梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

ガーデンの賃貸、単価が高層のラトゥールと大差ない。

これは、やっちまったな

ラトゥールの賃料どれくらいなんですか？北西角はいつ見ても電気ついてますし人気高そうです

>>2639 さん
ラトゥールは中部屋の100平米以上からなので単価が大差なくてもグロスが全然違う。顧客層も違う。
49階以上の部屋は更に違いますね。

>>2641 評判気になるさん
住不の方ですね。
だからどうなんですか。
そこが聞きたいです。

>>2642 通りがかりさん
だからも何も>>2639への答えですよ。
煽ることしか出来ない素人さんかな笑

>>2641 評判気になるさん
そのラトゥールよりレベチな客層に、狭いなりには安いにしろ、ラトゥール同等m2単価が通用するはずなかろう。

>>2643 さん

素人ではない営業マンの方


ラトゥールとはまったく客層も違うから、
近い価格の梅田ガーデンはまったく話しにならないと解釈してよろしいのでしょうか。

グロスが違う（ドヤ
って、当たり前でしょ
同じだったら逆に怖いわ
単価の話してるのにすり変えって、如何にも不動産屋らしいな

>>2646 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借ります、となるわけがない。
当たり前のことを指摘されてるのは貴方ですよ。
いかにも素人らしいな。

>>2645はまだ理解できてないようですが笑

>>2647 匿名さん
不動産屋さんなら、もう少し説得力ある説明が必要ですね。

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだから、安普請のガーデンは借りません。
となるわけです。

>>2649 eマンションさん
明確な回答のようですね。
ありがとうございました。

投資用に購入した人ご愁傷様ということですね

>>2651 匿名さん

そういうことになりますね。
好立地なので実需の方はいいと思いますが、
投資で高掴みした方は、賃貸ではなく、少々の損切りをしてでも、手放した方が火傷は軽くすみます。

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借りますとなるパターンも考えました。大阪で馴染みのないラトゥールを成功させるための作戦、素人臭いでしょうか？
　まず入居希望者にガーデンを見せ、その後にラトゥールを案内、仕様の差を見せつけて決めさせる。ラトゥール同等のm 2単価で募集中のガーデンの存在が重要で、これを格好の囮部屋にします。

高い授業料でしたね

>>2654 通りがかりさん

高い授業料でした。
賃貸では利回りがないので、損切りして中古物件で売り出します。
誰も入居していないです。
買値近くで売却出来ますことを願っています。
誰か買ってください。

>>2655 通りがかりさん
あのときは皆乗せられましたからしかたありません
スミフだけ得する仕組みの定借と分かって後の祭りです

仮に買い手がつかないままだとどうなるの？

>>2657 マンション検討中さん
好立地、唯一無二の場所なのだから、値頃感が出るところで落ち着きますよ。心配無用。

>>2657 マンション検討中さん
高い地代管理費修繕積立金を払い続けることになる
管理費修繕積立金は定期的に大幅に値上げ
75年間（もう1年以上経つが）孫の代までの負動産
なお駐車場も足りないし中古で買うと全く借りれない

>>2659 匿名さん
値下げして早く売却するしかないですね。
土地代、修繕積立の前金などトータルで2億越えの支払いでしたが、どのくらいで売れるのか見通しが立ちません。定借なので短期勝負の方がいいでしょうね。
AI査定では、1.1億を割ってます。
不安しかないです。住不に文句も言えないし。

出してるのを見ると4.5%くらいですか
残念ながら、これでは誰も借りないでしょうね
利回りに拘り過ぎて空室で損する典型ですね合掌

>>2661 匿名さん

出しているのは住友不動産が価格を決めてくれます。
もちろん交渉次第にしていますが、問い合わせすらないのが現実です。売却も結構と出してはいますが、住友不動産も値崩れを恐れているように思います。

賃貸も売却も事実上は住友不動産が了承しないと進められません
値崩れすると住友不動産の新築住戸（もう新築ではないが）も価格を下げるはめになりますから

>>2663 匿名さん
そうなんですか。
真っ青になりました。
この物件を擁護していた住不の方、何か言ってくださいや。これから先、どうすればいいのでしょうか。

>2662 検討板ユーザーさん
住友不動産が価格を決めてくれます、って。
この期に及んで、まだスミフに任せますか？　
他社での低売価の設定は、土地所有者として認めないなど、匂わす発言でもされましたか？
適正価格から乖離した値付けでは問合せすら無いのは当然、例え交渉可能と注記してもです。

>>2665 検討板ユーザーさん

こちらで適切価格、2割？ほど差っ引いて、決めればいいということですね。私もいまのこの価格では売れないことは分かっております。

>>2666 eマンションさん
早く、本当に売るために頑張って下さい。余程に市況が良くない限り、時間は常に定借物件の敵。

>>2667 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
90A、2.1億で購入しました。
管理費込80万でも借り手が見つかりません。
何やかんやと、月々の支払いは7万近くになります。
売却した方がいいでしょうか。
いくらなら買手が見つかりますか。

>>2668 検討板ユーザーさん
安く貸してしまうと、買手が利回りを気にしますから要注意です。そして適正価格については、算定が難しい物件ですので数多くの不動産会社で見積もって貰うべきです。ネットの自動査定やＡＩ査定なんかで決めれる物件とは思えませんが、一方、これらの査定額からかけ離れた価格の提案が通用するかも疑わしいのです。本当に難しい物件ですので、タワーを多く扱っている不動産会社で、賃貸すべきかどうかも含めて、価格をご相談されてはいかがでしょう。推奨するわけでは無いですが、淀屋橋のタワーＺは大淀のグラメを驚くほどの高値で売りきってました。

>>2669 検討板ユーザーさん

特定業者を推薦するのは頂けない。削除すべき。

>>2669 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
いずれにせよ、難しい物件ということにかわりはないようですね。
君子危うきに近寄らず、でした。後の祭りですが。

以前、ここのマンションギャリーがオープンした頃に見に行きました。
買いたい気はしたのですが、
希望の部屋が一期で分譲されなかったので、嫌気がさして止めました。
マンション購入って、運不運もあるんですね。

>>2670 口コミ知りたいさん
相談される方が深刻な状況である事を考え、私が関係ない業者を記載しました。ちゃんと推奨しない旨も記載しています。よって私からは削除依頼しませんが、ご理解下さい。

>>2673 検討中ユーザーさん

それを推薦っていうんだよ！理解できるか

>>2672 匿名さん
100平米越えの物件、私も買いたいです。

>>2674 匿名さん
言論封殺はやめましょう。紹介の範疇かと

ラトゥールが月平米7千円台で貸し始めましたからガーデンだと管理費等込みで6千円かそれ以下でしょう
それでも借りてがいるかどうか
淀屋橋や本町で月平米4-5千円で築浅物件がいくらでも借りれます

>>2677 通りがかりさん

ラトゥールで100平米70万ですか？
信じられないほど安いんですね。
こちらは87平米ですから、60万としても、55万にもならないんですね。損切り覚悟で売却した方がマシだと思います。いくらで売れるのか不安ですが、先ほど紹介いただいた不動産屋を当たってみます。

>>2676 匿名さん

ステルスマーケティングと判別がつかないので、紹介も含めてしない方が良いと思いますよ。

>>2678 名無しさん
ほら、なんかよくわからない展開になってきた。
TOWERZを紹介したいだけにしか思えません。

ここの定借は住友不動産が得をするように巧妙に作り込まれているから重要事項説明・契約の仲介をまとめるのは住友不動産にしかできないでしょう

>>2681 匿名さん
イミフ、具体的にどんな事項があるのですか？

ここを買ってしまった方はご自分で住んで梅田生活を満喫するのが良いです
売らなければ損は確定しませんから

>>2684 匿名さん

実需はいいどう思いますが、私のように投資目で購入した方も多いんです。

投資目的でここみたいな高額な定借に手を出すこと自体、結構な冒険です。
おっしゃるような金額であたふたするような人が手を出す物件ではなかったという
ことです。

ここ、管理組合無いそうですね。白紙委任状をスミフに提出してるようなものかと。

リタイア組（シニア世代、子供はそれぞれ独立してマンションの相続は考えていない）で、ここを実需で購入して生活していますが、徒歩圏内に阪急、阪神、大丸、成城石井、いかりスーパー、映画館、飲食店（大衆向けから北新地の店まで）、北野病院、将来的にうめきた２期の公園などなど、価値観にもよりますが、私的には大阪でこれ以上の立地のいい所はないと思います。
たしかに周りの環境(パチンコ店が目の前,夜になると呼び込みの方がちらほら出没など）は子供さんがいるような家庭は不向きですね。
うめきた２期の南北のタワマンも検討しましたが、微妙な立地（阪神、阪急まで約1Km、地下鉄御堂筋線まで約800Mなど）はシニア世代には少し厳しいのでパスしました。

>>2688 匿名さん

ここを買える富裕層シニア世代　羨ましい限りです。定借とは、DINKSや子供に資産を残さなくても良い(他に有る)と考える方が買う物件なんですね

大都会を満喫なさって下さい。

>>2690 評判気になるさん

何を咀嚼したらそういう解釈になるよかはわからないですけどね。定借とはどうあがいてもデメリットであって、ただそれを上回るメリットがある物件なら買い手はつくという話でしょう？それをシニアとかDINKSとか、変なセグメント分けする必要性はないです。

定借でも売れる物件は抽選ですよ。この物件においては、売れていない現状が市場の評価ですね。私もそう思います。定借じゃなかったら頷ける値段付です。

>>2691 匿名さん

仰る通りだと思います。
値付けが間違いだった物件でしたが、当初の想定価格の4000万円下げたと知らされ、飛びついてしまいました。
バカな私を笑ってください。

>>2681 匿名さん
私も具体的にどんな重説事項があったのか気になります
内容次第では監督省庁へ通報できる案件ですから

>>2695 匿名さん
天下の住友不動産がそんなヘマはしないでしょう。
せこく、ズルく、貪欲、ガメつく、巧み、
この物件に会社のポリシーがよく出ています。

>>2696 マンション掲示板さん
現在の法令は順守されているということですか？
だとしたら法令のほうがおかしいということになりますので
やはり監督省庁へ通報したほうがいいですよ
そうしないといつまでたって改正されないですから

で、具体的にはどんな事項があるのですか？

うーん、売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要って事かな。スミフの邪魔になるような安値での売買、賃貸やスミフのライバル不動産仲介ではスミフが地主としての許可をしない可能性がある事を、それと解らないように、例えば表面上は高級タワー維持や高級タワーマネロン防止みたく、重説あたりに記載か。

>>2698 名無しさん
＞売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要
敷地権が借地権のマンションですから
民法第612条の規定により賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です
つまり、売買時に敷地権者の承諾を必要としてるのが今の日本の法律なのです
また、この条文については重説の必要的記載事項にも任意的記載事項にも該当しませんので
重説されないのが普通かと思います

敷地権が借地権である場合の特約は、契約書に書かれいるはずです
スミフが承諾しない可能性を心配しているようですが
地主が違法不当な理由で賃借権の譲渡転貸に承諾しない場合は
裁判所の許可を得て承諾の代わりとできますので心配する必要はありません

ただ、賃貸する場合については
賃貸するのに土地賃貸人の承諾は不要というのが判例ですので
もしそのような重説、または特約があるなら監督省庁へ通報で良いと思いますよ

邪推する前に契約書をしっかり読みましょう

>>2700 匿名さん

ここがなぜ不人気なのか、ずっと疑問だったんですが、そういう事情があったわけですね。これで頷けました。
定借ではない価格で売り出してしまったわけですね。

>>2701 検討板ユーザーさんは何も理解できてないようです

>>2702 匿名さん

何も理解出来ないから購入を見送りました。
理解された方は購入されてよかったですね。

>>2703 評判気になるさん
そのとおり、理解できないから買わない、それが正解です
住友不動産はヘマはしませんから表向きの辻褄は合わせて来ます
それで理解できたと思ってしまったらたいへんな目に遭います

住友不動産販売のホームページを見ても、中古で90Aが販売されているのを見つけられません。どこで販売されているんでしょうか？

理解できないから買わないのでは？

>2705 マンション検討中さん
問合せが無いから賃貸募集に方向転換かもですね。
https://chintai-ex.jp/dwelling/show/z_2_8a650ebbe6941bcba4a4ff6bc79e71...

>>2707 通りがかりさん

賃貸募集に方向転換しても問い合わせがありません。

ずーっとずーっと、どうして、この掲示板の人たちは人気のない理由ばかり語り合ってるんですか？
書いたからって何か変わるわけでもなし、違うとこ検討したらいいのに。高くて買えなくて、それが屈折した感情になってるんですかね。興味なかったらもうここ見にこないもんね。

価値のない物件なのに高いから売れないんだ
だけど安くすれば買ってやるよ

こんな思考でマウント取ったつもりになって楽しんでるだけだと思いますよ
屈折した可哀想な人たちなのでやりたいようにやらせておきましょう

GWは安らかに過ごそうぜ

私の場合は、転居時の売却で大損する物件とプロ目線なら明白なのに高値で売ろうとするデベや結託ブロガーに乗せられる人を少なくしたいってところかな。

2714さんから見れば、この物件は転居時の売却で大損する物件と思われているんですね。
掲示板の今までの記載で、新築時に2億くらい（90Aタイプ）の部屋が、A I査定で1億1000万と書かれていました。このAI査定の金額は妥当だと思いますか？

>>2715 マンション検討中さん
ＡＩ査定やネットでの複数不動産の一括査定で妥当な数字が出る簡単な物件とは思いません。坪４００切るようなＡＩ査定、これは低すぎるように思います。唯一の立地を誇るタワーですので、定借で坪５００近くしてもおかしくないですが、今の値付けの坪６００後半で買うべきでは無いと考えます。

>>2716 評判気になるさん

妥当なところだと思います。

>>2716 評判気になるさん
ここが区分所有並みに高いのは定借権に対する高い権利金を乗せているから
しかも巧妙に分かりづらくしている
AIは見抜いているね

>>2718 匿名さん

やはり2716さんが仰るように、AI査定まではないにしても、坪単価500というところでしょうか。
しかもAI査定はこれから右肩下がりを予想しています。
90Aは87.72平米、南東角、高層階を売りに、1.5くらいを目指してみます。ありがとうございました。

>>2719 さん
なるべく多くの不動産屋にネット査定ではなく、実際に対面で本当に買手が見つかる値段や方法を査定して貰うべきと思います。また、ガーデンは税評価額と分譲価格の差が巨額のため、相続対策に悩むセレブに刺さるでしょう。そのような、相続目線での査定も良さげです。

>>2720 評判気になるさん
相続税対策になるの実勢価格が税評価額を大きく上回るとき
実勢価格が分譲価格から大きく落ち込み税評価額に近いこの物件は相続税対策になるどころか単に大損、悪くすると転売できず相続税を払えなくので要注意
セレブは相続税対策なら定借でなく区分所有物件とわかっているでしょうね

>>2721 匿名さん

まさに。鋭い突っ込みですね。

>>2721 匿名さん
それは、ずいぶん先の話、今はまだ実勢価格は相続税評価より遥かに高く、大阪のどの土地所有権区分マンションよりも価格差と節税効果が大きいですよ。例えＡＩ査定を実勢価格と仮定してさえも、です。

土地所有がないので相続税評価額が低いというだけで実際には住友不動産に莫大な定借権利金を払ってしまっているのでね.....取り返しのつかない大損です

>>2724 さん

いろいろアドバイス、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

>>2725 eマンションさん
今後ともよろしくお願いいたします。

このマンション全体が見える、高層階のレストランバーが梅新の交差点にあるのですが、夜になっても下3分の2ほどが真っ暗でした。同行者も驚くくらい。
高層階には灯りが見えるのですが。
中～下層階には、まだ入居者が少ないのでしょうか

>>2727 周辺住民さん

ご覧の通り、入居者が少ないということ。
購入した人も、賃貸が見つからないということ。

ネットで見てみると、定借マンションの相続税計算って
面倒くさそうですね。

転売はよほど損切りの覚悟をしないと無理だろう
中古購入だと駐車場の申込みもさせてくれないからますます買い手がいない
定借だから日々価値が減っていく

>>2730 マンコミュファンさん

ご心配をおかけしました。
大バーゲンセールをして売り切ってみせます。

3LDKが坪450なら買いたいです。70㎡くらいでも欲しいです。

実需の物件ではないだろうから日経平均三万超えを期待するしかないな。その時はまた状況が変わるだろう

ここは大阪／梅田駅には近いと思いますが、周知のように
土地柄があまり良くないというデメリットがあります。

今は新築扱いなので比較対象になっていないせいかとも思いますが
立地（駅近＋周辺土地の雰囲気）を総合勘案すると、
グランフロント、ジオグランデ、ザ・梅田タワー、プレミスト梅田等には
叶わないと思います。

あと、自分は、ここと同時期にブリリアも拝見させていただいたのですが
業者さんの熱意が違うと思いました。
コロナの時期でしたが、ブリリアは、単独予約でのモデルルーム見学
大きな模型、ミニIMAXのような迫力ある映像、帰りには重量感のある
ブリリア堂島の写真集（笑）までくださいました。
（それらがどれだけ販売効果に影響するのか分かりませんが、とにかく
「なんとしてでも大阪に高級マンションのブリリアを売り込むぞ！」と
熱意を感じたのです）。

他方で、ここは、営業担当者さんはとても丁寧かつ紳士で「さすが住不」
と感じましたが、紙のパンフもなし、当初はオンライン見学・・・かつ
入居ギリギリまでテナントもよくわからず、最終的には1階も住不関係のテナントと
非常に鷹揚、率直に言えばあまり売る気を感じませんでした。

そのようなことから、率直な感想を言えば、
（自分がもし住不ならば、「とりあえず数十年掛けて周辺を整備して地価を上げて
その頃にはもっと高値で取引できるだろうから、それまでは市民に間貸ししとくか」と
という感じなのかな）と思いました。

ただ、建物が出来てからは、当初の猥雑さは軽減されたかとは思います。
南側の細い路地も、この建物の植栽等のためか開放感が出てきました。
ラトゥールと梅田ガーデンレジデンスの威力を感じます。
定借が切れる頃には、地価も上がって、魅力ある商業ビルに生まれ変わるのではないでしょうか。

販売って下請けに投げてるんじゃないの？

>>2737 匿名さん

ブロの視点の考察ですね。