パークホームズ土浦

売れ行き落ちると言われる終盤戦に差し掛かっても、毎月コンスタントに10件前後売れ続けているというのが全てですね。

築15年ぐらいの近隣中古が2200-2400万ぐらいで取引されている。これが土浦のこのエリアの相場。
だから、マンマニさんの評価では
3LDK　72.59㎡　13階　2950万円(新築時)　→　2580万円(築10年時)
となる。新築価格としては妥当というよりはっきり「割安」とわかる。

土浦にマンション買う気のある人なら迷わず買うべき物件なんだけど、その需要は限定されるから抽選会にはならないってこと。

その地域で10年とか13年振りとか久しぶりの新築マンション供給ならその地域の溜まっているマンション需要で熱を帯びて一気に売れることもあるけど、土浦は戸建の需要が強い地域の新築マンション3件目で前の２つを合わせたものより全戸数が多いですからね。

竣工後も売れ行き悪くてモデルルーム使用部屋以外も値下げ広告やうち内で値下げして売り切るマンションより、最初に値下げしないで済む価格で供給して新築と言えるうちに売り切るマンションの方が好感持てます。
新築マンションは引き渡しまで長いですから、金利の影響を受けてこれから値下げするマンション増えるでしょうね。

>>717 匿名さん
あんな汚く治安悪そうなところだと、半額でもいらん
つくばと比較すること自体がおこがましい

言い訳が苦しい。

>>727 マンション掲示板さん
つくばとか関係なく安くても売れてないのがいわれるほど事実なんだよな。

>>727 マンション掲示板さん

乗り物盗難が茨城県で3年連続ダントツ一位のつくば市は治安良くないですよ、悪いです

住居コストを合理的に考える人向けですね。

>>730 通りがかりさん
そうなんですよね
一方で、それだけつくばの人は高級車や人気の車に乗れる人が多いのでしょうか。研究所や医療機関、大学関係者が多い分、高所得者は多そうですね。
それがマンション価格にも反映されているのでしょうかね。
つくばのマンションは高すぎて庶民の私には買えないです。

そういうつくば勤務の中間層は買えるから買うんだろうけど、まあ都心からの距離を単純に考えたら高いですよね。
このあたりを「汚い」とおっしゃってる人もいるようですが、アルカス・駅ビル(プレイアトレ)・アネージュ・そしてここパークホームズとなかなか小奇麗な景観かと思います（ここの並びには古い建物もありますがそれも味わいですね）。

パークホームズ土浦 は土浦の15年前くらいのマンション価格で販売してくれているので、今懸念されている金利上がった時のリスクが今販売中の新築マンションの中ではかなり低いんですよね。
引き渡し時期も来年の３月で金利が大きく上がる前に契約できそうですし、郊外とはいえ駅近なので地元の需要もあります。
近年の土浦の新築はマンション価格の高騰を受けた価格だったのに対して、こちらは戸数が多い為か売主が販売時期が初期のコロナ禍と被って弱気になって販売価格を大きく下げたのが結果的に幸いました。

>>734 名無しさん

引き渡しは二月中旬に早まりましたよ。

ごく一部の需要しかないだろ…。

>>736 さん

地元の駅近需要なければ、ソリッドタワー・プレミアムレジデンス・ポレスターの人気の西側駅近マンションの売れない中古物件がたくさん並んでいるでしょう。
実際はそうなってなかったわけですから、地元需要はあるんです。

>>737 検討板ユーザーさん
中古物件が出たらすぐ売れての頻度が絶対数として多いのであれば需要は十分にあると言えるかもしれませんが、そもそも中古物件があまり出ないのであれば一概には言えないのではと思っています。
そこまで捉えてなかったですが、実際はどうなのでしょうか。

>>738 eマンションさん

新築マンションが今後も間断なく次々と建つなら供給過多になると思いますが、そうでもなさそうなので大丈夫かと思います。
西口だと
ソリッドタワーが築26年
ポレスターセントラルシティ土浦が築16年
プレミアムレジデンスが築15年
アネージュ土浦グランミッドが築3年
パークホームズ土浦が来年竣工
と10年間隔で建っているので土浦西口駅近辺の需要的にはそこまで心配するものでもないかと思います。
コンパクトシティ計画の一環で、土浦駅近くの中心市街地への移住を補助金出して勧めていますので地元の需要はあると思います。
参考に市のサイトをつけておきますね。
https://www.city.tsuchiura.lg.jp/sp/page/page006310.html

現在、土浦駅徒歩20分以内で売りに出されている中古マンションは10数しかありませんが、そもそも需要も供給もない気がします。今後、土浦が発展する可能性があるから変わるかもしれませんが、あまり楽観視できません。ずっと住むからありかもしれませんが、リセールを考えるなら厳しいかな。

供給過多というか、需要がないから供給がないだけなんですよね。
供給を絞りに絞って、価格もかなり低くしてるのにこの状況では、後に続かないのも仕方ありません。
供給が少ないから安心というのはよくわかりません。
普通は需要がなさすぎる方を心配しますから。

都内からの移住組ですが、こんな低価格のマンションにリセールなんて関係ないでしょう。全く気にしてません。駐車場も安いし、車あれば特に困ることもなさそうなので、海外駐在生活と似たようなものだと思っています。

>>742 名無しさん
周辺の築10年超えた中古マンションと変わらない新築価格ですから、怖いものはないですよね。
今では希少な買った瞬間下がる新築プレミアムがないマンション、それも三井不動産の駅前のパークホームズシリーズ買える機会なんてもうないかも知れません。
今後の金利考えると安心感あります。

プレミアムレジデンスやポレスターはコンスタントに動いてる。
基本永住用ではあるけど、万が一売却の必要が出てもここは安心だと思うよ。とにかく取得価格が安い。
西口駅近は新築しばらく出ないだろうから貴重だよね。

"Noと言えるつくば市民"のツイートにも注目しています。
主張が似てるなぁって思ったり。

リアルでも土浦とつくばのいがみ合いみたいなのって
結構あるのかなあー

某地域は自尊心強く茨城を下に見て首都圏住みの富裕層に劣等感を抱いてるような人々を大量移入させてしまってる掃き溜めだから

>>742 名無しさん
むしろ何で移住してきた？辛い現実がまってるけど海外と同じ感覚ならま～いっか。

>>747 eマンションさん
とにかく安い
生活コストも安い
ゴルフ場近い
練習場も安い
特急で都内オフィスまで1時間ちょい
霞ヶ浦ビュー
都内のマンション売却益でほぼ買える
何にも辛くない

>>745 匿名さん
つくばは元々の地元の方、研究者や公務員の方、移住民の方と色合い違いますから、つくば市民と一纏めにするのも違うかなと思ったり
TXと常磐線で住み分けしているのにこちらに絡んでこなくても良いのにね
逆に土浦からつくばのスレに絡んでる人いるのかな

>>745 匿名さん
土浦には甘く、つくばには厳しくって感じだね。
とにかくつくばに対しては、
朗報だろうがなんだろうが皮肉混じりでシビアな意見を言う。
代案がなくても言いたいことは言うべきだとか
偉そうなこと言うのは良いんだけど、
一貫性と公平性がないから支持されない。
ただのつくば嫌い。
たまにはTXの土浦延伸なんて非現実的であり得ない
みたいな意見があっても良いよね。
だけど不思議と無いんだよな。
ターゲットによって意見を変えちゃってるから
批判しか来ないだろうな。

だめだやっぱ土浦に住みなんて無理だ。俺は候補から外すわ

>>746 通りがかりさん
自尊心強くて劣等感抱いてるって…。
完全にブーメラン発言。

>>752 マンコミュファンさん
何に劣等感抱いてて何がブーメランなのか具体的に説明してくれるかな？

荒らしはスルーですよ。

>>748 名無しさん
腰痛めたらほぼ終わるプランだから気をつけてな。

販売好調な大規模物件にはどこでもくだらないネガが湧くものだ。
土浦で三井で195戸。引き渡し3か月前で残り37。完売目前。
苦戦してるあれやこれやの関係者や購入者にとっては面白くありませんな。

高層階だろうけど、眺望も予想以上にいいらしいですね。

でも土浦に住むってのがな～。ガラ悪いし退屈過ぎる。

>>758 住民さん4さん
名前的にどちらかのマンションの住民さんなんでしょうか。

眺望は15階のゲストルームからでも楽しめますので、人を招くのにもいいかもしれないですね。

>>758 住民さん4さん
常磐線内はスポーツ紙ばかりですか？

昔の常磐線は「酒盛り電車」なんて呼ばれて、夕帰宅時は日本酒と裂きイカの匂いが充満してましたが、ロングシートの車両が増えたのとああいう行為をしていたおっさん連中が完全リタイアしたせいか最近見かけませんな。若いヤンキーも減りました。
常磐線もずいぶん品良くなったものです。

>>759 口コミ知りたいさん

ゲストルームを高層階に持ってくるというのはなかなかですね。高層マンションの場合高層のほうが住戸の坪単価を高く設定できますから。
都内の大規模タワマンなどでは普通ですが、今住んでるマンション(高さはここぐらい）のゲストルームは低層階です。

>>761 匿名さん

常磐線は飲食する人多いですよね。
上野方面からは、仕事帰りのサラリーマンが電車の中で缶ビールとつまみ片手に飲んでしゃべってましたし、
土浦方面からは、土浦方面のちょっとガラの悪い高校生が電車の中でマックとかお菓子とか食べてました。
今はコロナのせいもありますが、見かけなくなりましたね。

まあ土浦からは座れるし都心に直通だし、特急・グリーン車はあるし、便利な路線ですよね。それで充分。

ここって販売好調の部類に入るんですか？
販売好不調の境界ってどこなんでしょう？

販売絶好調：竣工１年以上前に完売
販売好調：竣工前完売
販売堅調：竣工後まもなく完売（6か月以内程度)
販売不調：竣工後１年以内に完売できず

という感じでしょうか。
ここは「販売堅調」という感じかな。

このスレを遡って読んでみると、
ここは2021年の5月に販売開始の予定が、
延び延びになって大幅値下げをしつつ2021年11月下旬に開始されたんですよね。
これは竣工時期と完売時期だけを見ていては分からない部分ですけど、デベに利益がなくても、売れれば好調ってことでokということなのかな？

>>730 通りがかりさん
三井＋格安＋駅近なのに、販売好調ではない理由は何でしょうか。土浦の将来性とか、ハザードマップのせいでしょうか。買おうか迷っています。

766ですが、ここはおそらく竣工後さほど間を置かず完売するでしょう。なので人によっては「販売好調」という評価でいいと思いますよ(当然ですが絶対的な基準があるわけではありません)。

ですので
>販売好調ではない理由は何でしょうか

こういうのはナンセンスだと理解すべきでしょうね。

>>768 さん
瞬間蒸発したり、竣工前完売でなければ販売好調ではないというならそういうマンションを買うことをお勧めします

770ですが、768さんを非難や批判しているわけではないです
ただ販売好調かどうかは捉える人によって変わるので、自分自身が納得できない部分があるなら納得できるマンションを買うのがいいと思うからです
千葉県を超えて茨城県に行くのは安くて良いマンションでも抵抗ある人はいるので、それを考えれば売れ行きは好調の方なのではと思います

>>768 マンコミュファンさん
需要と供給のバランスではないでしょうか。
土浦地区で見た時に供給量は多いわけではないと思います。
価格が安くて駅近、三井だったとしてもこのエリアで欲しいと思う人が少ない（需要が少ない）と言うだけです。

需要が少ない理由は？と言われると…。
・田舎では戸建思考が多いため、地元需要が高くない
・広域検討者の入りが良くない（駅近、安価、三井だったとしても土浦は無理と思う人が一定数いる）
ってとこでしょうか。
色々な理由があって今の販売状況に至るわけなのであくまでご参考までに。

実需で買うなら売れ行きはあまり関係ないかと思います。

>>767 匿名さん
販売開始の予定が延びに延びた理由って何なのでしょうか。
通常、売れ行きが芳しく無いから値下げってするものだと思ってましたが…。

投資目的ではないということは、あまりリセールは良くないということでしょうか。

叩き売りだろうが何だろうが
売れてれば売れてるってことで良いんじゃないの？
ただし、街が売れてるわけではないので、
まちづくりの観点からすると、
このような売り方をした実績が残るのは心配ではありますね。

>>773 マンコミュファンさん
その辺の理由は
>>398に書かれてますね

>>775 評判気になるさん
投資目的ではないというのは、ブリリア高崎みたいにマンションの中古価格が新築価格を上回って投資案件として美味しいものではないという意味だと思います。
周辺中古価格は新築と大差ないので、残債割れしないという意味では問題ないのでは。
あとここが利益出てないという人もいますが、建築費高騰前なので利益は出てるんでしょう。

土浦に住むメリットを感じられない。。。

>>779 マンコミュファンさん
だから、そういう方はメリットを感じられる場所でお買いになれる物件を契約なさればいいだけですよ。
難しい話じゃないですし、わざわざここに書き残していく必要もありません。

土浦のメリットってなに？

土浦のメリット
・必ず座れる常磐線主要駅（特急・グリーン車あり)で都心主要駅に直結
・県立・私立高校が多い
・城下町の雰囲気・街並み
・霞ヶ浦畔で自然が豊か
・日本3大花火大会の開催地
加えて、このマンションのメリット
・市庁舎・市立図書館など公共施設が徒歩圏に充実
・スーパー近く飲食店も豊富
・超大手三井不動産の安心感（何かあったときの対応が手厚い）

>>782 匿名さん
座れるメリットはありますが毎朝上野までで1時間10分ぐらい乗ってるのは苦痛かもですね。慣れますか？

これが3ldk3000万中盤から4000万弱だったらあれだけど2500万とかならいいよね

アネージュ土浦最後は大幅値下げしてましたけど普通に定価で買った人たちが多そうなので中古の土俵にたったときも取得価格からいってかなり有利ですよね

>>781 匿名さん

失礼ながら、土浦のメリットを他人に尋ねているような方は買わないほうがいいですよ。
柏で買えず、我孫子で買えず、取手も牛久も手が届かなくて仕方なく土浦に買うのなら必ず後悔します。そういう方は千葉県内のバス便中古を買ったほうが幸せになれます。

ここは価格そのものは安いですが都内に通勤するなら特急やグリーン車を必要に応じて利用する余裕も必要になります。
歴史ある地方都市ですから行政やら市民の気質など都内近郊のベッドタウンとは勝手が違う面も多々あります。
それらをふまえたうえで、自然豊かな環境でゆとりある暮らしを求める方、土浦を積極的に評価できる方、あるいは市内やつくば市に職場がある方が買うべき物件です。

予算もギリギリ返済もギリギリ時間もギリギリな都心通勤者は絶対に後悔します。

>>783 マンション掲示板さん

例えば柏から40分立ちっぱなし(しかもかなりの混雑)と比べるとどうでしょう。私は座ったままの1時間ちょっとはOKですが満員電車で40分は耐えられません。
そのうえ土浦のこのマンション価格は柏の半額ですから、それを加味するとどうでしょうね。他の方も言われるように特急やグリーン車を使う余裕も十分にできるでしょうし。

>>785 さん

アネージュは広告に出てない部屋も最後はこちらと同じくらいに大幅値下げしてましたけど、長期修繕計画を比べた時にパークホームズ土浦の方が細かい内訳も書かれていてのを渡してくれて中身もしっかりしていたので、向こうは検討から外しました。

アネージュ土浦の長期修繕計画は一般的な30年計画で21年目まで修繕積立金が5年毎に増加するのに対して、パークホームズ土浦 は40年計画で11年目まで毎年修繕積立金が値上がりしてその後は固定で40年目まで同じでした。

そのため短期ではアネージュ土浦の方が安くてお得なのですが、11年目でパークホームズ土浦より若干高くなって、16年目で約5000円毎月高くなり、21年目には約11000円毎月の支払いが高くなってました。
そのため、将来売却する時に修繕積立金の支払いの予定額パークホームズの方が早めに均等化しているおかげで抑えられていて比較されたときに売れやすいと思います。

パークホームズ土浦 は40年の長期修繕計画で、一般的に修繕計画に盛り込まれていないこともある修繕費用が大きく嵩むエレベーターやここの懸念材料の機械式駐車場の修繕計画も入っていたので安心できました。
この点は本当に管理に安心感あって良かったです。

>>789 匿名さん

それは当たり前の話で、長期修繕計画は定期的に見直していくものですし、物価・人件費の高騰はどこのマンションでも同じでしょう。

もちろんそれぞれの理事会がどう対応するかの話で、アネージュ土浦がすぐに修繕積立金の平均化して対応してるかも知れませんが、早いうちに均等化しておけばリスク軽減できるのはマンション管理でよく言われる話です。

当初の長期修繕計画を大きく変えることに賛意を得るのはなかなか難しいので、初期設定の修繕積立金は高めにして早く平均化する形をとっているのがいいと言われているので、そういう意味でこちらはハードルが低い点で安心感があります。
三井の管理を期待して購入する人も多いでしょう。

とにかく売るのを優先するデべは初期の修繕費を低く設定する傾向がありますね。惑わされないようにしないと。

>>790 匿名さん
ほーぉ管理は三井レジデンシャルサービスか。ハセコじゃないの。意外。
三井の管理って県内でここだけじゃないか？

・必ず座れる常磐線主要駅（特急・グリーン車あり)で都心主要駅に直結
→本数が少なく不便(休日の上りは特急除くと毎時3本しかない)、グリーン車と特急を日常使いは結局割高、帰りの下り普通電車は激混み

・城下町の雰囲気・街並み
・霞ヶ浦湖畔
→道路が狭くて朝夕は渋滞多発、駅東側はすぐ湖で開発発展の余地が乏しい

・市庁舎・市立図書館など公共施設が徒歩圏に充実
→駅前かなり寂れてて、夜は人通りも少なく暗い
市庁舎になる前に入所してた店舗は売り上げ減少で撤退している

・スーパー近く飲食店も豊富
→飲食店の半分は治安の悪い桜町(徒歩3分)にある

こういう見方もできますので、物は言いようですね。高齢者には住み良いのかもしれませんが、現役世代にはちょっと、、、と思います。

残念ですが、ほとんど反論になってませんね。

>>792 匿名さん

管理会社を持つ大手は基本自前だと思いますが、ここが茨城初とすると、もしかしてこのパークホームズが茨城県初の三井物件ですか？

>>792 匿名さん
茨城県で唯一の三井不動産レジデンシャルの管理のマンションだね。

>>795
茨城県唯一の三井のパークシリーズのマンションだね。
一般的にはそうだけど、郊外だとたまに他の企業に管理委託してるケースあるよ。
今販売してるのだと住友のシティテラス宮崎は穴吹コミュニティが管理になってる。

>>793 名無しさん
結局これ。
人によって捉え方が違うんですよね。

>>797 検討板ユーザーさん

それはどこの街でも同じだから、好みに合うかでしょうね。
自分の好みに合わないなら、合わない街に拘らずに好みの合う街を検討するだけです。
モデルルーム行ってマンションは気に入ったけど、周辺には駅前に割高のスーパーと薬局が一店舗しかない街は住みたくないと思った経験あります。

そもそも週5日出勤の都内通勤者なんて、地縁ある人以外はほとんどいないだろ。
週に1回2回とかそもそも勤務先がつくばだとかそういう層じゃね？

月～金曜毎日朝9時に都心の勤め先に着かなきゃならないなら絶対やめな。そういう人は狭くても駅徒歩15分でもいいから千代田線走ってる場所に。

>>799 匿名さん
その条件でここの予算だと築30年以上のワンルーム？

>>800 匿名さん
ご冗談をｗ

新御茶より先ならマジでそうですね。
綾瀬か町屋ならなんとか築浅２LDKに手が届く？

>>802 匿名さん
このマンションの価格では都内中古の2LDKは無理だと思います。
北松戸以東の徒歩10分以上の中古マンションならあるかもですが。

土浦の将来性に期待！

>>799 匿名さん
我が家は週5で都内出勤ですが、そんなに無理な話です？
車社会の茨城だと、1時間以上の電車通勤もありえない！ってなるんですかね。

夫婦共に地縁もありませんが、土浦の街が気に入ったので決めました。
始発駅、1時間半の通勤なら、まったく苦にならないので。TXの満員ギュウギュウの状態での通勤の方が辛いです。そういう人もいますよってことで。

>>805 名無しさん

その辺は個人差大きいから試しに通勤時間乗ってみて行けそうかやってみないとわからないものかなって
自分も座れるなら苦にならないたちなので
逆に座れないなら30分でも苦痛です

常磐線も下り上野駅から乗るといつもギュウギュウ詰めだと思うのですが、違う世界線にいるのでしょうか…。

>>807 検討板ユーザーさん
上野なんて半端な所から乗るのが悪い。
品川から始発に乗れば確実に座れる。

土浦住みで週2-3都内へ出勤ですが、行き帰りともに特急しか乗らないので、全く苦労ありません。時間合わせるということと、帰り乗り過ごさないこと、それだけです。

>>807 検討板ユーザーさん
土浦?品川の通勤なので、気にしてません。

特急乗ればいいとかぬかすマリーアントワネットオジサンには聞いてないです。

品川勤務民でないと人権無しですか…。

>>811 検討板ユーザーさん

実際に通勤してみて試してみるのがいいですよ。
電車通勤の耐性は個人差ありますから。
この辺り地元の野菜も肉も安くて果物もあって、魚は土浦魚市場があるから食には不自由しなさそうなのと、アルカス土浦図書館が一推しです。
子供が塾も隣接してる徒歩数分の図書館の自習室に勉強しに行ける環境はありがたいです。
モデルルーム行く人は是非図書館に足を運んでもらいたいです。

>>812 名無しさん
図書館調べてみましたが良い感じですね。
機会があれば行ってみます。

マリーアントワネット？表現力に痺れるw
特急料金片道920円ですよ。都内近郊との価格差、電源も利用可能で移動中の快適な作業空間を考えれば十分経済合理性ありますよ。

>>813 口コミ知りたいさん
我が家は子育て世代ですが、子供が図書館がとても気に入っています。
駅周辺は、人も少なくて廃れているという人もいますが、平日なんかは駅前は想像以上に学生たちが多く、アルカスの中の自習室も学生たちで賑わっていますよ。
今時期はイルミネーションなんかも綺麗ですよね。

品川なら土浦まで90分。気にならない人を否定はしないけど週5だと中々しんどいですよね
品川からなら座れるとかって実際乗ってない人の意見ですよね?確かに座れそうだけど取手よりに先に行く電車1時間に二本しかありませんよ…
テレワークで週1.2通勤で出社くらいがほんとちょうどいいしそれくらいなら特急使えるんでいいですね

>>816 マンション検討中さん
1時間に2本！？
時刻表の見方がわからないようですねｗ

>>816 マンション検討中さん
時刻表ちゃんと見てください。ウィークデーはほぼ毎日利用しますが、10-15分に一本はありますよ。
最近事故が多くてダイヤが乱れるのは困りものですけれど。

都内勤務でここを検討する人の勤務地は主に東京(大手町)、新橋、品川あたりでしょうかね。上野勤務はそもそもあまりないような。
品川からだと座れる。新橋、東京からはどうなんでしょうね。実際通勤されてる方、いかがでしょう？

埼京線は評判悪いですが、常磐線はどうなのでしょうか？

>>816 マンション検討中さん
わろたwww

時刻表をみてみましたが、大体わかりました。
帰りの時間帯に１時間に２本ほど上野始発があるのですね。
新橋－上野の人はそれに合わせて乗って座って帰ればいいということですね。

品川からだと座れるっておっしゃってたので品川の時刻表見てますが取手より先に行く電車2本しかないですよね