グランドパレス大淀河畔についての情報を希望しています。
全153邸のマンションがたつようです。
大淀川ビューの住戸が中心みたいです。
開放感あって良さそうですね！
所在地：宮崎県宮崎市吾妻町37番（地番）
交通：宮崎交通「吾妻町入口」バス停徒歩約1分（約10m）、
JR「宮崎」駅徒歩約16分（約1,280m）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.00平米～132.18平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
【公式URLを追記しました。2022.6.20 管理担当】
[スレ作成日時]2021-03-29 14:12:12
変更しました。
カップボード取付と間取りの変更（畳ルームをウォークインクローゼット）をしました。ちなみに西角と東角は日当たりは東角が良いです。
住む人数によっても間取りが変わりますよね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
レジデンス大淀河畔を見学してる時に列車が通りましたが、窓閉めた状態では全く気になりませんでしたよ。
堤防についても、以前よりは嵩上げされているようです。
津波はどうなんでしょう？
本当にマンション崩れないんですかね
津波が到達した部屋に流れてきた何らかの物が衝突してバルコニー等が壊れる事は考えられるかと思います。この規模のマンションが津波で根本的に破壊されるとは考えにくいと予想はしてますが、、、
>>51 通りがかりさん
東日本大震災で倒壊した分譲マンションの棟数はご存知ですか？
基礎が岩着している物件であれば、物理的に倒壊はあり得ません
ので、心配無用です。これはNHKの特集でもアナウンスされていた
ことです。ただ、津波による海面上昇によって、低層階は一時的に
水没する可能性があるので、上階に避難することになるのは必定
です。しかし、そんなこと言ってたら、海洋国家の島国日本では、
国内どこも住むところが無いでしょうね(笑)
>>53 マンション検討中さん
52の匿名です。確かに天災事変は心配ですよね。特に南海トラフは喫緊の懸念
であり、無関心を装っても無関係ではいられないと思います。
これに対して行政は罹災予想を出しているので、ご自身で調べられたら良いです。
これが最も安心材料となります。たぶん、この物件や同地区の建齢が浅い物件が
倒壊するようなことがあれば、県内のマンションは全滅でしょうね。。。
南海トラフの数倍のエネルギーと言われた東日本大震災で罹災した宮城県名取市
と仙台市のリバーサイドや沿岸部マンションを実際に見て、特に平成築は地震の
痕跡すら見えないものしかありませんでした。
自ら被災地の現地を実踏して行政のデータを確認して、私は購入に踏み切れない
言い訳探しを辞めました。そして納得の上で当地区にて検討しているところです。
>>54匿名さん
「当地区にて検討している」とのことですが、他にも検討マンションがあるのですか？
地震、液状化、津波被害に関しては、宮崎市内でも強弱があると思いますが、この地区で検討する理由は何ですか？
>>55 マンション検討中さん
『地震が無くたってよ、どんだけ金かけたってよ、一軒家なんて結局は使い
捨てだべ！仮設住宅と同じだ！』
ＣＭ料とか大人の事情でマスコミが報じようとしない被災者からの生の声です。
仮にこのグランディパレスさんと同じ場所で同じ間取りで同じ構造（ＲＣ）で
一戸建てを建てたとしましょう。分譲価格の数倍になりますよ。そう考えると
集合住宅ってやはりリーズナブルだと思います。
日本で最も古いＲＣは原宿の同潤会アパートで、大正時代の建物でしたか
ら、１００年以上持ったということですよね。耐久性から言っても、また、
戸建から平均３４%省エネになる光熱費を考えても、やはりマンションが良い
と私は考えます。戸建信者の方には申し訳ないですが、独り言ですので、
どうか読み流してください。
５６匿名さん、因むものではありませんがなぜ当地区かといえば、それは私
が生まれてから浪人時代まで育った、世界で一つだけのふるさとですので、
帰巣本能といえばそれまでなのかも知れませんネ。
>>57 匿名さん 参考になります！！ 姉の嫁ぎ先が仙台で広瀬川沿いの分譲マンションに住んでいますが震災で無傷でした。でも周辺の一戸建て住宅は熊本震災と同じ様に酷い状況だったです。やっぱマンションかなって感じです。
>>59 マンション検討中さん こんにちは！！震度７だそうです。地震で被害がおきれば保険がでますよね。共用部分の組合マンション保険と部屋内の自己保険で。被害額以上の金額が地震保険ででたとかネット情報も本当みたいですよ。つーか管理費が跳ね上がるくらいの被害があればそれはもう住めないでしょう。。
ここの他には、みなさんどのような物件を検討されていますか？中古でも
良いです。
[No.61～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
現在、公表されている物件の中では、ここが1番いい気がします。中古物件を購入してリフォームするのも考えますが、共用部分が古いと思うと気が進まない理由になってます。
ここのマンション、現在、資料の請求、見学が休止になってますけどなんかあったんですかね？
建築上何らかの問題が発生したか、販売担当者が新型コロナに感染した等が考えられます。
いずれにしても公表したくない理由があるということでしょう。
このマンションって空港近そうですけど高さって大丈夫何でかね？
東西南北どちらの方向からも、この付近を超低空で飛行するルートではありませんから、何の問題もありません。
こちらはもう上階はほぼ完売してると聞きましたがどうなんでしょうか・・？
そうお聞きになったのでしたらその通りでしょう。
最上階付近購入済の者ですが
この物件は5年後くらいでも購入時の価格かそれ以上で売却できますかね？？
>>76
５年後を誰が誰が予測できるんでしょうか？
リーマンショックでは不動産はさんたんたる状況でしたし、今後も何が起こるか誰もわかりません。直近ではウクライナ問題、アメリカ経済のバブル問題、宮崎では必ず起こるといわれる南海トラフ巨大地震・・・
投資目的で購入されたのですか？
最上階のプレミアム住戸は、かなりの抽選倍率だったみたいなので、中古になっても売るのは可能だと思います。
殺到したのは18階の話ですよね？？では下手すると15.16.17階あたりも間取りによっては中古が高騰する可能性もあるかもですね・・・
僕もここに決めます！川沿い最高！
まだ、4LDKの部屋はのこってますかね？
資料請求と来場予約を停止して、すでに3週間・・・
どうなってるの？
>>85 マンション検討中さん
某金融機関から聞いた話なのでどこまで本当か分かりませんが問題発生して一旦計画中止の様です。再度販売は行うとの事ですが、既に契約済の方に手付金を返していってる最中との事です
契約済の方に手付金を返していってる原因は何だろうか？
確か売主都合の契約破棄は「手付返金」ではなく「手付倍返し」ではないですかね？？
ここなにがあったんですか？
>>89 マンション検討中さん
とんでもなく、あり得ないことありましたが、書けません。
第一交通さんの誠意に期待したいと思います。手付金倍返しや違約金などのお金の問題ではないかと思います・・・
駐車区画を専有扱いで分譲販売したのが原因かな？
公式ホームページがアクセス不能になっています。
いちからやり直しということでしょうか？？ 一度契約した人も次回は優先されないということでよいですか？
契約された方、少しは情報をいただけませんか？ それとも一切口外するなと誓約書を書かされたのでしょうか？それって合法なんでしょうか？
許認可ミスです。建築許可は取れていますが、建築途中に航空法に引っかかったのです。この周辺は15階までしか建築できません。第一さんはある意味被害者です。設計事務所の前代未聞のミスです。15階以上は消えてなくなるわけですか、もう一度ガラガラポンですね。
あらら、言っちゃいましたね・・・
>>95さん ありがとうございます。
マスコミのネタになりそうな珍事ですね。
航空法で滑走路（中心？）から半径〇km以内は高さ制限４５ｍとかあるそうです。更に滑走路の延長線上はもっと制限があります。
事前に宮崎空港事務所に確認を取っていなかったのでしょうかね。
結局のところ、関係者全てが杜撰でテキトーだから起きた事件。チェック機能の不全。
行政の認可・下請け設計企業の遵法レベル・デベの審査体制等々、お粗末過ぎるね。
特にデベ。痛い、痛すぎる。
自社の上位ブランドのグランドパレスでの、大失態。
重説に入ってないので、業法違反の可能性もあります。
一切公にしないところに事業者の闇を感じる
不動産の売買契約の【 当事者間 】の問題として処理しているのですね。
売主と各購入者間の契約解除。
売主側の業務上の過失により、引渡し前に購入者に契約解除を通告し履行。販売活動は停止。
リコールの様に公表・周知する義務は無いのでしょう。発覚が、引渡し前で良かったね。
昨年、此処のモデルルームを内覧しました。
スタッフが沿岸の近隣物件での施工ミスの話をして下さいました。デベは確かＤＨ。
その物件は、ベランダの手摺りパネルを透明に設計・施工し、無事に竣工し引き渡された。
夜間、室内からの灯りが漏れた。昼夜を問わず、室内の様子もボンヤリと見えた。
対岸市民からは眺望を阻害する、不快だ。橋を往来する運転手他からは眩しくて危険だと、デベや市へ苦情が殺到したそうです。
市の指導もあり、やむなく全戸のベランダパネルを遮光・色つきの製品に交換する事になった。
引渡の数ヶ月後、足場は組まず、各戸の玄関から工具や資材を搬入、ベランダで交換作業をした。
笑顔で面白おかしく話していた。今度は、此処の話が同様に語り継がれるのであろう。
>>103 匿名さん
プレミストでしょうか？ ２棟ありますがどちらだったんでしょうかね。
しかしベランダ手摺りパネルを、透明だったのをわざわざ変更工事したってのもすごいですね。
眺望が良いと気にいっていた人も多いでしょうに。皆さん納得したんでしょうか。
宮崎市の条例で制限されているならいざ知らず、苦情があったから変えたってのもね。対岸と言っても４００ｍぐらいは離れていますし。
いずれにしても、はるかにこちらの失態の方が面白おかしいです（失礼）。
契約者さんは怒り心頭でしょう。
今建ててる段階のものは壊すんでしょうかね？
当初：竣工2023年9月、18Ｆ･全153戸(3～17Ｆ各10戸、18Ｆ3戸)、駐車場156区画191台。
既成部分を活かしながらも、あらためて、設計変更・安全性の確認・認可取得は必要。
階数変更は総戸数や駐車場区画数の縮小となる可能性があり、一部の設備の仕様変更もあるかも。
売上げ減を回避する為に、2Ｆの駐車場の一部を上階と同様の住居に変更するとか、
住居や駐車場の単価（分譲価格）を高額にシフトするとか、より良いモノになって欲しい。
>>106 匿名さん
変更無いのは此の場所と敷地面積とデベ。それ位かぁ。
低下したイメージ払拭する為に名称を変えるのかなぁ。
当初の利益構造が瓦解し全て一からやり直しで、全コストが激増するから、分譲単価を吊り上げるのかなぁ。
(土地取得コストだけは完結済みなので、変わらんけど)
それとも、デベの英断で利益圧縮して分譲価格を
ほぼ据え置いて、より良い物件に生まれ変わるのなら、
此処は案外とお買得物件になるのかもなぁ。期待大。
高さ45mで15階としたら、ワンフロア3mなので室内の天井高が十分にとれませんね。
シティテラス宮崎みたいに、割り切った間取りで各戸面積を下げない限り、総戸数はかなり減るわけです。
仕様を下げない限り、１戸当たりの価格は当初より大幅に上げざるを得ないでしょう。
竣工時期も延びて、建築コストは上がるばかりです。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
階数ありきでは無く、高さが厳しく規制されている。
確認をデベや設計企業が忘れ、行政も認可したのかな？
同じ規制下でも、デベや設計次第で専有部の空間の割振り、つまり、天井高 及び 間口幅 が異なります。
各デベの特徴・パターンみたいなものがあるようです。
プレミアム物件だと、高さ は無論 間口幅 も拡張される。
ここに限らず、資産価値を期待して買ってはいけません。評価額がいくらでも、売れなければ意味ありません。基本、入居した瞬間に中古物件になります。また、宮崎のような地方都市で、購入価格以上で売れることはまずないでしょう。新築がどんどん増えていくなかで、買い叩かれるだけです。
だから皆、首都圏でも地方都市でも、市場価値の消耗が少ない or 緩やかな財を選ぶのですね。
不動産や美術品も、希少性や優位性が評価され、流通市場で需要があれば価値は上がる。
>>112 匿名さん
何も知らない様なので教えてあげますけど、宮崎でも限定的ですが購入時より高く売れるマンションはいくつかありますよ。昔は川沿いが多かったらしいですが最近では文教地区が一部ですが高値で売買されている様です。
私の知人も去年、新築時から5年ほど住んでいたマンションを購入時より高くで売却しておりました。
同一の物件内でも評価が分かれる。
同じ間取りでも10階建て以上の最上階と他階とは差が出る。
周囲の、特にベランダ側の建造物の有無や、眺望の良し悪しは売買交渉に影響する。
又、売手は経験値を武器に買手と駆け引きしたり、仲介不動産会社を上手に味方に付けると有利。
売主責任でしょ。
酷いミスだと思います。
しかし責任はどこにあるか分からないのも理解するが、ホームページ上でも事実を明らかにお詫びするのが常識。それをまだ世間に隠すところが信じられない。
上場してない会社の体質だな。
売主･事業主：第一交通産業株式会社
設計 ･ 監理 : (株) 久保建築設計
施 工 会 社 : (株) イチケン
管 理 会 社 ： (株)ダイイチ合人社建物管理
一度、こちらのマンションギャラリーでお話を聞かせてもらいました。
現在、宮崎市内はマンションラッシュで色々建っていますが、
比較的お安めな価格ではないでしょうか？とは言っても３，０００万台
ですが。
管理費は部屋タイプによって、７，８００円～１５，９００円
修繕積立金も部屋タイプにより５，８００円～１３，２００円です。
駐車場も屋外平置き３３台７，８００円、屋外昇降機（２台）１３，０００円
などなどです。分譲駐車場もあり、150万ですが月額1，000円も別途かかります。
もう一度検討したいと思い、ホームページやギャラリーに電話しますが
今のところ通じません・・・。
次の分譲期が始まらないと、募集したり検討したりすることができないのか
謎です。
通じないのは明らかに意図的でしょうね。本当はきちんと公表説明すべきですが。
管理費と修繕積立金は専有面積の按分で決められます。
多分、ほぼ全ての集合住宅で共通です。
ここの月額㎡単価は、管理費は119円台～120円台
同じく修繕積立金は、99円台～100円台。
修繕積立金は、他の多くの物件と同様にいずれは、
月額200円台に増額されるでしょう。
分譲価格上位は最上18階の 7,220・6,790・6,400万円
３戸の分譲価格の ㎡単価 は 55万円と高額。
一方、17階以下の分譲価格は 4,530万～2,300万円。
（数値比は 1.96：1 と約２倍の価格格差）
17階以下の ㎡単価は 51万～41万円。
（数値比は 1.24：１ と格差はかなり緩和）
17階住戸の内、２戸だけは上階に専有部が存在しない
構造なので、実質的に最上階と同義。
故にお買い得かと思って検討していました。
事業計画の変更で、間取り・分譲価格・㎡単価が
どの様に落ち着くのか？興味あります。
格差を圧縮しながらも、商売的には
全体的に高額設定にシフトすると想定してます。
場所も市中心とは言えず、買っても高値でうれることはないでしょう。ナニよりもこの土地は前所有者のイメージが悪すぎます。ある程度の宮崎市民歴のある人ならわかるでしょう。
自分が買うマンションの土地がどんな歴史があったのかはよく調べましょう。宮崎市には、かつて火葬場だった土地に建ってる分譲マンションもあります。
[NO.123～本レスまで、ご本人様からの依頼、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
自然災害リスクを懸念する意見も理解出来る。
が、開放感が満たされるリバーサイドの眺望や環境で
得られる日々の充足感や癒しはそれを遥かに上回る。
沖縄他のウォーターフロントでの生活を経験すると、
自然の恵みを身直に感じられる事に幸福感を強く抱く。
対岸立地だと西橘やAMUへの徒歩でのアプローチは辛くなる。悪天候時は、特に橋上が辛い。
河の北岸エリアならば、徒歩やバス･タクシー利用もし易い。アーケードも近い。
街中では得られない眺望に加えて、快適且つ健康的な周辺環境と、利便性とが両立出来る。
ここは今も工事継続していますが、設計変更はないのでしょうか？
表に出ている看板の完成予想図も変更されていないように見えました。
４月２９日～
既存の契約者のみを対象とした
優先販売の申込期間が始まるらしいです。
29日以降行ってきます。最上階抽選で取れなければ諦めます。。。
ホームページ見れますね。優先販売後に分譲駐車場残ってたら検討してもいいかな。
宮崎市が、ウクライナ語とロシア語の
通訳支援ボランティアを募集してますね。
https://www.miyazaki-mcia.jp/2022/04/post-537/
避難民さんたちが来られるんだね。
