グランドパレス大淀河畔についての情報を希望しています。
全153邸のマンションがたつようです。
大淀川ビューの住戸が中心みたいです。
開放感あって良さそうですね！
所在地：宮崎県宮崎市吾妻町37番（地番）
交通：宮崎交通「吾妻町入口」バス停徒歩約1分（約10m）、
JR「宮崎」駅徒歩約16分（約1,280m）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.00平米～132.18平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
【公式URLを追記しました。2022.6.20 管理担当】
[スレ作成日時]2021-03-29 14:12:12
資料請求と来場予約を停止して、すでに3週間・・・
どうなってるの？
>>85 マンション検討中さん
某金融機関から聞いた話なのでどこまで本当か分かりませんが問題発生して一旦計画中止の様です。再度販売は行うとの事ですが、既に契約済の方に手付金を返していってる最中との事です
契約済の方に手付金を返していってる原因は何だろうか？
確か売主都合の契約破棄は「手付返金」ではなく「手付倍返し」ではないですかね？？
ここなにがあったんですか？
>>89 マンション検討中さん
とんでもなく、あり得ないことありましたが、書けません。
第一交通さんの誠意に期待したいと思います。手付金倍返しや違約金などのお金の問題ではないかと思います・・・
駐車区画を専有扱いで分譲販売したのが原因かな？
公式ホームページがアクセス不能になっています。
いちからやり直しということでしょうか？？ 一度契約した人も次回は優先されないということでよいですか？
契約された方、少しは情報をいただけませんか？ それとも一切口外するなと誓約書を書かされたのでしょうか？それって合法なんでしょうか？
許認可ミスです。建築許可は取れていますが、建築途中に航空法に引っかかったのです。この周辺は15階までしか建築できません。第一さんはある意味被害者です。設計事務所の前代未聞のミスです。15階以上は消えてなくなるわけですか、もう一度ガラガラポンですね。
あらら、言っちゃいましたね・・・
>>95さん ありがとうございます。
マスコミのネタになりそうな珍事ですね。
航空法で滑走路（中心？）から半径〇km以内は高さ制限４５ｍとかあるそうです。更に滑走路の延長線上はもっと制限があります。
事前に宮崎空港事務所に確認を取っていなかったのでしょうかね。
結局のところ、関係者全てが杜撰でテキトーだから起きた事件。チェック機能の不全。
行政の認可・下請け設計企業の遵法レベル・デベの審査体制等々、お粗末過ぎるね。
特にデベ。痛い、痛すぎる。
自社の上位ブランドのグランドパレスでの、大失態。
重説に入ってないので、業法違反の可能性もあります。
一切公にしないところに事業者の闇を感じる
不動産の売買契約の【 当事者間 】の問題として処理しているのですね。
売主と各購入者間の契約解除。
売主側の業務上の過失により、引渡し前に購入者に契約解除を通告し履行。販売活動は停止。
リコールの様に公表・周知する義務は無いのでしょう。発覚が、引渡し前で良かったね。
昨年、此処のモデルルームを内覧しました。
スタッフが沿岸の近隣物件での施工ミスの話をして下さいました。デベは確かＤＨ。
その物件は、ベランダの手摺りパネルを透明に設計・施工し、無事に竣工し引き渡された。
夜間、室内からの灯りが漏れた。昼夜を問わず、室内の様子もボンヤリと見えた。
対岸市民からは眺望を阻害する、不快だ。橋を往来する運転手他からは眩しくて危険だと、デベや市へ苦情が殺到したそうです。
市の指導もあり、やむなく全戸のベランダパネルを遮光・色つきの製品に交換する事になった。
引渡の数ヶ月後、足場は組まず、各戸の玄関から工具や資材を搬入、ベランダで交換作業をした。
笑顔で面白おかしく話していた。今度は、此処の話が同様に語り継がれるのであろう。
>>103 匿名さん
プレミストでしょうか？ ２棟ありますがどちらだったんでしょうかね。
しかしベランダ手摺りパネルを、透明だったのをわざわざ変更工事したってのもすごいですね。
眺望が良いと気にいっていた人も多いでしょうに。皆さん納得したんでしょうか。
宮崎市の条例で制限されているならいざ知らず、苦情があったから変えたってのもね。対岸と言っても４００ｍぐらいは離れていますし。
いずれにしても、はるかにこちらの失態の方が面白おかしいです（失礼）。
契約者さんは怒り心頭でしょう。
今建ててる段階のものは壊すんでしょうかね？
当初：竣工2023年9月、18Ｆ･全153戸(3～17Ｆ各10戸、18Ｆ3戸)、駐車場156区画191台。
既成部分を活かしながらも、あらためて、設計変更・安全性の確認・認可取得は必要。
階数変更は総戸数や駐車場区画数の縮小となる可能性があり、一部の設備の仕様変更もあるかも。
売上げ減を回避する為に、2Ｆの駐車場の一部を上階と同様の住居に変更するとか、
住居や駐車場の単価（分譲価格）を高額にシフトするとか、より良いモノになって欲しい。
>>106 匿名さん
変更無いのは此の場所と敷地面積とデベ。それ位かぁ。
低下したイメージ払拭する為に名称を変えるのかなぁ。
当初の利益構造が瓦解し全て一からやり直しで、全コストが激増するから、分譲単価を吊り上げるのかなぁ。
(土地取得コストだけは完結済みなので、変わらんけど)
それとも、デベの英断で利益圧縮して分譲価格を
ほぼ据え置いて、より良い物件に生まれ変わるのなら、
此処は案外とお買得物件になるのかもなぁ。期待大。
高さ45mで15階としたら、ワンフロア3mなので室内の天井高が十分にとれませんね。
シティテラス宮崎みたいに、割り切った間取りで各戸面積を下げない限り、総戸数はかなり減るわけです。
仕様を下げない限り、１戸当たりの価格は当初より大幅に上げざるを得ないでしょう。
竣工時期も延びて、建築コストは上がるばかりです。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
階数ありきでは無く、高さが厳しく規制されている。
確認をデベや設計企業が忘れ、行政も認可したのかな？
同じ規制下でも、デベや設計次第で専有部の空間の割振り、つまり、天井高 及び 間口幅 が異なります。
各デベの特徴・パターンみたいなものがあるようです。
プレミアム物件だと、高さ は無論 間口幅 も拡張される。
ここに限らず、資産価値を期待して買ってはいけません。評価額がいくらでも、売れなければ意味ありません。基本、入居した瞬間に中古物件になります。また、宮崎のような地方都市で、購入価格以上で売れることはまずないでしょう。新築がどんどん増えていくなかで、買い叩かれるだけです。
だから皆、首都圏でも地方都市でも、市場価値の消耗が少ない or 緩やかな財を選ぶのですね。
不動産や美術品も、希少性や優位性が評価され、流通市場で需要があれば価値は上がる。
>>112 匿名さん
何も知らない様なので教えてあげますけど、宮崎でも限定的ですが購入時より高く売れるマンションはいくつかありますよ。昔は川沿いが多かったらしいですが最近では文教地区が一部ですが高値で売買されている様です。
私の知人も去年、新築時から5年ほど住んでいたマンションを購入時より高くで売却しておりました。
同一の物件内でも評価が分かれる。
同じ間取りでも10階建て以上の最上階と他階とは差が出る。
周囲の、特にベランダ側の建造物の有無や、眺望の良し悪しは売買交渉に影響する。
又、売手は経験値を武器に買手と駆け引きしたり、仲介不動産会社を上手に味方に付けると有利。
売主責任でしょ。
酷いミスだと思います。
しかし責任はどこにあるか分からないのも理解するが、ホームページ上でも事実を明らかにお詫びするのが常識。それをまだ世間に隠すところが信じられない。
上場してない会社の体質だな。
売主･事業主：第一交通産業株式会社
設計 ･ 監理 : (株) 久保建築設計
施 工 会 社 : (株) イチケン
管 理 会 社 ： (株)ダイイチ合人社建物管理
一度、こちらのマンションギャラリーでお話を聞かせてもらいました。
現在、宮崎市内はマンションラッシュで色々建っていますが、
比較的お安めな価格ではないでしょうか？とは言っても３，０００万台
ですが。
管理費は部屋タイプによって、７，８００円～１５，９００円
修繕積立金も部屋タイプにより５，８００円～１３，２００円です。
駐車場も屋外平置き３３台７，８００円、屋外昇降機（２台）１３，０００円
などなどです。分譲駐車場もあり、150万ですが月額1，000円も別途かかります。
もう一度検討したいと思い、ホームページやギャラリーに電話しますが
今のところ通じません・・・。
次の分譲期が始まらないと、募集したり検討したりすることができないのか
謎です。
通じないのは明らかに意図的でしょうね。本当はきちんと公表説明すべきですが。
管理費と修繕積立金は専有面積の按分で決められます。
多分、ほぼ全ての集合住宅で共通です。
ここの月額㎡単価は、管理費は119円台～120円台
同じく修繕積立金は、99円台～100円台。
修繕積立金は、他の多くの物件と同様にいずれは、
月額200円台に増額されるでしょう。
分譲価格上位は最上18階の 7,220・6,790・6,400万円
３戸の分譲価格の ㎡単価 は 55万円と高額。
一方、17階以下の分譲価格は 4,530万～2,300万円。
（数値比は 1.96：1 と約２倍の価格格差）
17階以下の ㎡単価は 51万～41万円。
（数値比は 1.24：１ と格差はかなり緩和）
17階住戸の内、２戸だけは上階に専有部が存在しない
構造なので、実質的に最上階と同義。
故にお買い得かと思って検討していました。
事業計画の変更で、間取り・分譲価格・㎡単価が
どの様に落ち着くのか？興味あります。
格差を圧縮しながらも、商売的には
全体的に高額設定にシフトすると想定してます。
場所も市中心とは言えず、買っても高値でうれることはないでしょう。ナニよりもこの土地は前所有者のイメージが悪すぎます。ある程度の宮崎市民歴のある人ならわかるでしょう。
自分が買うマンションの土地がどんな歴史があったのかはよく調べましょう。宮崎市には、かつて火葬場だった土地に建ってる分譲マンションもあります。
[NO.123～本レスまで、ご本人様からの依頼、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
自然災害リスクを懸念する意見も理解出来る。
が、開放感が満たされるリバーサイドの眺望や環境で
得られる日々の充足感や癒しはそれを遥かに上回る。
沖縄他のウォーターフロントでの生活を経験すると、
自然の恵みを身直に感じられる事に幸福感を強く抱く。
対岸立地だと西橘やAMUへの徒歩でのアプローチは辛くなる。悪天候時は、特に橋上が辛い。
河の北岸エリアならば、徒歩やバス･タクシー利用もし易い。アーケードも近い。
街中では得られない眺望に加えて、快適且つ健康的な周辺環境と、利便性とが両立出来る。
ここは今も工事継続していますが、設計変更はないのでしょうか？
表に出ている看板の完成予想図も変更されていないように見えました。
４月２９日～
既存の契約者のみを対象とした
優先販売の申込期間が始まるらしいです。
29日以降行ってきます。最上階抽選で取れなければ諦めます。。。
ホームページ見れますね。優先販売後に分譲駐車場残ってたら検討してもいいかな。
宮崎市が、ウクライナ語とロシア語の
通訳支援ボランティアを募集してますね。
https://www.miyazaki-mcia.jp/2022/04/post-537/
避難民さんたちが来られるんだね。
140 はあちこちに同様の投稿を繰り返しています。
他県のマンションスレにも。
今週(日)10:45～抽選に行って来ます。部屋位置によって倍率はバラバラみたいです。
いったんケチついたマンションは、やめとこ。
考え方次第だな。
問題が公になったから、それ以降の監理監督は、格段に徹底されてるだろう。施工不良では無いので、むしろ安心かも。
まぁ、どのみち多くの物件で、入居後に多少なりとも問題は起きるしねぇ。施工不具合や管理組合内や管理会社の問題が。
設計変更で上層階の豪華部屋なくなったね。なんの変哲のないただの箱形マンションになったね。
買えない人（買わない人）はごちゃごちゃ言ってますが、この1件で駐車場の台数増加や設備等がグレードダウンしなかった事、価格が大幅に上がってない事など総合的にプラスに働いていいマンションになると思いますよ。
そもそも手付金倍返しになった時点で私は分譲駐車場がタダで手に入った感覚なので明日は抽選頑張ってきます。
価格はそこまで変わってないんですね。
再検討されてる方結構いますか？
私も今週末に再契約してきました。駐車場も2台確保出来ました。
担当営業の方からは、一般分譲再開後は順調に契約が進んでいると聞いています。
建設も少しずつ進んでいますね、完成を楽しみに待ちたいと思います。
5/23あたりから一般販売が開始しましたが、停止していた期間も建築がすすんでいたため、無料プラン変更は上層階のみになっているようです。
２LDKは、駐車場は１台のみしか確保できないようで、近隣で探すしかないようです。３LDKや４LDKであれば分譲駐車場２台、３００万か、分譲駐車場１台と賃貸駐車場（外平置き）の組み合わせはできるようです。
ちなみに手付金は販売金額の１割と思っていた方がいいです。
３，０００万円台の販売が多いので、３００万は現金で必要です。
販売再開後からの検討開始です。人気の意味も分かりました。でも、なんか上層階ばかり注目されているみたいですが、私のように低い階を検討されてる方っていらっしゃいませんか？頑張って、下より上を所有した方が良いのでしょうか。。。
>>153 ご近所さん
上階契約予定の者です。
勿論様々な理由で下層階を検討している方もいると思います。
下層階には下層階のメリットもありますが、やはり一般的には(特に川沿いであれば)上層階の方を好む方が多いのでリセール等々を考えるなら上層階が良いと思います。予算の問題もあると思いますが無理はされずに・・・
東側はもううまりましたか？
>>153 ご近所さん
横からすみません。私も154匿名さんと同じ考えで、リセールバリューとか賃貸家賃を
考えて上層階契約予定です。上になると虫も入ってこなくなりますし、後からお金を
出しても買えない、眺望と開放感が魅力です。
しかし、上になるほど遠くの音まで入ってきたり、エレベーター搭乗時間が長いのは、
デメリットかもしれません。
家賃もローンと一緒だし、５年１０年の総額で考えるとバカらしくなりました。毎月の
支払いは貯金だと思って、夫婦２馬力で頑張るつもりです♪
上階契約済です。
本日担当者と雑談した所、販売停止する前よりも後の方が反響が凄く、申込もかなりのペースで入っている様です。
理由として他の新築がある程度出揃った中で、やはりグランドパレスが総合的にいいとの判断をする客が多いからだそうです。。
１５４匿名さん・１５６マンション検討中さん コメントありがとうございました。大変参考になりました!!色々と比較検討して、私もこちらに決めました。仲介業者に勤めている学友からも、いいねをもらいました。材料や工賃がどんどん上がってきているので、この先新築は確実に値上がりするから、今後、買った値段より高く売れる可能性も無いわけじゃないとも言われました♪でも、やはり身の丈にあった形で、低層階にすることとしました。３５年、頑張りますッ!!
ホームページで見たけど、杭深5～9mて異様に浅くねぇ？ 駅前のシティテラスは40～50m,これはマンションギャラリーで設計図書で確認。川沿いなら地盤も緩かろうに。
>>160 マンション検討中さん
昨年完成したザ・レジデンス大淀河畔のパンフレットを見返していたら、杭深33m～40mって書いてました。そんなに場所変わらないのに。要確認ですね。
確かに他の大淀川沿いのマンションと比べ、杭の深さが大幅に浅いですが、N値５０以上の硬い支持層に打設しているということですから、きちんと設計されているのでしょう。
硬い支持層は土地により地表から達する深さに違いがありますから、このマンションは浅い部分に硬い岩盤があったということでしょうか。
杭が深ければ安心というのは素人考えですね。
上の方の言うように杭の長さは必ずボーリング調査を実施して支持層を確認した上で決まります。
逆に言えば杭が深い物件はそれだけ軟弱地盤の層が厚く、深くまで打たなければ支持層に到達しないという事です。
私は杭が長すぎるマンションの方が不安ですね。
上の方が言われている通りです。杭が浅くできるのが良い地盤。
もし５から９メートル程度なら、プロ目線で言えば１００点をつけても良いですよ。
そして、岩着するまで距離があるならまだマシ！
中には岩盤が深過ぎて、クラフトピアで対処した物件も。
実際、市内近隣でもありましたよ。
担当者の話では既に50％近く申込済とのこと。これからオプション打合せ大変ですねー
地下杭は、躯体・構造物を支える役割がある。
なので、厳密に言うと、深さのみならず、本数が適正なのかの確認も必要です。
又、地下岩盤が浅い所と深い所の境界線上に建てる場合は、各杭の打設の深度は異なります。
敷地が狭くても、境界線を跨ぐ場合もあれば、大規模物件でも広大な岩盤上に建つ場合もある。
デベは、面積に関係無く、浅い岩盤上の範囲内に建てられる土地を、企業力で探すのです。
>>166 匿名さん
集合住宅も自由設計の戸建でも、建設地の履歴?地勢、土壌地質、地盤強度、周辺環境等の確認は、とても重要ですね。
ブランドや外観や間取りなどの、所謂可視化された情報に、ついつい着目しがちです。
匿名さん
よくないです。自己レスは（笑）
15階建てになった変更後も二重床?二重天井のままなのかな？
計画変更前にモデルルーム見に行った時は他より天井高かったけど、天井下げたんだろうか？
リスク回避して、”事故レス””トラブルレス””ストレスフリー”で、
好眺望＆満足度の高い暮らしを、日々送りたいだけなのさ。
ラウンジなどの共用スペースの維持管理費用は結局は入居者負担。コンシェルジュ駐在させれば人件費オン。ディべが示す管理費には含まれていない。10年後、20年後が大変だよ。管理費は入居時の3倍。うちがそうだから。
どこのマンションなのか、気になりますね！！
ここはコンシェルジュが居るのですか？初めて聞きました。そしてその費用は管理費に含まれていないとは？
適当なことばっかり言いよるなｗｗ
ここは、棟内駐車場150台以上ありますね。確かに便利ですが、将来大きな負担になりましよ。10年、15年ごとの大規模修繕だけでなく、意外な盲点が共用部分のマンション保険。管理費用から支出しますが、建物の1、2階に駐車場があるために、保険料高くなる。さらに築年数経つほど保険料高くなるので、10年、15年後、保険料払えなくなる。マンション保険料問題でググれば、その深刻さはわかるとおもいますが…。マンションは買った後も毎月の管理費、修繕積立金の支払があります。
後年負担を考えると、共用施設は、必要最低限のマンションが無難です。
シティテラス宮崎は5年刻みで将来の管理費、修繕積立料を示しています(購入意思を示した人に対して)。そういう点では親切。ほとんどのディぺは購入時の費用しか示しません。買ってしまえば後は知りません、自己責任でってことです。買ったあとの毎月の管理費、修繕積み立て金も、20年で最低でも1000万、40ねんで2000万～2500万とかになるので、後年負担まで考えて買うことが必要。
>>182 マンション掲示板さん
平置きの駐車場の潤沢さにまでケチをつけるとは、何でもありですね。
であれば現状、殆どの新築マンションで導入している(せざるを得ない)、
機械式駐車場の維持費については、どう考えるのでしょうか？
恐らく貴方の理屈では何処のマンションも合格は頂けませんね。
車社会の宮崎県下では築古のマンションでも駐車場は慢性的に不足しています。
ですからむしろ、駐車場が十分にある事が資産価値にも直結します。
派手な共用部が余分な負担になるという事については同意ですが、
その地にあった不動産価値をもう少し学んで発言して頂きたいですね。
