プラウドタワー岡山

>>996
投資用の人は関係ないけど、あんまり縁起よくないよね。

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ようやくサイトが荒れなくなった笑
結局やり合っていたのは２人だったのね

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一次取得者より他のマンション、特にタワマンからの住み替え需要が多いらしいね
まあ、タワマンを買う層の考えることなんて似たり寄ったりなんだから、それより良いマンションができたら移り住むのは当然のことなんだけど

移り住むことができない一部の人は、自宅のタワマンより明らかに良いマンションが建つことは面白くないでしょうね
このスレッド眺めてるとそれがよく分かります

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岡山市都市計画マスタープランの評価・検証について　令和6年10月
https://www.city.okayama.jp/jigyosha/cmsfiles/contents/0000012/12548/t...

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モデルルーム行きましたが
所詮は野村不動産だなと思いました

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>>1010 匿名さん

野村不動産を所詮と言えるのはよほど良いデベロッパーをご存知なんですね？
どこですか？

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岡山駅前とはいえ、住人の日常を考えると駐車場が学実には確保できないとう状況は、厳しくない？

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>>1010 匿名さん
そのこころは？

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南向きは暑すぎるので、北東の角部屋はどうでしょうか？

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確かにそうですね。もし一流デべ同じようなのを建てるとそっちがランドマークタワーになるでしょうね。そこが不安です。

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>>1015 デベにお勤めさん

ランドマークタワーになり得るマンションが建つような場所って他にありましたっけ？

まあ、万が一ここより良いのができたら買い換えればいいだけですが。

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タワマンは北向きがベスト

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今、南向きに住んでいるが、これだけ猛暑が続くと南向きはエアコンをつけてもサウナ状態。カーテンを閉めて電気をつけてエアコンをつけることを思うと北向きの方が良い。

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タワマンは四方を満遍なく売らなきゃいけないからいろいろな説が出てきてますが、なんだかんだ言っても住居は南向きがいいことには変わりないんですよ。

暑さ云々の話ならタワマンだから板マンだからとかよりもダイレクトウィンドウか否かの方が影響が大きいでしょう。それも我慢ならない時期に我慢ならない時間帯があるならカーテン閉めたらいいだけです。高い管理費払ってる人がエアコン代の微々たる差なんてそこまで気にしないですよ。エアコン嫌いな人は知りませんが。

それよりもタワマンなら眺望も気になりますね。
眺めが良い方向で南向き以外を選ぶのならありかと。結論としては、価格表を見て高い値が付いてる方角がそのマンションで一番人気の方角というって事。

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1019さんと被りますが、ご参考まで

タワーマンション南向きって実際どれくらい暑くて眩しいの？
https://wangantower.com/?p=20581

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住んでみたらわかると思いますが岡山の眺望は質素ですよ

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南向き信奉なんてのは火鉢暖房時代の名残り

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友人が大阪のタワマン 31F 南向きに住んでいるが今年の夏は遮光カーテンしてエアコンをフル稼動させても灼熱地獄で部屋におれなかったので次は絶対に南側は選択しないと言っていた。人それぞれで暑さに耐えれるか寒さに耐えれるか、どちらを選択するかはそれぞれ。私は寒いのもつらいが暑い方が耐えれなくきついので南向は選ばない。あとは自己責任で好きな方角を選ぶのみ。

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階数も方角も好き嫌いだけだね　みんな同じ考えだと売れ残ってしまう階層、方角が出てしまう

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>>1023 eマンションさん

不思議とタワマンの話が出た時だけそういう話になるんですよね。ダイレクトウィンドウかどうかが問題で、普通のマンションもタワマンも陽の入り方に変わりはありませんよ。

普通の板状マンションでも南向き以外をご所望する人ならこの限りではないですけどね。

北向きが好みの方が安く買えますから出費を抑えたいときはいいですね。

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人がいろいろ言っても自分の好きな向きを選べばよい。他人は口をだしても金はだしてくれない。身の丈に合った物件選びが大事。

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【他人は口をだしても金をだしてくれない】その通りですね。

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後楽園や、岡山城、東山方面を眺めて生活したいな。花火も見たいし。私は北東に１票。

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北東は鉄塔とのお見合いが。。。

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パチンコ屋のたばこの煙は大丈夫か？

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広島の30階南西在住ですが夏でも暑さはカーテンとエアコンであまり感じませんよ。冬は比較的暖かく暮らしやすいですよ。北は冬寒いそうなので私は苦手ですね。子供が岡山の大学に行ったのでここを購入しようと思っています。でも南は高すぎるのでもっと安いところにするつもりです。

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お金に余裕があれば南東角部屋が一番人気ですが手が届きません。北東角部屋と北西角部屋は眺望は別として住みやすいのはどちらでしょうか?眺望よりも住みやすさを第一に考えています。一長一短で難しいです。

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最近の西陽はきついですよ。カーテンを閉めても厳しい。今年の夏は部屋におれなかった。夜まで暑い。又、北向きは寒いですよ。最近の寒さは震えまくるよ。たまったものじゃない。どちらにするかの回答は自分できめるしかないねえ。

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夏は北東から日の出、北西に日の入り、冬は南東から日の出、南西に日の入りなので、
暑さ寒さの優先順位が高ければ、南を外すと後悔すると思います。

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南西角部屋が人気の理由がわからない。西は暑いので絶対に避けるべきと思っている。

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>>1035 評判気になるさん
駅が見えるからですかね。眺望的には面白いと思います。

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眺望も大事だと思いますが長きにわたり生活していくなかで一番ストレスがたまらない環境を求めた場合、部屋の方角だと思います。基本的には南向ですが最近の温暖化は異常で今後ますます厳しくなりそうです。春と秋かなくなり夏が終わると冬になるといわれています。あまり長生きするもんじゃありませんね。

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眺望って、足元はパチンコなど歓楽街だからなあ。すぐにまともな文京エリアの住まいが恋しくなると思うわ。

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>>1038 匿名さん

まともな？？

まあ、万が一そんなとこが恋しくなったらそれから住み替えを考えても全然遅くないさ
逆にここは今買い逃したら手に入らんもん

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シティタワー広島もパチンコが嫌だったのですが住んでみると色々対策がされていて、あまり気になりませんよ。中古価格も元値から2割くらい上昇しているのでここも上昇すると思っています。子供が大学に通うのに丁度良いし便利ですしね。ただ固定資産税も上がって年25万位になっているので、ここも同じくらいかかるでしょうか？

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路線価が3倍ほど違うのでは

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固定資産税路線価R6

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広島と岡山でこんなに路線価が違うのですね。驚きました。シティタワー広島のあるところは7-8年前は1㎡80万くらいだったと思います。プラウドタワー岡山の建築される土地も細かい番地が区画整理され、大きないい形に整えられると45万が国によって勝手に80-90万くらいにされてしまいそうな気がします。税金安くしてほしいので今のままにしてくれるといいけど、無理ですか？

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>>1043 匿名さん
誰に聞いてますか？

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タワマンは初めてですが、ベランダでタバコを吸ったらだめですか。私はタバコの煙のアレルギー体質で煙を吸うと喘息になるので。もし、隣人がベランダでタバコを吸われたら困るもんで。

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>>1045 口コミ知りたいさん
管理規約を確認しましょう

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釣りの投稿が多いな

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>>1045 口コミ知りたいさん
私も一般論として気になりますね。
物件によってそんなマチマチなものなんでしょうか。さすがにNGなところが多いと思いますが。

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釣られるなよ笑

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>>1048 マンション検討中さん
ベランダは個人の所有でなく共有部分になり最近の物件の管理規約では喫煙禁止になっています。但し、隠れて吸って煙が室内に入ってくる場合があります。そういう場合には管理事務所から掲示板に禁煙の注意喚起の張り紙をしてもらいます。効果があるかは入居者のモラルの問題です。

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岡山は車社会だから車がないと生活できないという凝り固まった思想に囚われた方はこのマンションは向かないかもしれませんね。

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>>1051 pマンションさん
意味ワカランワ

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>>1052 マンション検討中さん

分からん人が手を出して良いマンションではない

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率直に言ってここに住みたい岡山人いるの？ｗ県外人が騒いでるだけやない？

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>>1054 デベにお勤めさん

外国人はマンコミュで騒いだりしませんよ。
1052さんはまだ日本語勉強中の外国人の方かもですが、騒いだりされてませんし。

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本当のところは「県内外に関わらず富裕層が相続対策で購入する不動産」です。評価方法が変わったとはいえ、まだまだ魅力はありまする……だから、実際住むには実につまらんマンションです。

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実需があってこそ節税対策の資産として機能するのではないでしょうか。実際に住むのに魅力がなければ利回りのリセールも悪くなるのでは。

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>>1056 通りがかりさん

おっしゃる通りです。このマンションを実につまらんマンションだと感じちゃうような人が手を出すべきマンションではないんですよね。
岡山No.1マンションに住みたい・買いたい人が興味を持って検討すればいいし、良さが理解できない方は他を検討くださいなってスタンスなんだと思います。

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>>1055 匿名さん
「県外人」ですよ、「外人」じゃなく笑
1055さんこそ日本語勉強中？

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>>1057 eマンションさん

あなたは"岡山で投資目的マンション買うなんてナンセンス"だと感じてるんでしょ？　それはあなたに指摘されるまでもなく皆さんも同じ認識をお待ちですから、元から手が届かない方がマンション買う人の事を心配される必要なんてないんですよ。

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>>1060 評判気になるさん
意味ワカランワ

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工事での24年3月の死亡事故とは別に24年5月に駐車場棟で転落事故があったみたいですね。

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ようやく順番来たのでモデルルームに行って来ました。思っていた以上の人気で売出しの部屋は大部分が希望者で埋まっていて抽選です。6倍になっているところもあり、当たると良いのですが・・・

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ハロウィンはどこも騒がしいですね

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こんなにブンブンされたらうるさいですよね。年に1度なら我慢しますが

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>>1066 マンション検討中さん

お気になされる必要はないと思いますよ～

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プレミアムプランにも購入検討者が多くいるようで、野村さんも期待以上の反応とのことでした。

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>>1068 駅前どうかなさん
どこのマンション営業も期待以上の応募ですっていいますよ。
「応募が思ったより少なくて、1期は即完売にしたいので、応募ない部屋は1期で売りに出すのはやめて2期にまわすんですよ。」とは言わない。

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>>1075 マンション検討中さん
当然ですね。
「期待以上の反応」を真に受ける人なんてあまりいない。私もその場では面倒なので「そうなんですね！」なんて平気で言いますけど笑
冷静に見極めましょう。

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想定よりも競争は激しいですが、人気があるのは悪い事ではないと前向きに捉えてます

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この先南海トラフ地震が発生した際に①岡山市の被害は比較的小さく、②被害の大きい首都圏、関西圏からの移住需要が生まれ、③このマンションの取引価格(資産価値)が跳ね上がる、というシナリオを想定しているのですが、どう思われますか。

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>>1078 マンション検討中さん

あなた自身のことと仮定して考えてみてよ。
自分が首都圏、関西圏に長く住み着いてて知人も周囲に多くいて、一方で岡山には地縁が全くないと仮定して、岡山へ移住したいと思うかな。
岡山がめちゃくちゃ暮らしやすいなら別だけどさ、他と比べてもごくごく普通だよね。

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そもそもの前提として、南海トラフ地震で岡山の被害が少なくて、首都圏・関西圏の被害の方が大きいってあり得ない。

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南海トラフより、タワーパーキングでの火災を想定するのが先ではないですか？

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>>1078 マンション検討中さん
いつ起きるかわからない地震の前に移住することで、被害から免れることができる可能性が高まるだけ。
被害が少なかったから、資産価値が上がる笑　なんてあり得ない。

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このマンションに関しては地震被害の心配するよりも、建設中の事故の方が心配です。まず無事なる竣工を祈りましょう。

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>>1083 通りがかりさん

ほんとそう。
あとムクドリの大群がそれまでにどこかへ行ってくれるのを願うのみ。
市も何年戦うつもりなのか、、、
今日も夕方すごい大群で駅前を飛んでいて気味悪かったし早く良い対策をしてほしい。

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>>1078 マンション検討中さん
阪神の震災の時、神戸周辺のマンションがべらぼうにあがっていましたよ。震災前3-4000万位のところを叔父さんが8000万で購入していたのでびっくりしました。

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それは単なるパニック時の高値掴みではないのでしょうか？

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叔父さんが手を出さなければ4000万まで下がってたかもな

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別に高値とかべらぼうという話ではないが……真備の洪水後、「真備の方（数人）が倉敷・岡山のマンションを購入した」という話をマンション担当者から聞いた。当然、詳細は話してくれなかったが、他社物件や中古物件含めるとまずまず売れたのでは？

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>>1088 通りがかりさん

そのケースなら何ら違和感ないです

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災害に強い都市というのは強みで投資対象になりやすく実際に再開発が行われているもの。

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かと言って、岡山市が災害に強いかと言われれば……疑問ありますよ、本来が沖積平野ですし、南部は干拓地。

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元々災害が少なく住民同士で助け合う機会が少ないからドライな県民性なんて言われることもありますね。

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プレミアフロア、希望者のいない部屋、残３つ。人気部屋は7倍ほど。

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一般フロアの希望状況はいかがですか

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お買い得格安部屋はどうでしょうか

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>>1094 マンション検討中さん
今売り出している部屋は、ほぼ検討者いるマークがついていました。

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工事は順調ですか

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HPに価格情報や、抽選情報アップしたら、登録希望が殺到しているみたい。

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殺到ねぇ～ 笑

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>>1099 通りがかりさん
私が札入れた住戸はすでに上下の同タイプでも3～4倍。プレミアムはもっとすごいと聞きました。皆さんの住戸倍率はどんな感じですか？

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>>1100 口コミ知りたいさん

2倍でした。
私も周辺全て埋まっておりどこに申し込んでも同じような状況でした。
もう少しで抽選ですね。
第二期もなかなか抽選は避けられないようなので今回買えると良いのですが。

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何倍かは不明ですが、抽選になっています。

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>>1100>>1101>>1102
そうですか、抽選ですか、当たるといいですね。あ、そうそう、説明会又は商談時に「事故物件」であることの説明はありましたか？

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>>1103 通りがかりさん

お知りになりたかったら問い合わせしたら教えてくれると思いますよ。

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>>1103 通りがかりさん
申込時にしっかりと説明あり、誠実な対応してますよ。
資料にも明記しています。

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>>1103 通りがかりさん
丁寧に説明いただきました。東の景色には、今後岡ビル跡のマンションも視界に入ってきますよ、と時期も含めて誠実に説明いただきました。

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>>1105>>1106
なるほど、有り難うございます。当たるといいですね。
>>1104
ハズれることをお祈りします。

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3住戸欲しかったけど1つしか当たりませんでした。4-7倍は高すぎですね。でも一つ当たったので良かったです。諦めずに、今度は西側2住戸に希望を出します。

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外れた～（涙）

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当選された方おめでとうございます
落選された方時期以降に希望住戸があれば検討しましょう

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いやーすごい人気でしたね。
大都市タワマンと同じ様な熱気でした。

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>>1109 マンション検討中さん
一世帯一住戸しか申込み出来ないわけではないということですか？

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>>1113 通りがかりさん
>>1113 通りがかりさん
人気のある特定の部屋に複数名義（例えば夫と妻で別々に）で申し込んで抽選倍率を変える方法は不可ですが
1世帯で複数住戸を買ってくれる分には禁止されてませんよ
確か2戸目以降はプラウドオーナーの1％だか0.5%だか割引も効くんだっけか？

詳しくはデベに確認してくださいましまし

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>>1114 坪単価比較中さん
もし全部当選した場合は全部購入するという確約をなさるのでしょうか。複数住戸への申し込みも出来ませんと記載されていたと思いますので質問です。

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>>1115 検討板ユーザーさん
ここがどうかは不明ですが
他の物件では複数購入申し込み時に予算計画、資金等を証明できる物を提出したりしました。

デベに確認するのが確実ですよ。

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イオンモール岡山が開業して10年…街はどう変わった？　専門家「プラスの効果が大きい」　岡山市

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>>1114 坪単価比較中さん

>>1114 坪単価比較中さん
詳しくありがとうございます。
勉強になりました！

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1期1次倍率高すぎ！落選でした。
1期2次はいつからですか？

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公式更新されましたね
次は2月上旬予定だそうです

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1期は全室即日完売で驚きました
買えなかった方のほうが圧倒的に多いですね
抽選会はちょっとずつ自分のフロアに近づいてくる緊張感で倒れそうでした

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>>1121 マンコミュファンさん

無抽選住戸はありました？

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このアカウントの人いいこと言いますね。
その通り。立地が神！

https://x.com/towerhack/status/1868573146871374043

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>>1122 さん

数はわかりませんが、いくつかはあったと思います

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岡山の田舎では高すぎ！

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2024年12月　第1期
プレミア（29F以上　坪427-729
ノーマル（28F以下　坪241-508

グロス最高値　36,998万円　31F　167.86㎡　4LDK　坪729
グロス最安値　　3,568万円　3F　44.92㎡　1LDK　坪263
坪単価最安値　　4,128万円　3F　56.68㎡　2LDK　坪241

販売戸数：164戸（即日完売）
合計353登録、最高倍率は８倍（プレミア）

422-55-164 = 203戸（残り分譲住戸）

間違ってたらゴメン

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PR TIMES
JR岡山駅前の大規模複合再開発「プラウドタワー岡山」、第1期164戸が即日完売
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000692.000025694.html

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>>1128 坪単価比較中さん
地方都市としては異例の人気でしたね。ここまで人気があった地方都市の案件は今まで無かったような気がします。

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周辺のマンションは売れ残り物件ばかりなのに、不思議ですね。

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>>1130 検討板ユーザーさん

353戸登録に対して164戸売れたので189の需要は残り、更に今回の完売で注目されて新規や投資家も増えるでしょうから2期も抽選になりそうですね

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>>1130 検討板ユーザーさん
あまりにもここが強すぎて他からみんなここに集まってしまいましたね。

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こちらは事故があったマンションですか？

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>>1133 匿名さん
はい、それが何か？笑

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>>1129>>1130>>1131>>1132
それが何か？笑

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年末岡山に帰ってきて建設中を知りました。
いいマンションですね。

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>>1136
へぇ～！まだ出来てもないのに？笑

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>>1137 通りがかりさん
(⌒∇⌒)暇やのぉ(⌒∇⌒)

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>>1138
お互い様ぁ～(*^^)v

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かなり人気があるので、はずれましたが、1期2次の倍率はさらに高くなりそうですね。2期の方が当たりやすそうですが、価格が上がると思うので悩みます。どのくらい価格上昇するのか心配ですが1期1次と同等であれば購入したいですね。

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抽選当たっても貰える訳じゃあないし、カネがない私は安っすい中古でも探しますぅ～>?.?<

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近くの新築マンションはたくさん売れ残ってますので、そちらを検討した方がよろしいかと。

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自分で探せますから余計なお世話様です。

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>>1143 中古マンション検討中さん

そのケースでは「様」は付けてはダメですよ

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>>1144
シャレと皮肉で付け足しただけですよ、そのくらい理解しろよ。こういうのにいちいちイチャモン付ける性格は周りから相当面倒臭がられてるでしょうネ 笑

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世間知らずで申し訳ありません。
短期的に住み替える予定があるのですが、こういった物件を築10年弱くらいで売るとどのくらいの価格まで落ちるものなのでしょうか。
もちろん、物価変動等予測できないものなので答えづらいとは思いますが…

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>>1148 名無しさん
10年後住み替える先のエリアや条件は既に検討されてますか？
岡山市内とか県外とか

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>>1149 評判気になるさん
岡山県内を予定しています。

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>>1150 通りがかりさん
未来は誰にもわかりませんが

同じ県内移動であれば県内相場範囲内のその住み替え先が
ここよりも資産価値の維持が優れる事は可能性として低いと考えられそうです。
仮にここの資産価値が30%減額している10年後は
同じ県内の住み替え先も相場として現在より30%安く手に入れられると期待できそうです。

※各種手数料、維持費、税金は全無視して下落と上昇の状況比較

▼残債予測
5000万円35年フルローン金利1％で購入
10年後残債約3800万円

【A】相場上昇予測20%
10年後相場価格20%上昇　6000万円
残債完済し2200万を得て相場が20%上昇状況で住み替え先検討

【B】相場下落予測20%
10年後相場価格20%下落　4000万円
残債完済し200万を得て相場が20%下落状況で住み替え検討

【C】相場下落予測40%
10年後の相場価格40%下落3000万円
残債完済できず800万を追加で支払って相場40%下落状況で住み替え検討

例えばこんな感じでどの程度のシナリオまで耐えられるか検討してみては如何でしょうか。
役に立つ検討かどうかは分かりませんが何かのヒントとなれば。

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ほっほぉ～っ!

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1期2児のモデルルーム予約始まりました？？

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