プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

>>120 住民でない人さん

タワーで？
そんな敷地ないと思います

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プラウドタワー小岩セカンドに期待です！

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>>117 匿名さん
15年前に買ったマンション、売却すると2000万くらい手元に残るので、そのまま頭金にすれば、5000万ちょっとで買えるんですよね。中古マンションで溢れちゃうかな

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>>122 マンション検討中さん
だいぶ先ですよ

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>>120 住民でない人さん

自走ではないです。
物件南側の車道からマンション内部の立体駐車場に向かう動線で、テナントの荷捌きとの共通路のようです。

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>>125 スカイビジネスさん

特定の人がもっている資料を不特定多数が見るネットに載せるのはどうなんでしょう。

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>>126 マンション検討中さん
コンプライアンス違反となる場合は問題だが、公開しても大丈夫な資料だったら、その公開にケチをつけるのは、自分と一部の人間しか手に入らない資料を秘密にしておきたい利権大好き主義者の発言に聞こえる。

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>>126 マンション検討中さん
ご指摘ありがとうございます。そうですね。非公開の資料でしたら問題ですが、「特定の人が持っている」ものを公にすることが、信義に反する、ネチケットに反するとまでは個人的には思っておりません。

掲載した資料は、2018年8月に南小岩六丁目地区市街地再開発組合が、不特定多数の近隣住民に広く開いた説明会のものです。
以下は組合のHPですが、同様の資料は掲載がありません。
http://www.minamikoiwa631.com/index.html

私はたまたま当該地域に住んでいますので、この資料を手にする機会を得ましたが、こういった掲示板の用途・主旨は、購入検討者同士が、広く情報交換をする場ですので、共有させて頂きました次第です。

共有する情報の内容は、購入検討者、デベロッパーにとって、有益なものもあれば、ネガティブなものも含むかと思いますが、そういったものが詳らかにされ、購入検討者の意思決定が良いものになることがこのサイトの趣旨かと思います。

私の当該書き込みで、「住民駐車場は、テナント荷捌きとの共通路の先」であることや「III街区の配棟位置」などがネガティブに映った検討者からの資料請求が減る、といった不利益がデベロッパーに生じたとしましても、

このような検討の俎上で知ることになる内容でフルイに掛かった上の検討者を捌けば済むという方が、双方にメリットがあるように、素人的には思うところです。

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秘密保持契約を結んでいるなら勝手な公開はできないけど、近隣住民に既に公開されており、その際に第三者への無断開示不可とか言われてなければ問題ないでしょう。
極秘図面でもあるまいし。

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>>126 マンション検討中さん

そんな小さいこと言わないでよ。

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>>128 周辺住民さん

おっしゃる通りですわ～

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公開をしている間取りを見ていると、ものすごく広いプランを中心に見せてもらえているみたいですね。
もっとコンパクトなタイプのプランもあるかとは思いますが…
駅前の場所ですし、
再開発エリア、しかもプラウドなので安くはないとは思いますが
もう少し手が届きやすいところもあるとイイナ。

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ホームページの物件概要を見ると5月上旬販売予定になっていますが、ほとんど間取りが公表されていないですし、オンラインでの案内会などもやっていないようですが、こんなものなのでしょうか？

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最初の最初は会員優先（プラウドクラブとかありましたっけ？）でやってるんですかね
他のマンションで初動が全く分からず、気が付いたら第１期第１次広告が出てたことがありました

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来月に販売開始なのに、まだ間取りが１プランのみの公開って珍しいですね。
問い合わせをした人にのみ公開する感じなのでしょうか？
プランもなかなか後悔されないということは、価格もなかなかオープンにしない感じかも。

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コロナだし、買えない人呼びたくないんじゃないですか。

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事前案内会を小規模でやっているところも多いですね。
コロナ禍なので致し方ないところですが。
限定ページだと今は間取りだけなんでしょうか。
駅徒歩1分、商業施設とデッキで直結とただでさえ条件が良いので
値段が公開されれば更に問い合わせは多くなりそうです。
12-Ktypeだと東向きで寝室・子供部屋は北向きといった感じですけど
部屋の配置とかは悪くないと思います。他の間取りはどうなんでしょう。

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モデルルームの建物を見つけました。連休くらいにオープンですかね

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>>143 マンション検討中さん

コロナで予約制みたいですよ。

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コロナじゃなくても予約制でしょ

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上層階はプレミアムプランですから、特別感があって魅力的です。
１００㎡越えの広々とした間取に住めるなんて羨ましい。
玄関入ってシューズクロークからウォークインクローゼットまでかなり広々として女性のあこがれが実現しているなと思いました。

残念だったのがトイレが一つしかないこと、このくらいの広さだともう一つあれば家族で住みやすくなったのになと感じました。

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アンケートきたね。先行オンライン案内会きたね。早く参加したい楽しみ

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販売時期が2021年6月上旬に変更されてますね。
緊急事態宣言の影響でしょうか。

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GW中にオンライン案内会参加予定です。
現実的な価格だといいなぁ。

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3街区に30階建て建つなら、2街区の小岩ファーストは日差しは見込めないのかなー。そこが心配です

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>>150 マンション検討中さん
でも３街区は値上げするでしょうね。亀戸みたいにだんだん高くされそう。

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>>150 マンション検討中さん

日照図もらえると思いますので、参考までですが、冬至の頃の太陽の軌跡はこんな感じですね。
夏の太陽が高い時期は、ベランダが庇になって、そもそも奥まで差し込まないので、角部屋のバルコニーのない窓部屋ならさす感じですかね。

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小岩駅南口に、①高さ169m、45階建、950戸、②高さ60m、13階建、300戸の建築計画が出ました。
工期2025～2029年。
小岩駅周辺がマンションだらけになりますね、

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>>153 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。こちらですね。
https://www.decn.co.jp/?p=119972

再開発の初期からわかっていたこととはいえ、確かにマンションだらけですね。
北側の三井、新日鉄興和のJV物件は東西北が抜けのある眺望のメインで、プラウド小岩ファーストは真南と真西がメインですね。
Ⅲ街区のプラウド小岩の2棟目は東側にアルファグランデ小岩をかすめつつ、という眺望の抜け感ですね。

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公式の限定ページに新しい間取り出てました。

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エントリー者向けの間取り増えましが、正直なところ微妙な間取りが多いですね。

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これだけ後発マンションあると、売るのが難しそう

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2LDKの間取りが出ましたね。2LDK狙いなのですが、価格はどのくらいでしょうか

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公開された間取りの中で2LDKの間取りはなかなか良いですね。3LDKの間取りは全体的にもう少し収納が欲しいところです。公開されていない間取りもまだたくさんありそうなので、今後に期待してます。
勝手な予想ですが、2LDKは坪単価340前後、3LDKは坪単価330前後くらいではないでしょうか。間取りにもよると思いますが。

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153です。位置図、建物断面、平面図はこんなイメージです。
小岩駅南口を出たところにズドーンっと立つので、駅北側からも圧迫感は強そうです。

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>>160 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。この図は初見でした。

組合の説明ですと、都市計画決定は令和5年の予定で、この高層一棟案は、江戸川区の高さ限度110mを改変してのぞむものになるので、そうなれればよいと、楽しみにしています。

難しくとも、従前の110m以内での、高層・中層案になるのか、高層・高層案になるのだと思いますが、いずれにしても屋上広場は設けられますので、ホームからの目線の先に、緑が生い茂る姿を近隣住民としては楽しみにしています。

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>>161 スカイビジネスさん
以下の記事に記載があります。
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52506864.html

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>>162 マンション検討中さん
ありがとうございます。環境影響評価が通って、高層1棟案でスムーズに都市計画決定となることを願っています。
詳しくないのですが、ここまできたらあとはほぼそのままといったプロセスなのでしょうかね。

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日影について心配になりませんか？
南東側にあるアルファグランデ小岩スカイファーストからの日影、Ⅲ街区の高さ110mからの日影、東側の13階建て予定の多世代住宅？からの日影と、将来この物件は比較的高い建物に囲まれる位置にあるかと思います。素人ながら心配になりました。

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電気室は地下みたいですね。亀戸同様に止水扉とかはあると思いますが。
アルファグランデ小岩スカイファーストのように電気室は高い位置に欲しかったですね。

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>>164 マンション検討中さん
確かに気になりますよね。夏場の日が高い時期の日影はともかく、冬場の低い太陽では、直射日光が当たるのは、低層階では、真南に太陽がいる短い時間だけかもしれませんね。
233戸のうち、非分譲住戸76戸を含むということを鑑みても、憶測ですが、Ⅲ街区の地権者もこの物件に集約しているということ、そういう立ち位置の物件、ということかもしれませんね…。賃貸に出されることが多そうですね。

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>>165 名無しさん
そうなんですね。地下は商業施設用の電気室のみで住宅用は別だと良いですね。再開発事業ですし、その辺、抜かりないことを願います。
軽々なことは言えませんが、個人的には内水氾濫は起きたことがない場所なので、武蔵小杉のようなことにはならないかなぁと。
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/e059/map/kansui_map.html

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>>163 スカイビジネスさん

162です。
ごめんなさい。私も詳しくないので分からないです。
いずれにしても、小岩の駅周辺は商業施設がこれからたくさんできそうで楽しみです。後は現実的な価格だと良いのですが。

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>>168 マンション検討中さん
マンションは高くなりすぎましたよね。
新小岩の住友が320ということらしいですが、快速停車駅、でも外廊下線路至近、眺望の抜けの無さ。
こちらは、各停千葉寄り、眺望の抜けの無さ、でも内廊下で駅チカ、スーパーも至近、ということで同じぐらいなのかなぁと。
でも低層階は300ぐらいであってほしいです。

北口再開発は、ヨーカドーがアリオに変わって、亀有のように映画館が入ればなぁレイトショー行くのになぁなどと夢想してますが、平米的に難しいですかね…

２街区は、何が入るのでしょうね。

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>>157 マンション検討中さん

後発は2029年とかですよね。
早く欲しい人は待てないのでは？

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>>164 マンション検討中さん

駅前だから仕方ないですよ。

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マンマニさんが記事出してますね。
平均坪単価は335万前後のようです。

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自走駐車場じゃないと、8000・9000万円出しても快適とは言えないですね。

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>>173 マンション検討中さん

駅前に価値を感じる人は買うんじゃない？

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>>173 マンション検討中さん
それってあなたの感想ですよね

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竣工まで１年切ってますが結構のんびりしてますね
駅チカだからすぐに売り切れるという自信の表れですかね

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>>175 匿名さん
もちろん自分の感想です！9000万だす人は、大体GクラスやデカいSUV乗る人が多いので、横幅1900までしか対応できないタワーパーキングだと自走式パーキングを借りる必要になるため、結構不便ではないでしょうか。

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>>177 口コミ知りたいさん
私はあなたに賛同するよ
駐車場優先で考える人は一定数いると思う
ハイルーフに当選する気がしなかったから私は勝どきを諦めた
自走だからと幕張を検討するキチ〇〇っぷりだと自分でも思う
ちなみに今のスカイズに不満はないけど、想像以上に高値で売れそうなのでここを検討したけど微妙かなぁ

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>>178 マンション検討中さん
スカイズに住んでいますか？すごい人ですね。スカイズは地下自走駐車場ですか？羨ましい！
野村のプラウドの新築タワーを見ると地下自走はほとんどないですね。

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>>177 口コミ知りたいさん

178さんの言うようにハイルーフパレットの獲得競争は難儀するかもしれませんが、幅についてはどうでしょうか。
1850ではなく、今どきのタワーパーキングらしく、横幅は2050あることを願いたいですね。

http://www.iuk.co.jp/parking/pdf/elevator.pdf

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>>179 口コミ知りたいさん
すごくはないよ、タイミングが良かっただけ
おそらく坪単価はここの方が高いし
スカイズは自走じゃなくてタワパだけどパレットの幅は2050mm
最近の物件に地下自走なんてプラウド以外でもタワマンないんじゃないか

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マンマニ氏の動画だと小岩がきらびやかで魅力的な街に見えるね

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タワマンってデメリット多いとネットで知りました。本当なのでしょうか。今週モデルルーム行くのですが心配になってしまいました

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もうモデルルーム予約できるの？
エントリーしてるのに連絡がない

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>>181 マンション検討中さん
湾岸と小岩ってどちらが良い悪いという意味ではなく対極的な感じがして、
検討層が被らないのかなと思っていたので、
このスレでスカイズ住民の方がいるのが意外でした

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>>185 匿名さん
ここのメリットは再開発
新豊洲のメブクス等の再開発が終われば豊洲は頂点だと思っているので私は売ろうかと考えています
ここ買っても10年は住まないつもりで実需兼投資という感じです
資産家とは無縁で上手く空中族が出来ているだけで、湾岸で再開発の旨みを感じた人はここを狙うかもしれませんね
まぁ湾岸住民が小岩のイメージ通りの街並みに住む気が起こるかはわかりませんが
ちなみに私は資産を増やしたいので我慢して住むつもりですが、結構嫌だったりします
ネガではなく現状の小岩のイメージはこんなものですね
野村さんに頑張ってもらってイメージを覆して欲しいです

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含み益でたとしても数百万だろ…。
そのために貴重な人生の5～10年嫌なところで過ごすなよ…。

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私も実需兼投資って感覚で狙っています。
小岩には別に悪いイメージは無いですね。ちょっと街並みは古いかなって感じますが、今でも買い物利便性は高いですし、これから再開発があって、街がどう変わりゆくのか非常に楽しみです。
妻は物件の値段に尻込みしていますが、何とか説得したいところです。
今週末にモデルルームに行くので、妻の気が変わってくれれば良いのですが。

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>>184 マンション検討中さん

オンライン案内会はもう参加されましたか？
オンライン案内会が終わっていないとモデルルーム予約できないと思います。

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ここ買ったらまあ10年は確実に資産価値守られるとは思うけど、今の小岩の治安と街並みに最初の5年くらい耐えられるかどうかだな

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>>187 匿名さん
＋2000万狙うつもりよ

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今日久しぶりに小岩に行ったけど昼と夜、北と南大分印象が違う
15時頃、フラワーロード横の公園に子連れのお母様方いっぱい。近くのタワマン住民?
南口ロータリー周り、笑顔の女学生の群れ多し。メガネ率高い。調べたら偏差値60台後半の中高一貫女子高が。なるほど。夕方以降の小岩しか知らなかった。昼の小岩南口、活気あってちょっと吉祥寺感ある?
北口は相変わらず、ディープな印象

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モデルルーム見てきたけど、全然ゆっくり見れなかった。なんか時間が決められていて、あっという間に終わって何も記憶に残っていない

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>>193 マンション検討中さん
自分にとっては十分な情報量でお腹いっぱい

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>>184 マンション検討中さん

予算低すぎるとか？

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>>191 マンション検討中さん
スカイズならそれくらい行きますよね。

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>>196 匿名さん
いやここでそれくらい狙いたい
最上階は買えないからワンフロア下の角狙い
ちなみにスカイズバカにすんな、税込＋3800万円也

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>>197 検討板ユーザーさん

端くれのスカイズは普通に要らね

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だいぶ建ってきました。１フロア１週間掛からないペースです。
まだモデルルームに行けてないので構造仕様を詳しく知らないのですが、
写真を見る感じ、床は、ボイドスラブですかね？

ちなみに、２枚目の右端、ドンキのあたりが、45階タワーの角ですかね。
このあたり一帯の再開発も楽しみです。

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>>199 スカイビジネスさん

アルファグランデ小岩スカイファーストからですか？ありがとうございます！

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>>200 マンション検討中さん

はい、そうです。27階付近からです。

ちなみにこちらは、真南、真東で、同様に27階付近からとなります。
Google map で3Dで見られる今となっては、必要ないかもしれませんがご参考までに…

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ほぼ駅直結タワマン、プラウドブランドは魅力的ですよね！内廊下も憧れます！
ただ、3つ気になってます。100点の物件はないですが、悩ましい。。。
・他の再開発物件に囲まれる位置
・外から掃除できない窓（年数回掃除はいると思いますが、気になる時期もあるかなーと）
・住宅部電気室が地下（これはハザードマップをみて判断してほしかった。。。）

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ここも地下なんですか？
亀戸クロスの住居部の電気室が地下と聞いて呆れましたがいやはや…

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>>202 口コミ知りたいさん

住宅部電気室が地下ってのは、まだ武蔵小杉の件の記憶も新しいし中々。。

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>>202 口コミ知りたいさん
確かに他の再開発物件に囲まれる位置ですね、眺望はあんまり期待できないから、いっそ眺望を捨て、低階層もいい選択肢になるかも。。

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カリスママンションブロガーののらえもんさんも仰ってますが、残念ながら、再開発は1本目を狙え！が正解です。アルファの最上階29階は200㎡超のペントハウス3戸で2億超えでした。地元は地主を始め、実は超お金持ちや名家が多くて、メガバンクの支店が３つもあるのは、近隣では小岩だけです。スターツは江戸川区発祥なので、地元事情に精通していたからなので、慧眼ですね。

6年経ちましたが、当時は250万円/坪でも高過ぎるとスレ荒れてましたから…

ご参考になれば、幸いです。

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>>191 マンション検討中さん

アルファは当時80㎡の6,000万円が、中古で8,000万円以上で取引成立しているので正解です。レインズでチェックしてみて下さい^ ^

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>>207 小岩のタワーの元理事長さん
アルファもいいマンションですよね。
制震でなく免震ですし、地下にサミットありますし。

ブランドと駅までの距離はプラウドタワーですかね。価格はやはりプラウドタワーの方が高そうですね。。。早く確定額をしりたいです。

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>>208 口コミ知りたいさん

正に安心を買いましたよ。
2005年竣工の三井不動産の北口のクラルテは制振で二重サッシ、2007年のグランファーストは24階建なのに一般的な耐震構造で線路に近いのに一重サッシなので、三井とコスモスイニシアの差は歴然ですね。昔の柳小路の再開発で出来たので、1、2階は店舗なので誰でも行けますが、ひび割れてたり管理の差は三井不動産とは歴然の差ですね。

今、グランファーストは大規模修繕していますが、全面足場なのに対し、クラルテはエレベーターのような昇降式の足場だったので、ベランダ暗くなる期間も短く、管理の面でも大きな差がありますね。その代わり修繕積立金は竣工時の３倍に総会で決議されましたが、あの規模で管理費の延滞もなく、そうしたレベルの方々が住むマンションです。タワーマンションは高級外車と同じで、維持費は掛かりますが、それを買える人が買うものだと思います。

アルファに住む方々はベンツやBMWは普通で、ポルシェにアストンマーチン、フェラーリまで見たことあります。

その点、野村不動産は大規模修繕で管理費にも気を付けてるので、安心出来ますね^ ^

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ランニングコストの予定金額を聞きました。
亀戸クロスと同じくらいになるようです。

管理費は388円/㎡
修繕積立費は150円/㎡

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>>210 マンション検討中さん
管理費高いですね。。。
70平米の部屋でも合計月4万弱するんですね。
修繕積立金は安くても困りますが、管理費がかかるような共用施設ありましたっけ？

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>>210 マンション検討中さん

管理費はちょっと高いなぁ。。。

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>>212 匿名さん
戸数のわりに設備充実してるのでしかたないかな、と思っています。

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マンマニが推してますね

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管理費高いが、価格は安いな。かなり安いと思う。
小岩で問題ない方は迷わずgoでしょ。

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価格安いですか、そうですか。うちは価格と維持費をシミュレーションして断念しました。タワマンは維持していくのが大変ですね

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>>215匿名さん

地域がこの辺で問題なくて、利便性とリセールを取りたいならここが良いと思いますよ。開発の後の物件はもっと高くなります。
千葉側に入ってもそこまで安くなりません。
キャッシュフローが何とかなるならば、是非ここも検討してみてください。

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日当たり眺望は駅1分なので期待はしません。ただ総武線快速、緩行がかなりの本数走るので窓は基本開けられないと思う。
地権者住戸が多いのはどうなんだろう。

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>>218 マンション検討中さん

アルファグランデの北側住戸の住民です。

うちは、
不二サッシ　遮音等級T-4 複層ガラス　Low-e皮膜付き
西邦工業製　遮音等級T-2 丸型防音換気口

ですが、閉めきっても、それなりに音は届きます。

総武快速、緩行、成田エクスプレスなど、
そこそこの頻度で往来がありますが、
感じ方はそれぞれですし、パターン化した音は
ある程度、馴れるとも思います。

今はプラウド小岩タワーの建設音、
特に足場を組む際なのか、
鉄パイプをコンクリ上に転がしたようなカランカランと
いった高い金属音の方がが耳障りではあります。
再開発地域ですから、あと10年はこんな感じだと思います。

ちなみに、アルファグランデの南東角の部屋などは、
窓を開けていても、電車の音が回り込んでこず、
静かだと感じます。

プラウドタワー小岩も南東方向は北西と比べて静かかもしれませんね。また下層の方が意外と静かであるとも思います。
私は真ん中より上ですが、昭和通りのセブンイレブン前の焼き鳥屋で立呑している客の声、特に女性の声などが、窓を開ているとよーく聞こえますw

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>>218 マンション検討中さん

重ねてすみません。地権者住戸が多いのは、
Ⅲ街区の地権者も含まれているからかと思います。
学校などもこちらの2街区の方にに入っていますし。

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