シティタワー千住大橋ってどうですか？

どこのエリアにしては高いとか、何千万円が限界とかはもう言うだけダサいって分からんかね。
ここ10年間ハズレっぱなしだろうが。

今週は住宅ローン相談会！
具体的に何をすれば良いんでしょう？
とりあえず行ってみますが、話を聞くだけ？？

>>2802 マンコミュファンさん

商談ではなくてローン相談会？
住友不動産主催の？

週5丸の内勤務の千住大橋民です。
以前は、中央線沿いで丸の内に一本で行けるところに住んでました。
マイナー駅で家賃が安いということもあり引っ越しました。
当初は一本乗り換えで多少不便なのかなと思っておりましたが、引っ越してみると、通勤面で負担だと思ったことはありません。20分はあっという間です。
そして、ポンテポルタは日常使いで非常に優秀で、買い物面でも非常に便利です。
休日の隅田川テラスは家族で散歩してる人がいたり、公園も子どもたちがにぎやかに遊んでいたり、周辺環境も、人のつながりを感じられ温かみを感じます。
千住大橋に住んでる人にとってはこのあたり同じ認識ではないでしょうか。
千住大橋エリアのランドマーク的な高級物件になるので、中～低層のリバーサイドが販売開始したら、前向きに購入を考えてます(諸事情で高層は控えてます)
色々と意見交換させてください

>>2804 名無しさん

中層てことでしたらcタイプが20階前後で販売してますよ、7800万です。
それより低層となるといつ発売されるか全くの未定且つ入居日も竣工済にも関わらず住友不動産の決算の問題で27年入居とかにされる可能性ありです。
住宅ローン控除改悪前の25年入居希望なのであればcタイプの中層を買った方が賢明かと思います

>>2804 名無しさん
日暮里乗り換えは朝混んでませんか？

>>2806 eマンションさん

たぶん京成上野駅ではないでしょうか。地下で
銀座線
大江戸線
山手線
京浜東北線
日比谷線
と繋がってるんですよ。
ビックリしました。

>>2804 名無しさん
急に売り込みがすごいけど、どうしたの？
作り話みたいで、変に胡散臭い書き込みだな
こういう書きぶりするの恥ずかしいからやめてくれ…

>>2804 名無しさん
マイナー駅なのでしゃあなしではあるが、7キロしか離れてないのに乗り換えないと東京駅に行けないのは結構残念なところではある…
丸の内勤務ということなら、南千住駅徒歩一分のタワマンは中古76平米広々で7950万円で売ってるし、こっちも検討にいれた方がいいかもね。同じレベルのものだと、ここでは11000万円以上だよ、千住大橋なのに。
ライバルは北千住タワマンの一億いかないくらいのやつだね。後発2000戸くらいも待ってる。住友不動産の戦略で中層以下は相当待たされるなら、後発の北千住新築タワマンでもっといい部屋で乗り換えなしリセール価値も高いとこで理想の住まいを叶えるというのもありよね。

>>2808 マンション検討中さん

千住大橋に住んでてこれだけ千住大橋の魅力を語れるのなら今更意見交換いらないよね笑
デメリットだってわかってるはず
もう少し営業さんも頭使ってコメントしないとね

>>2809 口コミ知りたいさん

北千住新築タワマンは11000で買えるかな？
28年竣工の関屋タワマンなら三井不動産なので現実路線の価格にはなるでしょう。

2804ですが、急な売り込みだとか攻撃的な方はなんなんですか？真面目に検討しているのにそういったコメントをされるのは心外ですし、偏った目で掲示板を見すぎです。千住大橋に数年住んでる者としてこの街の感想を申し上げたまでです。魅力を語れるから意見交換の意味がない、も意味がわかりません。まだ販売されていない間取りだったり、今後のスケジュールだったりわからない情報がたくさんあります。
営業呼ばわりされて腹立たしいので反論しました。

>>2813 名無しさん
怒らないで…、視野を広く持ってということかと
偏ってるのはお互い様よ笑

>>2813 名無しさん
住んでいる方の意見は普通にありがたい

>>2812 匿名さん
リセールはどうかね、、

>>2813 名無しさん

あなたはまともで誠実な方です。
世の中斜めにしか捉えられない人が、営業と感じるだけなので、スルーしときましょう。

>>2813 名無しさん

ご希望のリバーサイド側については間取り全部でてますよ？出てない間取りはリーバーサイドと真逆の方角です。
本当に真面目に検討してる方ですか？
中住戸ならcタイプがあるし先着順なのでいつでも買えます。角住戸は売れてないので中層～低層買うとしたら2.3年は後になりますよ。

>>2817 匿名さん

立地の良さって駅力かなと思うんだけど、良いポイントてどこ？
乗り換え必須の路線に単線駅
東京は割りかし近いけど、副都心は30-40分かかってしまう

>>2813 名無しさん

ご希望のリバーサイド、中層20階、下り天井が少なくて 1期 1次で人気で売れまくったCタイプありまぁぁぁす！
買わない理由は何？
価格で無理と言うのならこれ以上安くなったとしても200万程度！その価格で買える頃には入居日ズレて、その期間の家賃で相殺されます！買うなら今！！

>>2813 名無しさん
>>2817 匿名さん
君たち何がしたいの？もうここを荒さないでくれないかな？みっともないし、どんどんデメリット浮き彫りにされて売れ行き悪くなるし、何よりもそういう住人がいると思われたくないのだけど

>>2822 口コミ知りたいさん
すでに売れ行きクソ悪い定期

SUUMOサイト見る限り2ヶ月間で売れたの 1件？くらいだと思いますが本当に大丈夫なのだろうか

価格がやや優しくなったとはいえ
占有面積小さくて日あたり悪いi.jタイプが7300万でしょ？
この2ヶ月での売れ行き見る限り値上がりする要素が全くない。絶対待った方がいい

>>2826 マンコミュファンさん

1期と同じ感じなら
i.jタイプ31～22階　7100万
　　　　21～12階　6900万
　　　　11～3階　6700万
くらいにはなりそうだよね

下り天井が残念なBタイプ39階が2ヶ月も売れてないなら
こちらも7600とか7400なら全然ありそう
7200、7400の時点でBタイプは要望無かったからなー
Bが7200とかになったらi.jタイプ7300で買った人発狂ものだろうな

>>2828 マンション検討中さん
その条件の良い部屋達が2ヶ月間全く動いてないんですよね...
この状況下で値上げするとなるとどんな理由が考えられそうですかね？

あのね、極端な話売れなくていいのよ。
希望する価格で買う人が来るまで。
今マンションを販売してるデベなんて体力あるんだから、かつての中小みたく値下げなんてするわけないでしょ。
どうせスミフのタワーなんて完成したらお客さん来るんだから。あんなデカいタワーはそれ自体が広告塔。じわじわ値上げして待ってりゃいいのよ。

>>2830 マンション検討中さん

これまでは、、でしょ笑

値下げなんて言っている人は、いつまでに何戸売らなきゃヤバイ！ってデベが焦るというのが前提にあるんでしょう。
スミフに限らず今のデベにはその前提が無いからね。
・大型物件（特にタワマン）は完成に伴って勝手に知名度が上がって買い手が増える
・マーケットはまだ上昇傾向なので時間とともに価格の目線は上がる
よって建築進めながら売れる分だけ売れりゃいいよってのが今のスタンスだと思います。
ちなみにそのスタンス貫いて売り切れてない物件は無い。いずれ誰かが買って完売。

建築物価調査会の建築物価指数より
2020年平均106.7
2021年平均111.2
2022年平均126.0
2023年1月 130.8
2023年6月 131.4
2023年9月 132.8

建築が始まるはるか前に工事費は決める。
千住大橋含め、今建築中のマンションは建築費ピークですらない。2022年くらいの時点で決めているのでは？
よってこれからの後発マンションは原価が必然的により高くなっており、それまでのマンションもそれに合わせて価格を高くする。
以上、値上がりする可能性がある根拠です。

初めてマンション買う者ですが、竣工したマンションを見て惚れる→買う人というのは多かったりする者なのでしょう？

そら目立つマンションならよくあるんじゃない
今までないかね。シンプルにあのマンションかっこいいなって

>>2832 マンション検討中さん
可愛そうに…、千住大橋の妖精さんが「周辺環境いい」しか言えなくなってしまっている。
だけどもここの環境が良ければだいたいどこも同じな気がする笑
この駅人も大して集まらないし、よそに行っちゃうから何も起きないだけでしょ笑

>>2835 口コミ知りたいさん
目立つマンションが建って、説明聞くまではいいが、その後他のマンションを調べ始めて比べられる。
隣駅の利便性が優れすぎる強大な後発マンションor価格抑えられるのに広々間取り良好で利便性もまあまあよい中古タワマンが競合にあるなかで、勝てる物件かなのよね。
ポンテポルタを武器にどこまで戦えるかどうかだよ

>>2837 匿名さん
閑静・緑多し・道広し・電柱地中化・商業施設アリ
あんまり似た環境見た事ないぜ
特に電柱地中化されてるとこはレアじゃない？？

>>2838 マンション掲示板さん
価格抑えられるのに広々間取り良好で利便性もまあまあよい中古タワマン
隣の駅は分かるのですが、これはどのマンションですか？？

2834に書いてあるのに、後発が条件良いとか思ってる人って頭悪いのかな？？

>>2841 マンション掲示板さん
・頭悪い
・荒らしたい
どちらか

>>2830 マンション検討中さん
売れないのはダメだろ笑

>>2841 マンション掲示板さん

条件は良いでしょ
北千住徒歩圏
2路線使えて
千住大橋よりも駅近
住友ではなく三井不動産だよ？
頭悪いのは...

>>2834 マンション検討中さん
ゼネコン勤務の友人も口揃えて建築資材が高騰してると言ってるんですが、今の工事費は数年前の価格がベースになっているということでしょうか？
例えば、今工事中のこの物件の資材価格は、2020とか19年時点の取り決めがベースになってたり？ということ？

購入者ですが、売れ行きは些か不安を覚えますね笑
もっと広告やら頑張ってくれないかしら

https://www.sumai-surfin.com/oki-yujin/faq/04/
あくまで平均ですが三井と住友では割高率4%も違い、リセールでは10%も三井が上回っています。
建設費が～とおっしゃる方がいますが、2021～2022の建築費高騰がエグいだけで2023年に限れば3-5%程度。リセール高騰分を含めると後発の三井を待っても十分条件が良いと言えるのではないでしょうか？さらに住友は値上げするんですよね？余計に割高感が出てきてしまいます。ビッグターミナル北千住駅徒歩圏、駅近2路線の関屋の方が条件が良いと思うのは私だけでしょうか。

>>2845 マンコミュファンさん
2834さんじゃないけどごめん。
当然着工より前に建築会社と契約するので、2020年かは分からないけど2022年より前に、その時の建築費で契約しているのでは。契約してから調査とか準備を経て着工するわけで。少なくとも今建築会社と契約してこれから着工の物件よりは安いんじゃないですかね。

>>2846 匿名さん

住友不動産はリセールアップ率 1%しかないデベが限界まで利益を吸った物件だという事はちょっと調べれば出てきますからね。
永住覚悟で買わないと移り買えが厳しいことは目に見えてます

それでも総合満足度はスミフ一位なのか。笑
すげえな。笑

デフレの時代が終わり、インフレの時代が来るね。
マンションは元々毎年少しつづ値上げしているが、、、

>>2841 マンション掲示板さん
私がバカでもなんでもいいんだけど、考え方が単調すぎてない？笑
クオリティ少し抑えればこの物件と勝負できるくらいの価格はいけるよ。
間取りも家族の成長に配慮されたものに工夫されるだろうし、利便性よい駅により近いし、都心アクセスも最高で物価の煽りだけが指標じゃないのよ。
あと、明らかにここ数年のコロナ禍による特別な煽りを受けてインフレ調整進んだけど、今株価とか伸び悩んでるよね。インフレが永続的に進む世の中はあり得ないのよ。ここが天井に近いという可能性もあるよね？
それに、すみふが過去の指標だけに則ってお客様に優しいお値段で取引してくれると思う？
今後の物価が上がり続けてさらに高騰したら誰も高額マンションなんて買わなくなっちゃうから、今のうちに利ざや取って次世代マンションの利ざやは多少落として平準化しておこうと、今のうちにマージンのせる可能性もあるよね？

>>2841 さん
インフレするってことにしても、その分人様のお賃金は増えて購買力も変わる。

天下の住友、商売上手の住友様よ。
こうした全ての要素を考慮して、いい塩梅で考え尽くされた長期的戦略がないとでも思っているのかい。目に見えるものが全てではないよ。

後発が三井不だとしても、他の物件でたんまりもうけてるよ。将来の価格を高くなりすぎないように今から考えられた金額設定してるはずでしょ。

天下の財閥系は既に策を打っている可能性高いのだよ。
近視眼的に目の前のキラキラした施設と電柱がないことだけに目を奪われてるあなたとは違うのよ。

>>2852 マンコミュファンさん

お、落ち着け
フワフワした希望的憶測で溢れてんぞ

>>2852 マンコミュファンさん

『今後の物価が上がり続けてさらに高騰したら誰も高額マンションなんて買わなくなっちゃうから、今のうちに利ざや取って次世代マンションの利ざやは多少落として平準化しておこうと、今のうちにマージンのせる可能性もあるよね？』

あるわけねえだろ。社会をなめるな。

>>2859 eマンションさん
eマンションさん、連投お疲れ様です。
一意見なので、そんなにムキにならないでくださいね。わかりづらくて申し訳ない

物価まだ上がる
→将来の物件が高騰して売れなくなる可能性あり
→じゃあ今出してる物件を少し釣り上げといて、将来の購買力弱い方々にも売れる価格帯に抑えられるように少しでも利益蓄えておこう
→釣り上げられた今の本物件の価格帯が天井近くになってる可能性がある
→後発タワマンがここより高いとするのは楽観的？

既に予見される将来の万が一のリスク(変に在庫抱える等)がある中で、何の対策もせず指くわえて待ってる会社がどこにあるのって話です。
でももしここ買ったなら胸はって下さいね。

コメント多くなってきたね～。
ネガも含めてにぎやかになって活発化するのは、人気の証。

>>2860 口コミ知りたいさん
→じゃあ今出してる物件を少し釣り上げといて、将来の購買力弱い方々にも売れる価格帯に抑えられるように少しでも利益蓄えておこう

今後の利益はいらないから今儲けておこうということ？笑
来年計画倒産する中小企業じゃねえんだぞ。
株主にどう説明するんだよそんな方針。IRにも書いていないような頭の悪い妄想はやめてくれ。だから社会なめるなって言ってるの。
ムキにもなるだろ、そんな頭の弱い主張を長々と。

値下げ値下げ言ってる人達は時間軸と価格スケールが消費者マインドで売り手視点の価値観とズレてますね。
逆だよ、今売れ過ぎなくていいの。
本格的な軌道に乗って売れ始めて欲しいのは入居者が出てきて生活のモデルケースが出来てから、1期である程度の客付けが出来れいればあとは温存したいのよ。
建築原価の事を書いてる人がいたと思うが、竣工時期以降は原価相場上がり新築も減っていく。
価格調整の可能性があるとすればベンチマーク対象はその時の新築同グレードのタワマン価格だろうね。
デベロッパー(特にスミフ)にとっては目の前のキャッシュより中長期の利益、竣工時点の未入居多いのは狙い通りであってリスクでもなんでも無い。
これは戦略。「スミフは常に強気」というブランディングを守り抜く事の大切さを理解した上で考えてみれば、たかが1物件の部屋値下げで竣工前の今売る事がいかに的外れかが見えてくる。
むしろ強気な姿勢が崩れた時の方が心配した方がいいと私は思うよ。
なので私も先月買ったよ。
購入者の皆さん気長に楽しみにしましょう、どうぞ宜しく。

色々な検討要素が知れて助かります。
自分がいいと思った物件に住めばいいのではないでしょうか。長期的視点も大事だし、勢いも大事そうですね。大きな買い物なので悩みまくりです笑

>>2847 マンション掲示板さん
建築費高騰のいうのは大きく①材料費の高騰　②人件費の高騰で分けられます。
ウクライナ情勢の影響が落ち着きつつあるというのは①の話です。
2024年問題といって来年以降②が本格化していきます。
平たく言えば建設業労働者の働き方改革ですね。
考えてみてください、これまで早朝深夜土日祝日と高稼働が常だった建設現場が土日は休み、残業や勤務時間もちきんと管理していきましょうとなります。
働き方改革は当然あるべき姿ですが、これが物件価格に与える影響は①より大きいですし、一時的なものではなく継続的なものなので待っていれば市況がどうこうの話ではありません。

>>2860 口コミ知りたいさん

天井というかいわゆる共働き世帯にとってはそろそろだよね。
一昔前の5000万、6000万の時代なら全然値上げに対応できたけど、8000万超えてくると買える層もかなり限られてくるね。
対して大金持ちは千住大橋を買いたいかというとかなり微妙だよね。地縁無ければ 1億も出して買いたいような強みもない。
まだ若くて待てる人なら三井待つのが良いだろうし、年齢的に待てない人は千住大橋でいいんじゃないかな？

固定金利が上がる見通しで竣工まで2年と、変動金利の行方もかなり心配でしたが、当面は少し安心かもです。

>>2863 評判気になるさん

今月契約予定の者です。
私もスーモ等をよく注視していますが、売れすぎないどころか月単位でお部屋が動いてなさそうなのは気になっております。
ただ、2863さんの言う通り天下の住友不動産なので、想定の範囲内である事を願っております。
ご指摘があるように高値掴みなのは理解しておりますが、出来損ないの自分が23区内新築タワマンに住める唯一のチャンスかなとも思って決断致しました。
購入者の皆様と良いタワマンライフを過ごせるよう楽しみにしております。

>>2851 周辺住民さん

ちゃんとしたインフレなら不動産持ってると有利ですが、今はスタグフレーションですからねぇ
来年も賃金上がると良いですけど

>>2868 マンション掲示板さん
大丈夫よ。
売り切れなかった物件なんて無いからね。
我々ど素人が考えるよりプロは考えてるでしょ

今の段階で全然売れてない物件が竣工後に売れまくるのも想像がつかないが。まぁ住む人に特にデメリットがなければ特に問題ないか

色々マンション見てきたが、70㎡前後で見てると、メジャー駅だとどこもグロスで1億円。中古でも。
原価高騰でこれからはマイナー駅でも一億超えそうな雰囲気。今がピークだとか不勉強な方が少しいるようだが、これは建築業界に触れてると当たり前の空気感。28年の関屋は三井不で現実路線の価格だとか、夢を語るのも良いですが、もう少し現実を見たほうが良い。

すみふの物件はもれなく完成後にブレイクしてる気がするな
モノは確かにいいと思う

>>2875 検討板ユーザーさん
いや住友は不祥事が起きると揉み消そうとしてる印象はありますけどね。週刊誌でも時々リークされてます。昔はコストカットの代名詞であるダイレクトウインドウを多用してましたが評判悪くて最近減ってきましたね。

>>2876 マンコミュファンさん

いや、モノはいいよねって話。
カッコいいし。

>>2876 マンコミュファンさん
ダイレクトウィンドウってコスト安いの？豪華な感じだから逆かと思ってた！

一般論で勝てない馬鹿が適当な事言い始めたようにしか見えん

>>2874 匿名さん

夢見るも何も三井はスミフよりも現実路線価格だったのがこれまでの事実だからね。
ぼったくりスミフと一緒にしないでもらえます？
建築費が～と言うがリセールにおけるUP率も含めるとスフミとの差は相殺できるんよなぁ。
関屋と千住大橋とでは利便性が全く異なるので一概には言えないが、2000戸も捌かなくちゃいけない状況からして、間違いなく坪390-400で販売始まるよ。28年の答え合わせ楽しみにしてる。同じく坪390-400で売ってるぼったくりスミフには誰も見向きもしてくれないと....

ネガの人もう少し頑張ってください。ネガの中にも身のある意見はあるので。
見てるとちょっと弱い。

>>2874 匿名さん

夢見るも何も三井はスミフよりも現実路線価格だったのがこれまでの事実だからね。
ぼったくりスミフと一緒にしないでもらえます？
建築費が～と言うがリセールにおけるUP率も含めるとスフミとの差は相殺できるんよなぁ。
関屋と千住大橋とでは利便性が全く異なるので一概には言えないが、2000戸も捌かなくちゃいけない状況から坪390-400で販売始まるよ。28年の答え合わせ楽しみにしてる。同じく坪390-400で売ってるぼったくりスミフには誰も見向きもしてくれないと....

>>2882 名無しさん

『間違いなく』消して再投稿すんなや笑
自信持ってこうぜ

ここが8000万で全く売れてないのを見るとツインタワー予定の土地は永久に放置されるんじゃないか？建築費さらに上がるんでしょ？採算合わなくない？ポンテグランデ東京未完成で終わるのか...

>>2883 匿名さん

一概には言えないと言っておきながら間違いなくというのは文章としては違うかなと思って消しただけよ
個人的には390-400スタートだと自信持ってるよ！

>>2882 名無しさん
28年のマンションの坪単価予想ってめっちゃむずいぞ。
当たるかなと思える信憑性のある根拠もないし、だから弱いって言われるんだぞ

>>2878 マンコミュファンさん
あれバルコニーを節約できて安いんですよ。ただ居住性が悪いので最近は流行らないですね。

>>2885 口コミ知りたいさん
お前みたいなのが自信持つなよタチ悪い

28年に答え合わせしようぜ。低く見積もってこうなるわな。
北千住 500-550
関屋 450-500

①千住大橋が2ヶ月で 1部屋ほどしか売れてない（SUUMOから推測可能）
②条件の良い部屋なのに坪390にしたら閑古鳥
③スミフ以外のデベ達でこんな売れ行きは許されない&悪い時はどんどん値下げする（デベ別の販売戦略は周知の事実）
④関屋マンよりも北千住駅に倍ほど近く、マンクラ絶賛のアトラスの第1期が450万～
⑤デベと着工時期が決まった以上建築費用の大枠決定済、これ以上の建築費煽りは受けない
⑥関屋は2000戸を捌かなくちゃいけない

以上より北千住駅よりも駅力、街力で劣る関屋が450万以上スタートにはならないかと。中住戸400±20、角住戸470±20がいいとこ
そして全てに劣る千住大橋は390-500で閑古鳥が鳴き続けると

北千住の再開発はスミフでしょ？そりゃ600スタートよ

工事費決まってないぞ（笑）
アトラスも絶賛ってほどでもないぞ（笑）

>>2888 名無しさん

お前呼ばわりとは下品だね
いくら匿名掲示板とは言え
貴方の属性が目に見えますよ

設計もできてなけりゃ、ゼネコンも決まってないのに、建築費用の大枠決定済みて笑
あまりにもビジネスをわかってないやつがいるな。

話が変わって申し訳ないが
プラウドタワー相模大野クロスってなんで人気なの？マンマニが推してるから？
新宿まで40分超なら千住大橋と変わらなくね
千住大橋は乗り換えあるけど新宿行く時間以内に東京や上野、池袋などのビッグターミナル駅使える。相模大野は新宿くらいしかないやろ？新宿まで30キロやで？電車ボツってもタクシー使える距離じゃない。あれで坪400なのマジで意味わからんのやが
世間一般的には相模原市＞足立区なのか？
免震で自走式でより大規模だからか？

>>2890 eマンションさん

建設費問題はさておき、京成本線だけでいえば千住大橋のほうが上りかつ快速が止まる駅なので格上
同じタワーとしてここの売れ行きは関屋にとっても重要な指標になるのは間違いない
8000万でも爆売れだったら坪500スタートでもおかしくない

>>2897 匿名さん

貴方の言う通り立地いいよね？千住大橋
少なくとも相模大野なんかより良いでしょ
足立区は治安がーとか言われるけど、犯罪件数は格段に減ってるし、千住エリアに関してはもう底辺が住める場所では無くなっている！治安なんて田舎に行けば行くほどでしょ
相模大野が400でも人気ならリセールもいける気がしてきたよ

相模大野はマジでよくわからんね。神奈川だから横浜に出やすいのかなと思ったら40minだし。
私にとって相模大野は縁がなさすぎる土地なので何とも言えんが、あらゆる面で千住大橋に軍配があがる。
で、千住大橋と大体同じ坪単価380-400万くらいで、もう200戸以上売れてるのかな？
マンション価格というのはほんとによくわからん。

中古マンションの在庫が急増しているがここは大丈夫そうか？
リセール気にするならより高層階、方角（南東、南西）、3LDK選べばええんか？