Brillia Tower 堂島ってどうでしょうか

>>3344 口コミ知りたいさん

え、それ不動産入ってるでしょ？

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>>3345 マンション検討中さん
預貯金、株式、債券、投資信託、一時払い生命保険や年金保険など、世帯として保有する金融資産の合計額から負債を差し引いた「純金融資産保有額」を基に、総世帯を5つの階層に分類し、各々の世帯数と資産保有額を推計
です。

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>>3345 マンション検討中さん
少し古い資料になりますが、
https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/lst/2020/cc/1221_1

この物件は、どこかの整形美容のように出口を考える必要のない富裕層にとっては
実需として人気が出るような気がします。

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世帯数で数だと10人に1人くらいですね。負債も換算してですか？

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>>3348 評判気になるさん
そうみたいですね

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https://www.sumu-lab.com/archives/16287/

特に目新しい情報などはないがここについて言及されています。

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すべてのホテルの下の部屋はバルコニーが無いで、窓も開けないので、全く換気ができません！だんだん変な匂いがのこります！

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>>3351 口さん
ホテルと同じ換気システムで換気されます。
普通のマンションより快適です。

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>>3351
それ本当ですか?

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テレビ大阪
https://news.yahoo.co.jp/articles/e480cd22259acb491b86bc39e0d3daec933d...

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>>3354 検討板ユーザーさん
ヤフコメは嫉妬の嵐ですね

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30代専門職現金1億あり
関西にも投資用不動産が欲しい

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>>3356 マンション検討中さん
投資用ならここはお勧めしません。

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>>3357 匿名さん
どうしてですか
またどこかおすすめはありますか

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>>3358 マンコミュファンさん
高いからに決まってますやん。伸びしろない。
ここが上がるなら周りはもっと上がってるよ。

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この物件は、富裕層のセカンドハウス的な実需が多くなりそうですね。
週に何回か夜だけ利用のような。
値下がりも別に気にならない層。
ベランダもあまり関係ない。

お初天神同様に、ファミリー層などの居住用としてのニーズは非常に低いかもしれない。
だからお初天神は賃貸部分が非常に多い。
ここも賃貸需要は高い気がする。利回り（インカム）狙いの投資家を引き付けることができるか？
コロナが収まれば新地も元気になるはず。

不動産投資は値上がり（キャピタル）だけじゃなくて、インカム、税金対策、色々なニーズがあると思う。

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現地を何回か見て気になるのが、向かいのタバコ屋さん。
近隣の一大喫煙所になっていて、平日などは多いときは20人くらいが喫煙している。

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非常に乱暴で、細かいところでいろいろありますが、12000万円で買った物件を、
家賃50万円で貸すことができれば年間賃料は600万円。
20年の賃料合計は12000万円。
（固定資産税とか管理費とかいろいろありますが）
20年貸し続ければマンションの初期コストは0になる。

天神橋のジーニス大阪がそろそろ築20年。
案外早いものです。

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ここって便利ですか？？

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>>3363 匿名さん
便利だし不便だし

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>>3362 デベにお勤めさん
もし新築で月60万円取れる前提でざっくり計算するなら、まず管理費修繕費で1割引いて、賃貸更新時の客付費と空室期間で2割引いて、あとは税で2割引いた、月30万円が手取りとして回収できると思うのが正しいのでは？あとは経年劣化で賃料下落と修繕費値上げがあるはずなので投資を丸々回収しようとすると40年くらい見ておけばよいのでは？

あとは40年後に売れた金額の8割弱が丸儲けになりますかね。ちなみに、税制は改悪されることはあっても改善されることはない前提です。

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>>3365 マンション検討中さん

気が遠くなりますね。もっと手堅い投資がありそうですね。

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>>3365 マンション検討中さん
キャピタルだけではなくインカムという考え方を説明するために
あくまで話を分かりやすくしただけの乱暴な前提です＾＾

たしかに、ここの価格設定だと利回りが非常に小さくなりそうで、難しいかもしれませんね。
難解な物件ですＷ

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40年経てば、インデックスなら3倍くらいにはなってそう。

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>>3358 マンコミュファンさん
本当に個人的な意見でしかないことを前提に自分のおすすめは

ザ・パークハウス中之島タワー
理由として
①　隣接地に小中一貫の学校が設立されます
②　1階にスーパー、すぐ近隣に住友病院などの充実した医療施設
③　10年先になりますが地下鉄なにわ筋線の開通で、梅田・難波直結
④　リーガロイヤルが、南の広大な駐車場に新築の可能性
⑤　近隣には雑居ビル、古い一戸建て、居酒屋などがほとんどなく「地域の風格」がある
⑥　ホスト系、反社の香りがする入居者がほとんどいません。

ただし、現在は価格が高騰しています。
もちろんデメリットもありますが・・

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>>3368 匿名さん
流動性も考えれば株やＥＴＦに軍配が上がりますよね

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>>3369 デベにお勤めさん
良い情報をありがとうございます！

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北区のタワマンなら、今どこを買っても後悔はなさそう。
よりリセールを追求するならここは他の物件に劣後するのかもしれませんが。

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表面利回りは3%ぐらいでしょうか？
実質利回りは2%を切りますね。
しかも、キャピタルも向かいの三井、グラフロ、北ヤード2期ほど期待できない。
しかも、向かいの喫煙所は何なんですか？あれ？フォーシーズンズホテルの早期撤退は確定でしょ。

私なら、東京の港区千代田区渋谷区でしか資産形成しません。

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>>3371 検討板ユーザーさん
いえいえ、こちらがソースになります。
https://www.city.osaka.lg.jp/kita/page/0000503308.html

※PC変わるとハンドルネーム変わってます

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>>3373 匿名さん
資産形成とか言ってる時点でここもうめきたも買えないですよ。
ここは唯一無二の物件だから所有することに意味がある物件ですよ。

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>>3375 評判気になるさん

そこは決めつけないで好きに買わせて。

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>>3374 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！

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>>3373
三井はパークコートならここより高い価格になりそうですが。
うめきたも南側はここより高くなると噂されてますが。
約10年前のグランフロントの時は大阪て坪300万はあり得ない、絶対下がると掲示板でよく書かれていましたが。

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>>3373 匿名さん
あー千代田区のひとか。スレの初期にもいてトンチンカンな事をおっしゃってたね。

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千代田区でスレ内検索したら面白い結果に。千代田区は相場感のないアンチを炙り出す踏み絵。もしかして周辺住民さんが成りすましてるのかなー笑

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以前喫煙所ガーと騒いでた方が多かったなぁ…と思い返してたところです。どうなってるのでしょうか。最上層階の数戸しかベランダは無さそうですし、個人的には気にするポイントでは無いのかも？と思うところです。

上層階の仕様はかなり頑張ってる印象。特にThe Skyの写真を見た限りでは「おっ！」となる感じ。天井高いのはやはり良いよなぁ…。

低層階も高さは割と確保されてると思うので概ね快適なのかな…ただ、70平米?2LDKの部屋でも浴室が1317なのは許し難いポイント。何故…！？勿体無いなと思います。?70平米以下のお部屋で家具の配置にかなり困りそうなくらい、歪な間取りがあるのも気になりますね。コーナー付近だったかな確か…これ住めんのか…？と気になるレベル。もう少し広く取れば良かったのに。

都内の億ションと比べても見劣りしない感じは良いと思います。頑張ってる。立地が微妙な部分はありますが、それを上回る魅力が結構ありますね…。

管理費も億ションにしては安いです。いや、安過ぎるかも。

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喫煙所の件ですが、堂島川沿いから北上してくると多くの近隣の勤務者がタバコをふかしています。その数は20人を下回ることはありません。

フォーシーズンズホテルの1Fオールデイダイニングのテラス席にも近く、ファイブスターホテルとしての矜持は感じることができないようです。なお、当方がホテルの責任ある立場でしたら、自身の身体を掛けて撤退を進言します。

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ここ気に入ってますが喫煙所なんとかならないですか？
ホテルも一階にオープンテラスもってくるみたいですが喫煙所の権利知ってるのかな？

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パークハウス中之島タワーもとなりのコンビニに喫煙者たくさんいるし実際建物がたったらそんなに気にならなくなるとおもう

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煙の問題というよりも雰囲気の問題。
場末感が漂ってしまうかな・・

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ははＷ　パークハウス中之島の隣にコンビニはないし、たぶん途中にマンション挟んで100メートル以上離れた南側のことかな？
ブリリアの場合は敷地まで5メートル

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>>3382 匿名さん
昨日行ったら15人くらいでしたよ。お昼すぎです。20人は下回ってました。

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>>3387 匿名さん

当方は毎週平日午前中に車で通るのですが、通行するのが困難なくらい溢れていますよ。ひどい時は30人を超えてますし、車との接触事故も多発しているのではないでしょうか？
新幹線の喫煙所のようなスペースを同建物内に造らない限り、フォーシーズンズホテルも「信じられないー、オーノーっ」という言葉を残して早期撤退しますよ。後釜はもちろん「APA」ですね。

実は三井マンションにも影響を及ぼしかねない負の要素として危惧しています。

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シティタワー大阪本町も同じような問題を抱えています。大型オフィスビルは自前の喫煙所を持っていますが、雑居ビルが多いエリアでは共通課題かもしれないですね。まあ、建物ができれば雰囲気は一変するかもしれませんが。

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彼等にも喫煙する権利はあるわけで、調停案を提示する状況まで進展しないと魅力的な雰囲気にはならないでしょう泣

路上喫煙を禁止しても、敷地内の僅かな隙間に灰皿を移設して吸い続けます。千代田区は路上禁煙エリアですが、同じような状況になるでしょう。

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喫煙所内で喫煙する事には何も言えませんが、路上、マンション建設地横の歩道にまで来て喫煙されているマナーの無い方が沢山います。
大阪市に言ってなんとかするしかないですかね？

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喫煙所のこと、そんなに気にしてない。
それより水商売の人達と一緒に住む方が嫌だな。静かにしてくれるならいいけどエレベーターとかゲロされそうだし不安

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>>3392 マンション検討中さん
家賃的に堂島レジデンスマークタワーよりは少なくなりそうです。

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