グランドパレス大淀河畔についての情報を希望しています。
全153邸のマンションがたつようです。
大淀川ビューの住戸が中心みたいです。
開放感あって良さそうですね！
所在地：宮崎県宮崎市吾妻町37番（地番）
交通：宮崎交通「吾妻町入口」バス停徒歩約1分（約10m）、
JR「宮崎」駅徒歩約16分（約1,280m）
間取：2LDK～4LDK
面積：58.00平米～132.18平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイイチ合人社建物管理
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
【公式URLを追記しました。2022.6.20 管理担当】
[スレ作成日時]2021-03-29 14:12:12
ホームページが４月２日更新予定が更新されていません。金額など未定ばかり、間取りも１件しか公表されず参考になりません。
立地も売主も微妙…
すぐ近くの「ザ・レジデンス大淀河畔」がまもなく竣工で、かなり売れており完売が近いようです。ほぼ同じ立地で比較されます。ここは両脇をマンションにはさまれていますが、上階なら他の方向も見晴らし良さそうです。
ただ、大淀川の下流地域で堤防ひとつの防護壁です。
南海トラフ巨大地震の想定では、宮崎市は震度７，津波も最高１６ｍ、死者は県内で４万２千人（大分県は１万７千人、鹿児島県は1,200人）電気、ガス、上下水道の損失も県内で9割以上の大被害です。九州では宮崎県に被害が集中します。
このマンションに限りませんが、ここ数十年以内に起こるだろう災害を覚悟しておく必要があります。
ホームページが更新され，価格や仕様が明らかになりました。
第１期の最多価格帯は４２００万で最上階住戸は宮崎で７０００万円超えです。
リビングのT2防音サッシ，トイレ手洗いカウンター付き，二重床等設備仕様は宮崎県内のマンションの中で最もグレードが高いようです。
規模感も含め，ザ・レジデンス大淀河畔よりも値段・仕様を高めたものを出そうという意思を感じます。
売主の第一交通産業では、一般マンションの「アーバンパレス」と上位の「グランドパレス」でブランド分けをしています。
しかし、分譲駐車場と賃貸駐車場を設定しているのは珍しいです。分譲駐車場も月額管理費と月額修繕積立金を設定してあります。ただ、バイク置き場と駐輪場の台数が少ないですね。
大淀河畔下流はマンションだらけで、前の道路は片側一車線ですが、通勤時間帯の駐車場の出入りはどうなんでしょう。
エレベーター中央配置２基なのは合理的です。このあたりは一般マンション並みです。このクラスのマンションでは、なるべく他人と乗り合わせないように分散して５～６基配置する所もありますが、将来の交換費用がけっこう大変です。
部屋から眺める大淀川の風景が気に入り高層階を契約しました。1台は分譲駐車場を契約し、1台は賃貸駐車場を契約しました。駐車場は2台とも2階に停める事ができ、出入りがとても楽です。部屋の設備も他のマンションよりグレードが良く全てが標準装備です。２階に貸倉庫がありとても便利です。バス停やコンビニもマンション前にありますし大変便利です。風水的にもこの土地は良いそうです。２年度の完成が楽しみです。
7/18にモデルルームを見学し、高層階を契約しました。他の方のコメントにあるようにオプション抜きの標準グレードがかなり高いと思われます。リセールにも影響すると思ったので駐車場も分譲で確保しました。
オプション等はこれから決める予定ですがこれは入れた方が良い、またはこれはやめた方が良いというものはありますでしょうか？参考に教えて頂きたいです。
>>参考までに。オプションとして、高層階は地震の時に低層階より揺れが大きくなる事が想定されますので、キッチンのカップボード（食器棚）を据え付けを注文する予定です。転倒防止も兼ねて。
7月10日にグランドオープンして153世帯の内43世帯の契約されているみたいです。順調な感じですね。
7月10日にグランドオープンして153世帯の内43世帯の契約されているみたいです。順調な感じですね。
でも第一期って37戸だよね？数字合わなくない？
公式ＨＰ他には「第１期分譲概要 販売戸数37戸」とある。
いきなりの「第１期完売！」は無さそうなので、「４から３世帯の契約」の誤入力なのかな？？
尚、第１期分譲については、
価格表の販売戸数では、36 戸 と表記されておりますが（ミスプリ？？）、
価格表の全戸一覧には、37 戸 の分譲価格が表記されている。
37戸の内、殆どが最東端のＪタイプ（約10戸）で、角住戸 故か 物件内では坪単や眺望フィーが、厚めに価格設定されているやや高価格帯に位置する住戸群のようです。
なので、成約済みは数戸だと思われます。公式ＨＰの次回更新でスッキリするでしょう。
>>10 マンション検討中さん 153世帯の内43世帯契約は7月21日にマンションギャラリーで契約済みの表をマンション販売員からみせてもらった数字です。現在は46世帯契約済みだそうです。
高層階と低層階の2部屋を購入しました。私達家族（高層階）と実親（低層階）と2世帯で契約しました。色々と不安もありましたが、高齢者の実親は高層階が苦手なので低層階を契約しました。同じマンション内なので、何かあったらすぐ行ける所が良いと思ってます。マンション内はバリヤフリーになっているので安心です。本当は同じ階に2部屋契約できれば良かったのですが。実親は晩年は大淀川を眺めながら余生をおくりたいと言ってましたので、少しは親孝行ができたかなと思っています。新築のマンションだからできる事だと思います。
公式ＨＰは「7/26更新」となっている。第１期分譲戸数は37戸。 第２期キックオフは不明。
つまり、
複数の地権者や早期に接触した方々などが、相当数の住戸を契約したと言う事なのかな？
説明資料には、各戸の 契約済 或は 未成約住戸 なのかを、明記していないね。他とは違うね。
候補の住戸が未成約と思って内覧してみたら、契約済・無駄足って事？
おもむろに、他の住戸を推奨されるっていう展開なのかな？
それって、ナントか商法を連想するけど・・・。
先日、ザ・レジデンス大淀河畔の13階の部屋内から外の景色を眺めて、毎日この光景を眺められるといいなと思いました。ただザ・レジデンス大淀河畔の駐車場の残りは機械式しか無く断念しました。グランドパレス大淀河畔は駐車場が平置きなので、契約を前向きに検討しています。やはり駐車場は機械式より平置きがよいですね。現在、宮崎駅付近のマンションに住んでいますが、便利ですが窮屈さを感じています。設備も現在住んでいるマンション（築4年）よりワンランク上です。もう大淀河畔にできるマンションはグランドパレス大淀河畔が最後かなと思います。
プラスポイント：立地・価格・設備・平置き駐車場(先着順)
マイナスポイント：土地の前所有者・売主の評判
上記を総合し、私にはメリットの方が多いと判断して購入しました。2年後の完成を楽しみに待とうと思います。
私も昨日10％の手付金も入金し、契約を完了してきました。上階層を抑えられたのと分譲駐車場も2台確保できましたので満足です。
昨日時点で申込も入れて50部屋くらいは契約になるらしく、直近のグランドパレスシリーズの中では相当ハイペースで決まっているらしいです。
成約具合一般の分譲マンションと違っていい部屋(高額な)から順当に決まっている印象でした。
７月末時点で、角部屋のＪは完売、Ａもほぼ完売、最上階と言える１７階も完売だった。
駐車場を専有部と同様に 分譲 扱いする販売手法・不動産登記は、業界内・法曹界にも異論が多い。
業界内に異論が多いというのは、地方に限っての話し。法曹界
内部からは寡聞にして知らず。
首都圏のHセグメントでは一般的なもの。受益者負担が具現化さ
れる極めて合理的手法。
因みに下層階中部屋を検討中。
１９さんの文章は難しくて一般人向きでありません。首都圏のＨセグメントとか言われても、何のことやら。もう少し普通の表現でお願いします。
まずは税軽減措置が切れる５年後当り迄に売却する世帯が一定数は現れる。
分譲駐車場が売りに出されて需要が期待出来るかどうか。
首都圏はなにかと需要があるからという理由で成立してしまう事がある。
政令都市などでは類似状況の成立は散見されるが、地方の街、宮崎市ではどうなんだろうか。
>>19 購入経験者さん
その通りです。駐車場使用権の分譲はふつうにあります。鹿児島でもありますよ。私の知っているかぎり宮崎でも２件目です。特に2台目必要な人は助かります。
サー〇スさんとかでは当たり前ですが定期的な抽選等も無く、指定の場所が永久に使用できるとの事なので、価格は300万ほどしましたが私はこちらの分譲駐車場を2台分購入しました。これはやはり将来売却にかなりプラスに働くと思いますがいかがでしょうか
？
免許返納が目前の高齢者や、車は非所有でカーシェアする若年世帯が中古物件を購入する際は？
今、地方だと１住戸に付き１駐車場（一部は2駐車場）が標準ですが、将来は車の非所有が増加する。
そうなると、住戸は売れるが分譲駐車場が2区画も宙に浮く状態となる。
駐車場だけを賃貸しようにも賃貸区画は敷地内に充分にある。所謂、借手市場、供給過多の状態。
賃貸料も組合内で定められたら、安さをアピールするような差別化・利用者確保は困難となる。
なので、分譲区画が絶対優位な便利な好ロケーションであることが最低条件。
我が家はマンションを購入にあたり家族で３台駐車場が必要となり、マンション周辺の駐車場を探しましたが、全然空きが無く、駐車場待ちの状態です。金額も1万から6千円の間が相場でした。グランドパレス大淀河畔の住人が２台目の購入で待っているみたいです。宮崎は公共交通が不便なので車の駐車場は必要です。分譲区画があると助かります。２台契約してます。将来的にもこの地域は駐車場が不足していると不動産屋も言ってました。
川沿いの街区の河口付近の地域。だから局所的に慢性的にまとまった余白地（駐車場用地）が不足。
分譲駐車場は15年ほど使用すれば初期コストと固定資産税の一部を回収できる皮算用かな？
地域性やらで、駐車場需要が継続的にそれほどまでに旺盛だとしたなら、長期的視野に立てば、賃貸にして管理費会計の収益にしたほうが組合としてはメリットがあったかもですな。
将来、敷地内の空き区画が増えた際に「管理組合」として居住者以外の周囲の利用者を公募出来る。
南海トラフ巨大地震、日向灘地震 どちらも想定マグニチュード９．１です。
この付近は震度６強、そして津波被災地区に該当します。
その点を意識して生活してください。
建物は倒壊しなくても、市内の電気、ガス、水道、下水道のインフラの被害は壊滅的ですから、日ごろからの防災訓練、災害対策は必須です。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
65㎡のGタイプ（3人で住む予定）で検討しています。狭いでしょうか。
Cタイプ（80㎡）4LDKとGタイプ（65㎡）３LDKとJタイプ（89.6㎡）4LDKが人気があるみたいです。
ちなみに１５階か９階の部屋を検討中です。どちらが良いのでしょうか？
本気で検討しているんですか？
そんなことを他人に聞いて、その通り決めるということですか？現地に自分で見に行かないんですか？
今日錦町の住友マンション発表されていましたね。204戸も戸数があるのは驚きました。グランドパレスより立地はいいですが、どうですかね？
長く空き地みたいに放置してあった場所ですよね。
すべてに利便性を求める人には最適でしょうが、リラックスと、そこそこの利便性ならこちらの方でしょうね。津波被害だけが要注意ですが。
みなさん部屋はオプションで変更されましたか？
東側が人気ですね。
変更しました。
カップボード取付と間取りの変更（畳ルームをウォークインクローゼット）をしました。ちなみに西角と東角は日当たりは東角が良いです。
住む人数によっても間取りが変わりますよね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
レジデンス大淀河畔を見学してる時に列車が通りましたが、窓閉めた状態では全く気になりませんでしたよ。
堤防についても、以前よりは嵩上げされているようです。
津波はどうなんでしょう？
本当にマンション崩れないんですかね
津波が到達した部屋に流れてきた何らかの物が衝突してバルコニー等が壊れる事は考えられるかと思います。この規模のマンションが津波で根本的に破壊されるとは考えにくいと予想はしてますが、、、
>>51 通りがかりさん
東日本大震災で倒壊した分譲マンションの棟数はご存知ですか？
基礎が岩着している物件であれば、物理的に倒壊はあり得ません
ので、心配無用です。これはNHKの特集でもアナウンスされていた
ことです。ただ、津波による海面上昇によって、低層階は一時的に
水没する可能性があるので、上階に避難することになるのは必定
です。しかし、そんなこと言ってたら、海洋国家の島国日本では、
国内どこも住むところが無いでしょうね(笑)
>>53 マンション検討中さん
52の匿名です。確かに天災事変は心配ですよね。特に南海トラフは喫緊の懸念
であり、無関心を装っても無関係ではいられないと思います。
これに対して行政は罹災予想を出しているので、ご自身で調べられたら良いです。
これが最も安心材料となります。たぶん、この物件や同地区の建齢が浅い物件が
倒壊するようなことがあれば、県内のマンションは全滅でしょうね。。。
南海トラフの数倍のエネルギーと言われた東日本大震災で罹災した宮城県名取市
と仙台市のリバーサイドや沿岸部マンションを実際に見て、特に平成築は地震の
痕跡すら見えないものしかありませんでした。
自ら被災地の現地を実踏して行政のデータを確認して、私は購入に踏み切れない
言い訳探しを辞めました。そして納得の上で当地区にて検討しているところです。
>>54匿名さん
「当地区にて検討している」とのことですが、他にも検討マンションがあるのですか？
地震、液状化、津波被害に関しては、宮崎市内でも強弱があると思いますが、この地区で検討する理由は何ですか？
>>55 マンション検討中さん
『地震が無くたってよ、どんだけ金かけたってよ、一軒家なんて結局は使い
捨てだべ！仮設住宅と同じだ！』
ＣＭ料とか大人の事情でマスコミが報じようとしない被災者からの生の声です。
仮にこのグランディパレスさんと同じ場所で同じ間取りで同じ構造（ＲＣ）で
一戸建てを建てたとしましょう。分譲価格の数倍になりますよ。そう考えると
集合住宅ってやはりリーズナブルだと思います。
日本で最も古いＲＣは原宿の同潤会アパートで、大正時代の建物でしたか
ら、１００年以上持ったということですよね。耐久性から言っても、また、
戸建から平均３４%省エネになる光熱費を考えても、やはりマンションが良い
と私は考えます。戸建信者の方には申し訳ないですが、独り言ですので、
どうか読み流してください。
５６匿名さん、因むものではありませんがなぜ当地区かといえば、それは私
が生まれてから浪人時代まで育った、世界で一つだけのふるさとですので、
帰巣本能といえばそれまでなのかも知れませんネ。
>>57 匿名さん 参考になります！！ 姉の嫁ぎ先が仙台で広瀬川沿いの分譲マンションに住んでいますが震災で無傷でした。でも周辺の一戸建て住宅は熊本震災と同じ様に酷い状況だったです。やっぱマンションかなって感じです。
>>59 マンション検討中さん こんにちは！！震度７だそうです。地震で被害がおきれば保険がでますよね。共用部分の組合マンション保険と部屋内の自己保険で。被害額以上の金額が地震保険ででたとかネット情報も本当みたいですよ。つーか管理費が跳ね上がるくらいの被害があればそれはもう住めないでしょう。。
ここの他には、みなさんどのような物件を検討されていますか？中古でも
良いです。
[No.61～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
現在、公表されている物件の中では、ここが1番いい気がします。中古物件を購入してリフォームするのも考えますが、共用部分が古いと思うと気が進まない理由になってます。
ここのマンション、現在、資料の請求、見学が休止になってますけどなんかあったんですかね？
建築上何らかの問題が発生したか、販売担当者が新型コロナに感染した等が考えられます。
いずれにしても公表したくない理由があるということでしょう。
このマンションって空港近そうですけど高さって大丈夫何でかね？
東西南北どちらの方向からも、この付近を超低空で飛行するルートではありませんから、何の問題もありません。
こちらはもう上階はほぼ完売してると聞きましたがどうなんでしょうか・・？
そうお聞きになったのでしたらその通りでしょう。
最上階付近購入済の者ですが
この物件は5年後くらいでも購入時の価格かそれ以上で売却できますかね？？
>>76
５年後を誰が誰が予測できるんでしょうか？
リーマンショックでは不動産はさんたんたる状況でしたし、今後も何が起こるか誰もわかりません。直近ではウクライナ問題、アメリカ経済のバブル問題、宮崎では必ず起こるといわれる南海トラフ巨大地震・・・
投資目的で購入されたのですか？
最上階のプレミアム住戸は、かなりの抽選倍率だったみたいなので、中古になっても売るのは可能だと思います。
殺到したのは18階の話ですよね？？では下手すると15.16.17階あたりも間取りによっては中古が高騰する可能性もあるかもですね・・・
僕もここに決めます！川沿い最高！
まだ、4LDKの部屋はのこってますかね？
資料請求と来場予約を停止して、すでに3週間・・・
どうなってるの？
>>85 マンション検討中さん
某金融機関から聞いた話なのでどこまで本当か分かりませんが問題発生して一旦計画中止の様です。再度販売は行うとの事ですが、既に契約済の方に手付金を返していってる最中との事です
契約済の方に手付金を返していってる原因は何だろうか？
確か売主都合の契約破棄は「手付返金」ではなく「手付倍返し」ではないですかね？？
ここなにがあったんですか？
>>89 マンション検討中さん
とんでもなく、あり得ないことありましたが、書けません。
第一交通さんの誠意に期待したいと思います。手付金倍返しや違約金などのお金の問題ではないかと思います・・・
駐車区画を専有扱いで分譲販売したのが原因かな？
公式ホームページがアクセス不能になっています。
いちからやり直しということでしょうか？？ 一度契約した人も次回は優先されないということでよいですか？
契約された方、少しは情報をいただけませんか？ それとも一切口外するなと誓約書を書かされたのでしょうか？それって合法なんでしょうか？
許認可ミスです。建築許可は取れていますが、建築途中に航空法に引っかかったのです。この周辺は15階までしか建築できません。第一さんはある意味被害者です。設計事務所の前代未聞のミスです。15階以上は消えてなくなるわけですか、もう一度ガラガラポンですね。
あらら、言っちゃいましたね・・・
>>95さん ありがとうございます。
マスコミのネタになりそうな珍事ですね。
航空法で滑走路（中心？）から半径〇km以内は高さ制限４５ｍとかあるそうです。更に滑走路の延長線上はもっと制限があります。
事前に宮崎空港事務所に確認を取っていなかったのでしょうかね。
結局のところ、関係者全てが杜撰でテキトーだから起きた事件。チェック機能の不全。
行政の認可・下請け設計企業の遵法レベル・デベの審査体制等々、お粗末過ぎるね。
特にデベ。痛い、痛すぎる。
自社の上位ブランドのグランドパレスでの、大失態。
重説に入ってないので、業法違反の可能性もあります。
一切公にしないところに事業者の闇を感じる
不動産の売買契約の【 当事者間 】の問題として処理しているのですね。
売主と各購入者間の契約解除。
売主側の業務上の過失により、引渡し前に購入者に契約解除を通告し履行。販売活動は停止。
リコールの様に公表・周知する義務は無いのでしょう。発覚が、引渡し前で良かったね。
昨年、此処のモデルルームを内覧しました。
スタッフが沿岸の近隣物件での施工ミスの話をして下さいました。デベは確かＤＨ。
その物件は、ベランダの手摺りパネルを透明に設計・施工し、無事に竣工し引き渡された。
夜間、室内からの灯りが漏れた。昼夜を問わず、室内の様子もボンヤリと見えた。
対岸市民からは眺望を阻害する、不快だ。橋を往来する運転手他からは眩しくて危険だと、デベや市へ苦情が殺到したそうです。
市の指導もあり、やむなく全戸のベランダパネルを遮光・色つきの製品に交換する事になった。
引渡の数ヶ月後、足場は組まず、各戸の玄関から工具や資材を搬入、ベランダで交換作業をした。
笑顔で面白おかしく話していた。今度は、此処の話が同様に語り継がれるのであろう。
>>103 匿名さん
プレミストでしょうか？ ２棟ありますがどちらだったんでしょうかね。
しかしベランダ手摺りパネルを、透明だったのをわざわざ変更工事したってのもすごいですね。
眺望が良いと気にいっていた人も多いでしょうに。皆さん納得したんでしょうか。
宮崎市の条例で制限されているならいざ知らず、苦情があったから変えたってのもね。対岸と言っても４００ｍぐらいは離れていますし。
いずれにしても、はるかにこちらの失態の方が面白おかしいです（失礼）。
契約者さんは怒り心頭でしょう。
今建ててる段階のものは壊すんでしょうかね？
当初：竣工2023年9月、18Ｆ･全153戸(3～17Ｆ各10戸、18Ｆ3戸)、駐車場156区画191台。
既成部分を活かしながらも、あらためて、設計変更・安全性の確認・認可取得は必要。
階数変更は総戸数や駐車場区画数の縮小となる可能性があり、一部の設備の仕様変更もあるかも。
売上げ減を回避する為に、2Ｆの駐車場の一部を上階と同様の住居に変更するとか、
住居や駐車場の単価（分譲価格）を高額にシフトするとか、より良いモノになって欲しい。
>>106 匿名さん
変更無いのは此の場所と敷地面積とデベ。それ位かぁ。
低下したイメージ払拭する為に名称を変えるのかなぁ。
当初の利益構造が瓦解し全て一からやり直しで、全コストが激増するから、分譲単価を吊り上げるのかなぁ。
(土地取得コストだけは完結済みなので、変わらんけど)
それとも、デベの英断で利益圧縮して分譲価格を
ほぼ据え置いて、より良い物件に生まれ変わるのなら、
此処は案外とお買得物件になるのかもなぁ。期待大。
高さ45mで15階としたら、ワンフロア3mなので室内の天井高が十分にとれませんね。
シティテラス宮崎みたいに、割り切った間取りで各戸面積を下げない限り、総戸数はかなり減るわけです。
仕様を下げない限り、１戸当たりの価格は当初より大幅に上げざるを得ないでしょう。
竣工時期も延びて、建築コストは上がるばかりです。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
階数ありきでは無く、高さが厳しく規制されている。
確認をデベや設計企業が忘れ、行政も認可したのかな？
同じ規制下でも、デベや設計次第で専有部の空間の割振り、つまり、天井高 及び 間口幅 が異なります。
各デベの特徴・パターンみたいなものがあるようです。
プレミアム物件だと、高さ は無論 間口幅 も拡張される。
ここに限らず、資産価値を期待して買ってはいけません。評価額がいくらでも、売れなければ意味ありません。基本、入居した瞬間に中古物件になります。また、宮崎のような地方都市で、購入価格以上で売れることはまずないでしょう。新築がどんどん増えていくなかで、買い叩かれるだけです。
だから皆、首都圏でも地方都市でも、市場価値の消耗が少ない or 緩やかな財を選ぶのですね。
不動産や美術品も、希少性や優位性が評価され、流通市場で需要があれば価値は上がる。
>>112 匿名さん
何も知らない様なので教えてあげますけど、宮崎でも限定的ですが購入時より高く売れるマンションはいくつかありますよ。昔は川沿いが多かったらしいですが最近では文教地区が一部ですが高値で売買されている様です。
私の知人も去年、新築時から5年ほど住んでいたマンションを購入時より高くで売却しておりました。
同一の物件内でも評価が分かれる。
同じ間取りでも10階建て以上の最上階と他階とは差が出る。
周囲の、特にベランダ側の建造物の有無や、眺望の良し悪しは売買交渉に影響する。
又、売手は経験値を武器に買手と駆け引きしたり、仲介不動産会社を上手に味方に付けると有利。
売主責任でしょ。
酷いミスだと思います。
しかし責任はどこにあるか分からないのも理解するが、ホームページ上でも事実を明らかにお詫びするのが常識。それをまだ世間に隠すところが信じられない。
上場してない会社の体質だな。
売主･事業主：第一交通産業株式会社
設計 ･ 監理 : (株) 久保建築設計
施 工 会 社 : (株) イチケン
管 理 会 社 ： (株)ダイイチ合人社建物管理
一度、こちらのマンションギャラリーでお話を聞かせてもらいました。
現在、宮崎市内はマンションラッシュで色々建っていますが、
比較的お安めな価格ではないでしょうか？とは言っても３，０００万台
ですが。
管理費は部屋タイプによって、７，８００円～１５，９００円
修繕積立金も部屋タイプにより５，８００円～１３，２００円です。
駐車場も屋外平置き３３台７，８００円、屋外昇降機（２台）１３，０００円
などなどです。分譲駐車場もあり、150万ですが月額1，000円も別途かかります。
もう一度検討したいと思い、ホームページやギャラリーに電話しますが
今のところ通じません・・・。
次の分譲期が始まらないと、募集したり検討したりすることができないのか
謎です。
通じないのは明らかに意図的でしょうね。本当はきちんと公表説明すべきですが。
管理費と修繕積立金は専有面積の按分で決められます。
多分、ほぼ全ての集合住宅で共通です。
ここの月額㎡単価は、管理費は119円台～120円台
同じく修繕積立金は、99円台～100円台。
修繕積立金は、他の多くの物件と同様にいずれは、
月額200円台に増額されるでしょう。
分譲価格上位は最上18階の 7,220・6,790・6,400万円
３戸の分譲価格の ㎡単価 は 55万円と高額。
一方、17階以下の分譲価格は 4,530万～2,300万円。
（数値比は 1.96：1 と約２倍の価格格差）
17階以下の ㎡単価は 51万～41万円。
（数値比は 1.24：１ と格差はかなり緩和）
17階住戸の内、２戸だけは上階に専有部が存在しない
構造なので、実質的に最上階と同義。
故にお買い得かと思って検討していました。
事業計画の変更で、間取り・分譲価格・㎡単価が
どの様に落ち着くのか？興味あります。
格差を圧縮しながらも、商売的には
全体的に高額設定にシフトすると想定してます。
場所も市中心とは言えず、買っても高値でうれることはないでしょう。ナニよりもこの土地は前所有者のイメージが悪すぎます。ある程度の宮崎市民歴のある人ならわかるでしょう。
自分が買うマンションの土地がどんな歴史があったのかはよく調べましょう。宮崎市には、かつて火葬場だった土地に建ってる分譲マンションもあります。
[NO.123～本レスまで、ご本人様からの依頼、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
自然災害リスクを懸念する意見も理解出来る。
が、開放感が満たされるリバーサイドの眺望や環境で
得られる日々の充足感や癒しはそれを遥かに上回る。
沖縄他のウォーターフロントでの生活を経験すると、
自然の恵みを身直に感じられる事に幸福感を強く抱く。
対岸立地だと西橘やAMUへの徒歩でのアプローチは辛くなる。悪天候時は、特に橋上が辛い。
河の北岸エリアならば、徒歩やバス･タクシー利用もし易い。アーケードも近い。
街中では得られない眺望に加えて、快適且つ健康的な周辺環境と、利便性とが両立出来る。
ここは今も工事継続していますが、設計変更はないのでしょうか？
表に出ている看板の完成予想図も変更されていないように見えました。
４月２９日～
既存の契約者のみを対象とした
優先販売の申込期間が始まるらしいです。
29日以降行ってきます。最上階抽選で取れなければ諦めます。。。
ホームページ見れますね。優先販売後に分譲駐車場残ってたら検討してもいいかな。
宮崎市が、ウクライナ語とロシア語の
通訳支援ボランティアを募集してますね。
https://www.miyazaki-mcia.jp/2022/04/post-537/
避難民さんたちが来られるんだね。
140 はあちこちに同様の投稿を繰り返しています。
他県のマンションスレにも。
今週(日)10:45～抽選に行って来ます。部屋位置によって倍率はバラバラみたいです。
いったんケチついたマンションは、やめとこ。
考え方次第だな。
問題が公になったから、それ以降の監理監督は、格段に徹底されてるだろう。施工不良では無いので、むしろ安心かも。
まぁ、どのみち多くの物件で、入居後に多少なりとも問題は起きるしねぇ。施工不具合や管理組合内や管理会社の問題が。
設計変更で上層階の豪華部屋なくなったね。なんの変哲のないただの箱形マンションになったね。
買えない人（買わない人）はごちゃごちゃ言ってますが、この1件で駐車場の台数増加や設備等がグレードダウンしなかった事、価格が大幅に上がってない事など総合的にプラスに働いていいマンションになると思いますよ。
そもそも手付金倍返しになった時点で私は分譲駐車場がタダで手に入った感覚なので明日は抽選頑張ってきます。
価格はそこまで変わってないんですね。
再検討されてる方結構いますか？
私も今週末に再契約してきました。駐車場も2台確保出来ました。
担当営業の方からは、一般分譲再開後は順調に契約が進んでいると聞いています。
建設も少しずつ進んでいますね、完成を楽しみに待ちたいと思います。
5/23あたりから一般販売が開始しましたが、停止していた期間も建築がすすんでいたため、無料プラン変更は上層階のみになっているようです。
２LDKは、駐車場は１台のみしか確保できないようで、近隣で探すしかないようです。３LDKや４LDKであれば分譲駐車場２台、３００万か、分譲駐車場１台と賃貸駐車場（外平置き）の組み合わせはできるようです。
ちなみに手付金は販売金額の１割と思っていた方がいいです。
３，０００万円台の販売が多いので、３００万は現金で必要です。
販売再開後からの検討開始です。人気の意味も分かりました。でも、なんか上層階ばかり注目されているみたいですが、私のように低い階を検討されてる方っていらっしゃいませんか？頑張って、下より上を所有した方が良いのでしょうか。。。
>>153 ご近所さん
上階契約予定の者です。
勿論様々な理由で下層階を検討している方もいると思います。
下層階には下層階のメリットもありますが、やはり一般的には(特に川沿いであれば)上層階の方を好む方が多いのでリセール等々を考えるなら上層階が良いと思います。予算の問題もあると思いますが無理はされずに・・・
東側はもううまりましたか？
>>153 ご近所さん
横からすみません。私も154匿名さんと同じ考えで、リセールバリューとか賃貸家賃を
考えて上層階契約予定です。上になると虫も入ってこなくなりますし、後からお金を
出しても買えない、眺望と開放感が魅力です。
しかし、上になるほど遠くの音まで入ってきたり、エレベーター搭乗時間が長いのは、
デメリットかもしれません。
家賃もローンと一緒だし、５年１０年の総額で考えるとバカらしくなりました。毎月の
支払いは貯金だと思って、夫婦２馬力で頑張るつもりです♪
上階契約済です。
本日担当者と雑談した所、販売停止する前よりも後の方が反響が凄く、申込もかなりのペースで入っている様です。
理由として他の新築がある程度出揃った中で、やはりグランドパレスが総合的にいいとの判断をする客が多いからだそうです。。
１５４匿名さん・１５６マンション検討中さん コメントありがとうございました。大変参考になりました!!色々と比較検討して、私もこちらに決めました。仲介業者に勤めている学友からも、いいねをもらいました。材料や工賃がどんどん上がってきているので、この先新築は確実に値上がりするから、今後、買った値段より高く売れる可能性も無いわけじゃないとも言われました♪でも、やはり身の丈にあった形で、低層階にすることとしました。３５年、頑張りますッ!!
ホームページで見たけど、杭深5～9mて異様に浅くねぇ？ 駅前のシティテラスは40～50m,これはマンションギャラリーで設計図書で確認。川沿いなら地盤も緩かろうに。
>>160 マンション検討中さん
昨年完成したザ・レジデンス大淀河畔のパンフレットを見返していたら、杭深33m～40mって書いてました。そんなに場所変わらないのに。要確認ですね。
確かに他の大淀川沿いのマンションと比べ、杭の深さが大幅に浅いですが、N値５０以上の硬い支持層に打設しているということですから、きちんと設計されているのでしょう。
硬い支持層は土地により地表から達する深さに違いがありますから、このマンションは浅い部分に硬い岩盤があったということでしょうか。
杭が深ければ安心というのは素人考えですね。
上の方の言うように杭の長さは必ずボーリング調査を実施して支持層を確認した上で決まります。
逆に言えば杭が深い物件はそれだけ軟弱地盤の層が厚く、深くまで打たなければ支持層に到達しないという事です。
私は杭が長すぎるマンションの方が不安ですね。
上の方が言われている通りです。杭が浅くできるのが良い地盤。
もし５から９メートル程度なら、プロ目線で言えば１００点をつけても良いですよ。
そして、岩着するまで距離があるならまだマシ！
中には岩盤が深過ぎて、クラフトピアで対処した物件も。
実際、市内近隣でもありましたよ。
担当者の話では既に50％近く申込済とのこと。これからオプション打合せ大変ですねー
地下杭は、躯体・構造物を支える役割がある。
なので、厳密に言うと、深さのみならず、本数が適正なのかの確認も必要です。
又、地下岩盤が浅い所と深い所の境界線上に建てる場合は、各杭の打設の深度は異なります。
敷地が狭くても、境界線を跨ぐ場合もあれば、大規模物件でも広大な岩盤上に建つ場合もある。
デベは、面積に関係無く、浅い岩盤上の範囲内に建てられる土地を、企業力で探すのです。
>>166 匿名さん
集合住宅も自由設計の戸建でも、建設地の履歴?地勢、土壌地質、地盤強度、周辺環境等の確認は、とても重要ですね。
ブランドや外観や間取りなどの、所謂可視化された情報に、ついつい着目しがちです。
匿名さん
よくないです。自己レスは（笑）
15階建てになった変更後も二重床?二重天井のままなのかな？
計画変更前にモデルルーム見に行った時は他より天井高かったけど、天井下げたんだろうか？
リスク回避して、”事故レス””トラブルレス””ストレスフリー”で、
好眺望＆満足度の高い暮らしを、日々送りたいだけなのさ。
ラウンジなどの共用スペースの維持管理費用は結局は入居者負担。コンシェルジュ駐在させれば人件費オン。ディべが示す管理費には含まれていない。10年後、20年後が大変だよ。管理費は入居時の3倍。うちがそうだから。
どこのマンションなのか、気になりますね！！
ここはコンシェルジュが居るのですか？初めて聞きました。そしてその費用は管理費に含まれていないとは？
適当なことばっかり言いよるなｗｗ
ここは、棟内駐車場150台以上ありますね。確かに便利ですが、将来大きな負担になりましよ。10年、15年ごとの大規模修繕だけでなく、意外な盲点が共用部分のマンション保険。管理費用から支出しますが、建物の1、2階に駐車場があるために、保険料高くなる。さらに築年数経つほど保険料高くなるので、10年、15年後、保険料払えなくなる。マンション保険料問題でググれば、その深刻さはわかるとおもいますが…。マンションは買った後も毎月の管理費、修繕積立金の支払があります。
後年負担を考えると、共用施設は、必要最低限のマンションが無難です。
シティテラス宮崎は5年刻みで将来の管理費、修繕積立料を示しています(購入意思を示した人に対して)。そういう点では親切。ほとんどのディぺは購入時の費用しか示しません。買ってしまえば後は知りません、自己責任でってことです。買ったあとの毎月の管理費、修繕積み立て金も、20年で最低でも1000万、40ねんで2000万～2500万とかになるので、後年負担まで考えて買うことが必要。
>>182 マンション掲示板さん
平置きの駐車場の潤沢さにまでケチをつけるとは、何でもありですね。
であれば現状、殆どの新築マンションで導入している(せざるを得ない)、
機械式駐車場の維持費については、どう考えるのでしょうか？
恐らく貴方の理屈では何処のマンションも合格は頂けませんね。
車社会の宮崎県下では築古のマンションでも駐車場は慢性的に不足しています。
ですからむしろ、駐車場が十分にある事が資産価値にも直結します。
派手な共用部が余分な負担になるという事については同意ですが、
その地にあった不動産価値をもう少し学んで発言して頂きたいですね。
１８３
インフレやデフレが起きず、為替の変動相場制が無いという前提の仮定の為の仮定に、どんな意味があるというのでしょうか？？それって、微妙なおつむの回遊客を対象とした、先行き不安を煽る悪質な営業手法らしいですよ。踊らされないようにご注意下さい。
それと、首都圏の事を書かれたネット情報を鵜呑みにするのは、気の毒な知性の方だけですよ。ご注意下さい。
１８２
私怨が溢れてて怖いです。必死なネガティブキャンペーンと思えました。。田舎者の残念な考え方ですね。賃貸が理想ではないですか？ただし高齢になったらまともなところは貸してくれませんが。。根拠も無く保険料が上がると不安を陽動する煽り投稿とか、やめてもらって良いですか？運転も投稿も、あおりは犯罪です。実際にこの物件について調べましたが、貴方の主張は単なる悪意を持った憶測であり、資産価値を毀損させる風説の流布や偽計業務妨害として、この先この物件の管理組合・デベ・管理会社から訴求されるかもしれませんよ。匿名性が無いこの掲示板では珍しい書き込みで、悪目立ちしています。ご注意下さい。
ここは折に触れてシティテラス推しの人が登場しますね 笑）
[No.189と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
修繕積立金は定期的に値上げされます。うちのマンション最初は月々7,500円が15年後の今は27,000円。管理費も2回ほど値上げ。固定資産税は毎年15万。マンションって買ってからもお金がかかる。 買った後は、住宅ローンに加えて、これだけの金が必要。マンションも戸建ても買う場合は、後年度負担を覚悟すること。
ついでにうちの管理組合で加入するマンション保険料（5年間）は、H16～350万、H21～400万、H26～450万、H31～580万、次期は700万ぐらいらしい。これは保険加入時に一括払込が条件。組合の管理費会計にこれだけの残額を準備するには、また管理費値上げかも。これはどのマンションでも10年～15年後ぐらいになって初めて、直面する問題。
ちなみに、ここのマンションのように建物内に駐車場がある場合、駐車場も保険対象となる延床面積に加算されるので、戸外平置きのマンションに比べ保険料は割高になります。
ですから“うちのマンション”って、どこのマンション？
>>191 購入経験者さん
残念なネガキャンですネ。ご自身のちっぽけな経験が、世間一般に当てはまると根拠無く思い込む気の毒な感覚のようで、お疲れ様です。
修繕積立金の値上げは不定期です。それが定期的に値上げされる物件名、是非教えてください。
冒頭で築１５年と言いながら、組合保険は１８年前のH１６年から支払っているとは、意味がわかりません。建てる前から保険料を払い続けた物件名、ぜひ教えて下さい。
昔の安い物件では、長期修繕積み立て計画がありませんでしたので、自業自得でしょう。組合員や管理会社に営繕を知悉する方がいなかった物件名、ぜひ教えてください。
>>191 購入経験者さん
自分はこの物件も含めて検討中の者です。書き込みの内容について
は、良くネットに落ちていたので、私も調べました。以下に共有します。
＞＞ちなみに、ここのマンションのように建物内に駐車場がある場合、
＞＞駐車場も保険対象となる延床面積に加算されるので、戸外平置
＞＞きのマンションに比べ保険料は割高になります。
ご存知でしょうけど差額は、年間６００円／戸。これって割高ですか？
立体駐車場の保険料と電気代、維持管理料の方が、遥かに割高。
仮に１－２階の駐車場が無くて、全て屋外平置き駐車場とされて、愛車
が直射日光と雨ざらしになったら、そっちの方が割高になります。洗車代
も時間も無駄になるし、車輌内・外装の劣化も進むのは確実で、下取り
価格にも影響が出るし。年間６００円の差額どころではなくなります。
ネット情報を鵜呑みにしないでよく勉強すべきということが良く分かり
ました。
>>195 マンション比較中さん
それもですが、駐車場設置率が結構問題になりますよ。
県内物件だったら１００%では弱いでしょうね。
でも１００%あったとしても、それが全て機械式立体
駐車場とかでは弱いでしょう。
利便性の高い屋内平置き駐車場は、リセールバリューに
もプラス評価となるものです。
そうかな？将来的にオーナーが歳とってきたら車手放して空き駐車スペースが増えたりとかしない？東京とかの古いマンションはどうなんだろう。気になる♪
平置き100%＝田舎
平置き150%＝超田舎
平置き200%＝土地に価値なし
平置き100％＝昔は当たり前だった
平置き150％＝ファミリー向けに安心
平置き200％＝言うことなし
ここって川沿いですが高層階でも虫でますか？
