プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

アルファグランデの中古物件、安く出てる！と思ったら、入札形式での売り出しでした。(そんな形式もあるんですね。)
おいくら万円で入札されるのか気になります。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-37051800001014/

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>>1047 スカイビジネスさん
南東角は南も商業、南東にアルファ、東に次期開発で眺望はかなり厳しい条件なのが改めてよくわかります。
IもJも間取りが良いからか北東に比べて安くないのも痛い
それでも電線地中化ですし囲まれというほどでもないことが救いですかね

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>>1049 マンション掲示板さん
やはり1次の北東角が良い部屋だったのかな。

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>>1049 マンション掲示板さん
そうですね。この物件で、先々も視界がひらけているのは北西角部屋だけですかね。南西角や南東角は3街区やアルファが見切れるでしょうし。

北東角の部屋が間取が素直で好みですが、北側に立つ三井や、7丁目南の住商の40階超のタワーと多世代住居で、東方向の眺望も短い命なので、
個人的には、眺望は抜きにして間取りの素直さと、物件内の相対的な価格の低さで、J3の5階8階がほしかったですね。

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>>1047 スカイビジネスさん
非常に分かりやすいご説明ありがとうございます。
とても参考になります。
重ねてお礼申し上げます。

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Aタイプ(北西)はFIRSTAと被らない高層の方がいいんでしょうか？やや距離があるとは言え、中/低層だとお見合い状態かつ日当たりも微妙にならないか心配です。

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>>1051 スカイビジネスさん
ですね。ただ北西は線路の影響を受けるのと、線路の向かいがどうなるかわからないので実は西だけが安全かもしれません。
途中で浮気してたので価格存じあげませんがJ3は間取りが綺麗で数字以上に広く感じそう。角部屋が力入ってるこの物件ですから確かに狙い目でしたね。

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>>1051 スカイビジネスさん
北東角はFasta越えれば抜けますか？
とはいえ、北東角も北西角
三井と7丁目南で、あまり眺望は期待出来ないですよね、、、

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>>1047 スカイビジネスさん
何度もご丁寧にありがとうございます。
大変参考になりました。
重ねてお礼申し上げます。

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>>1054 マンション掲示板さん

言葉足らずでした。
Fastaは、Fasta1のことです。
北東角の隣はFasta1で、そこを高さで越えれば、眺望は確保されると思っていました。

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>>1053 マンション検討中さん
素人の私見ですが日当たり重視ならAの中層以下は微妙だと思いますね。
AのリビングはBと逆側なので特に冬だとFasta1と上階のBのベランダとの兼ね合いでほとんど自己日陰になりそうな気がします。
モデルルーム行くと日影図見せてもらえるので確認されるのがよいかと。

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>>1057 通りがかりさん
眺望でしたら仰る通りだと思いますよ
Google等でご覧になればわかりますが、ちょうど超えたくらいだと北口の線路向かいに別のマンションがあるので、それをどう思われるかというところでしょうか。
眺望と日当たりを望まれるなら第三街区まで待つ方がいいかもしれません。

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>>1058 マンション掲示板さん

Aは北向なので日当たりはないでしょ。

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>>1060 マンション検討中さん
ないって言ってますけど…
同じ北でもBなら北西がコーナーリビングなので多少は入ると思います。それでも冬は厳しいでしょうね。

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小岩駅ホームの新小岩側から見ると、北向きよく見えて良いですよ。周りからはちょっと不審がられますが、、

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北口のあの辺は趣きのある看板ついてますよね

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今日気がつきましたがファスタの看板にりそな銀行がありました。これでりそな銀行が商業区画に出店するのが確実になりましたね。

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北向きは今後売ることを考えると微妙かなぁ
次期以降は北向き以外の販売はないんでしょうか？

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>>1064 eマンションさん
開発前の土地にもともとりそながあったんでしたっけ？
飲食店は沢山あるんで階下には落ち着いたカフェとか入ってほしいですね

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>>1066 マンション掲示板さん
開発前の一番の立地にりそなはありましたね。
（信号機の前）

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>>1065 マンション検討中さん
北向きが抜けているとかだったら大丈夫かと。

但し一般的な不動産査定に出すと必ずマイナス点つきます。

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2街区、3街区共に何店舗くらい入ることになるのでしょうか。

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>>1069 マンション検討中さん
図面集見る限り1階に2店舗、2階に4店舗入るようですね

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駐車場、屋根付きですか？
車の幅寄せするスペースありますか？

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>>1070 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
勝手に10店舗以上入るイメージしていたので、ちょっと残念です。
素敵な店舗が入ることを言っておきます。

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カフェはFIRSTAにドトールあるから厳しいんじゃないかな？1店舗はりそなに決まってるから、店舗にはあまり期待しないほうがいいかと。ファーストフードはやめてほしいなあ。

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ここの下駄は以下のようです。8店舗ですね。
規模は図面から適当に言ってます。

1F：大規模1（りそな？）、中規模1
2F：大1、中1、小2
3F：大1（保育所？）、中1

どうせ銀行入るならりそなじゃない方がいいけどファストフードよりはマシって感じですね。
2Fのエントランスへの通り道にコンビニ入れてほしいです。
でも、隣のFirsta1も「くら寿司かー…」って感じなんで同じくらい微妙なやつが入りそう。

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契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか？
低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……

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>>1075 マンション掲示板さん
この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。
地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。
地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。

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>>1076 通りすがりの者ですさん
失礼な質問にもかかわらずご回答いただきありがとうございます。
確かに貸主の方は組合なんか興味ないでしょうし、1Rとはいえここの賃借料払える方は購入者と同じくらいの収入の方ですよね。

勝手に中?上層階の方はグレード上げてご自身で住まわれると思ってましたが、賃貸が多いとお考えになるのはなぜでしょうか？
駅が近いから利回り良さそうということでしょうか。

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>>1077 マンション掲示板さん
ご質問いただいので、回答致します。

第1期の価格表(添付は控えます)から、判断しております。

22F 非分譲2部屋
20F 非分譲3部屋
18F 非分譲1部屋
15F 非分譲3部屋
14F 非分譲1部屋
10-13F 非分譲　2部屋×4(計8部屋)
9F 非分譲　6部屋
8F 非分譲　12部屋(うち1K12部屋)
7F 非分譲　13部屋(うち1K10部屋)
6F 非分譲　11部屋(うち1K9部屋)
5F 非分譲　9部屋(うち1K7部屋)
4F 非分譲　7部屋(うち1K5部屋)

上記から、1Kほとんど地権者と思います。
また、再開発事業で等価交換の場合、床増(限度あり)することが出来ますが、そういった経験が無い地権者の方は交換するのに、広くしてローンを組むというのは少ない気がします。(年齢の関係で、ローン組めない、交換で追加のお金はあり得ないとか)

そういうこともあり、ここは違いますが、低層レジデンスと高層レジデンスを分けて再開発することも多いと思います。理由は、低層に狭い住居(地権者)、高層は狭い部屋を無くして、地権者が選べないようにして、デベが売る用となります。もちろん、地権者でも、高層選ぶ方もいますが、多くは低層レジデンスになるかなと。

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>>1078 通りすがりの者ですさん
ありがとうございます。
大半はわざわざ費用追加して増床しないという視点とても納得しました。

>地権者が選べないようにして、デベが売る用となります
この点だけうまく理解できなかったんですが、今我々が買えるような一般募集ではなく別で売却するということですか？
もしくはキャンセル住戸を後出しするような形で出てくるんでしょうか。

ご回答で安心できたのですが、非分譲の高階層で欲しい間取りがあるので気になってしまいました。

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>>1078 通りすがりの者ですさん
すみません、早とちりしました。この物件とは関係なく地権者住戸を誘導するために、低層にだけ狭い部屋を設定することがあるというお話でしょうか。
その場合、地権者が選択されなかった部屋は普通に一般に販売される訳ですね。

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>>1081 通りすがりの者ですさん
何度も詳しくありがとうございます。
地権者の方が選ばれる際の仕組みがよくわかりました。

低層1K以外の方はわざわざ追い金してまで部屋を選んだのだからご自身で住まわれる可能性が高いと思っていたのですが、改めて価格表で地権者住戸を見たら仰っていることの意味がわかった気がします。

分譲マンション内に賃貸の人が増えることについて思うことがないでもないですが、それは購入者か地権者かに関係ない話なので不安は解消しました。おかげさまで思い切って購入できそうです。

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勝手なイメージだけど小岩の地権者ってクセ強そうではあるよね

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>>1082 マンション掲示板さん
そうですね。分譲マンションに賃貸は仕方ないかなと。地権者の方が1K以外で賃貸出す可能性もありますし。地権者は2022/6末より前の3月入居だった記憶です。その頃、賃貸に出る部屋が地権者の方が出した部屋となります。
私は、小岩に縁もゆかりも無いですが、駅近と再開発これは魅力でした。小岩のイメージはあまり良く無いですが、、、10年後の答え合わせを楽しみに3LDK購入済みです。残価割れはしにくいと思ってます。
少なくとも3街区が小岩1stを下回らない。その頃、ローン返済してる期間ある。北口の再開発などなどポジティブな要素と思ってます。値上&抽選にならないとよいですね！

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本日聞きましたら２期は2LDKが主で価格はまだ決まっていないそうです

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>>1085 分かりやすいさん
価格決まってないは嘘じゃないかな？来週からオンライン案内会だよね

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価格は9/23頃に公表するみたいですよ。

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どれくらい上げてくるんでしょうね…
500とか上がると辛い…

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100マン単位で公開されるのが9/23ですかねー？
条件良い1期の住戸と同坪単価弱くらいが有り得そうな気がします。

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南2LDKと今回の北（景色が抜けている）2LDKで坪単価が同じであると値上げと値下げとどちらになるのでしょうか？

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一般的にはタワマンだと2LDKの方が坪単価高くないですか？
60平米で6500万円とかありそう

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>>1086 マンション検討中さん

オンライン開始も大体の価格帯しかわからないときいてます。

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小岩で500はないでしょうw

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>>1090 分かりやすいさん
こちら気になりますね。広さは別として、この物件の2ldkだとどちら向き(タイプ)が本来一番条件良いんですかね。

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>>1094 マンション検討中さん
結局真西と真東以外は眺望ないし線路がある北が圧倒的に不利じゃない？
西は唯一の狭小だし私なら間取り的にも東かな

ていうか1街区抜いて音の影響も少ないAの最高層買える人なら普通3LDK買わない？

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>>1095 マンション掲示板さん
そこがまさしくAタイプの価格次第なのではないでしょうか。
6000万前半であれば価格差ありますし、6000万中盤以降だと3LDKでも良いになりますね。。

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>>1096 検討板ユーザーさん
私は>>1094に北は線路があって不利だから、Aタイプが仮に南や東と坪単価同じだとしても実質的に値上げじゃない？って話をしてた。
そんなこと言ってもJはもう買えないしBとの価格差大きいならCやLよりはAだよねって意味なら同意。

そもそも営業さんは単価自体上げるって言ってたけどね。

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>>1096 検討板ユーザーさん

しかし、6,000万円台で買える３LDKはもう完売しているはずです。

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小岩2ldkで6000万って高いよなあ
南は5000万代だったんだから。冷静になると、線路沿いかつ北向きでこれって、高値掴みだよ

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>>1099 マンコミュファンさん
南向き2ldkは5千万台といっても3戸?だけで、3/4は6千万台乗ってますね。

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残ってる2LDKは平米数60以上だから6000出せない=坪330出せないなら、瑞江すら無理だから千葉か埼玉の奥地しかないね。
この状況が良いか悪いかは別として今はそういう時勢。
単価そのまま総額あげて3LDK買えるなら1期で買っときゃよかったね…

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>>1099 マンコミュファンさん
お勧めの物件ありますか。

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小岩なら駅からそう遠くもない新築戸建てが、結構あります。マンションより断然広いです。駐車場も付いてます。個人的にはこんな再開発後の価格を折り込んだ、マンションより戸建ての方がまだ手付かずで、美味しいと思っています。

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個人的には戸建てが視野に入る時点でなんでここ検討してるの？って感じだな
駅徒歩1分ほぼ直結タワマンがここの唯一の価値だと思う。戸建てと比べたらどのマンションも間取りも広さも最悪なんだから比べるまでもない。

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まあ、小岩ぐらいでしょうな。駅近の戸建てで、ここのマンション価格と同等か、安い価格で購入できるのは。

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将来リセールを考えるなら断然マンションでしょ。

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戸建てが価格頭打ちしてて相対的に値ごろ感があるのは確かだけど、それが検討に入る人は千葉ニューのバス便マンションと比べるんじゃ？

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今、営業の方と話しましたが二期北側は一期南と単価は同じくらいになりそうと
言っていました。
これって実質値上げなんでしょうか？

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通常北向きは南に比べて下がるはずなので、実質値上げではありますね。

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同単価とすると、、Aタイプの20階でぎりぎり7000万弱,10階で6600万弱？？

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>>1108 分かりやすいさん
一期の値段を知らないのですが、相当値上げ感ありますね。

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小岩が発展しきった価格付けて来ましたね。さすが野村さんです。

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相対的に先着の3LDKがお得に見えますね
亀戸、平井、瑞江と同タイミングでやってるからこそのコントロールはさすがですが、買う側とすると辛い

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>>1111 マンション検討中さん
今の話題は同単価の仮定なので当然1期も中層以上は6000強でしたよ。
ただ1期には50㎡台の部屋があり低層なら総額5000台の物件が一応あったので高くなったように感じますよね。

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Aは64平米で間取りの効率良いですね。下手な3Lで無駄に管理費払うよりいいと思います。
50平米台の南向き2Lと比較というより、他の3Lと比較しても良いような部屋なのでは？
5000万台希望するならA以外の2Lですね。
色々予想してますが、価格早く知りたいです。

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総武線の線路があることを考えたら南の先着3LDKの方が良さそうに見えましたが人それぞれですね。
取得に1000万円以上余分にかかって管理費も嵩むので痛し痒しなのは確かですけど、線路の騒音気になるので新小岩やめた私はAやBは選べなさそうです。

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他の3LDKと比べてみるのは自由だけど他は完売してるんだから虚しい

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2LDKのAタイプ価格どうなりますかね。
楽しみですね。20Fで、7,000万(坪360万)を超えるか買えないか注目しています。以下、勝手な想像なので、根拠とか無いですw
1期1次のE1タイプ20F(坪単価351万)、野村の思惑は売りにくいI1タイプ(坪単価375-394万)を売りたいと思うので1割位の値上げ予想です。Aタイプは角部屋では無いですが、Aタイプ20F(坪単価385万)→7,484万この辺の価格でしょうか？！
パークタワー勝どきミッドの値上も凄かったですが、どうなりますかね？

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6500万以内でおさまって欲しいですね?

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>>1119 通りがかりさん
ですかね。。。6,500-7,000辺りでしょうか。
想像、妄想でしたね。失礼しました。
プレミアム、I3,I1は高過ぎですね。
1期は安過ぎたので、少し値上かなとは思ってます。

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>>1121 通りすがりの者さん
せめてI3の7600が売れてればいいけど今のままAが7400はちょっとね…
亀戸と平井と瑞江があって次期も抱えてるから、高値追わずに惜しまれながら完売した雰囲気出す戦略だと思ってた。
>20Fで、7,000万(坪360万)を超えるかどうか
これは私も気になる。
さすがにないと思うけどもしここが住友だったらやりかねないよね。

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>>1122 通りがかりさん
有難うございます。住友ならやりそうですねw
野村は竣工前完売の戦略のイメージです。
なので、7,000万超えない可能性の方が高いですかね。価格発表を楽しみにしてます。
板違いですが、近々晴海フラッグのMR行ってきます！

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亀戸の掲示板みると向こうも一部売れ残ってるとか

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亀戸は相変わらず(人気みたいで)荒れてます。笑
向こうの板でもこちらの話はちょくちょく出ているので、9/23以降はこちらにもネガ意見が飛び交いそうですねー

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南西角のdタイプについてみなさんどう思われます？

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>>1126 口コミ知りたいさん
3街区が今後被り、織り込み済みの低価格という印象でした。
ちなみに残念ながら既に完売かとおもいます。

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今見てきましたが、亀戸は余った先着順60戸を今後販売とのことです

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では、Iタイプはどう思われますか？
先着のやつです

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>>1129 マンコミュファンさん
南東はアルファグランデが道挟んだ先にありますかね。
I1は億近くのため検討者が限られる(類似の亀戸等も検討範囲に含まれる)、I3低層については+3街区の商業施設とも被る割には？といった印象です。

1期の他住戸の方が割安感があったので、2期供給住戸が値上げして反転すれば。売れそうだとは思います

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>>1127 マンション検討中さん
ありがとうございます。高層dタイプのリセールバリューはどう思われますか

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>>1130 マンション検討中さん
Kタイプなどと比べると割高ってことですか。
でも、I3もI1も値引きとかないですよね……

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築6年のクリスタルマークスが70平米5480万で出てるね。居住開始日からしてここに住み替える人かな。駅徒歩1分とは言え2ldk60平米で6000万円代後半だとリセールきつそうだなぁ。

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>>1133 マンコミュファンさん

めちゃくちゃ安いですね。確かに、中古になった時、本物件はそこまで競争力があるのか。

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ちなみにこれです
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_123/pj_96914547/

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アルファグランデの3LDKが7000台でしたが、他の小岩周辺を見比べるとそのクリスタルマークスが妥当なんですよね。ここがアルファを上回れるかどうかでしょうか。

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だから言ってますよね。小岩が再開発しきった価格設定してきてるって。

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>>1137 マンション検討中さん

しかも5年、10年先ですもんね。

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クリスタルマークスの近くに行ったことのある人ならわかりますけど夜の街の中に建ってますから住める人がかなり限られます
どっちを買うかと聞かれたら1500万高くてもプラウド買う人の方が多いと思いますよ

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そうですね。
クリスタルマークスあたりの交差点付近には朝から若い日本人やら
外国人の男女が飲み屋から出てきて、たむろしたり、歩いています。

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同じく確かにクリスタルマークスこの広さこの価格は魅力的ですが、そもそもこの立地であれば私は小岩を選ばないですね。

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北口ってそれ程やばいんですね。。。徒歩数分でそんな差があるのも少し怖いですが

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クリスタルマークス　ディスってるけど　1，2分しか離れてないので、この物件も、劣悪な環境のそばですよって言ってるようなもの。まあこれだけ野村の営業が必死になってる時点で、この物件は高値掴みは確定かな。

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あと営業頑張りたいのはわかるけど、参考になるの数が売り煽りコメントだけ突出しておおい。ステマで頑張るならもっと上手くやれ。

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間違い　買い煽りね

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>>1137 マンション検討中さん

再開発後小岩の価格はもっと上だと思います。再開発後小岩駅前徒歩1分で2ldk6000万は安い。

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>>1146 マンション検討中さん

北向き６４平米が、７０００万になるかどうかの価格設定です。マークスの中古価格をみても、安いとは全く思えません。

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