「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

ここは自主管理への手順を語るスレです。良し悪し云々は別スレでどうぞ

議決権行使書の集計を管理会社が改竄しているとの妄想に取りつかれた人がいる。
よほど管理会社に牛耳られたマンションに居住し、被害妄想になっているようだ。
マンション管理の主体は管理組合であり、
管理会社へは年次契約で委託しているだけだと分かっていないようだ。

管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。管理会社が勝手に公開したら、国土交通省から行政指導が入り、プライバシーマーク認定だって取り消される恐れがある。
まず、ご自身の住むマンションで、管理組合が議決権行使書の集計と保存をやればよいだけの話だ。管理会社もフロントも管理員も仕事が省けて大助かりだ。
ついでに、総会議事録、理事会議事録共、管理組合で作成していただきたい。
理事会も年１回くらいは管理会社抜きでの開催し、現行管理会社への改善点をまとめるのも良いでしょう。
ネットで能書きを言っていないで、ご自分の住むマンションで実行すること。
これに尽きる。

確かにね。
それでスレ主としての考えはどうなの？

＞22　某管理員
＞管理会社が、議決権行使書の公開を管理組合や区分所有者の許可なく行えると考えるほうが、どうかしている。
そんな管理規約はどこにもなく、許可なんて必要ない。
議決権行使書の公正な開票手順を説明すれば、逆に公開することに賛同が得られる。
22さん、どうしてあなたたちが鼻から信用されないのかというと、他スレの情報だがこういうケースもある。
https://www.skr.mlit.go.jp/pres/h31backnum/i2553/200327-1.pdf
すべての管理会社がこうだとは言わないが、こういうことを平然と行っている管理会社がこの世に存在しているのも事実なのですよ。

会社ぐるみで平然とやっていることに恐怖すら覚える。
ある意味、これが管理会社の平均的な実態だと思って間違いなさそうだ。

「陰謀論を信じる人は、極端な場合には本当の病気、精神医学の専門用語で言う「パーソナリティ障害」を持っている場合もある。」
病人は病院へ行ってください。

スレ主さん
＞21のような発言内容ではなく、スレ主さんがこのスレを立てた意図が聞きたいのだが、よろしければお聞かせください。
二人で議論することでその方向が見えてくるかもしれませんよ。
スレ主が問題点を投げかけないと、管理会社関係者以外誰もこのスレには参加しないと思いますよ。
正直言うと、本当に自主管理に移行したければ、決して自分の手の内を見せないほうがいい。
私以外のこのスレへの参加者がすべて管理会社関係だという事実からすると、本当に自主管理を目指している方は、手順とか合意形成とかペラペラと他人に喋りたくないのが本音みたいですね。
私自身は部外者なのでそういったことにはこだわりませんが。
スレ主さん、あなたの考える自主管理への手順をお聞かせください。

まずは利益相反関係にある管理会社関係者を抜きで理事会でメリットデメリットを話し合う。

メリットが上回ると判断されたら、自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。外注業者をどうするか、物件規模に応じて管理人を雇うかを考える。物件規模が大きければ、管理組合を法人化するという手もある。

あらかた方向性が決まったら、臨時総会を招集して採決。この段階で管理会社に契約を更新しないこと、もしくは何か月後化に解約する旨を告げる。そして契約解除が決まれば、解約までの時間で外注業者を選定したり、顧問のマンション管理士と契約。

肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。

管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃。
うちは自主管理だから、自主管理なりの大変さは良くわかる。

凄く才能ある理事長がグイグイ引っ張って行ってくれたら楽なんだろうけど、
それが逆に独裁政権に繋がり、業者との癒着を疑われ、近隣トラブルになりかねない。
で、近隣トラブルを恐れて理事会役員のなり手不足。
同じマンションに住んでるからと言っても、信用出来るかどうかは別問題。
殆どの住人は見知らぬ人だし、仲良くなれば愚痴だらけ。
自主管理は人間関係しっかりしてないと、とにかく大変です。

自主管理の良さはなんでしょう？
工事なんかは自分達で納得するまで議論したらいい。住人協力の元、日曜大工で出来てしまう工事もある。仕上がり重視か、ピンポイントの補修のみかでも工事費は随分違う。業者に騙される可能性もあるから、慎重に考えないといけません。ピンポイント補修で時間稼ぎして、その間に業者探しを同時進行。貯金溜まったら、納得する形で工事が出来る。
会計報告書もPCツールで何とかなる。だから会計士への報酬は削減できますね。

先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。
だから、最低限、外部コールセンターみたいな物はあった方が良い。住人同士だと感情が入って無駄に時間が掛かる。冷静に判断出来る人ってなると弁護士になるのかな？

まあ、ちょっと分からないけど、管理会社をいきなり切るんじゃなくて、契約の見直しをしても良いかもと思います。〇〇は管理会社に任せる。これは自分達でやる。色々議論して、最終的に問題無さそうなら完全自主管理に切替えたら良い。

うちのマンションの住人も「〇〇なら業者に頼まなくても自分達で出来るでしょ」と言いながら自分はやらないって人が多い。ひとつひとつは素人でも出来る訳だけど、積み重なったら負担でしかない。「やれる」ではなく、「誰がやれるのか？」が大事です。何よりも人材確保が大変なんです。

＞28 匿名さん
＞理事会でメリットデメリットを話し合う。
大切なことだと思います。
話し合うために、、リーダーとなる方がそれぞれの問題点をピックアップし問題ごとの提案書を作り、それをたたき台として問題ごとに話会えばスムーズに進むと思う。
役員連中の中には無関心な方も多く、彼らをたたき起こす意味においてもたたき台作成は必要かと思います。
それと、絶対にやってはならないのは、指摘されているように、管理会社関係者のサポートです。

＞自主管理移行後にどんなプランで運営していくか話し合う。
自主管理プロジェクトとしての大きな山場ではないでしょうか。
様々なプランが出てくるとは思いますが、時間をかけ、慎重に進めるべきです。
やはり、リーダーとなる方がたたき台としての提案書を作成し、意見交換していくほうがスムーズに進行できるかと思う。
リーダーとなる方は【たたき台としての提案書】を作成する以上、ある程度の専門的な知識も必要とされる。
相応しい方が組合内にいて、組合改善に意欲的な方であれば問題ないが、意欲はあっても専門的な知識がない方では提案書すら作成できず、井戸端会議に終わる可能性は大きい。
そういった場合は、管理会社以外の外部知識に頼らざるを得ないと思う。

＞肝心なのは、管理会社に相談してはいけないという事。
大賛成です。

＞29 SKY
＞管理会社に任せる方が基本的には楽なんじゃないかなと思う今日この頃
全くその通りです。
何事も他人任せのほうが自分は楽に決まっています。
SKYさんは管理会社がやるべきことをボランティアでやっていませんか。
ボランティアの良さはいつでもリタイアできることです。
ところが、理事長となるとそういうわけにはいかない。
それではストレスがたまり、疲労が蓄積するばかりです。
勤労の代償としての報酬がなければ勤労そのものに誰でもストレスを感じますよ。

＞自主管理の良さはなんでしょう？
自主管理に対して良さが感じられないのなら、管理会社と契約するのもアリかと思います。
私自身、自主管理推進論者ではありますが、管理会社の必要性も認めています。
管理会社のデメリットも認識したうえでの管理会社移行もアリだと思いますよ。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応
マンション内の民事解決となると、管理会社は扱っていませんので、それは理事会で何らかの方法で解決すべき事案だと思います。
何か勘違いされている。

＞自主管理の１番の苦労は住人対応

これは、すごくわかります。別に管理会社が解決するわけではないが、住民同士でやると軋轢が生まれるので、単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある。
また、管理会社のいままでのトラブルでの対応や法的に問題かどうかを確認できるという点で、助かった経験があります。

いちいち弁護士的な業者にサポート求めると場合によっては結構な金額になるので、気軽に相談できないよね。予備費で結構用意してても使いすぎると後で問題になるし。。。。

＞単純に第3者が間にはいって話を聞いた上で、理事会で解決策を議論できるという点がある
第三者が管理会社だと暗示したいのだろうが、第三者は裏意図があって引継ぎ役を引き受けているだけに過ぎない。
住民から理事会に直接相談すればいいこと。
【管理会社は住民間の民事には介入しない。】
その原則は知っておくべきで、では何故裏で介入したがるのか。
それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。
総会開催や理事会開催へのフォローも管理会社による裏意図があってしている事。
分かりやすく言えば、昨今のニュースで話題になっている福岡の児童衰弱死の母親の知人、赤堀容疑者の役割を演じているだけのこと。
知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。

＞知人役が管理会社で母親役が理事会だと思えばいい。
付け加えるのを忘れたが、
知人役が管理会社で母親役が理事会で【衰弱死した子供が管理組合】だと思えばいい。

>>34
この男は完全に自主管理妄想者だろう。
こんな奴のいっていることが信じられるはずがない。
すぐ切れるし、あちこちのスレにいっては荒らしをしている奴だよ。
よそのスレでは、触っちゃいけない人といわれている男だからね。
管理会社をまったく信用していない、つまりすべて性悪説で人生を
渡ってきている可哀そうな男だからね。

>>35
男かどうかは、不明である。

>先日、マンション管理士に相談したら、自主管理の１番の苦労は住人対応。ゴミ屋敷、騒音苦情、精神的におかしな人、超高齢者の一人暮らし、管理費滞納者、漏水、住人同士の喧嘩・派閥……。24時間365日、いつ苦情電話が掛かって来るか分からない。仕事の時間も寝る時間も奪われる。

これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

自主管理を誤解されてる方が非常に多いですが、自主管理の本質は管理会社を使わずに、直に外注するための一つの方法論です。

まとめますと自主管理は

×住民対応を理事会がやる
〇住民対応を雇用した管理人などにやってもらう

実際管理会社と契約しても、大抵のトラブルは管理人が解決します。
理事会は報告を受けて支持を出すだけです。

ただ、一部の管理人を雇用できないような小規模のマンションであれば理事会が動かなければならない可能性があります。

>それは管理会社が理事会の弱みを掴み、理事会への裏アドバイスによる義理を作り、理事会の取り込みが目的。

というかその程度で取り込まれるなら、自主管理なんて無理だろう
結局、アドバイザーにマンション管理士をつかったら、取り込まれるだけだから、毛局一緒だと思うけどね。なぜそこまで管理会社のみを悪者にするのかわからないけど。

＞これは別に理事会がやる必要はありませんし、雇用、もしくは派遣契約を結んだ管理人にやってもらうこともできます。

これは理解できるが、結局マンション管理士もそうだが、どんどん費用が掛かっていくだけ、下手すれば管理会社より高くなると思うけど。手間がかかって費用もあまり変わらなくなるなら、自主管理のメリットがどんどんなくなるが。。。

いや、費用が、かかったとしても、マンション管理会社と契約するより格段に安いことにメリットがある。

マンションの規模が大きいほど管理会社にもっていかれるお金が増えるが、マンション管理士との契約は定額ですからね。

だから自主管理のマンションは全国的にみても
圧倒的に少ないのです。
自主管理はやらない方がいいですね。住民も望んでないでしょう。