梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

あっ車中心の人なら176号線呼ばわりすることもあるか

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大阪人なら普通に御堂筋でしょう。
逆に梅新交差点まで176号線であること初めて知った。

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>>50 検討板ユーザーさん

そういう地元マウントいらんわぁ。

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>>48 口コミ知りたいさん
そんなに必死ってことは、さてはグラメゾ買いましたね！

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>>54 マンコミュファンさん

あるいは積水の使者かも？
まあ、グラメゾ人気ですからねー

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>>55 匿名さん

あの辺も落ち着いた環境と思いきや発砲事件とかありますからね…

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>>56 匿名さん

あそこにもいるようであれば、曽根崎なんてもっとうじゃうじゃいるでしょうね。タワマンにはヤのつく人多そうですし。

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>>57 匿名さん

まぁ仰る通りどっちも住みやすくはないでしょうね。ただ、こっちは梅田真上ですからそれは強いですね。商圏も広いでしょうし

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>>58 匿名さん

単身ならいいですけど、家庭があるとこっちは環境最悪じゃないですか？
周辺を家族や子供に歩かせたくないですよ。

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>>59 匿名さん

こっちがどこを指してるかわかりませんが、ファミリーで住むなら梅田エリアは向かないでしょうね。
谷町線沿線や北摂、阪神間が無難でしょう。梅田まですぐに出られて便利ですし。

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>>60 匿名さん

最悪なのは曽根崎ですね。
拳銃煽りはあるものの、グラメゾあたりは住みやすそうですよ。
梅田近くに住みたいならいいエリアかと。
北摂も人気ですね。マンションじゃなく一戸建てでいい気もしますが。

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予想外に賑わっていませんね。
定借だったから？

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>>61 匿名さん

グランドメゾン新梅田のあたりって学区良かったでしたっけ？むしろ良い話をあまり聞かないような…
正直うめきた2期を期待する人達の投資先というイメージしかなかったです

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>>63 匿名さん

特段悪い話も聞きませんので普通じゃないでしょうか。
優秀な学区！というわけではないと思います。
ガーデンレジデンス付近の学区はどうなんでしょう？
ご存知でしたら教えていただきたいです。

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>>64 匿名さん

校区である扇町小学校はかなり評判はいいみたいです。最近はあの堀川小学校より成績も人気も上と評価する人も。
ただ学区目当てで曽根崎を買う人はいないでしょうけど。

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>>64 匿名さん

グランドメゾン新梅田もここも学区は良くないので、正直子育て中のファミリーには向かないと思いますよ。DINKSか子育て終わった方向きかな

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堀川小の学区なのにわざわざ扇町小に通わせているご家庭もあるようですね

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>>67 マンション検討中さん

北区だと堀川がやはり有名ですよね。
扇町は聞いたことなかったですが、最近伸びてきてるんですかね

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>>66 匿名さん

学区評判いいじゃないですか（笑）
嘘を書かないでください。

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>>69 匿名さん

扇町小のこと詳しくなく失礼しました…

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>>69 匿名さん

でも仮に校区に拘るとしてこのエリアは選びませんよね。もっと北区の東側になるでしょう

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扇町小学校は大阪市の統一学区テストでトップクラスになりましたね｡増築もほぼ完成ですね
シテータワーパークフロントからもたくさんぼ学童が通ってます｡
車ぼ親御さんの送り迎えも多いですよ。

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>>72 マンコミュファンさん

扇町小は新興ですよね。
土着の方からタワマン住まいの方まで幅広い住民層の方々とお付き合いできそうですね。

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>>71 匿名さん

誰が学区気にする人がこんな場所の物件吟味するんですか！家族でキャンプ行ったりーという人がマクラーレン検討するような話ですよ。
梅田駅に近いことが便利な人でステイタス性欲しい人には楽しみな物件になると思います。借地とか、こんなマンション50年住むこと考える人もいませんしね。気になるのはここを所有してて亡くなった場合、遺族にはどんな形でどうトスできるのかってことかな。

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学区ならやはり天王寺あたりですかね

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入居は来夏なの？
今住んでるマンション、真夏に引っ越したんだけど
暑くて暑くて大変でした。

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1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして50年で割ると、月7万+管理修繕費か。

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建物に対する固定資産税が必要です。

また、４０００万を３～５％で運用すれば、年額１２０万～２００万になるので、月１7万+管理修繕費＋固定資産税＋アルファーとなるよ。

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定借分譲物件を買うくらいなら、
もはや賃貸を借りる方が良い気がしてきました。
購入者にとってあまりメリットないですよね。

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＋アルファーは、一括払いになるかもしれない５０年分の借地料ですね。

これだけ払うんだったら、賃貸の方がリスクが少ないですね。

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>>78 匿名さん
スミフから50年借り上げて、それを又貸しするようなもんだね。
意味不明すぎるなぁ、スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたこと考えると余計に…

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地雷物件にしか見えなくなってきました。

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スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたとも考えられるけど、むしろ、住友不動産の負債総額の大きさを考えると・・・・将来の金利上昇の可能性も考慮して、売却に切り替えて負債の圧縮に舵を切ったものの、ホテルや賃貸部分もあり定期借地とするしか選択肢がなかったのではないか。

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして、50年で割ると月7万+管理修繕費と考えてくれるおめでたい人もいるけど、 50年分の先渡し賃料と考えると、４０００万の支払いは軽く１億円越えの支払いに相当するとも考えられる。

いずれにしても、物件の価格設定は見ものですね。

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ラ・トゥール新宿アネックスなど他の東京のラ・トゥールと比べると外観が普通だな。
共有部や専有部の仕様はどうなんでしょうね。
ここは普通のシティタワー仕様になりそう。

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外観を見ると名前はラトゥールで仕様はシティータワーの感じがします。

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良さそう

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東京でも立地が良い定借はしっかり売れてますからね。紛れもない西日本No.1の立地なので、無難に捌けるのでしょうね。
庶民には正直理解不能ですが

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外観もエントランスもシティタワー大阪本町と同じ気がします。
立地だけのプレミアムでラトゥールと言われてもねぇ。

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>>88 匿名さん

気がしますかよ。

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83 匿名さん

4000万円を年利３％で運用して年１２０万円、これを５０年で6000万円
５０年後には、元金の４０００万円も召し上げられるので、都合１億円になりますね。
賃料４０００万円を先払いするということは、月額１６６、０００円の支払うことですね。
4000万円を年利５％で運用して年２００万円、これを５０年で１億円
これだと、月額２３３、０００円ですね。

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分譲できると聞いてめっちゃ喜んだのですが定期借地権なんですねー。すぐにガッカリです。50年て、他と比べ20から30年短いですね。
解体準備金要らないのはよいですが、それがかかる異常の地代設定な気がする。すみふですからねー。
結局はランニングコストと価格設定次第ですね。住む前提でないとCAPレート上はとても賃貸で回るとは思えないし、賃貸住戸とのグレード差あるのかな？ホテルが上？賃貸が上？せめて割り切って買えるように上部を分譲にしたらよいのにね。ホテルは上でも下でも部屋代設定そんな変わんないだろうし、賃貸が上にある分譲って買うステイタスないし。
安きゃよいがすみふで安い訳もなく、、。
悩ましいな。今からどうするか。買う？買わない？うーむ。

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将来的には借地権のほうが処分に困らず楽そうだが、投資向きではないな
賃貸だと部屋いじれないからそういう意味では買う意義はありそうだが

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開発スケジュールがずれ込んだ上、何度かコンセプトが二転三転し、結局上層一部だけ自社プレミアムサービスにしたのは、事業性が不透明だから「(分譲・賃貸含めて)一旦貸して時間稼ぎ」する作戦に感じます。
ウメキタの動きが分からないままリスキー(最大利益が取れなかった)な価格設定で分譲にするより今すぐ稼げなくてもいいからじっくり見極めることにしたんじゃないかという推測です。
しかしもっと伸ばすと、ウメキタが登場して更に5-10年は確実に無駄になるでしょうし、不動産サイクル的にもそれまで待ってたらピークを逃してしまう可能性が高いから、収益を最大にするのは難しいが、損害を最小限にする選択をしたと思います。借地分譲+賃貸(つまり全部賃貸)にしたことも、借地が50年しかないのもその繋がりかと。
この立地なら永遠不滅でしょうから少し遅れてもいつかは確実に稼いでくれるでしょうし、我々にとって50年は一生ですが、企業にとって50年はまぁ許容範囲ですので、「今はちょっともったいないけど、これ以上損しない範囲で一旦守りで開業、代わりに立地は確実に守れるように装置として借地設定、50年後がバリ攻め」案じゃないか勝手に妄想してみます。

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借地分譲で一定資金を回収しつつ、50年後にもう一稼ぎでっか。
住友はエゲツないでぇ。

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このスレ立ててくれれた人は『すみふマニアさん 』ですが、すみふのどこにファンになる要素があるんでしょうか？
だって今回の借地50年とかもそうですが私の中ですみふは足元見る殿様商売っていう印象が強いです。
だからこそ不動産業界でNo1を築き上げてるんでしょうけど。

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>>95 マンコミュファンさん

すみふが何年もかけ値上げしつつ売る → 一期購入からの転売では即売却時に値段維持しやすい

つまり転売ヤー好み。

デメリットがあるのは築数年モノを値上げして買わされる永住組全般

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住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

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50年の賃貸契約と変わらないと思いきや天災リスクなど背負わされる系？

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梅田駅 徒歩3分て・・
そこは ぶっちぎりでスゴい。

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ホテル等一体型では、抜本的な修繕が区分所有者に否決されたら、経営が成り立たなくなるため、５０年定借が合いそうです。もしかしたら、堂島の電通跡も定借になるかも。

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