちろん「APA」ですね。

実は三井マンションにも影響を及ぼしかねない負の要素として危惧しています。

シティタワー大阪本町も同じような問題を抱えています。大型オフィスビルは自前の喫煙所を持っていますが、雑居ビルが多いエリアでは共通課題かもしれないですね。まあ、建物ができれば雰囲気は一変するかもしれませんが。

彼等にも喫煙する権利はあるわけで、調停案を提示する状況まで進展しないと魅力的な雰囲気にはならないでしょう泣

路上喫煙を禁止しても、敷地内の僅かな隙間に灰皿を移設して吸い続けます。千代田区は路上禁煙エリアですが、同じような状況になるでしょう。

喫煙所内で喫煙する事には何も言えませんが、路上、マンション建設地横の歩道にまで来て喫煙されているマナーの無い方が沢山います。
大阪市に言ってなんとかするしかないですかね？

喫煙所のこと、そんなに気にしてない。
それより水商売の人達と一緒に住む方が嫌だな。静かにしてくれるならいいけどエレベーターとかゲロされそうだし不安

>>3392 マンション検討中さん
家賃的に堂島レジデンスマークタワーよりは少なくなりそうです。

>>3382 匿名さん
進退ならともかく身体を掛けるの迷惑だから笑
喫煙所ごときでホテル撤退するよりタバコ屋を撤退させるべく動く責任者が適任だと思いますよ？
実際はテラスがどのくらい席数があるかわかりませんが元々景観がいいわけでもないので植栽なりフェンスの区切りが出来るわけでそれでもすごく気になるかどうかは現状分からないと思います。

植栽やフェンス等したところ解決できるレベルではないですよ。
一度見に行かれたらいいと思いますよ。
もしかして喫煙者ですか？

喫煙や人溜まり気にした堂島なんて住めないよ。
堂島は基本はオフィス街だからね。心穏やかに暮らす場所ではない。

この価格だと、調達金利と期待できる金利のさやが非常に小さい。
はっきり言って、こんな立地。
東京仕様かなんか知らないけど、それにフォーシーズンスをくっつけて
異様に高い価格に飛びつくほど大阪の人間は軽薄ではないかな・・
本当に、こんな立地。
ホテル大丈夫なんだろうか？

まあ、その立地をしのぐ素晴らしさがあるのかもしれない。
これから作られるのかもしれない。
ここに価値を感じる人も多いかもしれない。
あくまで個人の考え方次第。

利回りは表面でもせいぜい3.5くらいかな？
それなら今話題の海運株を持っていたほうが利回りいいかもしれない。
まあ、将来の株価はわからないけど。

近隣環境の美観を向上するためにも、あらゆる手段を使っても改善すべき悲惨な雰囲気ですよ。男女入り乱れたカオスすぎる状況なんです。なお、喫煙者は非喫煙者に比べて勤務時間辺りの仕事量も効率悪く、雇用者からしても優先的にリストラすべき対象なんだけどな。

>>3398 口コミ知りたいさん
海運株素晴らしいですね！

>>3398 口コミ知りたいさん
利回りは3%切るのでは？

個人では富豪ではないと、こんな建物、大阪に誘致できないですし、だからこそ買いたい人がいるのでは？

この場所はもともと電通があったところ。
電通がフォーシーズンスをもってきたりと絵を描いたのかな？
電通は頭いいからＷ

可能性はありますよね。

フォーシーズンズホテルとの組み合わせのタワマン建設で売却すれば、吊れるデベは現れますよね。東急に続いて大阪で実績を作りたい東京建物からすれば、喉から手が出るほど欲しい案件。

まぁ、三井や三菱や住友や積水が手を出していない時点で、察するに余りある案件ですよね。

ちなみに三井は大手町ワンで皇居前一等地にフォーシーズンズホテルを携えて、素晴らしいオフィスビルを所有しています。三井は東京を世界屈指の街にしようと本気で取り組み中です。東京一極集中は素晴らしいことです。

>>3401 匿名さん
本当にその通りですね！
庶民感覚的に利回りなど考えない富裕層のステータスとしては良い物件ですね！
自分も、オフィスが近いので自分が住むための実需で検討していましたが、例の美容整形の件とベランダが使えないことでだいぶん意欲が減退しました。
やはり、ハーブを育てたり（本来ベランダではこんなことをやってはだめだけど）、
外の空気を吸ってリフレッシュしたりできないのはさみしいかなと思ってます。
もっとお金があれば、セカンドハウスとしてぜひ欲しいかな・・とも
まだ100％あきらめていないです。

例の美容外科って違法な事でもしたのでしょうか？

いえいえ、まったくそのような話ではなく、その病院の息子さんがＳＮＳで「お金持ちなので一般の人が買えないタイミングで既に買った」と騒いでいたことです。
どーでもいい話で、民間ではよくある話だと思いますが、なんとなく気が悪いだけですＷ

>>3406 デベにお勤めさん

いわゆる妬みですね。

>>3406 デベにお勤めさん
世の中は不平等な事が多いですね。気分が悪く思うのは私もわかります。
事業協力者住戸というのは著名人、販売会社が今後も付き合いたいと思う方に
あるみたいですよ。

あのSNSのおかげで東京のお金持ちもちゃんと買ってるということがわかり逆に安心しましたけどね。

>>3396 匿名さん
喫煙者でもなければOceanを購入予定でもありません。ホテル上を検討している者ですが見に行きましたよ。休日だったためかほとんど人はいなかったので皆さんのイラつきがそこまでわからないのかもしれませんが、喫煙者はマンションから見て南東側に集まるので『オープンカフェに関しては』そこまで気にする必要はないのかなと。ホテル側からすると入口側にある接骨院の方が景観的に気になるんじゃないか笑
ただ、マンション玄関から地下街への道中がくさいだろうとは思いますね。
だから、ホテル側はそこまで気にしないと思うしよっぽどの嫌煙家の人はここを買うのやめるかホテル上を買って北側から出入りすればいいのかなと思います。
でも休日は路上喫煙者も減るし朝晩もそこまでじゃないでしょう。日中ずっと玄関付近をウロウロしたいなら別ですがそこまでですか？マンション側を北進して駅方向に行けばそこまで気にならないような。でも、感じ方は人それぞれですからね。

>>3410 マンション検討中さん
オープンカフェは南東側の一階ですよ。

道路、歩道に出て喫煙されている方が多いので市役所に通報するといいのでは？

灰皿さえも敷地内にあるか疑わしいですが、道路向かいの住人からの苦情ということですから、大阪市からしても「まあまあ時間を掛けて対応する事案ですなぁ」というお馴染みフレーズで門前払いかと思います。

>>3413
しかしそれ以外には対策がないですね。