ザ・新井口プレイスについての情報を希望しています。
所在地：広島県広島市西区井口明神一丁目10-162（地番）
交通：ＪＲ山陽本線「新井口」駅（改札）より 徒歩7分、
広島電鉄宮島線「商工センター入口」駅（駅舎）より 徒歩7分
間取：3LDK・4LDK
面積：66.33平米～81.39平米
売主：JR西日本プロパティーズ株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：錦建設株式会社
管理会社：未定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-03-12 13:15:59
ここは管理会社はどこですか?
こちらのマンション気になっているのですが、スレが伸びないのはあまり人気ないのでしょうか！？価格は強気だなぁとは思っていますが、立地はいいよなぁと思っています。
ポレスター、パークナードは見ましたが、決定打にかけており、このマンションも検討しています。
購入決められた方や、前向きに検討されている方のご意見聞いてみたいです！
逆に決められなかった方の意見も気になります。
>>123 マンション通りがかりさん
ポレスター井口明神のスレッドでも、騒音砂埃とかきこまれた方でしょうか？
子どもが小さく、学校横がいい、近ければいいという人もいますよ。学校の音はうるさいでしょうね。
また、何階ぐらいまで砂埃が気になるものでしょうね。
大手デベは、東京などで立地が良くてランドマーク的な物件についてはデベのプライドを発揮してガチな仕様（その代わり価格も高い）で建てますが、地方のそこそこ立地の良いとこに建てる時は割と力抜いたの建ててくる印象です。
ここも何となくそんか印象を持ちました。
それでも売れるから成功なんでしょうけども。
中古になったら新築時の最新設備仕様なんてあまり気にされず、結局は立地と築年数＋αでデベのブランドが判断基準になるんだしね。
122です。
埃問題は確かにありますよね。ただ、目の前が体育館なので、多少は緩和されるのかな？とも思ったり、、、
階にもよるのかなとは思います。
騒音は、確かにありますよね。ただ、日中家に居ないので特に気にならないかなと思っています。チャイムの音は爆音でしょうね（笑）
長く住む予定が無いので、中古で出すときの事を考えると、中途半端な場所にあるマンションよりも、やはり便利な場所の方が良いのかなと思ったりします。自分もこのあたりで探していました。
このあたりの中古は高いですし。。。
あとは予算ですね、、、
高いですよね。
ここを数年して売る前提で購入されるなら、ごく近辺のライオンズマンションが時々中古でてるのでみてみたらいいと思います。昨年はアルパーク閉店もあって底値だったかもしれないですね。
ただ…正直、立地は最高ですが、仕様や間取りはちょっとしょぼいなと思っているのでこの販売価格は高すぎるという印象です。アルパーク復活の正式発表があった後に販売価格発表したから強気なんでしょう。
上にもあったみたいに新井口が好きって人なら出してもいいと思いますが、複数ある選択肢の一つなら中区のマンションや、郊外一軒家だって買えますよ。
砂埃、５階以上でもかなりきますかね？
風向き次第だとは思いますが…
その点さえクリアできればだいぶ惹かれています。
砂を巻き上げる程の風の日は窓を閉めておけば良い筈です。仮にいつも砂を巻き上げているようならグランドは凹んでしまっていると思いますのであり得ないと思います。ただ仕様と価格のバランスがよく無い点は賛成です。また、もし立地が良い点がアルパークが近いからという意味なら、駐車場狭いから車は敬遠、広島駅完成したら電車で新井口では下車しない、そんな場所かなと思います。
>>131 マンション掲示板さん
私も思いました。あの立地で、全て仕様をつけると、最低価格がもう少し上がるのでは？と思います。
ポレスターマンションさんも手ブラキーはついていますよね。
三菱が絡むと手ぶらキーないのあるあるだよね。売り手側目線での何かしら理由があると思うよ。しがらみみたいな何かが。
手ぶらキーの生活を一度体験すると欠かせなくなるけど、今住んでるとこがそうじゃないなら目をつぶれるレベルかなと思います。
このザプレイスにせよポレスターやパークナード含め、住宅購入に関する税制が来年以降かなり変わってきそうだから今決めるか来年以降にするかの方が物件購入最大の焦点になると思う
非課税枠を使いたい人はかなり気をつけた方がいい
>>134 通りがかりさん
買い替えなら待つ手もあるけど、賃貸済んでるなら税制変わろうが変わるまいが購入遅らせる分、家賃支払い続けることになるよ。
買いたいなら気に入った部屋をとっとと買う方が結果的に幸せだと思うけどな。
そもそも税制変わったくらいでその後の幸福度まで変わっちゃうようなギリギリの物件は、例えローンの審査が通ったとしても手を出すべきじゃないと思う。
>>134 通りがかりさん
住宅ローン控除が減るのは残念だけど、その分団体信用生命の高いのを付ければいい。生命保険の節約分である程度は回収できるし、万一の際は安心だし。
だから、今でも来年でもいいと思える物件に巡り合えたら迷わず購入すべき！？
[No.138～本レスまで、ご本人様からの依頼、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
ここの立地は最高です。高校も井口だと登下校の時間が節約でき一流国立大学合格も
間違いなしです。小学校が目の前でデメリットをのたまう馬鹿は書きこまなくてよろしいよ。
井口高校…そんなに偏差値高いんでしょうか？
そういうイメージないですが…
>>130 評判気になるさん
確かに窓閉めれば良いですが、経験上バルコニーや洗濯物が風向きによって汚くなります。
立地は良いですが、テブラキーなど仕様良ければ購入要因になったので残念です。
何故あそこまで他より高く、他より仕様を抑えてでも売れると考えるのか。西向いているしグランドの横は高層階での開放感以外にメリットは無さそうで、立地だけでは頭の中で計算が合わないように思え、これでいいだろう的なあしらわれ方を感じたので私も諦めました。
>>145 検討板ユーザーさん
大手デベの安心感はあると思うけど、確かにぱっと見高く感じるよね。スパッと諦めるのも手だと思う。
価格が高いか安いかは後々にならないと分からないし。
竣工後一年以内くらいまでに大きな値引きなく売り切れたなら、妥当な価格設定だったということになるのかな。
勉強不足なので教えてください。
仕様が微妙だと書かれている方は何が不足していると考えていますか？？
てぶらキーはセキュリティ問題で不要だと考えています。その他に気になる点がありましたら、教えてほしいです。
ぱっと見た感じでは、シンク下の引き出し、洗面所下の引き出し、トイレ手洗いカウンターの有無とか。
こうして並べると、手ぶらキー以外はどうでもいいっちゃどうでもいいな。
期待値が高すぎるんかね。
私も皆さんのスレを読んでなるほどと勉強している側ですが、西向いているのに標準ガラス、テラス長さ２mがあたり前の時代で日除効果も期待できるのに１.８mに抑えている、その他仕様的にダウンライトや自動点灯などなど特徴的なものはない、駐車場セキュリティーゲートなし、平面駐車場のほとんどが道路に面している、ジムなし、レジデンスラウンジなし、自動呼び出しエレベータなし、顔認証なし・・それでもいいんですが何故か仕様・立地以上に高いと思えます。５年後の中古になった時に、ブランドが高く仕様が同等以上の隣接するライオンズと価格差がどうかというスレもありました。新築で価格が高い部分は全部ディベロッパーに持っていかれるのかも、と思います。それでも良いと思えば買うのでしょうが。
個人的には収納不足を感じます。いくら断捨離やレンタル全盛の昨今とは言え、各部屋に1つずつのクローゼットのみ＋物入れ棚のみ、では3人家族でも収納不足になるのは目に見えていると思います。天井高までの棚やパイプハンガーを購入して部屋に置いたりすると統一感がかけたり生活感が漂って、せっかく令和の新築マンションなのに…と高い買い物の割に合わない生活になる気がします。ウォークインクローゼットをプラスするとかして補ってほしかったです。
私は価格相応だと思いますし、デベだけが儲けてるとは思いませんし、これ以上仕様を良くしたら、その分は価格にしっかり跳ね返ると思いますよ。
大手が関わると高くなるのは事実かもしれないですが、それは正しくコストかけた結果でしょう。
関係業者がきちんと仕事できるように、業者が本来得るべきはずの利益を削り取るほどの価格交渉までしてない。
売主、施工業者、購入者、それぞれ対等な立場で価値に見合った幸せを享受できるのが理想だよね。今はバイイングパワーで業者に値下げ圧力かけるような時代じゃないし。関わった施工業者が気持ちよく仕事して建ててくれたところに安心して住みたいと思います。
長々と書きましたが、ここが明らかに価値に見合ってないと市場から見放されたら竣工後も売れ残るでしょうね。
収納についてはクローゼットが天井までちゃんとあるかも大事よね。
図面取寄せないとわからない所もあるけど。
クローゼット扉が天井まであれば尚良
151です。モデルルームの画像上がってたんですね。今見てきましたが、リビングの画像に天井高までの造り付け棚付きテレビ台、家主の部屋と思しきところにガラス張りのクローゼット、これらは間取りになかったのでオプションで収納を追加可能という事なのでしょうね。たしかにこれらが追加されれば収納面は改善されそうです。
ただ価格はそれぞれ100万くらいはしそうなので、モデルルームさながらの部屋を想定すると結構追加料金かかりそうです。立地重視な方で、物件価格よりまだ出せる方ならクリアできそうな課題ですね。
モデルルーム画像のガラス張りのクローゼットは、普通のクローゼットの扉をガラスに変更してるだけだと思う。よって収納量のプラスは見込めないかと。
創作のテレビ台はあれこれ飾れそうですね。（だるま飾りたい！）
このタイプだと棚の内部に誇り溜まり易いんで、全部の棚じゃなくていいですが、ところどころ扉を付けて中を見えないようにしたいな。
ポレスターの口コミ読みました。西日好きじゃないと厳しいかなぁ
金属を中心とした建築資材が現在進行形で高騰していますね。既に価格を発表している手前値上がりはないでしょうし、想定よりも建築費が高くついてしまっても三菱がなんとかするしかないですよね。こちらを検討中の方は既に価格発表されていてよかったですね。
>>158 通りがかりさん
建物を建てながら資材を調達する手順は予算管理上あり得ないと思います。資材が高騰して泣くのは、半年前、手を握った後で価格が高騰してしまった資材メーカー側だと思います。
そろそろ契約された方も居られる頃だと思いますが、決め手は何だったのか良ければご紹介頂きたいです。
契約されている方いらっしゃらないんでしょうか…
確かに第二期始まっているのに第一期が先着順で併売されているのですから、出足は良くないように見えますね。実際に検討された方の評価が伺いたいです。
こちらのマンションを契約した者です。
上の方がおっしゃるように、すでに3分の1以上は売れているようですよ。※私達が見学した時点で
購入者のカキコミが少ないのは、単純にこちらのサイトを使っていない方が購入されているだけな気がします。
購入の決め手は
①立地
②学区
③シンプルさ
そしてなんと言っても担当さんがとても良い方でした。
①に関しては、JR、広電、バスの3つの交通機関が使える上に、仕事の帰り道にすべての買い物が済んでしまうところに魅力を感じました。また、銀行や郵便局も近いですし、病院も近くにありますので安心だなと思いました。ここなら車1台で生活出来ます。
②に関しては、目の前に小学校があることが私達にとってはメリットでした。
子どもがいるので、やはり通学に心配していましたが、こちらであれば安心です。
また、校区もとても落ち着いている校区だと思いますので安心です。
③こちらの口コミを読んでいるとみなさん色々と仕様が、、、とおっしゃってますが、個人的にはシンプルで好きです。
無駄な設備が無いので、修繕費も変に上がらないのかな？と思っています。ジムとかゲストルームとかあるとやはり維持費もかかりますしね。そう言った使うか使わないかわからないものが無いのは魅力的でした。
そして、担当さんは本当に親身になってくださいました。わからないことは何でも聞いて、きちんとわかりやすく教えていただけたので、安心してお任せ出来るなと思いました。
そして、三菱地所グループと言うアフターフォローの安心感もありますね。
金額は決して安くはなかったですが、諸々の安心を買いました。
以上が私達がこの物件に決めた理由です。
何かの参考になりましたら幸いです。
>>165 eマンションさん
164です。
はい。もちろん確認しました。
普通のマンションと同じように5年を境に徐々に上がっていくと認識しています。（具体的に書くとまた長くなりますので省略します）
ただ、"変に"上がることはないと言ったように、ジムがあって機械が壊れたとか、ゲストルームがあって壁紙が、、、とか、そう言った無駄な出費はないのではないかな？とこれはあくまで我々の考え方なので、合っているかはわかりませんが、書かせていただきました。
駐車場に関しては機械式なので、もうそれは仕方がないところですね。
166です。
名前引っ張られて165さんと同じになってました。
失礼しました。
そして、管理会社ですが、聞かれている方がいらっしゃったので書いておきますね。
三菱地所コミュニティと言う所のようです。
系列の会社だそうです。
間取りがとことん経済化されて建築費に無駄がありませんね。
目新しさは全くありませんが、構造コストダウンが伺えます。
・裸のスチールのメーターボックス
・角部屋の両サイドの窓のなんと小さいこと・・・
・トイレにはカウンターも無いんですね。紙巻き器1つだし。
・洗面化粧台の奥の壁が汚れの目立つ鏡じゃなくてパネルなのは気が利いてる。
・「エントランスのオートロックは、ノンタッチキーをかざすだけで解錠可能。」ってそりゃ10年前のサーパス仕様ですよ。
・スクールゾーンから直に駐車場とか、子供が駐車場内で遊ぶ姿が目に浮かぶ。
・ごみ置き場の配置は秀逸。
>>169 匿名さん
ゴミ置き場建物内、外に出ずに出せるのは良いなと思うのですが臭いとか建物内に入ってこないんですかね？？
あとゴミ置き場の外ドアセキュリティもどうなってるんでしょう。
あとあとゴミ回収車はどこに駐めるんだろう・・・
>>170 匿名さん
匂いは換気扇で大丈夫。昔のボットン便所でも換気扇だけで臭気は室内に来なかったらしいから問題ない。
セキュリティはどうにでもなるでしょ。カギでも暗証番号でも。
あと、ゴミ回収車は基本路上停車です。
役所からもそういう指導です。
>>166 eマンションさん
投稿を読ませて頂きました。駐車場は修繕積立費で維持されますので、機械式駐車場をお持ちの方も平面の方も一緒に機械式駐車場を維持して行くことになります。では毎月の駐車場代はと言えば、ここは解せませんが管理費に回ります。修繕積立金の月額は段階的に上がりますが、新井口プレイスはその上昇幅が相場以上に大きいとの話を聞きました。相場はインターネットにある国交相の示唆や中古マンションの年数が経った物件と比較することで確認できますが、供用施設がないこのマンションでそもそも高額となる理由が見当たらず事実ではないのかも知れません。
>>172 評判気になるさん
では、相場はどんなもんなんでしょうか？？
噂だけではなく、具体的な数値を並べないと比べられないかと、、、
上昇幅が大きいらしいよー。だけだと根拠なく誰でも言えますからね！
立地利便性
ここ最高
>>172 評判気になるさん
私も物件を探す際、次の国交省のガイドラインを参考にしています。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
ガイドラインですので国交省の示唆というより修繕積立費の“目安”を実績から示していると理解した方が良いと思います。デべさんも説明に用いておられるので、ある程度信頼できる数値なのだと思っています。全体の中央値として218円／m2・月というものが示されており、例えば70m2の物件なら218×70×12か月×30年≒550万円が個人の標準的な総積立額という意味で新井口プレイスの毎月の積立費の上昇幅が大きいと言われますが、むしろ私は550万円と比べて妥当か、という点に着眼してはどうかと思います。ただご心配の通り余り月額が大きいと転売で買い手側が引きますよね。２万円／月辺りがMAX値と私は思っています
＞駐車場は修繕積立費で維持されますので、
機械式駐車場の維持費（メンテナンス費用）は管理費からの支出です。
修繕積立金はあくまで修繕にかかる費用です。
減税受けられる申し込み締め切りは今月末まで
残り二週間で埋まっていきますかね
>>174 マンション検討中さん
私も利便性いいと思います。
ただ、南西向きなのは仕方がないにしても、だからこそAタイプとBタイプのリビングの窓はもっと大きくして光が入るようにして欲しかったな。
それと他の方も一緒で、トイレのタンクとエントランスの解錠方法が古くさく感じてしまいました。
今年年末入居だそうですが売れ行きはどうなのでしょうか。SUUMOで広告は出さないんですね。
ここを考えている方はポレスターと検討している感じでしょうか。
