梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>2676 匿名さん

ステルスマーケティングと判別がつかないので、紹介も含めてしない方が良いと思いますよ。

>>2678 名無しさん
ほら、なんかよくわからない展開になってきた。
TOWERZを紹介したいだけにしか思えません。

ここの定借は住友不動産が得をするように巧妙に作り込まれているから重要事項説明・契約の仲介をまとめるのは住友不動産にしかできないでしょう

>>2681 匿名さん
イミフ、具体的にどんな事項があるのですか？

ここを買ってしまった方はご自分で住んで梅田生活を満喫するのが良いです
売らなければ損は確定しませんから

>>2684 匿名さん

実需はいいどう思いますが、私のように投資目で購入した方も多いんです。

投資目的でここみたいな高額な定借に手を出すこと自体、結構な冒険です。
おっしゃるような金額であたふたするような人が手を出す物件ではなかったという
ことです。

ここ、管理組合無いそうですね。白紙委任状をスミフに提出してるようなものかと。

リタイア組（シニア世代、子供はそれぞれ独立してマンションの相続は考えていない）で、ここを実需で購入して生活していますが、徒歩圏内に阪急、阪神、大丸、成城石井、いかりスーパー、映画館、飲食店（大衆向けから北新地の店まで）、北野病院、将来的にうめきた２期の公園などなど、価値観にもよりますが、私的には大阪でこれ以上の立地のいい所はないと思います。
たしかに周りの環境(パチンコ店が目の前,夜になると呼び込みの方がちらほら出没など）は子供さんがいるような家庭は不向きですね。
うめきた２期の南北のタワマンも検討しましたが、微妙な立地（阪神、阪急まで約1Km、地下鉄御堂筋線まで約800Mなど）はシニア世代には少し厳しいのでパスしました。

>>2688 匿名さん

ここを買える富裕層シニア世代　羨ましい限りです。定借とは、DINKSや子供に資産を残さなくても良い(他に有る)と考える方が買う物件なんですね

大都会を満喫なさって下さい。

>>2690 評判気になるさん

何を咀嚼したらそういう解釈になるよかはわからないですけどね。定借とはどうあがいてもデメリットであって、ただそれを上回るメリットがある物件なら買い手はつくという話でしょう？それをシニアとかDINKSとか、変なセグメント分けする必要性はないです。

定借でも売れる物件は抽選ですよ。この物件においては、売れていない現状が市場の評価ですね。私もそう思います。定借じゃなかったら頷ける値段付です。

>>2691 匿名さん

仰る通りだと思います。
値付けが間違いだった物件でしたが、当初の想定価格の4000万円下げたと知らされ、飛びついてしまいました。
バカな私を笑ってください。

>>2681 匿名さん
私も具体的にどんな重説事項があったのか気になります
内容次第では監督省庁へ通報できる案件ですから

>>2695 匿名さん
天下の住友不動産がそんなヘマはしないでしょう。
せこく、ズルく、貪欲、ガメつく、巧み、
この物件に会社のポリシーがよく出ています。

>>2696 マンション掲示板さん
現在の法令は順守されているということですか？
だとしたら法令のほうがおかしいということになりますので
やはり監督省庁へ通報したほうがいいですよ
そうしないといつまでたって改正されないですから

で、具体的にはどんな事項があるのですか？

うーん、売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要って事かな。スミフの邪魔になるような安値での売買、賃貸やスミフのライバル不動産仲介ではスミフが地主としての許可をしない可能性がある事を、それと解らないように、例えば表面上は高級タワー維持や高級タワーマネロン防止みたく、重説あたりに記載か。

>>2698 名無しさん
＞売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要
敷地権が借地権のマンションですから
民法第612条の規定により賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です
つまり、売買時に敷地権者の承諾を必要としてるのが今の日本の法律なのです
また、この条文については重説の必要的記載事項にも任意的記載事項にも該当しませんので
重説されないのが普通かと思います

敷地権が借地権である場合の特約は、契約書に書かれいるはずです
スミフが承諾しない可能性を心配しているようですが
地主が違法不当な理由で賃借権の譲渡転貸に承諾しない場合は
裁判所の許可を得て承諾の代わりとできますので心配する必要はありません

ただ、賃貸する場合については
賃貸するのに土地賃貸人の承諾は不要というのが判例ですので
もしそのような重説、または特約があるなら監督省庁へ通報で良いと思いますよ

邪推する前に契約書をしっかり読みましょう

>>2700 匿名さん

ここがなぜ不人気なのか、ずっと疑問だったんですが、そういう事情があったわけですね。これで頷けました。
定借ではない価格で売り出してしまったわけですね。

>>2701 検討板ユーザーさんは何も理解できてないようです

>>2702 匿名さん

何も理解出来ないから購入を見送りました。
理解された方は購入されてよかったですね。

>>2703 評判気になるさん
そのとおり、理解できないから買わない、それが正解です
住友不動産はヘマはしませんから表向きの辻褄は合わせて来ます
それで理解できたと思ってしまったらたいへんな目に遭います

住友不動産販売のホームページを見ても、中古で90Aが販売されているのを見つけられません。どこで販売されているんでしょうか？

理解できないから買わないのでは？

>2705 マンション検討中さん
問合せが無いから賃貸募集に方向転換かもですね。
https://chintai-ex.jp/dwelling/show/z_2_8a650ebbe6941bcba4a4ff6bc79e71...

>>2707 通りがかりさん

賃貸募集に方向転換しても問い合わせがありません。

ずーっとずーっと、どうして、この掲示板の人たちは人気のない理由ばかり語り合ってるんですか？
書いたからって何か変わるわけでもなし、違うとこ検討したらいいのに。高くて買えなくて、それが屈折した感情になってるんですかね。興味なかったらもうここ見にこないもんね。

価値のない物件なのに高いから売れないんだ
だけど安くすれば買ってやるよ

こんな思考でマウント取ったつもりになって楽しんでるだけだと思いますよ
屈折した可哀想な人たちなのでやりたいようにやらせておきましょう

GWは安らかに過ごそうぜ

私の場合は、転居時の売却で大損する物件とプロ目線なら明白なのに高値で売ろうとするデベや結託ブロガーに乗せられる人を少なくしたいってところかな。

2714さんから見れば、この物件は転居時の売却で大損する物件と思われているんですね。
掲示板の今までの記載で、新築時に2億くらい（90Aタイプ）の部屋が、A I査定で1億1000万と書かれていました。このAI査定の金額は妥当だと思いますか？

>>2715 マンション検討中さん
ＡＩ査定やネットでの複数不動産の一括査定で妥当な数字が出る簡単な物件とは思いません。坪４００切るようなＡＩ査定、これは低すぎるように思います。唯一の立地を誇るタワーですので、定借で坪５００近くしてもおかしくないですが、今の値付けの坪６００後半で買うべきでは無いと考えます。

>>2716 評判気になるさん

妥当なところだと思います。

>>2716 評判気になるさん
ここが区分所有並みに高いのは定借権に対する高い権利金を乗せているから
しかも巧妙に分かりづらくしている
AIは見抜いているね

>>2718 匿名さん

やはり2716さんが仰るように、AI査定まではないにしても、坪単価500というところでしょうか。
しかもAI査定はこれから右肩下がりを予想しています。
90Aは87.72平米、南東角、高層階を売りに、1.5くらいを目指してみます。ありがとうございました。

>>2719 さん
なるべく多くの不動産屋にネット査定ではなく、実際に対面で本当に買手が見つかる値段や方法を査定して貰うべきと思います。また、ガーデンは税評価額と分譲価格の差が巨額のため、相続対策に悩むセレブに刺さるでしょう。そのような、相続目線での査定も良さげです。

>>2720 評判気になるさん
相続税対策になるの実勢価格が税評価額を大きく上回るとき
実勢価格が分譲価格から大きく落ち込み税評価額に近いこの物件は相続税対策になるどころか単に大損、悪くすると転売できず相続税を払えなくので要注意
セレブは相続税対策なら定借でなく区分所有物件とわかっているでしょうね

>>2721 匿名さん

まさに。鋭い突っ込みですね。

>>2721 匿名さん
それは、ずいぶん先の話、今はまだ実勢価格は相続税評価より遥かに高く、大阪のどの土地所有権区分マンションよりも価格差と節税効果が大きいですよ。例えＡＩ査定を実勢価格と仮定してさえも、です。

土地所有がないので相続税評価額が低いというだけで実際には住友不動産に莫大な定借権利金を払ってしまっているのでね.....取り返しのつかない大損です

>>2724 さん

いろいろアドバイス、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

>>2725 eマンションさん
今後ともよろしくお願いいたします。

このマンション全体が見える、高層階のレストランバーが梅新の交差点にあるのですが、夜になっても下3分の2ほどが真っ暗でした。同行者も驚くくらい。
高層階には灯りが見えるのですが。
中～下層階には、まだ入居者が少ないのでしょうか

>>2727 周辺住民さん

ご覧の通り、入居者が少ないということ。
購入した人も、賃貸が見つからないということ。