梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>367 匿名さん
グラメのスレは自画自賛コメントが溢れています。
デメリットやリスクに関する意見は全てネガキャン扱い。
購入を決定した自分に対する自信の無さの表れなんですかね。

ここみたいにほとんどがネガティブな意見で議論してる方が健全です。

>>369 匿名さん
グラメスレは異常ですね。
実際ネガキャンだらけでしょう。
議論を目的としたものではなく、嘘投稿やただのディスコメントが多いので擁護投稿が増えるのも自然かと思いますが。

>>369 匿名さん

おっしゃる通りと思います。うめきた信者がもはや怖いです。

大淀の工業地域隣接地が高級住宅街になる訳ないし坪600万やら急いで歩けば駅徒歩5分以下とか現実逃避しているかのようです。

>>372 通りがかりさん
そんなん実際に思ってる人います？
ふざけて書き込んでいるだけでは？

>>373 マンション検討中さん
掲示板みたことありますか？
それどころか、わざとのぼせ上がったような投稿をした後に自演で叩いているようにも見えますよ。
なんにせよあそこは魔境です。

>>370 匿名さん

確かに異常。ネガレスと擁護の醜いレスバトルは見ていて痛々しいです。

大淀とは購入層が違うでしょうし興味ないので、グラメの話題は終わりにしませんか？

>>376 匿名さん
賛成です。ガーデン好きな方はグラメに興味ないでしょうし、グラメ検討する方はガーデンは絶対買わないと思います。

>>367 匿名さん
この投稿からグラメにいったのは謎ですが、
賃料について議論したいです。
利回りどれくらいですかね。

ここは皆さん投資用でしょうか？リセール時、定借はマイナスになりませんか？

>>379 マンション検討中さん
新築購入時はデベの力で提携金融機関の融資が可能ですが、中古になると抵当評価が下がり相当の初期費用を出せる人しか買えなくなります。これが定借物件。かと言って、高利回りになるほど安く分譲されそうもなく、投資用としての購入は難しそうです。

>>380 検討板ユーザーさん
そうなんですよね。買ったが最後って感じします。賃貸需要は間違いなくあると思いますが、同じマンション内での競合が凄そうですし、値下げ合戦になりそうです。ただ、そうなると利回りかなり落ちてしまうので難しい物件だと思います。賃貸に出すなら多少頑張ってでも角部屋買って賃貸出さないと同じマンション内の潰し合いに巻き込まれる気がします。

定借物件は出口戦略が未知なのでまともな投資家は手を出さないと思いますよ。
いくら立地が良くてもリセールが弱い物件は実需以外は避けた方がいい気がします。

投資用として厳しいということは実需向けとなりますが、いざ手放そうとしても残債割れの可能性が高い。一生住み続ける覚悟がいりますね。

定借でもCT品川のように安ければ、投資としても買いですが。坪140万以下だったそうです。しかし、これを例にして言われてもね。、、、
定借物件も中古になっても問題なく、高く売れます、はい、証拠です。
https://www.sutekicookan.com/シティタワー品川

調子に乗った坪単価で売り出してきそうですが、あまりに売れなければ値下げの可能性はあるのでしょうか。

>>385 匿名さん
値下げはしないと思います。大量の売れ残りは、当初の計画通り、自社で賃貸経営すれば良いし。そうなると、購入者は悲劇ですね。議決権についてはスミフ単独で過半数、賃貸相場は大量募集で値崩れ。

>>386 検討板ユーザーさん
スミフからすれば、高値で個人に押しつけられればラッキーということですね。
貧乏くじじゃないですか。

>>381 匿名さん
ここの40平米の部屋って賃貸に出しても借りる層がかなり限定されるんじゃないでしょうか。一人暮らしの女性はまず借りないでしょうし割高の賃貸料払って40平米ではちょっと。。
しかも40平米台の部屋が一番多かった気がしますからマンション内の競合は多いでしょうね。

広い部屋は男性一人暮らしやファミリー需要が取り込めないので更に厳しいかも。
ラトゥールに手が届かない小金持ちDINKSだけが対象とか。

スムログの大阪タワーさんコラムに、価格予測があります。詳細な根拠を知りたいです。
『期待を込めて坪４８０万円としておきます。所有権なら、坪６００万円後半くらい　　　』
スミフの期待を忖度したのでしょうか？

予定価格聞きました…
平均600だそうです。
梅北は700超える予定だそうです。
もう買えません。。

>>390 通りがかりさん
驚きですね。梅北は確かな情報でしょうか。

それはすみふの営業情報ですか？
55m2で1億ぐらいということでしょうか。
どんな方々が購入するのでしょうね。
検討していたのですが、とてもじゃないですが手が届きません。

390です。

スミフの営業さんに他のモデルルーム見学時に周辺比較等で伺ったのである程度本当なのかなと思います。

多少の前後は有るでしょうが大幅に違うと信用に関わるので下手なことは言わないと信じてますが…

ちなみに堂島の計画も600予定だそうです。

ちなみにラ・トゥールが100平米で100万くらいの価格帯ばかりだそうです。

>>390 通りがかりさん

土地代が145億でしたよね。
分譲部分だけで土地代、建設費をペイできそうな設定ですね。

>>393 通りがかりさん
堂島と同価格ですか。
定借vs所有権＝8:10　梅田vs堂島＝10:8
悩みどころですね。

五月にならないと分からないと聞きましたが？

最初に聞いたのは周辺の相場出されて目安として400?500（やったと）くらいになるのではとお聞きした記憶があるのですが。

ただ600が本当なら、定借に600は出す気にはなれないですw

>>397 匿名さん
あくまで現時点での予定価格だと思います。
私も資料を見た訳ではないので営業さんの認識がどれ程正確な物なのかは分かりかねますが、間違いなくそう仰ってました。

スミフの場合、先行モデルルームで予定の予定価格を強めに出してアンケート実施して、最終一期の予定価格だしてって感じだと思うので、初回の提示は営業さんの仰ってた600になるのかな？と思います。

そこからの反響で修正はされるでしょうけど、私の検討物件でも強気価格でしたので、あながち間違いではないかと思います。

私なんかは手出しできないレベルになってしまいました…

>>398 通りがかりさん
そうですね、同じくです。手出しできないというより、手出ししてはいけないレベルですね。

>>398 通りがかりさん

私も手出しはしにくくなりました笑
ただスミフの販売方法はどこのスミフ系のマンションの営業マンも言ってますが（勿論ここの営業マンも）
、第一期の販売価格からその後の期は値段を下げる事はしないと言ってますし、私もその認識です。
逆に上がることはありましたが、、、

なので反響に応じて高くなる事はあるかもですが、安くなる事はなかなかないんじゃないかなと笑

>>399 マンション掲示板さん
立地を考えれば希少価値はありますし、仕様も見てないのに手を出してはいけないレベル（割高？）という意味が分かりません。
ご自身の金銭感覚で割高かどうか判断するものではないと思いますよ。

もしかしたらラ・トゥールクラスで坪600以上の仕様になる可能性も万が一あるかもしれません。

>>400 匿名さん
伝わりにくくてすいません。

今までの経験から言いますと
①物件発表、資料請求開始
②事前案内会（資料請求者対象の情報収集）
③モデルルーム先行案内開始（②の方のみ対象）
まずここのタイミングで販売予定価格の提示
その上で感触確認アンケートで予定価格を見た上で希望の広さ、予算や今回の内容を聞いて好意的かどうかを情報収集
④住戸毎価格帯確定先行案内（〇〇万円台、要望書）
⑤一般公開、販売開始
その後値上げ、値上げ、値上げ、、、

と言う流れだと思うのですが…

なので今は③の段階で、ここの感触で最初の売り出しが決まります。
③の段階で検討者が後ろ向きの反応なら③での予定価格よりも下げてスタートしますし、好意的ならもう少し上げてスタートって感じです。

なので、安くなると言うのはあくまで予定価格より安くなる可能性があると言うことをお伝えしたかっただけで、一度販売開始すると値下げしないのは承知してます。

最低賃料70ですか？
もしそうなら仮に最低の広さ65m2=約20坪として、
坪当たり3.5万になっていましいますが笑

東京のラトゥールで坪1.8?2.2とかのイメージなのですが、坪3.5ってもはやそこそこの場所の店舗のイメージです、、、、

平均坪単価600万！！
いいねいいねぇ！
頑張れスミフ！
ファインタワー？だっけか、あんな辺鄙な場所でも坪450とかあったくらいだしね。

坪単価600万ということは、
50㎡で9100万　(1億以下は55㎡まで)
60㎡で1億1000万、70㎡で1億2700万
80㎡で1億4500万、90㎡で1億6300万
コロナ禍中ではあるけど中国とかにリモートでの案内含めて
かなり積極的に営業行うんだろうな。
場所的には賃貸需要は見込めるし平均600なら完売しそうだな。

東京で坪600だとどこらへんの相場ですか？

堂島と同価格帯だったとしても、将来売却する際に、購入者が借地で住宅ローンが通りにくい可能性を考えるとどうなんでしょう？？
皆さんは投資用でご検討でしょうか？

坪600万って千代田区の駅近くでマンション買える。もちろん所有権で。
ジオ千代田大手町 1億2480万円（3LDK）21坪。

坪６００は、所有権Mだと坪７５０相当？東京では、白金１丁目駅３分の４１階が買える。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/646401/

マンションの相場が上がってる上に数少ない梅田に住んでると言える立地を考えると高く付けたいところだけど、大阪じゃ少ない定期借地権の上に、東には走り屋がいる高速がすぐ脇にあって、足元はパチンコと汚い路地、南にはアパのでかい看板が見えるであろうことを考えると600万は安く見せるためのデマに思える。
大阪市からの儲けすぎるなとの要望がない限り、300万はあり得ないにしても条件の悪いところは400万切らないと大量の在庫抱えたまま引き渡しが始まりそう。
ただ、期間が70年になったから、高値付けて5年くらいかけて売れたらいいやって考えてそうなのがすみふの怖いところではある。

https://www.sumu-log.com/archives/31237/

結局、マンション選びは立地と価格なんですよね。

>>411 eマンションさん
400以下はないですよ。残念でしたね。

>>413 匿名さん
目の前が高速の部屋を坪450万とかで買いたいと思う？
定期借地権の60平米で8000万円を買いたいと思える人がどれだけいるんだろう。

>>414 eマンションさん
450なら私は買いたいと思いますね。
高速が離れている方がいいと思いますが私は重要視してません。

すみふ様が調子にのらないように、アンケートでの>>402通りがかりさんの③の段階で異常な価格であればみなさまでがんばりましょう。
批判はあるでしょうが、私は購入できたらと思っています。

>>415 匿名さん
450なら私も買えるだけ買います。流石にそんな値段にはなるとは思ってもなかったですが、600は手が出ません。

>>417 マンション検討中さん
土地代別で450万でも安いと思われますか？

>>414 eマンションさん
ラ・トゥールの高級仕様なら、それでも売れるでしょうに。

坪600なら梅北2期700を待つかなあ

450万なら私も買う。
こんな場所はなかなか無いしね。
600だとキツいけど500までなら買えるだけ買うかな。65㎡の2LDKで1億以下でしょ？いいじゃん！株高でキャッシュは余ってるし買いたい。

>>417 マンション検討中さん
定借70年を折り込んで言ってますが、450は安いどころの話ではないです。その値段だと賃貸に出しても値段的にラトゥールと競合すらしません。
投資が入ってきて実需目的の人が簡単に買える倍率ではなくなるでしょう。
600なら実需目的ならほぼ無倍率で買える(お金さえあれば)と思います笑

高級ホテル仕様のグラフロの５０m 2でさえ、賃貸は月２０万位からです。仕様がシテイタワー並のガーデンでは、この立地でもグラフロより2割程は安いのでは？新築プレミアムがあるうちは、マシかもしれませんが。坪４５０で買えば利回は、GROSSで3%未満。経費、税金、修繕、管理費、現状回復費、空室ロスなど考慮すると、１００%自己資金でもないと、キャッシュフロー赤字でしょう。将来的に中古相場が購入時より値上がりするなら有りですが、定借では厳しいかと。
一方、ラ・トゥールを考えます。１００m 2以上、４０階以上、賃料７０万以上でしたら、グラフロより１割位高い設定です。これは新築プレミアムがある賃料のため、グラフロ同格と見ているようです。中層階以下をシテイタワー並仕様で分譲にして切り離した事で、競合でなくなりました。これでラ・トゥールの経営は、万全になったと思われます。https://suumo.jp/chintai/bc_100228828684/
https://suumo.jp/chintai/bc_100223724419/

分譲も賃貸部分も仕様は同じと説明有りました。当初は全て賃貸で計画でしたので､切り替えが出来ないそうですよ｡

>>424 匿名さん
ラ・トゥール仕様でしたら坪４５０は妥当かもしれないです。確かな情報でしたら、投稿を取り消さないと。私は３９階以下の分譲はCT大阪本町位で、ラ・トゥールとは個室は勿論、共用ロビーやエレベーターまで別物仕様と聞きましたので。

当初の全て賃貸計画だったとき、40階以上はラトゥールで39階以下は違う名称の賃貸だったはずです。
よって全てが同じ仕様ではなく、ラトゥールのほうが仕様がいいと思うのですがどうなのでしょうか。

CT天王寺行きましたが480でしたよ。
間違いなく450はあり得ないでしょう。

>>428 通りがかりさん
すごいです、まだ相場は上昇中ですね。

>>426 検討板ユーザーさん
私もラトゥールとは別仕様（梅田ガーデンの方が下）と聞いてます。別仕様というかCT仕様で600になる可能性はあると思いますが、さすがにラトゥール仕様で450の可能性は低いかと。

CT大阪本町は今370-380，ここは本町より高いと聞いたが、第一期400超えたら買わない。すみふは急遽ここを賃貸から分譲に変更する原因について営業マンもはっきり言いなかった。たぶん大阪で売り行きが悪いところが多い。そもそも景気が悪いだろう。

もともと投資では定借は買わないものですが、ラ・トゥール仕様で坪４５０なら可能かと見てます。もしCT仕様で４００超なら、無理ですね。その場合は、再販価格の下落が気にならない実需の方、どうしても住みたい方、相続対策の方、節税対策の法人などが買うでしょう。特に相続税対策としての資産圧縮効果は、大阪最強レベルと思います。また、法人なら買って５年後位に減損処理も可能かもしれません。

そんなことより大阪やばいやんw
今全国の注目の的だぞw

堂島は最上層階が分譲というのが気分がいいね。

ここは二期前に完売はできない。。

>>
Brillia Tower 堂島は1～27階、38～49階。
「建物自体をアート作品と捉えたタワーレジデンス」とし、専有面積は30～230m2、天井高は約2.7～4.0mとゆとりの空間を実現します。2階と43階には、コンシェルジュを配置し、エントランス部分に警備員が常駐。24時間有人管理サービスを提供する。最上階には、ラウンジ・パーティルームなどの共用施設を完備。

堂島は4年先の完成なのにこれだけ情報が揃ってる。
梅田ガーデンの方はなぜ情報を出し渋ってるんでしょうか。
まさか売りになる要素がない？

>>443 匿名さん

堂島の様子を見てから動こうとしているのでは？

堂島見たら正直言って梅田ガーデンはどうでもよくなったな。
2024年までラトゥール借りて堂島買う方がコスパも満足度も高そう。

既にほぼ完成しているここはもう値下げ以外堂島に対抗する余地がない

>>447 マンション検討中さん
そうですねー。ココはブリリアのせいで最も打撃を受ける事になりそうですね。

ホテルに詳しくないので教えていただきたいです。
フォーシーズンズホテルとヴィラフォンテーヌホテルをドラゴンボールのキャラで例えると何と何でしょうか？

>>449 匿名さん

ここって、ヴィラフォンティーヌが入るんですか。
フォーシーズンズは、カナダに行く時の常宿です。
キャラに例えると悟空と村の人くらいの違いですよ。本当に。フォーシーズンズは素晴らしい世界的なホテルです。かたや、日本のビジネスホテルです。
これは、多分皆さんそう思われます。貶すとかでなく。

何かもう、梅田熱が一気に冷めたね。
うめきたは苦戦しそう。

コスト計算前に秀逸なデザインを決めるか、コスト計算の範囲でデザインを決めるか。ここと堂島は、根本思想から違いますね。それでも安ければ、別の価値が有りますが。

大阪コロナ禍に堂島登場が加わって、どうなるんでしょうね。

>>450 マンション検討中さん

カカロット VS ヤムチャ
正直比べること自体が無理です。
前者はグローバル業界でも真のトップレベル、後者はローカルでも普通

>>450 マンション検討中さん

後者に対する皮肉とかではなくてまじでロールスロイスとスズキを比較するレベルです。
後者自信も絶対にライバル視していないと確信持てます。

みなさん堂島の値段どのくらいと予想しますか。

>>456 匿名さん
平均坪単価710の白金theスカイと同じくらいかなと私は思います。

棟名階数タイプ名向き間取り専有面積分譲価格坪単価
東棟(南)20F-南2LDK56.71 平米11480万円669万円
東棟(南)25F-南1LDK50.07 平米9120万円602万円
東棟(南)27F-南3LDK75.83 平米14380万円626万円
東棟(南)34F-東2LDK57.43 平米11940万円687万円
東棟(南)42F-南3LDK82.02 平米15500万円624万円
東棟(南)43F-南東3LDK114.34 平米27980万円808万円
東棟(南)45F-東3LDK123.42 平米44480万円1191万円
東棟(北)4F-北東2LDK72.88 平米11880万円538万円
東棟(北)7F-北2LDK66.88 平米10980万円542万円
東棟(北)9F-北2LDK66.88 平米11280万円557万円
東棟(北)12F-北2LDK68.03 平米12780万円621万円
東棟(北)22F-西2LDK56.72 平米10760万円627万円
東棟(北)38F-北西3LDK92.84 平米25780万円917万円
東棟(北)41F-北3LDK82.02 平米16840万円678万円

堂島は所有権だよね。しかも10月から分譲なので，ここはかなり厳しそう，もう興味半分失った。

ここは最低限、所有権解放しないと堂島には到底敵わないでしょうね。

>>458 eマンションさん
４年も先なのにもうすぐ販売開始するのですね。
これは明らかに梅田ガーデンの顧客を狙ってますね。
梅田ガーデンが急遽分譲に変更してドタバタしてる時にこれはスミフにとって痛恨の極み。
定借期間を７０年にしたのもこれの影響かもね。

10月に分譲！？早い

>>460 匿名さん

建物竣工が2023年12月下旬で、入居開始が2024年3月下旬だから
販売開始は竣工の2年ちょい前ですよ。販売開始時期はタワマンならだいたいそんなもんです。

ブリリア堂島格好いいですね。ちょっと日本(大阪）離れしたデザインで夢が広がりますね(高いでしょうけど）。スミフの旧態依然としたやり方も物自体も急に陳腐に見えて来たのは私だけでしょうか？早くも勝負ありかな。

＜ご参考＞
ブリリア堂島最新

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52505450.html

ブリリアで700なんて無いですよ。そもそも東京と大阪では規模が違い過ぎます。
恐らくは500?550ぐらいが妥当なところ。梅田ガーデンレジデンスも450ぐらいやない？
茶屋町ジオとか色々検討したらそれぐらいでないとおかしいですよ。700は梅北2期ならそれぐらいかなぁって思います。大阪には抜けた金持ちがそれ程いませんよ。

>>465 匿名さん

むしろブリリアは大阪の人はひと握りしか買えないと思う。

もともと手が出しにくい物件でしたが、堂島の情報公開で完全に終わりましたね。
定借のくせにただ高いだけ。周辺環境も劣悪。
そんなのに金払うくらいなら誰でも堂島買います。

ここが４５０なら喜んで買う予定だったが堂島を見てしまうと、もうラトゥール仕様でもなければ検討する気も起きないな。

どうせCT仕様でCT大阪本町より共有部は格下でしょうし堂島とかなりの価格差がないと厳しいんじゃないかと。