梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>78 匿名さん
スミフから50年借り上げて、それを又貸しするようなもんだね。
意味不明すぎるなぁ、スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたこと考えると余計に…

地雷物件にしか見えなくなってきました。

スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたとも考えられるけど、むしろ、住友不動産の負債総額の大きさを考えると・・・・将来の金利上昇の可能性も考慮して、売却に切り替えて負債の圧縮に舵を切ったものの、ホテルや賃貸部分もあり定期借地とするしか選択肢がなかったのではないか。

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして、50年で割ると月7万+管理修繕費と考えてくれるおめでたい人もいるけど、 50年分の先渡し賃料と考えると、４０００万の支払いは軽く１億円越えの支払いに相当するとも考えられる。

いずれにしても、物件の価格設定は見ものですね。

ラ・トゥール新宿アネックスなど他の東京のラ・トゥールと比べると外観が普通だな。
共有部や専有部の仕様はどうなんでしょうね。
ここは普通のシティタワー仕様になりそう。

外観を見ると名前はラトゥールで仕様はシティータワーの感じがします。

良さそう

東京でも立地が良い定借はしっかり売れてますからね。紛れもない西日本No.1の立地なので、無難に捌けるのでしょうね。
庶民には正直理解不能ですが

外観もエントランスもシティタワー大阪本町と同じ気がします。
立地だけのプレミアムでラトゥールと言われてもねぇ。

>>88 匿名さん

気がしますかよ。

83 匿名さん

4000万円を年利３％で運用して年１２０万円、これを５０年で6000万円
５０年後には、元金の４０００万円も召し上げられるので、都合１億円になりますね。
賃料４０００万円を先払いするということは、月額１６６、０００円の支払うことですね。
4000万円を年利５％で運用して年２００万円、これを５０年で１億円
これだと、月額２３３、０００円ですね。

分譲できると聞いてめっちゃ喜んだのですが定期借地権なんですねー。すぐにガッカリです。50年て、他と比べ20から30年短いですね。
解体準備金要らないのはよいですが、それがかかる異常の地代設定な気がする。すみふですからねー。
結局はランニングコストと価格設定次第ですね。住む前提でないとCAPレート上はとても賃貸で回るとは思えないし、賃貸住戸とのグレード差あるのかな？ホテルが上？賃貸が上？せめて割り切って買えるように上部を分譲にしたらよいのにね。ホテルは上でも下でも部屋代設定そんな変わんないだろうし、賃貸が上にある分譲って買うステイタスないし。
安きゃよいがすみふで安い訳もなく、、。
悩ましいな。今からどうするか。買う？買わない？うーむ。

将来的には借地権のほうが処分に困らず楽そうだが、投資向きではないな
賃貸だと部屋いじれないからそういう意味では買う意義はありそうだが

開発スケジュールがずれ込んだ上、何度かコンセプトが二転三転し、結局上層一部だけ自社プレミアムサービスにしたのは、事業性が不透明だから「(分譲・賃貸含めて)一旦貸して時間稼ぎ」する作戦に感じます。
ウメキタの動きが分からないままリスキー(最大利益が取れなかった)な価格設定で分譲にするより今すぐ稼げなくてもいいからじっくり見極めることにしたんじゃないかという推測です。
しかしもっと伸ばすと、ウメキタが登場して更に5-10年は確実に無駄になるでしょうし、不動産サイクル的にもそれまで待ってたらピークを逃してしまう可能性が高いから、収益を最大にするのは難しいが、損害を最小限にする選択をしたと思います。借地分譲+賃貸(つまり全部賃貸)にしたことも、借地が50年しかないのもその繋がりかと。
この立地なら永遠不滅でしょうから少し遅れてもいつかは確実に稼いでくれるでしょうし、我々にとって50年は一生ですが、企業にとって50年はまぁ許容範囲ですので、「今はちょっともったいないけど、これ以上損しない範囲で一旦守りで開業、代わりに立地は確実に守れるように装置として借地設定、50年後がバリ攻め」案じゃないか勝手に妄想してみます。

借地分譲で一定資金を回収しつつ、50年後にもう一稼ぎでっか。
住友はエゲツないでぇ。

このスレ立ててくれれた人は『すみふマニアさん 』ですが、すみふのどこにファンになる要素があるんでしょうか？
だって今回の借地50年とかもそうですが私の中ですみふは足元見る殿様商売っていう印象が強いです。
だからこそ不動産業界でNo1を築き上げてるんでしょうけど。

>>95 マンコミュファンさん

すみふが何年もかけ値上げしつつ売る → 一期購入からの転売では即売却時に値段維持しやすい

つまり転売ヤー好み。

デメリットがあるのは築数年モノを値上げして買わされる永住組全般

住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

50年の賃貸契約と変わらないと思いきや天災リスクなど背負わされる系？

梅田駅 徒歩3分て・・
そこは ぶっちぎりでスゴい。

ホテル等一体型では、抜本的な修繕が区分所有者に否決されたら、経営が成り立たなくなるため、５０年定借が合いそうです。もしかしたら、堂島の電通跡も定借になるかも。

>>99 通りがかりさん

こんな立地を分譲売りでお終いにするにはもったいないですよね。永遠に食べていけるのに。
新梅田に比べて災害も少しはマシでしょうし。

>>101 通りがかりさん

災害に関しては新梅田があるおかげですね

　定借の最大のデメリットは、中古価格の下落です。メリットは安さと、普通なら分譲にならない超絶立地が可能な事ですね。
　中古下落の原因ですが、かつては消滅する期限がある事より、むしろ定借中古を担保に融資する銀行が少ないためでした。東京を中心に貸借が増えた今は、どうなんでしょうか？

私は，定借物件ではないと思います。定借かどうかはとても重要なことです。公式HPの物件概要は，単に，「分譲後の権利形態　土地：借地権の準共有(50年)、建物：区分所有権」であり，期間50年の定期借地権の準共有ではありません。定期借地権（更新がない権利）であれば，その旨の明記が必要です。ここからは，単に，期間50年の普通借地権（更新できる権利）の準共有と読めます。「準共有」ですが，共有という言葉は，所有権についてだけ使い，それ以外の権利の共有は準共有といいます（民法264条）。中身は何も違いません。もしも，これが定期借地権の準共有であるとすると，住友HPの物件概要が重要な点について誤解を呼ぶことになると思います。

物件概要は、あくまでも概要です。

住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

>>104 買い替え検討中さん
土地：借地権の準共有(50年)・・・どっちと理解するかですね。モデルルームで聞きましょう。
・定期借地権（更新がない権利）
・期間50年の普通借地権（更新できる権利）

あまりにも明確に、「９～３９階を定期借地権付きの分譲マンションとすることにいたしました」との、ニユースリリースですので無理のある解釈ではないですか？

重要事項説明書・契約書等で確認すべきとは思いますが（　＾ω＾）・・・

当然、住友不動産内部の議論としては両方あったとは思いますが・・・

こちらは安牌でしょうね。詳細早く出してくれんかな

>>104 買い替え検討中さん

深読みご苦労様ですが、そもそも普通借地権で存続期間50年て法律上あり得ないと思うのだが。

泉の広場までのM13出口までマンションから30Mだけど階段長いし重い扉を開けなきゃいけない。
どこかのビルからエスカレーターで地下に行けますか？

どなたか、ご意見をお願いします。
　定借タワーの中古を担保とした融資は、大部分の金融機関で可能になってますか？
　５年前に、千里中央の定借タワーの新築を検討しました。使える金融機関が少なく、中古で売却する時は、さらに厳しくなりそうで購入断念しました。今は、改善されていたら良いのですが。ここの物件力なら、例外的に大丈夫かもですが。

>>111 匿名さん
分かりにくいですが、横断歩道のとこに泉の広場に降りれるエレベーターありますよ！

＞＞111匿名さん
商店街の入り口右側のパチンコ屋の横にもEVありますね。

>>113 匿名さん
>>114 職人さん
エレベーターがあるのですね、情報ありがとうございます。

>>107 マンション検討中さん

ご存知の方も多いと思いますけれど、法律としては
普通借地権の最長は30年
定期借地権の最短は50年
です

大阪駅や淀川花火を望める北東角が一番人気かな？
南向きも、真っ直ぐ南下する御堂筋の夜景が綺麗に眺められそう。

>>117
淀川の花火大会はグランフロントの新旧タワマンが邪魔じゃない？

>>118 匿名さん

グラメは外れてる。むしろローレルタワーかスカイビル。

うめきた2期のタワマンやビルが邪魔かもしれませんね

>>116 匿名さん
50年定借で決定ですね。さて、ご参考までに、ちょっと古い国交省のレポートです。https://www.mlit.go.jp/common/000017485.pdf

>>120 評判気になるさん

じゃやはり南向きが一番人気ですかね

>>120 評判気になるさん

方向的にはどちらかというとグランフロントだね。

お隣のタワーホテルがアパというのがこの場所らしいですね。

>>124 検討板ユーザーさん
この人みたいに立地ディスってる人、
お前らどこんすんでんねんって感じ。
言ってみろや

>>125 マンション検討中さん

124みたいなんは相手にしたら負けですよ。

>>126 匿名さん

いや、でもマンションて建つ場所は決まっていて、それを検討する掲示板ということなので、場所をディスる投稿はどうかなとは思います。この場所で検討する人らが書き込めばいいわけで、とは思うところあります。124さんみたいに強くは言いませんが、ここ検討される方（購入できる方、審査通る方）は他も選べる方だと思いますのでね。検討板なので買えない方、審査通らない方は書き込まなくていいですやん、検討もできない人は。検討板なので。

>>127 マンション検討中さん

何その俺ルール。

>>127 マンション検討中さん
立地も含めてマンションなのに立地の話をするなとはどうなの。
つーか、ここの売りは立地なんではなくて？
立地に自信がないんですか？
だったら本町でも買ってろって話だな。

>>129 検討板ユーザーさん

正論！

価格次第だけど5～10年で出ていくつもりで買うならいいかも
予想より安いなら40歳くらいの人なら、相続考えずに永住するのにもいいかな

ここの価格ですが、ひとつ住友の良心に期待したいですね。6934m2をたった１４５億で落札した土地です。坪単価700万円弱、今なら大淀だって買えるかどうか。

>>132
住友に良心を期待したらダメです。
売れるとなったらアホほど金額を釣り上げてくるよ。
まぁ商売だからどこでもそうか。自己完結。。

>>132 検討板ユーザーさん

いつも通り小出しにしつつ、売れ行きみながらジワジワ値上げしていくでしょうね。
買うなら1期しかありませんね。

まあ人生何に金使うかやな
どうせ死ぬのに使い切れない金を残しても意味ないし
今40代ならあと50年もありゃ健康人生は十分全うできるだろうし住居にぱーっと金使うのもいいんじゃない

売出から完工まで一年しか無いため、住友得意のジワジワ値上げなら、完成後の大量在庫が見込まれます。今時はやらない５０年の最短期間の定借でもあるし、ここは思い切ったディスカウント値付を期待したいですが、何しろこの立地。これが全ての弱点を相殺するかもですね。

>>136 検討板ユーザーさん
50年と言うリミットがある中で、売出しから一年しか無いというのは、かなりしんどい気もしますね…｡
いつものように、長々と売り続けることは資産価値を落とすことに直結するので…。

>>135 匿名さん

それなら高級賃貸に住めばいい気がします。

>>138 名無しさん

リフォーム。

　完成在庫を、数年間かけてジリジリ値上げしながら売る住友ビジネスは使えない、と想像します。１年後に売れ残りがあれば、自社物件にするか、中古として販売するしかないでしょう。
　５０年の定借カウントダウンは、おそらく、販売引渡しの日から始まります。竣工後に契約・引渡の買手が居れば、定借終了時期が部屋によってズレるという事になってしまいます。これは、駄目でしょう。以下は想像です。
　通常の７０年の定借マンションなら、売れ残りを定借期間を短くしながら販売すれば、定借終了時期はズレません。
　５０年の定借物件の場合、これを短くして新築として販売すれば、違反になると思われます。

賃貸なら20万ださなくても借りれそうだね　1LDKとか。　借りますよ！

50年の定借と言っても、こことは違って建物解体が決まってる場合は
解体終了して地主に返還するまでの期限が50年じゃなかったかな？
解体しないここは、住めない解体期間が不要でしょう。

>>142 匿名さん
おー、しますかねー。竣工後５０年過ぎた期間は、住友が９０%くらいの所有権を有してる。どんな議決も住友の思い通りの期間になりますね。残った区分所有者としては、せめて端金で住友が買い取ってくれれば良いのですが。

今日、近辺をうろうろしてきましたが、いいも悪いもすごい立地ですね。
うめきたや堂島も気になりますが、そうこうしているうちにいい歳になってしまうので、間取りと価格しだいでは定借だろうが住んでみたいと思うところではあります。

>>135 匿名さん
同感です。高い物件買って気に入らなくて売却してもゼロにはならないし損出てもその数字は使えますし一生の一度の買い物みたいな細かいこと言わなくても余裕あったらぱーっと決めて買うでいいっすよね

>>135
金があるなら購入じゃなくて
一流ホテルを渡り歩く方が良くない？

>>134 匿名さん
そうなんですノン？
１期以降は値下げされてくのんちゃいますノン！？

>>138 名無しさん
賃貸やと色々とあるから買うてしまって！と
思てはるんやないですか？賃貸と分譲では、
住んでる気ぃもちゃいますやん？

>>148 通りがかりさん

車もレンタカーでええって方もおられますし人それぞれ。ですがこちらは検討スレなので、購入検討の人と賃貸検討の人もおられるんですわ。

>マンションコミュニティは、マンション購入検討者を応援する口コミ掲示板サイトです。

と、サイトの頭にあるので、購入検討の人のスレちゃいますやん？

>>143 検討板ユーザーさん
ミスの修正です、数年かけてジワジワ値上げの住友ビジネスは、このタワーでも可能でした。
　建物譲渡特約付・定期借地契約は、最短期間が３０年（５０年では無く）でした。これなら竣工後しばらくは、ジワジワと借地期間を短縮しながらの販売も可能です。ただ借地期間が短くなるのに値下げ無しなら凄いですが、無理が通せる立地ですしね。

https://grand-next.jp/journal/2019/06/05/135.html

ここは建物譲渡特約付き借地権ですか？
そもそもなのですが、ここの物件に関する情報で
建物解体準備費用が不要であるとどこかに書かれているのでしょうか？

>>152 匿名さん
スムログです。今はまだ『建物譲渡特約の可能性が高い』趣旨の記載です。

https://www.sumu-log.com/archives/29716/

>>151 検討板ユーザーさん
法的にはそうなんですが住戸ごとに終わりが違うってことが有り得るのかなぁ、と。

スムログの人はこのマンションオススメマークついてたのにしれっと消してるわ。
んでスムログではオススメと言ってきた自覚はないと・・・
あんまり信用ならんね。

間取りと設備仕様の情報が早く欲しいな。

こういう立地って固定資産税どれくらいになるの？
そういうの気になる人は住んじゃだめなんだろうけど

>>157 匿名さん
無知ですいません。
土地の保有は定借なのでないって認識になるんですよね？
そしたら建物だけの固定資産税になるんじゃないんですか？
借りてる土地の固定資産税も払うものなんですか？

>>158 匿名さん
土地の固定資産税・都市計画税は掛かりません。
土地所有者が支払うかたちとなります。
但し、毎月地代を住不に支払う必要があり、地代の一部は、実質、固定資産税・都市計画税を含んでいるということになりますね。

>>155 マンション掲示板さん
のらえもん、マンマニの一団なんて、デべと迎合している提灯記事屋だからな
希望は坪480万とか書いてるけど、あまりにデべ目線すぎる。
希望は350万って書いてこそ読者目線。
たとえば、スミフだったら、恵比寿問題に切り込んでこそ
本物のマンション評論家だと思うね。誰も書かないし、誰も言わない。

>>160 評判気になるさん

同感です。恵比寿の件は詳細知りたいです。
大阪タワーさんも斬り込んでくれないかなぁ。

>>160 評判気になるさん
特に、３５０万が読者目線、ここの記載に同感です。

>>158 匿名さん

固定資産税は建物に対しては発生しません。

>>162 検討板ユーザさん
坪350万でも地代で結局500万くらいと変わらない支払いになりそう

>>163 通りがかりさん
定期借地権の分譲マンションだから、建物の固定資産税はかかるでしょ。

建物は誰の物？購入者でしょ。だから、購入者が固定資産税を払うんです。

土地は住不の所有でしょ。だから、住不が払うんです。

>今回、郵送物での資料のご準備はございません。予めご了承下さい。

物件サイトより、
昔はデベから大量に資料や宣伝郵便が送られてきたけど
今は郵便物が無い時代になったのですか？

ここって地下と直結になりそうですか？

>>166 匿名さん
郵送物にコロナウイルスがどうとか、印刷費もばかにならないからとか理由はありそうですが、パークフロントは紙一枚のがたまに入ってますね
経費削減するかわりに安くしてくれればいいですね。

地代は月額どれくらいなるやろか。

逆に東京・恵比寿で施工不良見つかったから他所の物件はきちんと
点検するんじゃない？
また数年後したら知らんけど。

>>171 評判気になるさん
施工会社が違う
天王寺は同じですね

ここは大林ですから、安心ですね。

>>174 マンション検討中さん

大林ってことは免震ではなく制振なのかな？

https://www.obayashi.co.jp/chronicle/database/t8-2.html

これらしいですね。

>>176 匿名さん

大林組ご自慢のDFSですね。

>>177 匿名さん

DFS免税店はいらん、免震が欲しい。

免震ではなく、あえてDFS使ってると思いますよ。
大林の特許なので他社は真似出来ない。
制振効果、メンテナンス費用でバランス取れてる優れた構造です。

免震って一般的に、高層階の揺れ幅が少ないってメリットがあるけど
ここは高層階を分譲しないから、買う人にとって免震にする有難みは少ないと思います。