パークタワー品川天王洲

浜松町までモノレール5分は資産価値として最強です。

モノレールは客層があまり良くないんだよな。港湾労働者や競馬場客が中心だから、あまり家族を乗せたいと思えない。

天王洲アイルに全く地縁ないのですが、資産性からみたときの立ち位置ってどこらへんなんですか？
浜松町にも品川にも近いのにリビオ品川や湾岸より坪単価が低いのはなぜなんでしょう…
単純に品川区だから？

>>2092 匿名さん
確かに、都心3区かそれ以外かの差もあるでしょうが、
それよりは、都心との時間距離の影響が大きいのでは。
また、最寄りかJRや地下鉄でないのも、価格が安い要因だろうね。
湾岸でいうと、勝どきよりは安いが、晴海フラッグよりは高いと思う。

こんないい物件が、穴場価格で出てくるなら、お買い得だよね。

港南よりは東品川の方がアドレス的には上だと思うぞ。

>>2095 匿名さん
私も同感。港南は港区で誰もが認めるダントツ最低アドレス。東品川は品川区で上位アドレス。

となるとパークタワー品川天王洲>リビオタワー品川ってことですか？

>>2091 匿名さん

モノレールは客層があまり良くない？意味不明。

>>2096 匿名さん

東品川は品川区で上位アドレス？そんな珍説初めて聞いた。品川区で上位は御殿山とかだろ。

>>2098 マンション検討中さん

どっちが高いかと言えばさすがにリビオだろうね。ここがリビオ以上の値付けになることはさすがに無いと思うわ。

>>2092 匿名さん

単純に品川区だからです。たとえばワールドシティタワーズと天王洲アイルのサンウッド品川タワー比べると、サンウッドの方が駅近なのにワールドシティタワーズの方がはるかに高いです。これは港区と品川区の差です。

>>2093 匿名さん

ワイ、子供のころから東京だけど港南アドレスや東品川アドレスに何の印象も無いわ。

>>2097 匿名さん

23区の最底辺は江東五区エリアでしょう。

>>2102 匿名さん

アドレスの違いでそんな差にはならないよ。駅が全てよ。デタラメ書かないように。

>>2102 匿名さん
パークタワー品川天王洲はワールドシティタワーズよりも坪単価がだいぶ高くなりそうですけどね。

>>2105 eマンションさん
>>2016 匿名さん

竣工がＷＣＴより10年も新しい品川イーストタワーの新築分譲単価は、当時のWCTの中古価格よりも高かったけど、築後５年しかたっていない今では完全に逆転されちゃっています。

やっぱりアドレスの違いが大きいのでは？

■ラグナタワー
2005年築　天王洲アイル駅徒歩7分　品川区アドレス
新築時の坪単価約215万円
現在の坪単価約360万円

■サンウッド品川天王洲タワー
2005年築　天王洲アイル駅徒歩3分　品川区アドレス
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約370万円

■ワールドシティタワーズ
2007年築　天王洲アイル駅徒歩8分　港区アドレス
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約550万円

■パークホームズ品川ザレジデンス
2014年築　天王洲アイル駅徒歩9分　港区アドレス
新築時の坪単価約280万円
現在の坪単価約500万円(次の出物は坪単価600万円オーバーの可能性が高いでしょう)

■シティテラス品川イースト
2016年築　天王洲アイル駅徒歩3分　品川区アドレス
新築時の坪単価約315万円
現在の坪単価約470万円

■品川イーストシティタワー
2018年築　天王洲アイル駅徒歩5分　品川区アドレス
新築時の坪単価約340万円
現在の坪単価約460万円

（出所）https://www.sumu-log.com/archives/65891/

新築で比べると東品川のパークタワー品川天王洲と港南のブランズシティ品川だったら坪単価はパークタワーのほうが高そうだけど。立地ですか？

>>2108 匿名さん
アドレスの差は大きいとはいえ、仕様とか眺望とか定借とかの要素も勘案すると、
リビオタワー品川＞パークタワー品川天王洲＞ブランズシティ品川ルネキャナル＞海洋大長谷工定借　の順じゃないですかね。

>>2107 周辺住民さん

パークホームズ品川ザレジデンスなんて分譲の時は坪280万くらいですからね。昔の港南は安すぎてゲットした人が羨ましい。

>>2108 匿名さん

パークタワー品川天王洲と港南のブランズシティ品川だと建物のグレードは天王洲の方が上位ですが、港区アドレスという点ではブランズシティの方が優位。港南四丁目のブランズシティはWEB説明会で説明があり坪600万～700万で確定のようです。ここも同じくらいの値段になると予想します。

>>2105 eマンションさん

アドレスの違いは大きいですよ。築10年のパークホームズ品川（港区）と去年完売したばかりのジオ品川天王洲（品川区）でもパークホームズの方が高いくらい差がある。

>>2112 匿名さん
アドレスの違いに加え、品川駅徒歩圏かどうかという点も大きいと思います。

>>2110 匿名さん
逆に言えばその程度のクラスの人が住んでいるのが港南ですね。

>>2113 周辺住民さん
確かにパークホームズはギリギリ品川駅徒歩圏内ですね。

天王洲アイルはアイル(島)内にバス停5ヶ所もあって、品川駅も徒歩圏内でタクシーで1メーターか2メーター(乗る場所の位置で1メーターか2メーターの差で)、そして りんかい線で隣はお台場、
さらに渋谷 新宿
池袋 も乗り換え無しでもいけ、十条やさいたまスーパーアリーナや大宮までも乗り換え無しでいけ、
いうまでもなくモノレールで隣は浜松町、そして羽田空港空港へも！
それから天王洲アイルを象徴するビルは再開発予定として三菱や三井や野村が抑えて、三菱に至っては再開発準備を明確な理由にテナント賃貸の制限までかけ(借主を集める気が殆ど無いってくらいに)地権者対策を始めてます。
シーフォートタワーも再開発事業を明記しはじめ旧第一ホテルも再開発事業予定により閉店とされてました(マンション棟の地権者はどうするつもりなのか知りませんが)。
JAL本社ビルも野村が将来の再開発事業を企画してるとこで、そして再開発が展開されたとしてもJALはスタートアップ事業も含め天王洲アイルを離れないと思います。
それは寺田倉庫とのJAL本社ビルを建てた頃からの絡みもあるので。

>>2106 匿名さん
ワールドシティタワーズって中古が安いのに売れないし大変みたい。
投資用に内見したけど中はボロボロだった。

>>2107 周辺住民さん
このご時世、都内でそのような安い価格で買えるとは
やはり人に好まれないエリアなんですね

湾岸はそのような安い価格では買えませんもんね

パークホームズ品川　品川駅徒歩11分
ジオ品川　品川駅徒歩17分
比較するのが間違ってると思う

徒歩10分以上なんて毎日歩くの嫌、11分はギリギリ

しかも品川駅みたいな大きな駅だと駅に徒歩11分で駅入り口についたとしても着いてからが時間かかる。

>>2121 匿名さん

2008年に最長13年以内の全面打診調査が義務付けられて以来、タワーマンションの外壁は吹き付け仕上げが業界標準となっています。
写真にある芝浦のグローヴタワーは、規制強化前に設計されたため、外壁が全面タイル張りとなっているのでしょう。同時期に設計されたワールドシティタワーズでは、タイル張りを低層階に限定するデザインが採用されていますが、こちらは規制を見越した先見の明があったと言えるかもしれません。

https://www.miraikachiken.com/column/191211_column_01

>>2126 匿名さん
昔のタイル張りは大変そうですね

20代で実家にいてそろそろ一人暮らし考えてます。
賃貸マンションよりは、1LDKを買って、3から5年住んで売却などを考えています。
大きく儲けたいとは思ってませんが、数年後にあまり値下がりしないで売却できそうな物件を探して、ここも候補に入りました。
こちらの1LDKの数年後のリセールバリューはありますでしょうか、ご意見を頂ければと思います。

>>2128 マンション検討中さん

1LDKだとファミリーは住めないから単身者か、投資家に売れるか。
単身者なら1人でローン組める金額が上限値。価格次第ですかね。

>>2128 マンション検討中さん
1LDKといっても1億円はするからローン組むなら最低年収1500万円は必要です。なので親からの援助がないと厳しいと思います。

パークタワー品川・天王洲は免震なのか制震なのか、どんなタイプの免震や制震なのか建物の概要を早く知りたいですね～
それから1つ気がかりなのは運河っぺりに建つ訳ですが、河の際っぺりは崩れやすいとかテレビで報じてるのを見かけた事があっけど、ここは
運河の極の河っぺりのタワーだけど
どうなんだろ？?

>>2130 匿名さん
一億円しますか(@_@)
親からは、頭金?αを借りる予定です（一応借入金として返済はする予定）
自分は今は年収650万円くらいなのでいけても7000万円くらいかと思ってましたが、なかなか厳しそうですね。

別に護岸が崩れようと液状化しようと構わないじゃないですか。そのうち復旧するんだから。建物自体は杭打ちしてしっかり建てるんでしょ？戸建みたいに崩れ落ちたりすることはないかと。

>>2132 評判気になるさん
年収650万だと借りれて5500万なので、よっぽどの大企業勤めでも厳しいんじゃないですかねぇ
1LDKの面積がどれほどになるかわからないけど、45平米で坪600万だとしても8200万するので、親御さんとよく話し合ったほうがいいですね

>>2133 マンション検討中さん
新築は問題ないだろうけど、躯体の劣化が進んだ古いタワマンだと倒壊リスクあると思う。

>>2133 マンション検討中さん
能登半島地震 軟弱地盤ビルで杭基礎損傷 複数確認 専門家調査
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240901/k10014568251000.html

石川県の地震でビルが倒壊した事例のNHK特集見なかったの？
「現在の建築基準法を満たす杭基礎でも、首都直下地震のような大きな地震によって、くいが破壊され建物が沈下したり傾斜したりするリスクがあることを示している」と話し、対策の検討が必要だとしています。

>>2134 評判気になるさん
ありがとうございます。
戦略見直します。

>>2136 匿名さん

どんな建築物も地震を完璧には防げないよ
そんなに心配ならここ検討しなければいいのでは？？

>>2138 マンション買いたいさん
新築なら問題ないですよ。リスクが高いのは躯体の劣化が進んでいる杭基礎の中古タワマン。

>>護岸が崩れようと液状化しようと構わないじゃないですか

高い買い物なんだから、しっかり調査検討した方が良いです。知らないと思って情報出したんですが。知っていて購入するのと知らないで購入するのでは異なりますよね。311では港南4丁目で液状化してますし。

311は震度5。想定される直下地震は6～7だったと思います。

>>2140 匿名さん
ほれでもパークタワー品川・天王洲の立地は護岸の際過ぎて崩れて建物が傾く確率が高まりそうに思います！
なので対策があれば聞きたいところです。
芝浦アイランドしかり護岸にタワーは沢山ありますけど、本当の護岸の際っていうのは見かけませんれ
必ず10ｍ程度はあったりしますがパークタワー品川・天王洲の立地は運河の護岸のキワキワ過ぎてて、物理的にリスクが高いように思われます

>>2140 匿名さん
あ、、、港南4丁目被害あったんですね。リンクを教えていただけますか？

港南はかなり激しく液状化していたけど、東品川は液状化してないですよ。

>>2143 マンション検討中さん

10年以上経過したので公開リンク切れてますね。緑水公園と大学のグラウンドの2箇所です。規模は大きく無いですが震度5で発生してます。

>>2142 匿名さん

まじでしょーもないことで不安を煽るよね
ベタ基礎じゃなくて杭基礎なんだから、支持地盤がしっかりしてて、そこまで届く基礎を基準通りに作ってたら傾くわけないでしょ

杭基礎も経年と共に劣化するし、ベタ基礎と比べると倒壊リスクは高いですよ。特に311レベルで液状化してしまう土地はかなりハイリスクだと思う。

>>2147 匿名さん

そっかそっか
別に気にならないから俺は申し込むよ
あなたはとても気にしてるみたいだし、別のもっとしっかりしてるところを探せばいいんじゃないかな

いや、でも、ネガキャンしてくれた方が倍率下がるかもだから、もっとやってくれ！！！

倍率と、坪単価はどのくらいになりそうですかね。
天王洲が好きで、ずっと前から販売待ち構えてたので、なんとか買いたいのですが、時期的にも下手すると天井掴みになるかもですね、、、

>>2149 マンション掲示板さん
坪650で3L 3-4倍くらいのイメージでいます。

東京湾岸のいわゆる船着き場は、耐震強化護岸に必死に変えてる。
逆に言うと、ほかの埋立地の護岸部は耐震構造としては弱いということが言える。
埋立直して地盤を強化できればやりたいところだが、そうもいかない。

東京港湾局、耐震強化で調べてみれば色々出てくるよ。

パークタワー品川・天王洲の立地は護岸どころではなく、運可とギリギリの凄い際く西側が面してて、運河側の杭が運河に剥き出しになってるんでは？ってぐらいに河っぺりに34階建て重量のマンションが建てられるので、地震や台風ですら強い衝撃の際には不安にのは否めません

>>2152 eマンションさん

ちょっと何言ってるのかわかりません。

>>2144 匿名さん

液状化リスクを議論するなら港南より、広範囲にピンク色が塗られ、3.11大震災でも広範囲に液状化した江東区湾岸の豊洲や東雲、有明で議論すべきと考えます。3.11で大規模に液状化が発生したのは港区内ではなく大部分が江東区です。港南は湾岸では最もリスクが低いので、それさえも気になるなら湾岸タワマン自体の検討を止めるべきでしょう。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

>>2145 マンション検討中さん

港南緑水公園が液状化したかのような、このような図が掲示板にアップされていたのは知っておりますが、〇の位置は港南緑水公園では無いのに港南緑水公園と記載されており、これは正式な資料にあとから港南緑水公園と書き加えた捏造資料と思われます。また、港南緑水公園は3.11当時造成中で掘削されており液状化の記録などあろうはずがありません。

>>2147 匿名さん

ベタ基礎？何言ってんの？戸建じゃあるまいし。
タワマンが、液状化する可能性のある「土」の上に「ふわっと」ベタ基礎で覆って建てられるとでも思ってる？

港南は興味ないですね

>>2153 ご近所さん

どうせチャイニーズだろ

港南4丁目は液状化したみたいですが、天王洲アイルは大丈夫でしたよ

>>2159 匿名さん

港区で液状化した地点はありません

港南4丁目が液状化したのは事実でしたね

>>2161 匿名さん

3.11で液状化したエリアは下記。港南4丁目が液状化したのは虚偽情報でしたね。

港南4丁目は液状化しましたが、天王洲アイルは大丈夫でした

>>2163 匿名さん

港南4丁目も天王洲アイルも液状化などしておりません

>>2163 匿名さん

液状化に関しては東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い

これを踏まえてマップを見ると、港南エリアは湾岸で唯一、液状化の可能性が高いメッシュが存在しないエリアとなっています。つまり、湾岸で液状化リスクが最も低いエリアです。
　
東京都建設局　東京の液状化予測図 令和5年度改訂版
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

>>2163 匿名さん

国の防災研究機関である防災科研の公式記録によると、東日本大震災で港区で液状化が発生した場所は記録されていません。ですので、もしそのようなことを目撃した人がいたとしても、国の公式記録に載らない程度のごく小規模の噴砂であったと考えられます。液状化リスクを議論するなら港南より、広範囲にピンク色が塗られ、3.11大震災でも広範囲に液状化した江東区湾岸の豊洲や東雲、有明で議論すべきと考えます。

おそらく地盤改良がされていない学校のグラウンドなどで、ごく小規模の噴砂が発生しただけでしょうから憂慮するような問題ではないでしょう。3.11で大規模に液状化が発生したのは港区内ではなく大部分が江東区です。港南は湾岸では最もリスクが低いので、それさえも気になるなら湾岸タワマン自体の検討を止めるべきでしょう。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

港南の人、新築スレ荒らすのヤメロ！