パークホームズ練馬富士見台ステーションゲートってどうですか？

>>56 匿名さん 圧倒的とは。

角住戸も６０平米台が中心ですね。
広さは刻んでおりますね

価格の予想としては平均で㎡１００万ぐらいで、中心的な価格が７０００万円アンダーになるようにしているのかと予想します。

ルーバーパーテーション、53さんが撮ってくれた写真でも確認できますね。
イラストからするともうちょっと大きいかと思いましたが。
またドアの前というわけではなくちょっとズレている感じですかね。使い勝手が気になります。
高効率エアコン付き分譲は嬉しいですね。となると省エネ照明とかも最初から付いてるってことでしょうか。

>>60 匿名さん
照明は色温度とかデザインとか含めて完全に好みが分かれるので付けることはないです。公式サイトで記載されている"LED照明"はあくまで玄関、廊下、キッチン手洗い浴室、トイレといった部分のものだけです。

ルーバーパーテーション=目隠しみたいなもので、外から見た時にドアの前のパーテーションによって
目隠しになるのは安全面を考えると設置しているのは正解でしょうね
ただ、パーテーションを付けるならポーチタイプでも良かったかな。ルーバーパーテーションももう少し幅があったら
良かったかもしれません

価格はどうなるんでしょうね

近隣だと、パークハウス上鷺宮の中古が㎡１００万円前後、クラッシィハウスで㎡９０万円ぐらい。

新築だと考えると、㎡１００万はあるのかな……

長谷工だけが不安要素、三井の長谷工物件は売れ残りが怖い

駅近いですね。
7000万以下なら買いですかね。
最近は、売ってる途中からどんどん価格を上げるので、初めの1期に買った方がプラン選べるし良いかもね。　
キッチンはタッチレス水栓、食洗器、巾木収納、ソフトクローズと長谷工仕様の中ではかなりいいですね。

ヴェレーナぬくいの森の大洋建設？よりは数百倍良い。

この建物から徒歩1分の範囲にあるスギ薬局、ほぼ毎日15%オフクーポン出してくれるから毎日通いやすい物件は助かる。近所の商店街は割と寂れてるけど、ビッグ・エーとキッチンコート京王が良い感じなので利便性はかなりいいです。

この地域は23区の中でもトップクラスに標高が高い（海抜44mぐらい）ので水災の心配がほぼ無いのがいいです。
富士見台駅は準急にすらスキップされてしまうマイナー駅だけど、近所にUFJとNHKのファミリー社宅があるお陰で近辺の学校の治安がいいという噂もあります（近隣の公立小学校の私立受験率は悪くない）

>>68 周辺住民さん
残念ながら、NHKとUFJの社宅は中野区側なのでこのマンションとは学区が違いますね。
練馬区側→練馬第三小学校
中野区側→上鷺宮小学校

練三小も悪い話は聞かないし、都内の小学校としては良いほうだとは思いますが・・・

63平米、5000万円ぐらいで買えますかね？

>>70 マンション検討中さん

所沢まで行かないと買えない。

いくらくらいの値段で来るのか、全然予想もつかないですね。
ただ駅まですごく近いので、
その分高くなっている可能性は高いかな。
駅までのアクセスが楽なのって、その後の電車が混んでいることを考えると
かなり魅力的ですから。

パークホームズの竣工後販売が増えているけど、そんなに尖った価格になってないよ

大規模物件だとネガティブな事を汚い言葉で書き散らかしていく荒らしのような方が必ず現れますが、こちらのスレは落ち着いて情報交換が出来ていていて良いですね、ほっこりします。
竣工後販売も電車の騒音を確認出来て良いと思います。設備面の詳細も早く知りたいですね。

そうですね。このマンションの最大のネックは線路が近いことと思っているので、竣工した部屋に入って、電車が通る音を確認できることは、とてもありがたいです。青田売りだったらリスクで検討していないと思います。

>>72 匿名さん
明日からのオンラインセミナーで予定価格も分かるようです。楽しみです。

セミナー参加しました。子育てファミリー向けを強く打ち出していました。そのわりに共有部に階段があったり、大人が使用するラウンジがあってキッズルームがなかったりで、ちぐはぐな印象です。

となりの駐車場は建物が建つと思った方がいいでしょうか

>>68 周辺住民さん

標高が高い＝水災の心配がない、は誤り。

２３区西側でも石神井川や善福寺川などの河川が氾濫するリスクは普通にある。
また、ハザードマップも全てのパターンでシュミレーションをすることができていない場合があるため（測定データ不足、計算資源の問題等々）、ハザードマップに色がついてないから内水氾濫が起きないのも誤り。

ちなみに当物件も若干色がつく。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kurashi/bosai/suigai/hazardmap.files/...

ここも水災の可能性は少なからずあるんですね、、知りませんでした。
これまで一度もハザードマップを気にしたことがありませんでしたが、
永住すると決めるからにはやっぱり気にするべきですかね、、

水害だけでなく、残念ながら安心な地域とはいえませんね。
https://www.anshin.tokyo/detail/nukui3tyoume/r/recoABn5OWx2nqtd0

>>80 匿名さん

79です。液状化現象も含めて最低限ハザードは確認すべきです。
ただ上記のようなコメントしましたが、当物件の場合は2階以上なら大丈夫かなと思います。
マンション全体という意味ではデベとしてどこまで対策してるか（盛り土、電気室の配置、排水ポンプなど）、近隣避難所への経路が確認できれば良いのかなと…（初歩的な確認事項ですが）

水害の心配、ありますね。
川や海の近くは、普段は景色が良いですが何かあったときは心配。
１階だけでなく、上階も直接被害がないかと言われるとそうではないかと。
１階が被害あれば、廊下部分も汚れたり、修理が必要な個所も出てくるでしょう。
賃貸ではないので、やっぱり考えちゃいますね。

確かに一番のネックは線路前かと私も思います
だからこそゼッチMが生きてくるのね
3,4階までは眺望はイマイチ

価格帯出てますがどうですか？

ここの仕様で坪310-370万か…。1年半ほど前に仕様が上と思われる中村橋駅徒歩4分のプラウド練馬中村橋マークスがほぼ同じ価格帯だった事を考えると相場上昇を実感する。同じパークホームズだと東武東上線の志木コンフォートテラスの方が完全アウトフレームだったりトイレ手洗いカウンターありだったり良さげだけど、西武池袋線強しってところかな。

>>83 匿名さん 貫井3丁目では高台の方ですからね。スーパー地形というアプリを見ると貫井3丁目の東の暗渠に近い土地が低くなっている方は標高36mの場所もありますが、マンションの辺りは標高42mです。川沿いでもないですし、そこまで気にしなくてよいのでは。

気になるのは電車の騒音と振動。人間が自覚できなくても、長年の蓄積でどんな影響があるか。なければ良いんですが。

>>88 マンション検討中さん
あのレベルの電車の騒音&振動による健康への影響が気になる方は、まず家の中からスマホやPCのwifi利用を止めた方が良くね？

>>88 マンション検討中さん 実際、別にうるさくはないです。

実際うるさくないにしても（気になる人はかなり気になりそうだけど）、リセールとか考えた時に気にされそうな気はします。あとは前面道路の交通量も結構多くて、割とスピード出してくるのも気になります。

>>91 購入経験者さん
リセール時に気にされるような点なら新築購入検討時には尚のこと気になるのでは？逆の言い方をすると現時点で現地を見て気にならなければ将来リセール時に気にされる事も少ないのでは。

パークハウス上鷺宮が80平米8280万円で売出中ですね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nakano/nc_98122843/

駅距離は変わらず、アドレスや共用施設はパークハウスに分があるから、新築プレミアムとZEHをどう考えるかですけど、パークハウスと比べてしまうと割高感は拭えないかな…

>>93 マンション検討中さん
ここを検討する方に限らないですが、今のご時世で新築検討する方の多くは前提条件として新築以外はNGだからでしょう。ZEH-M Orientedがどの程度のものか内容を聞いてキチンと確認されればそこに購入者としてどれだけの価値があるのか(或いは無いのか)は分かるとは思うのですが、そこは些事なのだと思います。

駅から近いマンションは羨ましいです。
住んだ後の満足感があると思います。
当時駅近高いマンションも出ていましたが、安いからと駅から徒歩10分マンション買いました。やはり毎日歩くとなると大変です。しかも駅近マンションは当時より数千万価格があがって売り出されていましたが、売れていました。同じ練馬区です。駅近はリセール強いなと思いました。

駅距離はやはり選択する上でかなりのバリューになりますよね。

ZEH-M Orientedに関してはカタログスペックはともかくとしても実際それを実感できるのは住んでみてしばらくしないと分からないだろう点が判断材料としてはなんとも悩ましいですね…もちろんSDGs的には素晴らしいモノだと思いますが。

>>96 マンション比較中さん
ZEH-M Orientedのような「なんちゃってZEH」はほぼデベのSDGs活動スコア獲得目的で、購入者としてのメリットはトータルで見たらないと思っておいた方が良いですよ。一見メリットに見える点も結局はイニシャルコストや維持コストに乗っかっていて、キッチリ分析したら今の時代の従来型マンションと比べて機能面でもコスト面でも優位性無いってのが分かります。

>>97 評判気になるさん

なんと。…確かに特筆すべきは断熱工法と二重サッシ（これは線路近くの防音用でもあるでしょうけど）くらいでしょうか。
取り組みとしては殊勝なことではありますが、そういう側面もあるんですね。勉強になりました。

>>98 マンション比較中さん
あとZEH系マンションのデメリットを挙げると、関係機器が故障などした場合の交換機種の選択肢が限定されるのでそこら辺の将来コストも割高になりがちなのと、ZEH基準自体が黎明期なので今後ドンドンアップデートされて旧基準のものが陳腐化し易い事。

ヴェールガーデン富士見台は20年経っても
売りに出ればすぐ売れますね。
駅近、大規模物件となるとこの戸数は微妙かな。

ヴェールガーデン、管理費安いと思ったらこの規模のファミリー向けで今の新築ならほぼ付いてるであろうキッズルーム等の共用施設がないんですね。
良い意味で無駄がない良マンションなのだろうと思いますが、２０年選手の中古でも新築とタメを張る金額なんですねぇ…！

>>101 マンション比較中さん

ヴェールガーデンが高いのではなくこちらが割安なのだと思います。
西武池袋線の駅から4分の「三井の」新築で、予定最多価格帯6500万円台ですよ。
ここよりもお買い得なマンションは当分出ないと思います。

>87 eマンションさん
この物件の北側の小道、暗渠ですよ。

四商通りを起点として東に伸びている小道ですが、実際の水源はもっと西で線路を越えたところにあった池が源流です。実際にこの丁字路に立てば分かりますが、西南北方向は上り坂で、暗渠となる小道だけが下っています。そのため、数年に１度の大雨が降ると、３方向から水が押し寄せてくる一方で、出口は１箇所なので、渡るのをためらう程度の水たまりが発生します。逆に言えば、数年に１度の大雨程度では、資産価値を損なうような事態にはなりません。

この暗渠、今でも下水用として使われているらしく、小道の上を歩くとマンホールが短い間隔でいくつもあります。昔の航空写真を見ると、どうも７０年代辺りに暗渠になったと思われます。

検討中のものです。
この規模（エレベーター一基、エントランス等の設備がシンプル、キッズスペース等なし）で管理費（2万くらい）って相場と比較しても高いと思いますが、皆さんどう感じますか？？

>>104 匿名さん
規模が小さいので人件費の一戸当たりの割合が高くなっちゃった感じかなと思ってます。150戸でも67戸でも管理人一人のコストは同じなので。掃除スタッフは戸数規模に応じた人員数になるけど、67戸って微妙に2人体制じゃないと難しそうなのもあるかも？

>>105 マンション検討中さん
即レスありがとうございます。
確かに戸数が67戸でも固定経費は変わらないですもんね…
それでも、どうしても㎡当たりの管理費単価も290円台と高過ぎて…

修繕積立基金も比較的高くて、販売価格の低廉さをかき消してしまうくらいの…

>>106 口コミ知りたいさん
人件費以外ではここ駐車場が少ないのでそこからの収入が少ないのも大きいでしょうね。話題になったリリーゼは別として、ここしばらくで販売された近隣物件の管理費も同様に高めですね…。ただ、管理費と修繕費を含めて月々のローン支払いと将来の支払い総額を算出すればそこまで大きい影響では無いのかなとは思います。

全体的にシンプルな田の字型の間取りが多いですが、
Hタイプみたいに変わった形のした洋室があるのも面白そうですね。
きっとすぐに慣れてしまうのかもしれませんが。

角住戸ならではのプランですね。斜め壁を嫌う人も一定数いますが逆にオシャレだと取る人もいるかな
しかし７０平米未満の間取りが多いことに時代を感じますね…

駅近と価格が魅力的で検討しているのですが、バルコニーの向きで悩んでいます。

日当たり優先で「南東向きの線路側」か
少しでも線路から離れた「南西向きの四商通り側」か。

好みもあると思いますが、皆様でしたらどちらを取るか、参考にご意見伺いたいです。

>>110 マンション検討中さん

あくまで自分ならですが、眺望が気に入る方にすると思います。ベランダからの眺めが気に入らないと住んでる内に後悔しそうで…

電車の通過音は距離的にそこまで大差あると思えないことと、日当たりはどちらも斜めではありつつも南方面ではあるので午前中に日当たりが良いのが良いか、午後が良いかの好みで選んでも良いかもしれません。
眺望の抜け感は目の前の高架のせいで最上階くらいしか望めないかもしれませんが

>>111 マンション比較中さん

ご意見ありがとうございます。
仰る通り、眺望は毎日、目に入りますもんね、、

電車からの視線も気になるので、、
眺望とあわせて内覧で確認したいと思います！

マンションに住んでいる期間が長かった身ですが、眺望ってそんなに気になりますか？
目の前にマンションや家があって外から中が見えてしまうような眺望は避けたいですが、
毎日レースカーテンを閉めていればあまり外の景色って気になりませんし慣れますよ。

眺望を気にするなら上の方の階の方が景観や景色はだいぶ違います。

>>113 匿名さん
眺望への期待は個人差と現状の住まいによるところが大きいと思いますよ。うちは今の部屋が中層階以上の南東角部屋で夜でもカーテンなしで全く他所からの視線も入らず地平線が見渡せるのでカーテン閉めた生活は想像し難いですね。

>>114 マンション検討中さん
素敵な住環境ですね～羨ましいです。

自分は１１０さんの問いかけに、その他の要素がほぼ同列なら最後は眺望で選ぶかなと思いコメントさせていただきました。
他のみなさんは南東と南西ならどちらを選ばれるでしょうか？

この物件、マンクラ界隈で全く取り上げられないのは何故でしょうか、、、

>>116 評判気になるさん
シンプルにこれと言う売りになるポイントが無く、あくまで妥協点として選択される要素の高い物件だからかと。別に悪く言っている訳ではなく、世の殆どの物件はそういうものですので気にしても仕方ないかと。

>>117 買い替え検討中さん

なるほど、西武池袋線沿線の駅近、三井ブランド、坪320ではそこまで希少性ないという事ですかね。

これという売りがない、マイナー駅、線路際…
でも三井で武蔵野台地の駅近で320だから一応気にしてます

販売はこれからのようですがすぐ売れてしまうのですかね。

こちらの物件、完成してから販売とありましたが、
間取り変更やオプションなど追加変更出来ないということでしょうか？
キッチンの高さや食洗機を深型になど。
検討しはじめたのでとても気になります。

>>121 マンション検討中さん
オプションは無理。購入後自分でリフォームすれば出来るよ。もちろん高くつくけど。

>>118 名無しさん
僅か67戸の規模、各停駅最寄り、線路高架直ぐ横で音も厳しくパークホームズらしさも乏しいから数多ある物件の中でここを話題にする理由はないだろう。ただ、地縁者なりこの辺りで新築求めている層にはハマる人も居るだろうし、何も話題になる事が全てではないのでは？

>>122 マンション検討中さん

建売のような感じなのですね。
オプションは必須なので検討から外します。
教えて頂きありがとうございました。

完成後の販売は、実際の間取りなどを見ることができるのでいいですね。
ただ、みなさん書かれているように、オプションなどがつけられないのは
マイナスではありますね。

本日現地を見て来ましたが、想像以上に横の西武線高架が気になりました。ここの階数ですと最上階でもむしろ音は上に広がるので基本的に窓を開けた生活は出来ないのかなと印象持ちました。販売開始したら契約前に実際の各部屋で音の様子等を確認などさせて頂けるのでしょうか？でないと、入居者後に「こんなはずでは…」となりそうで。

>>126 買い替え検討中さん

内覧時に希望の住戸は見れるようですよ。

>>127 評判気になるさん
内覧時って契約後なのでは。その時点で何か懸念点に気が付いても手遅れな気が。。。

>>128 買い替え検討中さん
この物件は完成売りで、モデルルームがありませんので、その代わりに申込前の内覧時(もちろん契約前)に希望の住戸が実際に見れるようです。
線路近なので実際に見てから、という意図があるようです。
三井は最近、他物件でも完成売りしてましたね。
売主としてはオプション選択による工事変更の煩わしさ、モデルルームのコスト削減のメリットがありそうですね。
買主としては購入前に実際の部屋が確認できるのがメリットですが、前スレにもある通り、オプション選択不可がデメリットです。

>>129 評判気になるさん
コスト的にはオプション設定して戸別施工管理するのと初期設定で一括施工してからぶっ壊して戸別オプション対応するのとでは後者の方がずっと安く済むんですよね…。購入者からすると勿体無く感じるのでしょうが、今のご時世では人件費が一番コスト要因なのですよ。

マンマニさんの価格調査が記載されましたね。
23区内の駅近と考えると頑張ってる価格でしょうか。

モモレジさんのレビュー出ましたね。
https://mansion-madori.com/blog-entry-9087.html
線路間近ではありますが、駅近で70㎡を超えているJタイプはありかもですね。

このままサクサクっと売れていくのでしょうかね
駅近強しといった所でしょうか

駅近もそうですが買い物とかも普通に便利ですよね。
私個人としてはどれだけ間取りが広かったり便利だったりしても、
不便な立地なところはあんまり選びたくないですね。

>>120 評判気になるさん

第1期で44戸売り出したから、人気はあるんでしょうね。

近隣住民です。駅近ですので検討しておりましたが、価格が買い替え想定ラインを大幅超えしておりましたので迷い中です。
駅近がここの強みです。各停しか止まらない駅ではありますが、池袋や練馬から帰る時に各停は急行や快速より混まないのはいいと思います。

各停だけだけど、池袋から乗り換えなしで20分程度なので
あまり長時間電車に乗り続けなくていいのは大きいメリットですよね。
速達性のある電車は、結構朝は混みそうなので、各停で少々のんびり行くのも大いにアリだと感じられます。
駅までそもそもここの場合は時間がかからないのが良い。

竣工後販売でオプションの追加変更は不可だそうですが、キッチンには食洗機がついていないのでしょうか？
契約後に設備を追加する場合は各々が外部業者に発注する形になりますか？

>>139 匿名さん
食洗機付いてますよ。
https://www.31sumai.com/mfr/X1907/quality.html

1Fの部屋はかなり残ってるみたいだけど売れるのかな。半地下なので苦戦するかな。

プライバシー性を高めるために、
共有廊下にルーバーパーテーションがあるのはよいですね。
ただ、大きな家具や家具などを運び入れることもあると思います。
そういう場合は邪魔になりそうですよね。その場合は外すなどできるのでしょうか？

残りは1階の数戸と事務所で使っている2階3戸だけらしいです。早くしないと完売しちゃいますね。

>>143 マンション検討中さん 完成後販売で住んでるのイメージしやすいのもあってすぐ売れるんだな。

完成売りのため、モデルルームとして利用していた部屋が最終期販売になり、現在残っているそうです。売れ残りをモデルルームにしてあるパターンではないとのことです。

完成後販売だと、モデルルームとは違ったよさがあると思います。
ここは駅から4分で、駅から近いのに住宅街で周辺環境もよさそうなのが気になっています。

買い物施設だけ気になっていて、駅前のまいばすけっとだと小さい気がするし…ローソンストアも小規模。
ビック・エーはどんなお店なんでしょう。
他にスーパーはありますか？

>>146 匿名さん
キッチンコートというスーパーが駅前にありますので、基本的なものはそこで。ビックエーは、箱から出さずに陳列するタイプの安いスーパーだと思います。

ルーバーパーテーション、ウェビナー動画にもちらっと映ってますね。
イメージイラストだともうちょっと目の詰まった（？）ものかと思いましたが
動画を見ると割と大きい穴が開いてて太陽光もきちんと通す感じでした。
天井までくっついているので動かすことは出来なさそうでしたが、現地で見学した方だとご存知かもしれませんね。
これどんな感じなのでしょう？

ルーバーパーテーションは固定です。ご指摘どおりルーバーというよりおしゃれな柱のような感じがしました。部屋を狭くせず、玄関のプライバシーを少しでも防ぐためについていると理解してます。全く何もなかったら、と考えると、心許ない感じでしょうか。ホントのルーバーっぽくなっていたら、埃がたまり掃除が大変かな、と。

駅近ですが賑やかな感じではなく、
落ち着いた住宅街という雰囲気があるのがとてもいいところに思いました。
老後のことを見据えてもよさそう。

>>151 匿名さん
老後に落ち着いたエリア希望だったらこんな線路脇の騒音気にして暮らさないといけない物件をわざわざ選ばなくてもよい気がするのですが。同じ予算で同じ程度の駅距離の築浅中古にしたら窓開けて暮らせますし。

>>152 匿名さん 老後はやっぱ足腰不自由になったら駅近がいいからね。線路脇でもここも良いのでは。

いずれにしても、もうお部屋はありませんでした。

>>154 口コミ知りたいさん
もう完売していたんでしょうか？

>>155 マンコミュファンさん
残りのお部屋も予約済みで完売予定なんだそうです。見学もやんわり断られました。